מס רכישה

מס רכישה

מס רכישה - כל מה שחשוב לדעת! (מעודכן לשנת 2014)

קונים דירה, בית, או מגרש?

לפניכם המדריך המקצועי המקיף ברשת על מס רכישה בקניית דירת מגורים.

בנוסף, באתר זה תוכלו לקרוא מידע משפטי רב בתחום המקרקעין.

משרדנו מתמחה בעסקאות מקרקעין, כולל תכנון מס אופטימאלי.

תוכן המדריך

1. מהו מס רכישה?
2. חובת הצהרה ודיווח.
3. סיווג הנכס הנרכש לעניין מס רכישה.
3.1 מהי דירת מגורים לצרכי מס רכישה?
3.2 מדרגות מס רכישה בגין זכות במקרקעין.
3.3 דירות נופש.
4. מדרגות מס רכישה 2014 לדירת מגורים.
4.1 מדרגות מס רכישה 2014 - דירת מגורים יחידה.
4.2 מדרגות מס רכישה 2014 - דירת מגורים נוספת.
5. פטורים / הקלות במס רכישה.
5.1 מכירת דירה קיימת בתוך זמן קצוב.
5.2 "ספח" של דירה נוספת.
5.3 חילוף דירת מגורים.
5.4 פינוי פינוי.
5.5 עסקת העברה ללא תמורה.
5.6 הקלות נוספות.
6. דחיית מס / חלוקה לתשלומים.
7. ביטול עסקה.
8. הליכי שינוי שומה.
8.1 תיקון שומה.
8.2. השגה.
8.3 ערר.
9. מחשבון / סימולאטור מס רכישה.
 
עומדים לפני קניית דירה?
 
מעוניינים בטיפול מקצועי ומשתלם?
 
רוצים לדעת האם תוכלו לחסוך מס?
 
למשרדנו ניסיון רב בעסקאות
מקרקעין ותכנון מיסוי נדל"ן.
 
מוזמנים ליצור קשר (ללא התחיבות)
 
התקשרו עוד היום: 03-9499555

 

 

 

 

מהו מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין  (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן - "חוק מיסוי מקרקעין") עוסק בנושא של מכירת זכויות במקרקעין (וזכויות באיגוד מקרקעין), בעת מכירתן.

 

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה, להלן נוסחו:

 

"(א).  במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים."

 

יחד עם זאת, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה - 1974 (להלן - "תקנות מיסוי מקרקעין") קובעות פטורים/הקלות במקרים מסוימים בתשלום מס רכישה (למשל: לגבי דירה יחידה), אותן נסביר בהמשך.

 

המונח "מקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כקרקע בישראל, ובכלל זאת בתים, בניינים וכל דבר שהינו מחובר לקרקע (חיבור של קבע).

 

המונח "זכות במקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר בחוק כזכות של בעלות, או זכות של חכירה (לתקופה העולה על 25 שנה), וכן זכות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראותה כבעלות, או חכירה (לתקופה כאמור).

 

המונח "מכירה", כמשמעו בחוק, כולל העברה, מכירה, או ויתור, על זכות במקרקעין, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה  במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. כמו כן, הקובע מסייג פעולות משפטיות מסוימות וקובע שאינן מהוות מכירה (כגון: העברת דירה אגב גירושין, הורשת דירה, ועוד).

חובת הצהרה (דיווח למיסוי)

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל רוכש של זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בדבר הרכישה.

 

לפי סעיף 73(ג). לחוק מיסוי מקרקעין על הרוכש זכות במקרקעין להגיש למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 40 יום מיום עסקת הרכישה (מלבד רכישה בנאמנות לגביה יש לדווח תוך 30 יום),  הצהרה הכוללת, בין היתר:
 

  • פרטי הזכות הנרכשת.
  • פרטיה של העסקה.
  • סך התמורה המשולמת לפי החוזה בעד רכישת הזכות.
  • סך המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו.
  • זכאות לפטור מס רכישה (אם יש ומבוקש).

