העברה ללא תמורה, העברת דירה במתנה
050-7266555
03-9499555

העברה ללא תמורה

למשרדנו התמחות וניסיון מוכח משנת 1998 בליווי מאות עסקאות העברה ללא תמורה. אנו מעניקים טיפול מקצועי, יעיל, אישי ומסור בחתירה למצוינות, עם אמינות וערך מוסף גבוה, המקנה הגנה משפטית מקסימאלית, ביטחון ושקט נפשי ללקוח, בעסקת העברה ללא תמורה, לרבות תכנון מס אופטימאלי.

העברה ללא תמורה / העברת דירה במתנה

העברת דירה ללא תמורה (במתנה) - עורכי דין מומחים לשירותכם

מעוניינים לבצע עסקת העברה ללא תמורה? לנו ידע מקצועי וניסיון רב מאוד בליווי משפטי של עסקאות העברת דירה ללא תמורה. הנכם מוזמנים ליצור קשר (ללא התחייבות מצדכם) לפגישת היכרות והתרשמות.
שלום, כניסה ללקוחות
אהבתם? פרגנו בהקלקה...

העברה ללא תמורה / העברת דירה במתנה

העברה ללא תמורה: כל מה שחובה לדעת - כאן באתר!

המדריך המקיף ברשת על עסקאות העברת דירה במתנה (מעודכן לשנת 2014).
משרדנו הינו אחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בישראל בנישה זו.
באתר גם תוכלו לעיין במאגר מידע מקיף בתחום הנדל"ן.
 
מעוניינים בליווי מקצועי, אישי ומשתלם? חייגו כעת: 03-9499555

תוכן המדריך

1. כללי.
2. מהי עסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה לקרוב)?
3. מהם השיקולים לעסקת מתנה?
3.1 הענקת מתנה.
3.2 שיקולי מס רכישה של נותן המתנה.
3.3. שיקולי מס שבח של נותן המתנה.
3.4 מניעת סכסוכי ירושה.
3.5 הגנה על דירת מגורים במערכת יחסים פרק ב'.
3.6 הגדלת אחוז המימון להלוואת משכנתא.
3.7 מס שבח בהורשה (נכסי יוקרה).
3.8 הגנה על נכסי בן/בת זוג מפני נושים. 
4. איך מבצעים עסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה לקרוב)?
5. חתימה על יפוי כוח בלתי חוזר וחשיבותו.
6. הענקת מתנה מותנית.
6.1 כללי
6.2. דוגמא ראשונה.
6.3 דוגמא שנייה.
6.4 דוגמא שלישית.
6.5 דוגמא רביעית.
7. העברה ללא תמורה - היבטי מס רכישה.
8. העברה ללא תמורה - היבטי מס שבח.
8.1 הפטור לנותן המתנה.
8.2 תקופות צינון החלות על מקבל המתנה (עד ליום 31.12.2013).
8.3 תקופות צינון החלות על מקבל המתנה (מיום 01.01.2014 ואילך).
8.4 דגשים נוספים לעניין מס השבח.
9. שומה עצמית למיסוי מקרקעין.
10. סיכומו של דבר.

כללי

עסקת העברת דירה ללא תמורה הינה צעד משמעותי, בהיותה כרוכה בהעברה במתנה של נכס בשווי כספי גבוה, כאשר עשויות להיות לכך השלכות עתידיות, לרבות בהיבט המיסוי, ולפיכך יש לבצעה בקפידה.

 

משרד עורכי דין עמית ורד מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, כולל מיסוי אופטימאלי, לרבות ניסיון מוכח בעסקאות העברת דירה מתנה.

 

לפניכם מדריך משפטי מקצועי, במסגרתו תוכלו לקרוא כל מה שחשוב לדעת לגבי עסקאות של העברת דירה ללא תמורה בישראל, לרבות טיפים ועצות חיוניים.

 

המדריך נכתב ע"י עורך דין עמית ורד, אשר הינו עתיר ניסיון בליוויי משפטי מוצלח של מאות עסקאות מקרקעין. עורך דין עמית ורד, בין היתר, הינו מנהל הפורום המשפטי של פורטל האינטרנט "הדירה" לעיצוב הבית (בבעלות משותפת של מרכז הבניה הישראלי וקבוצת זאפ דפי זהב), בעל טור משפטי (בתחום הנדל"ן) שהתפרסם במוספי סוף-שבוע של עיתון מעריב, וכן כתבות ומאמרים רבים ומקצועיים מפרי עטו מפורסמים, מעת לעת, במדיות השונות.


אנו מקווים, כי המדריך יהא לכם לתועלת. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ו/או סוגיה לגבי עסקאות העברה ללא תמורה.

 

שוקלים עסקת מתנה? בואו ותהיו גם אתם לקוחות מרוצים. משרדנו ערוך לטפל עבורכם בעסקת העברה ללא תמורה, בכל הארץ, במחיר משתלם ועם זמינות מיידית.

 

מחלקת המקרקעין במשרד מנוהלת ע"י עורך דין נוטריון עמית ורד, מייסד המשרד ובעליו, שהינו מומחה לעסקאות מקרקעין ותכנוני מס ומכהן בתפקיד יו"ר ועדת ראשון לציון במחוז תל-אביב והמרכז בלשכת עורכי הדין, ביחד עם עורך דין לירן יגודה, שהינו בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן, מכהן בתפקיד סגן יו"ר ועד מחוז תל-אביב והמרכז בלשכת עורכי הדין, וכן מכהן כחבר מועצה בעיריית נס-ציונה ומחזיק תיק התמ"א 38 והתחדשות עירונית.

 

שלכם בנאמנות,

 

עמית ורד - משרד עורכי דין | נוטריון | גישור

רוטשילד 15 (פינת זד"ל 1) קומה 6

מתחם גן העיר, ראשון לציון 7526601

 

צור קשר

תמונה של עורך דין עמית ורד

עו"ד נוטריון עמית ורד

תמונה של עורך דין לירן יגודה

עו"ד לירן יגודה

 

לייעוץ ו/או תאום פגישה, התקשרו עכשיו: 03-9499555 (רב קווי)

מהי עסקת העברה ללא תמורה?

הכוונה לעסקה בה צד אחד מעביר למשנהו זכויות במקרקעין (כולן, או חלקן) כמו, למשל, דירה, חינם בדרך של מתנה, דהיינו, העסקה מתבצעת ללא תשלום תמורה כל שהיא מאת הצד הנעבר לצד המעביר, לא בכסף ולא בטובת הנאה כל שהיא, ולרבות תמורה עתידית.

 

סעיף 1 לחוק המתנה, התשכ"ה-1968 קובע כך:

 

מהות המתנה
1.    (א)  מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.
       (ב)  דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מיטלטלין או זכויות.
       (ג) [...]

 

הנה כי כן, הקניית הזכות במקרקעין חייבת להתבצע ללא תמורה כל שהיא. העברה של דירה הנעשית כנגד תמורה חלקית (אפילו פעוטה), לא תיכנס להגדרה המשפטית של המונח "מתנה", ולכן סעיפי הפטור במס שבח ורכישה הקבועים בחוק לעניין עסקאות מתנה כלל לא יחולו על עסקה שכזו.


עסקת העברת דירה ללא תמורה (העברת דירה במתנה) בקרב בני משפחה, היא פעולה משפטית שכיחה יחסית.

מהם השיקולים לביצוע עסקת מתנה?

לעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, עשויות להיות מספר תכליות.
 
בחלק זה נסקור עבורכם בקצרה מספר שיקולים נפוצים לביצוע עסקת מתנה.
 
ברם, אין האמור מהווה רשימה ממצה ומומלץ לבחון באמצעות עורך דין מומחה למקרקעין ומיסוי כל מקרה לגופו, הכול לפי הנתונים והצרכים הספציפיים שלכם.

הענקת מתנה

פשוטו כמשמעו - לתת מתנה.

 

רצון של אדם להעניק ללא תמורה זכויות במקרקעין לקרוב משפחה ו/או צד שלישי כל שהוא.

שיקולי מס רכישה של נותן המתנה

נותן המתנה (למשל: הורה) שכבר יש בבעלותו דירת מגורים, המעוניין לרכוש עבורו דירה נוספת, יחויב במס רכישה בגין הדירה הנרכשת הנוספת לפי מדרגות גבוהות יותר לעומת רוכש של "דירה יחידה".

 

אותו אדם רשאי להעביר את דירתו המקורית ללא תמורה למקבל המתנה (למשל: ילד/ים), במטרה להנות מפטור מתשלום מס רכישה מלא/מופחת לפי מדרגות מס בגין "דירה יחידה" בגין הדירה הנרכשת.

שיקולי מס שבח של נותן המתנה

לפי חוק התקציב לשנים 2013-4 בוטל הפטור הקלאסי של מכירת דירת מגורים כל ארבע שנים. פטור ממס שבח יינתן למוכר שבבעלותו "דירת מגורים מזכה" (ובלבד שהיתה לו דירה אחת בלבד עד ליום 01.01.2014; ובכפוף לעמידה ביתר התנאים המופיעים בחוק).

 

מדובר על מצב שבו נותן המתנה (למשל: הורים), אשר יש בבעלותו שתי דירות, או יותר, יהיה מעוניין למכור את דירת מגוריו, יבצע תכנון מס עתידי וייעביר מבעוד מועד דירה (או יותר) שבבעלותו ללא תמורה למקבל המתנה (למשל: ילד/ים).