 

לטופס ההצהרה המוגש למיסוי מקרקעין יש לצרף מסמכים, כלהלן:

 

  • עותק של חוזה הרכישה (מקור או העתק "נאמן למקור" מאושר ע"י עו"ד).
  • נסח טאבו.
  • כל מסמך רלוונטי לפטור (אם מבוקש).

 

על הצהרה זו להיות מאומתת ע"י עורך דין מטעם הרוכש, אשר לרוב יבצע עבורו את הדיווח לשלטונות המס כמייצג.

 

במקרים מסוימים, יש לצרף מסמכים נוספים להצהרת הרוכש, כלהלן:

 

  • בבקשה לקבלת פטור חלקי במס רכישה ברכישת זכות ע"י נכה/עולה - טופס 2973.
  • ברכישת זכות במסגרת העברה ללא תמורה מבן זוג המתגורר באותה בדירה - טופס 7038.
  • ברכישה זכות במקרקעין באמצעות  - טופס 7067 (הודעה על נאמנות).

 

לאחר ביצוע הדיווח יקבל הרוכש ממיסוי מקרקעין:

 

  • הודעה על קליטת ההצהרה במיסוי מקרקעין.
  • שובר לתשלום מס רכישה לפי השומה העצמית אותה הגיש הרוכש (במקרה ויש מס לתשלום).
  • שומת מס רכישה, אליה יצורף שובר מותנה לתשלום המופנה לטאבו (אם יש חיוב), או אישור לטאבו (במצב של פטור מלא).

 

את תשלום מס הרכישה ניתן לבצע בכל סניפי הבנקים באמצעות שובר התשלום הנשלח בדואר (אותו גם אפשר לקבל כבר במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה), או באמצעות אתר האינטרנט הממשלתי.

 

לתשומת לב, כל איחור בתשלום גורר אחריו תשלומי הפרש הצמדה, ריבית (בשיעור ‎4%), כן וקנס.

 

יצוין, כי יום הרכישה הקובע לעניין חובת הדיווח למיסוי מקרקעין הינו תאריך ההתקשרות בין הצדדים, דהיינו, יום החתימה על חוזה המכר, ולחילופין יום החתימה על זיכרון דברים, יום החתימה על הצעת רכישה (בקניית דירה מקבלן), יום החתימה על יפוי כוח בלתי חוזר, או יום התשלום הראשון (מקדמה), במידה והללו קדמו למועד חתימת החוזה.

 

מומלץ לוודא, כי משרד עורכי דין המייצגים אותך במסגרת עסקה אכן הגישו את ההצהרה כדין ולדאוג שהמס, אם קיים חיוב, ישולם על-ידך במועד.

סיווג הנכס הנרכש לעניין מס רכישה

כללי

לפי החוק, שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים הם מדורגים.

 

יחיד (אדם)  שהינו תושב ישראל זכאי לשלם מס רכישה מופחת בגין קניית "דירה יחידה", לעומת אדם שבבעלותו דירה נוספת (כלומר: שתי דירות, או יותר).

 

"דירה יחידה" מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל (ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א לחוק), כאשר יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים בה חלקו של הרוכש הינו שליש או פחות (בעבר שיעור זה עמד על רבע).

 

חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק טריטוריאלי, לכן חל על רכישת ומכירת זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זאת יהודה ושומרון).

 

מס רכישה נגזר בשיעור משווי העסקה. בנכסים שאינם מהווים "דירת מגורים", אלא זכות אחרת במקרקעין, שיעור המס הינו קבוע לכל שווי הנכס ואילו לגבי דירות למגורים שיעור המס הינו מדורג.

מהי דירת מגורים לצרכי מס רכישה?

סעיף 9(ג) לחוק מגדיר את המונח "דירת מגורים" לצרכי מס הרכישה.

 

 "דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1)   דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2)   זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.