 

העברת הדירה במתנה לילד/ים לא 'תשרוף' את הפטור ממס שבח, ולכן מעניק המתנה יוכל להנות בעתיד מפטור מלא ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה" לגבי הדירה האחת אותה ישאיר בבעלותו.

 

תכנון מס זה ניתן היה לבצע עד ליום 31.12.2013.

מניעת סכסוכי ירושה

העברת דירה במתנה בחיים לקרובים (למשל: ילדים), חלף העברה מכוח צוואה, במטרה למנוע סכסוכי ירושה עתידיים בין היורשים.

 

העסקה מונעת מצב עתידי של התנגדות לצוואה מצד יורש לא מרוצה ו/או בשל פגמים שנפלו בצוואה.

 

כמו כן, צוואה ניתן לשנות בכל עת, בעוד עסקת מתנה ניתן לבצע באופן בלתי חוזר, דבר שמעניק ודאות משפטית (למי שמעוניין בכך).

הגנה על דירה במערכת יחסים בפרק ב'

בן/בת זוג המעוניין/ת להבטיח זכויות של ילדי/ים מנישואין קודמים, וכן להגן על עצמו/ה מפני חשיפה לטענות עתידיות מצד בן/בת הזוג שלו/ה לגבי זכויות בדירה שבבעלותו עוד מלפני הקשר הנוכחי.

 

לפי פסיקת בית המשפט העליון, בנסיבות מסוימות, עשויה לחול בין בני זוג "חזקת שיתוף ספציפית בדירת מגורים" לגבי דירה שהיתה רשומה בבעלות מי מהצדדים מלפני הנישואין/הקשר, אא"כ בני הזוג ערכו הסכם ממון והחריגו במפורש את הזכויות לגבי אותה דירה.

 

כאמור, ניתן אמנם להגן על הדירה בדרך עריכת הסכם ממון, אולם מאחר ובמקרים מסוימים ניתן לבטל הסכמי ממון בבית המשפט, הרי שהעברת דירה במתנה לילד/ים מבעוד מועד תבטיח את ההגנה המשפטית מקסימאלית מפני חשיפה לתביעה עתידית מצד בן/בת זוג לגבי הדירה.

 

יתר על כן, לפי חוק הירושה, התשכ"ה 1965 לבן/זוג עשויות להיות מוקנות זכויות במקרה של פטירת בן/בת הזוג האחר, גם אם נערכה צוואה (כגון: הגנה מפני פינוי - מעין "דיירות מוגנת" בדירת המגורים, תביעה למזונות מנכסי העיזבון, ועוד), אזי העברת אותה דירה במתנה מבעוד מועד לילד/ים בהחלט מהווה פתרון משפטי מושכל לכל אותן בעיות.

הגדלת אחוז המימון להלוואת משכנתא בקניית דירה

לפי הנחיות חדשות של בנק ישראל (פורסמו בסוף חודש אוקטובר 2012) חלה מגבלה על מימון הלוואה מובטחת במשכנתא לגבי מי שיש לו יותר מדירה אחת ("משקיעים") לעומת רוכש שהדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה ראשונה" בחייו, או רוכש של "דירה יחידה" ("משפרי דיור").

 

כלומר, החלוקה הינה לשלוש קבוצות:

 

  • רוכשי דירה ראשונה: יוכלו לקבל מהבנק למשכנתאות מימון של עד 75% משווי הדירה הנרכשת.
  • רוכשי דירה יחידה ("משפרי הדיור") יוכלו לקבל מבנק למשכנתאות מימון בשיעור של עד 70%.
  • רוכשי "דירה נוספת" ("המשקיעים") יוכל לקבל מבנק חמשכנתאות מימון בשיעור של עד 50% בלבד.

 

במידה ורוכש שהינו "משקיע" יבצע עסקת העברה של דירה/ות קיימת/ות ללא תמורה לילד/ים (עד 24 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת, או עד 12 חודשים ממועד מסירת החזקה במקרה של דירה חדשה), אזי הוא יעבור מהקבוצה השנייה לקבוצה השלישית וייחשב בתור "משפר דיור", וכך יכול להנות מאפשרות למימון בנקאי גבוה באופן משמעותי (20% נוספים).

 

כמו כן, אותו רוכש יחסוך סכום כסף נכבד במס הרכישה (ההפרש עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים!), מאחר וישלם בגין הדירה הנרכשת מס מופחת לפי מדרגת "דירה יחידה".

מס שבח בהורשה (נכסי יוקרה)

החל מיום 01.01.2014 הוגבל הפטור ממס שבח לגבי הורשת נכסי יוקרה (לפי סעיף 49ב(5)) עד לתקרה בסך 4,500,000 ש"ח (הסך מתעדכן מעת לעת).

 

העברת נכס יוקרה במתנה לילדים יכולה להביא לחסכון במס.