פסיקת בית המשפט העליון אימצה בנושא זה מבחן סובייקטיבי לעניין ההגדרה של "דירת מגורים", המושתת על הכוונה של הרוכש לעשות בדירה שימוש למגורים.

 

לדוגמא, גם אם נכון למועד חוזה הרכישה הדירה במצב הרוס ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפצה ולהכשירה למגורים, וכו'), אזי הדירה תיכנס להגדרה של "דירת מגורים".

מדרגות מס רכישה - בגין רכישת זכות אחרת במקרקעין

בתקנה 2(1) לתקנות מס רכישה נקבע ששיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין, אשר אינה דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9 לחוק (כגון: מגרש), מס הרכישה יהא בשיעור קבוע.

 

שיעור מס הרכישה בגין רכישת הזכות ישולם לפי מדרגה של 6% מסכום העסקה החל מהשקל הראשון (החל מתאריך 1.8.2013).

 

יחד עם זאת, כחריג לשיעור מס רכישה זה, נקבע כי במקרה של רכישת מגרש אשר נכון למועד העסקה קיימת לגביו תוכנית בניה תקפה המתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת ואשר התקבל בגינה היתר בניה ללפחות דירת מגורים אחת בתוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, תתוקן שומת מס הרכישה לשיעור של 5% בלבד (כלומר, יינתן לרוכש החזר כספי בשיעור 1%).

דירות נופש

האם "דירת נופש" מהווה "דירת מגורים" הנהנית ממדרגות המס המופחתות? או שיש לראותה כנכס אחר במקרקעין אשר אינו נהנה מההטבות הקבועות לעניין דירות מגורים?

 

לפי פסיקות של בית המשפט העליון מהשנים האחרונות, וכן בהתאם לעמדת רשות המסים (הוראת ביצוע 5/2010) מי שרוכש "דירת נופש" אינו זכאי לקבל פטור או הקלה במס רכישה הניתנת במצב של רכישת "דירת מגורים".

 

לתשומת לב, מאחר ו"דירת נופש" אינה מהווה "דירת מגורים", הרי שמי שמחזיק "דירת נופש" ורוכש לעצמו "דירת מגורים" ייחשב הלכה למעשה כמי שרוכש "דירה יחידה" (אם אין לו דירות מגורים נוספות, בהתאם ובכפוף לקבוע בסעיף 9 לחוק).

 

בפרויקטים "ותיקים" של דירות נופש, לגביהם רשות התכנון והרשות המקומית השלימו עם העובדה שהדירות הללו שימשו הלכה למעשה כדירות מגורים, והדירות אף סווגו כנכס למגורים לצרכי חיוב הארנונה, יש לראות בהן דירות מגורים (למשל: פסקי הדין שניתנו בעניין המרינה בהרצליה וחוף הכרמל, במסגרתן הכשיר בית המשפט את השימוש למגורים; וכך, גם יחול לגבי חליפיהם של בעלי הדירות המקוריים).

 

בעת ביצוע עסקה במקרקעין במסגרתה מועברות זכויות בפרויקט של דירות נופש, יש לבחון את חוזה המכר המקורי מהחברה הקבלנית, התב"ע החלה, היתר הבנייה וכו' ולבחון האם קיימות מגבלות על הרוכש מבחינת אפשרויות השימוש החוקיות בדירה. למשל: האם נשללת מהרוכש האפשרות לעשות בדירה שימוש למגורים דרך קבע, אלא עליו להעמיד את הדירה להשכרה לציבור הרחב לצרכי נופש באמצעות חברת ניהול ו/או בכל דרך אחרת (כך שהדירה אינה נכנסת להגדרה של "דירה המיועדת למגורים לפי טיבה").   

מדרגות מס רכישה 2014 - לדירות מגורים

מדרגות מס רכישה 2014 - דירת מגורים יחידה

שיעורי מס רכישה בגין "דירה יחידה" מתחלקים למספר מדרגות בהתאם לשווי הדירה הנרכשת.