הגנה על זכויות בן/בת זוג מפני נושים

מדובר על העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג, כאשר נכס רשום רק על-שם אחד הצדדים (הצד שחשוף לסיכון כלכלי).

 

במקרים בהם נכס מקרקעין נרשם במהלך נישואין רק על-שם אחד מבני הזוג, אולם בפועל מהווה רכוש משותף של שני הצדדים (מכוח חוק יחסי ממון), פעמים רבות רצוי לבצע העברה של מחצית הזכויות לבן/בת הזוג האחר מבעוד מועד, כדי להכין את הקרקע ולהגן על זכויותיו של אותו צד אחר מנושיו של הצד הראשון, בהתרחש קשיים כלכליים וחובות, צפי לפשיטת רגל, וכו' (ע"ע נוחי דנקנר).

איך מבצעים עסקת העברה ללא תמורה?

העברה ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין, לכל דבר ועניין.
 
במסגרת עסקת מתנה במקרקעין (דירה, בית, מגרש, וכו'), בין היתר, על הצדדים לחתום על מספר מסמכים משפטיים, כלהלן:
 
  • על המעביר של הנכס לחתום על תצהיר 'נותן מתנה' עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • על הנעבר של הנכס לחתום על תצהיר 'מקבל מתנה' עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • ניתן לחתום (אך אין חובה) על הסכם מתנה, אשר יגדיר במידת הצורך באופן מסודר את תנאי העסקה, במידה והינה כוללת תנאים מיוחדים, אשר הוסכמו מראש בין הצדדים (כגון: מתנה המותנית בתנאים מסוימים, לשם הגבלת מכירת הדירה ע"י מקבל המתנה, לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, קבלת דמי שכירות עתידיים, ועוד).
  • על הצדדים לחתום על טפסי הצהרות (ובקשות לפטורים) בגין העסקה ולהגישם למיסוי מקרקעין בתוך 40 יום. במקרה של "דירה יחידה" על מקבל המתנה לחתום על 'הצהרת תושבות במדינת ישראל' (טופס 7912) ולצרפה לדיווח לרשות המסים.
  • על הצדדים לחתום על שטרי מכר (ולחילופין, העברת זכות חכירה) עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • על הצדדים לחתום על טופס בקשה לרישום במקרקעין עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • במקרה שהזכויות בדירה אינן רשומות טאבו, אלא במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים הכרוכים בעברת הזכויות אצל הגורם הרלוונטי.

במקרה בו במידת נרשמת במסגרת העסקה הערת אזהרה על זכויות מקבל המתנה לטובת נותן המתנה, יש לחתום על טופס בקשה לרישום הערת האזהרה עם אימות חתימה בפני עורך דין.
 
בהמשך, יהא על הצדדים להמציא אישור עירייה (מקורי ותקף למועד רישום העברת הזכויות) המופנה לרשם המקרקעין לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (לרבות היעדר חוב היטל השבחה, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965) לצורך הרישום בטאבו. לכן, בהקשר זה מומלץ טרם העסקה לבצע בדיקות מקדימות לעניין חריגות בנייה, חיוב אפשרי בהיטל השבחה, ועוד.
 
בנוסף, לצורך רישום העברת הזכויות יש לצרף לתיק בטאבו צילומי תעודות זהות של הצדדים ואישור בדבר תשלום אגרה.
 
העסקה כרוכה בתשלום אגרת רישום עסקה לטאבו בסך של 32 ש"ח (נכון לשנת 2013).

חתימה על יפוי כוח בלתי חוזר

במעמד חתימת עסקת המתנה, רשאים הצדדים לחתום במקביל גם על יפויי כוח בלתי חוזר.
 
זהו יפוי כוח לפעולות במקרקעין, הניתן מאת מעביר המתנה למקבל המתנה, הכולל הוראות בלתי חוזרות ובלתי ניתנות לביטול (מאומת ע"י עורך דין, או נוטריון מוסמך), לצורך טיפול בעסקה מול הרשויות השונות, לרבות רישום העברת הזכויות בדירה על-שם הנעבר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
 
הדבר יבטיח את העברת הזכויות הקנייניות בדירה והשלמת עסקת המתנה בדרך של רישום הזכויות בטאבו ע"י עורך הדין מיופה הכוח המטפל בעסקה מטעם הצדדים.
 
לחתימה על יפוי כוח בלתי חוזר עשויים להיות מספר יתרונות בולטים, לדוגמא:
 
  • יפוי הכוח יאפשר לעורך הדין המטפל בעסקה לייצגם מול הגורמים הרלונטיים לצורך ביצוע העסקה בפועל.
  • יפוי הכוח יחסוך לצדדים את הצורך בהגעה למשרדו של עורך הדין המטפל לצורך השלמת חתימות על טפסים, בקשות ומסמכים הכרוכים בעסקה.
  • במקרה בו נותן המתנה חו"ח יהא בלתי כשיר ו/או ילך לעולמו בטרם עת, לפני השלמת הליכי הרישום הסופיים בטאבו, עורך הדין יוכל להמשיך בטיפול המשפטי לפי יפוי הכוח, ללא עיכובים ו/או בעיות מיותרים.
  • למקרה שלאחר החתימה המעביר יתחרט וירצה לחזור בו מהעסקה (חרף התנגדות הנעבר).
 
לפי פסיקת בתי המשפט, יפוי כוח בלתי חוזר מהווה מסמך אקוטי, המעיד ויתור סופי ומוחלט של נותן המתנה בדבר זכותו לחזור בו מהעסקה ואף מונע ממנו לעשות כן בכל מועד בעתיד (אא"כ בהסכמה הדדית).
 
מעוניינים לקרוא על החשיבות של יפוי כוח בלתי חוזר בעסקאות מתנה? לחצו על הקישור:

העברה ללא תמורה - עסקת מתנה מותנית

כללי

עסקת העברת דירה במתנה יכולה להיות הדירה (כלומר, ברת-ביטול), או בלתי חוזרת (כלומר, בלתי ניתנת לביטול).
 
כמו כן, העסקה יכולה להיות בלתי מסויגת, דהיינו, ללא תנאים כל שהם, או מותנית וכפופה לתנאים מסוימים.
 
סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע:
 
24. תוכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים.

 

בהמשך, סעיף 30 לחוק האמור קובע:

 

30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל.
 
לפיכך, גם חוזה של העברת דירה ללא תמורה ניתן להכפיף מראש לתנאים, זאת לפי צרכי הצדדים ורצונם, בהתאם לנסיבות העניין, הכול כפי שמוסכם ביניהם, ובלבד שהתנאים הללו יהיו חוקיים, מוסריים ולא יעמדו בניגוד לתקנת הציבור.
 
עסקאות מתנה מבוצעות, לעתים, משיקולי תכנון מס, או מתוך ראיה הצופה את פני העתיד, כך שבמקרים מסוימים מעניק המתנה ירצה להשאיר בידיו שליטה עתידית על הנכס ו/או להגביל את זכויותיו של מקבל המתנה באופן כל שהוא.
 
חשוב לציין, כי ניתן גם להבטיח את קיומו של תנאי מסוים בדרך משפטית של רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לטובת המעביר ו/או על זכויות הנעבר, לפי העניין, אשר תמנע ממקבל המתנה לבצע דיספוזיציה (פעולה משפטית) עתידית בדירה, ללא אישורו של נותן המתנה, בהתאם להוראות הספציפיות, אשר קבעו הצדדים ביניהם במסגרת חוזה המתנה.
 
לתשומת לב, יוער, כי שיקולי תכנון וחסכון במס - כשלעצמם - הינם לגיטימיים וחוקיים. ואולם, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מומחה למקרקעין ומיסוי, כדי לבנות קונסטלציה משפטית חכמה ונכונה, ובתוך כך למנוע מצב של עסקת מתנה שרשויות המס יראו בה עסקה מלאכותית (פיקטיבית).

דוגמא ראשונה

ניתן להבטיח מראש, כי הורה הנותן מתנה לילד/ים יהא רשאי להתגורר בדירת המתנה עד יום מותו, ולחילופין (נניח שיעבור לבית אבות, דיון מוגן, או כל מקום מגורים אחר) יהא זכאי לקבל את דמי השכירות בגינה כל עוד הינו בין החיים, וכו'.

דוגמא שנייה

ניתן לקבוע מראש, כי מקבל המתנה לא יהא רשאי למכור את הדירה מבלי לקבל על-כך אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה, כל עוד האחרון הינו בין החיים.

דוגמא שלישית

ניתן לקבוע מראש, כי מקבל המתנה לא יהא רשאי לשעבד את הדירה, מבלי לקבל על-כך אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה.

דוגמא רביעית

ניתן לקבוע מראש, כי מקבל המתנה לא יוכל להעביר בעתיד את הדירה, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה, לבן זוג, כדי למנוע מצב בו, למשל, הורים מעניקים דירה במתנה לבנם והלה מעביר מחציתה לאשתו  הטריה, זאת כדי להגן מפני מצב של גירושין, וכו', ולחילופין לקבוע מגבלת זמן לעניין זה (למשל: המגבלה תוסר אוטומטית לאחר 15 שנות נישואין, וכו').

העברה ללא תמורה - מס רכישה

במסגרת עסקה של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי הנעבר לפטור חלקי (לפי שיעור שליש) בתשלום מס רכישה.
 

להלן הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974 (להלן: 'תקנות מס רכישה'):

 

"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

 

תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:

 

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

 

בנוסף, תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת:

 

על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה".