 

מדרגות מס הרכישה העדכניות בגין דירה יחידה החל מתאריך 16.01.2014 לתאריך 15.01.2015 מפורטות בטבלה הבאה (חישוב רגיל)*:

 

סכום המדרגה (ש"ח)  שיעור המס (%) סכום המס (ש"ח)
עד 1,527,210 ש"ח 0% 0 ש"ח (פטור מלא)
מעל 1,527,210 ש"ח ועד 1,799,605 ש"ח 3.5% עד 9,883 ש"ח (יחסי)
מעל 1,799,605 ש"ח ועד 4,642,750 ש"ח 5% עד 142,157 ש"ח (יחסי)
מעל 4,642,750 ש"ח ועד 15,475,835 ש"ח 8% עד 866,646 ש"ח (יחסי)
מעל 15,475,835 ש"ח 10% לא מוגבל (יחסי)

 

* הערה: גובה מדרגות המס דלעיל מתעדכן מעת לעת. לחישוב סכום המס - ראו קישור לסימולאטור בהמשך דף זה.

 

לתשומת לב, ברכישת חלק יחסי מדירה יש לחשב קודם-כל את שיעור מס הרכישה לפי שווי תמורת הדירה במלואה ואז את תוצאת החישוב יש להכפיל בחלק הנרכש כדי לקבל את סכום המס הרלוונטי.

 

כדי להנות ממדרגות המס בגין דירה יחידה יש להיכנס להגדרה החוקית של המונח "דירה יחידה" לעניין מס רכישה.

 

מעוניינים לקרוא על הנושא? לחצו על הקישור הבא:

המונח דירה יחידה

 

לתשומת לב, החוק קובע, כי יראו רוכש ובן זוגו מלבד רוכש המתגורר דרך קבע בנפרד וילדיהם הקטינים (עד גיל 18 שנה למעט ילד נשוי) בתור "רוכש אחד".

 

לעניין זה חשוב לציין מספר דגשים:

 

  • כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואין - ניתן לבקש פיצול שומה, כך שבן הזוג האחר זכאי לבקש לראותו כרוכש דירה יחידה לגבי חלקו בדירה הנרכשת במשותף (בתנאים מסוימים שנקבעו ע"י מיסוי מקרקעין, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון).
  • כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה שנתקבלה אצלו בירושה (בין אם לפני הנישואין ובין אם במהלכם) - ניתן לבקש פיצול שומה כך שבן הזוג האחר זכאי לבקש לראותו כרוכש דירה יחידה (בתנאים מסוימים שנקבעו ע"י מיסוי מקרקעין, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון). הערה: האמור לעיל לא יחול במצב בו בן הזוג היורש כבר "גלגל" את הדירה במהלך הנישואין ורכש עבורו בכספי התמורה דירה אחרת (לעניין מס רכישה דירה כאמור תיחשב כדירה של בן הזוג האחר, ללא קשר להפרדה הרכושית וליחסי הממון שביניהם).
  • לאחרונה, ניתן פס"ד לפיו בנסיבות מסוימות ראו בני זוג פרודים כרוכשים נפרדים, הגם שעדיין התגוררו תחת קורת גג אחת.


באמצעות תכנון מס נכון ניתן לחסוך באופן חוקי סכומי כסף גבוהים ביותר במס רכישה. מאחר ועסקינן בסוגיות מורכבות, מומלץ להיוועץ בנושא עם עורך דין מנוסה והמתמחה בתחום.

 

לקריאה נוספת כאן באתר:

עקרון התא המשפחתי

מדרגות מס רכישה 2014 - דירת מגורים נוספת

מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו, לא ייהנה מההקלה דלעיל, אלא ישלם מס רכישה כבר מהמדרגה הראשונה.