 

דהיינו, מתנה בין בני זוג של זכויות בדירת המגורים המשותפת פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה. ברם, במידה ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, תחול תקנה 20 לעיל, כלומר, יהיה על מקבל המתנה לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל. לתשומת לב, המונח בני זוג כולל ידועים בציבור.
 

לתשומת לב, במדריך מס הרכישה שלנו באתר זה, תוכלו לקרוא מידע נוסף על מדרגות מס רכישה בעסקת מתנה, וכן ישנו קישור לסימולאטור (מחשבון שבאתר רשות המיסים) באמצעותו תוכלו לבצע הדמיה של חישוב מס הרכישה הצפוי לכם במסגרת של העסקה.

מס רכישה

העברה ללא תמורה - מס שבח

נותן המתנה

עסקה של העברת דירת מגורים מיחיד לקרובו כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין (למשל: הורים לילדיהם) מזכה את המעביר/ים בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
 
לתשומת לב, בתאריך 1.8.2013 חלו שינויים במסגרת חוק התקציב לשנים 2013-4 (תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) בהגדרת "קרוב" לעניין מס השבח בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים, לפיהם בוטל הפטור בהעברה בין אחים וגיסים (למעט אם מקור הזכות מתנה/ירושה).
 
סעיף 62 העדכני קובע כך:
 
מתנות לקרובים (תיקון מס' 26) תשנ"ד-1994 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
62. (א)  מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
       (ב)  (בוטל).
 
הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובעת כך:
 
"קרוב" לאדם פלוני -
(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3) אח או אחות ובני-זוגם;

(4) איגוד שהוא בשליטתו".

 
לתשומת לב, הגדרת המונח "צאצא" כולל לא רק ילד, אלא גם נכד, נין, וכו'. ברם, אחים של המוכר (וגיסים) אינם בגדר הגדרת "קרוב" (אא"כ מדובר על העברת זכויות שמקורן במתנה/ירושה).
 
בנוסף, יש ליתן את הדעת לכך, כי הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. "קרוב" לפי התקנות הינו בן זוג, הורה (אך לא כולל הורה של בת/בת הזוג), צאצא (נכד, נין) בן/ת זוג של הצאצא, אח ואחות, כאשר לפי החוק, בנוסף לכל אלה, גם נכללים צאצאי בני הזוג ובני זוגם, בני הזוג של אחים ואחיות (וכן איגוד בשליטת אדם יחיד).
 
לכן, כתוצאה מכך, תיתכן עסקה שהינה פטורה מתשלום מס שבח, לפי הוראות סעיף 62 לחוק, אך לא תינתן לה הקלה בתשלום מס רכישה (למשל: העברת זכויות בדירה ע"י בני זוג להורים של אחד מהם תהא פטורה ממס שבח, אולם ההקלה במס רכישה לא תינתן לגבי הזכויות המועברות מבן/ת הזוג להורים של בן/בת הזוג האחר, כאמור); וכן להיפך (למשל: במקרה של אחים עדיין מס הרכישה מחושב לפי שליש מהמס הרגיל לפי תקנה 20, גם במקרה בו הפטור מכוח סעיף 62 לחוק אינו חל).

תקופות צינון החלות על מקבל המתנה (עסקאות עד ליום 31.12.2013)

לפי סעיף 49ו. לחוק מיסוי מקרקעין (הוראה אנטי תכנונית) בעל הדירה שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה נדרש להמתין עד חלוף מועד של תקופת צינון המנויה בחוק של שנה עד ארבע שנים (התקופה משתנה לפי פרמטרים של הקרבה למעביר הזכות, שימושו של מקבל הזכות למגורים בדירה דרך קבע, ועוד), עת שיחפוץ בעתיד למוכרה בפטור ממס שבח.

 

עמידה בתקופות הצינון הינה הכרחית על-מנת שמקבל המתנה יהא זכאי למוכרה בפטור ממס שבח.

 
בטבלה הבאה ריכזנו את תקופות הצינון הקבועות בחוק לגבי מקבל המתנה (להלן - "המוכר") והתנאים לגביהן *(לעסקאות שבוצעו עד ליום 31.12.2013; וראה בהמשך):
 
תנאי 1 תנאי 2 תקופת הצינון
המוכר לא התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה של המוכר מקבל המתנה 3 שנים
המוכר לא התגורר בדירה נותן המתנה אינו הורה של המוכר מקבל המתנה 4 שנים
המוכר התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה והמוכר מקבל המתנה אינו נשוי 2 שנים
המוכר התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה והמוכר מקבל המתנה הינו נשוי או חד-הורי 1 שנה
המוכר התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה יחיד של המוכר מקבל המתנה 2 שנים
המוכר התגורר בדירה נותן המתנה אינו הורה של המוכר מקבל המתנה 3 שנים

חשוב לדעת:

מתנה בתוך התא משפחתי (דהיינו: הורים + ילדים קטינים) לא תחייב המתנה כאמור.

במידה ומקבל המתנה הינו קטין, תקופת הצינון נספרת רק מהגיעו לגיל 18 שנה.

תקופת צינון במקרה של מגורי מקבל המתנה בדירה נספרת רק מהמועד בו החל להתגורר בדירה בדרך קבע.

תקופות הצינון החלות על מקבל המתנה (עסקאות מיום 01.01.2014)

במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין - גזירות חוק התקציב לשנים 2013-2014 (להלן - "תיקון 76") החל מתאריך 01.01.2014 שונו תקופות הצינון בעסקאות מתנה לשתי תקופות בלבד של 3 ו- 4 שנים.

 

הסעיף פושט ותוקן כך שכעת ההבחנה היחידה לעניין תקופות הצינון הרלוונטיות הקבועות בחוק מבוססת על מגורי המוכר מקבל המתנה בדירה אותה קיבל המתנה:

 

  • אם המוכר מקבל המתנה התגורר בדירה - תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעל הדירה, לעניין זכאותו למכירה לפי הפרק החמישי לחוק (פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה" יחידה, אחת ל- 18 חודשים, לפי סעיף 49ב(2).
  • ואם לאו - תעמוד תקופת הצינון על 4 שנים מיום קבלת המתנה.

 

לתשומת לב, לצורך בחינת הזכאות לפטור של דירה יחידה, כאמור לעיל, בדירה אשר התקבלה במתנה, יחולו הוראות סעיף 49ו' בנוסחו החדש (תקופות הצינון של 3 ו- 4 שנים) על מכירות מיום 01.01.2014, גם אם המתנה התקבלה לפי התאריך הזה.

 

עם זאת, לעניין תקופות הצינון החלות על המוכר (מקבל המתנה) המבקש ליהנות מהוראות המעבר של מס השבח המוטב לפי סעיף 48א(ב2) בנוסחו החדש לפי תיקון 76 (להלן - "החישוב הלינארי"):

 

  • מי שקיבל את הדירה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיום 01.08.2013 ועד ליום 31.12.2017 כלל לא יהא כפוף לתקופת צינון (אא"כ נותן התמנה בעצמו קיבל את הדירה שהועברה במתנה).
  • מי שקיבל את הדירה במתנה לפני יום 01.08.2013 יהא כפוף לתקופות הצינון הקודמות לפני כניסתו של תיקון 76 לתוקף, כלומר 1-4 שנים (וראה בטבלה לעיל).
  • במכירה לאחר תקופת המעבר, דהיינו, מיום 01.01.2018 ואילך - אין צורך בתקופת צינון.

דגשים נוספים לעניין מס השבח

לעניין מניין הדירות הזכאיות לחישוב הלינארי:

 

  • לנותן המתנה יימנו גם דירות שנמכרו בחישוב הלינארי ע"י מקבל המתנה.
  • סדר המכירות אינו רלוונטי (כלומר, במידה והמוכר מקבל המתנה מכר דירה בחישוב הלינארי, תיוותר לנותן המתנה זכאות למכירת דירה אחת נוספת בחישוב הלינארי מתוך שתי הדירות אותן הוא רשאי למכור בפטור לפי החישוב הלינארי).
  • מקבל המתנה עצמו זכאי ללא קשר לשתי מכירות של דירות בחישוב הלינארי (בגין דירות שלא התקבלו אצלו במתנה).

 

זאת ועוד, בשעתו, בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בו (בסעיף 49ו(ג)1), כי גם קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בכסף, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, נחשבת כקבלת הדירה במתנה.

 
סעיף 49ו(ג) לחוק מגדיר המונח "דירת מתנה":
 
"(ג) לעניין סעיף זה -
 
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם".

 
לפיכך, בין אם הדירה עצמה הוענקה במתנה ובין אם הכספים למימון רכישתה (50% לפחות) הוענקו במתנה, הדירה תיחשב כדירת מתנה. יש לקחת זאת בחשבון במסגרת תכנון מס אופטימאלי.

דיווח העסקה למיסוי מקרקעין - הגשת שומה עצמית

לפי החוק, חובה לדווח על העסקה בתוך 40 יום למיסוי מקרקעין.

 

בטופס ההצהרה חובה לציין, בין היתר, את שווי פרטי הצדדים, העסקה והנכס, לרבות שווי הדירה המועברת.

 

בנוסף, יש למלא את סעיף הפטור המבוקש (אם מבוקש) ממס שבח, וכן את סעיף ההקלה המבוקשת (אם מבוקשת) ממס רכישה.

 

מומלץ לעשות כן בדרך של הגשת שומה עצמית.

 

לעניין מס רכישה יש להצהיר על הערך הריאלי של העסקה כאילו הדירה נמכרה ב'שוק החופשי' (עסקה של 'מוכר מרצון לקונה מרצון') ולציין את החישוב ואת סכום מס הרכישה הנגזר מהנתונים הרלוונטיים, כלומר: מדרגות מס הרכישה (דירה יחידה / דירה נוספת), הקלה בהעברה לקרוב משפחה, שיעור המס לתשלום לפי השומה העצמית, וכו'.
 
לתשומת לב, כדי לחשב את סכום המס בעסקת העברה בין קרובים, יש קודם-כל לגזור את מס הרכישה לפי מחיר מלוא הדירה ואז את סכום המס המתקבל יש לחלק לשלוש (לאור הפטור של שליש).
 
כמו כן, במידה ומבוצעת העברה של רק חלק מדירה (לדוגמא: מחצית מהזכויות בה), יש לחשב את סכום המס לפי מחיר מלוא הדירה ואז לחלק את סכום המס המתקבל לפי החלק היחסי המועבר (בדוגמא שהובאה יש לחלק את סכום המס לחצי).
 
היה והערכת השווי היא סבירה והגיונית, רוב הסיכויים שמיסוי מקרקעין יקבלו את השומה העצמית שלכם. במקרים מסוימים, יהא צורך להגיש חוות-דעת שמאית לגבי מחיר הדירה ולעתים גם לנהל בהמשך הליכי משא-ומתן והשגה מול רשויות המס לעניין גובה המס לתשלום.
 
את מס הרכישה (אם חל) לפי השומה העצמית יש לשלם בתוך 60 יום ממועד העסקה.
 
כדי לדעת מהו המחיר הריאלי של הדירה, ניתן לגלוש באתר האינטרנט של מיסוי מקרקעין בו יש מאגר מידע נדל"ן, הכולל נתונים היסטוריים של עסקאות אחרות שבוצעו לגבי דירות דומות בבניין ובסביבה. ניתן גם להיוועץ בעניין זה עם מתווך נדל"ן. במקביל, ניתן לבדוק מהם מחירים המבוקשים עבור נכסים דומים בלוחות ופרסומים שונים.
 
ייעוץ מקצועי של עורך דין מקרקעין מומחה הינו חיוני בהקשר זה ולעתים רבות עשוי לחסוך לכם סכומי כסף נכבדים.

סיכומו של דבר

במדריך משפטי זה סקרנו באופן כללי היבטים משפטיים חשובים הנוגעים לעסקאות העברה ללא תמורה של דירת מגורים בישראל.
 
כעולה מן המקובץ לעיל, פעולת העברת דירה במתנה הינה עסקה במקרקעין, לכל דבר ועניין, הכרוכה בחתימה של הצדדים על מסמכים משפטיים, חובת דיווח למיסוי מקרקעין, ביצוע העברה ורישום הזכויות בטאבו, ועוד.
 
כדי למנוע את האפשרות של ביטול העסקה מצד נותן המתנה, וכן להבטיח את ביצוע העסקה בפועל והשלמתה ברישום בטאבו על-שם מקבל המתנה, מומלץ לחתום על יפוי כוח בלתי חוזר ובתי ניתן לביטול בפני עורך דין כבר במעמד ביצוע העסקה.
 
לפני ביצוע עסקת העברה ללא תמורה של מקרקעין כדאי לבצע בדיקות משפטיות מקדימות, לרבות תכנון מס נכון ומיטבי, אגב היוועצות עם עורך דין מקרקעין מומחה, כדי להבין את ההשלכות ו/או התוצאות האפשריות של העסקה, ובכך למנוע טעויות, אי-הבנות ובעיות חמורות בעתיד.
 
נבהיר, כי המאמר כולל דגשים עיקריים בנושא, אולם נועד למידע כללי לעיון בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או בא כתחליף לו.
 
לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ואישי - הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו.

יצירת קשר

משרד עורכי דין עמית ורד ישמח לסייע לכם בכל עניין משפטי.
 
אם התרשמתם ממשרדנו ומתהליך העבודה שלנו בכל הקשור עם תחום המקרקעין, לרבות ליווי עסקאות העברה ללא תמורה, כמו גם מהערך המוסף אותו באפשרותנו להעניק לכם, והנכם מעוניינים לקבל מאיתנו ייעוץ ו/או להנות משירותינו המשפטיים, הנכם מוזמנים ליצור איתנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ותאום פגישה ו/או הצעת מחיר ונשמח להציע לכם מענה ופתרונות מקצועיים ומותאמים אישית.
 
נשמח לראותכם ולהכירכם.
 
לייעוץ ו/או תיאום פגישה, התקשרו עכשיו: 03-9499555 (רב קווי)

אולי יעניין אותך גם...

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, המכהן כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2014

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית דירה מכירת דירה

מעודכנים לשנת 2014.

מוזמנים לעיין. תודה.



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.