 

מדרגות מס הרכישה העדכניות בגין דירה נוספת החל מתאריך 16.01.2014 ועד לתאריך 15.01.2015 מפורטות בטבלה הבאה (חישוב רגיל)*:

 

סכום המדרגה (ש"ח) שיעור המס (%) סכום המס (ש"ח)
עד 1,123,910 ש"ח 5% עד 56,195 ש"ח (יחסי)
מעל 1,123,910 ש"ח  ועד 3,371,710 ש"ח 6% עד 134,868 ש"ח (יחסי)
מעל 3,371,710 ש"ח ועד 4,462,750 ש"ח 7% עד 88,972 ש"ח (יחסי)
מעל 4,642,750 ש"ח ועד 15,475,835 ש"ח 8% עד 866,646 ש"ח (יחסי)
מעל 15,475,835 ש"ח 10% לא מוגבל (יחסי)

 

* הערה: גובה מדרגות המס דלעיל מתעדכן מעת לעת. לחישוב סכום המס - ראו קישור לסימולאטור בהמשך דף זה.

פטורים/הקלות במס רכישה

לפי תקנות מיסוי מקרקעין, קיימים בישראל מספר פטורים/הקלות, מלאים ו/או חלקיים, בתשלום של מס רכישה, בין היתר, כמפורט כאן להלן.

מכירת הדירה הישנה/קיימת בתוך זמן קצוב

החוק קובע חריגים למוכר אשר מתחייב למכור בהמשך את דירתו הראשונה, למרות שלמעשה יש בבעלותו בעת הרכישה דירה נוספת, דהיינו שתי דירות במקביל, ובכך מאפשר לרוכש לקנות דירה נוספת, טרם מכירת הדירה הקיימת ועדיין להיחשב כבעל "דירה יחידה" לצורך מס הרכישה.

 

9סעיף (ג1א)(2)(א)(2) לחוק (תיקון 76 - משנת 2013) קובע  הקלה לפיה יחיד שהתקיים לגביו האמור להלן ייחשב כרוכש של "דירה יחידה":

 

"בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה".

 

  • המקרה הראשון: רוכש של דירה יד שנייה יוכל למכור את דירתו הקיימת (להלן - "הדירה הנוספת") תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
  • המקרה השני: במסגרת רכישת דירה מקבלן, יוכל למכור את הדירה הנוספת עד 12 חודשים מיום שנמסרה לידיו החזקה בדירה החדשה על ידי הקבלן.

 

לתשומת לב, במקרה השני, ניתן לבחור בין שני מסלולים הפטור. לדוגמא, אם מדובר בדירה חדשה הנמכרת 'על הנייר' ומועד מסירתה הצפוי הינו רק בעוד כשנתיים, עדיף לבקש את המסלול השני, וכך להנות מהקפאת המס לתקופה מצטברת של שלוש שנים (שנתיים + 12 חודשים).

 

חשוב לציין, כי, בשני המקרים, היה והרוכש לא ימכור את דירתו הנוספת, יהא עליו להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.

 

כמו כן, על הרוכש למכור את הדירה הנוספת, שכן מכירת הדירה הנרכשת לא תזכה בהקלה בחישוב מס הרכישה.

 

יצוין, כי עד למועד מכירת הדירה הנוספת מתבצעת ע"י מיסוי מקרקעין 'הקפאת שומה', כלומר, רק בכפוף ולאחר מכירת הדירה הנוספת בפועל יינתן ע"י רשות המיסים אישור לרישום בטאבו ביחס לדירה הנרכשת.

 

בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח על-כך למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין.

"ספח" בדירת מגורים אחרת

 סעיף 9(ג1ג)(4) (תיקון 76 - 2013) קובע הקלות נוספות:

 

(א)   "דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש;

 

כעולה מכאן, במניין הדירות של הרוכש:

 

  • לא תחשב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני תאריך 01.01.1997.
  • לא תחשב דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/3.

 

הערה: במניין הדירות של הרוכש יש לקחת בחשבון דירות שהתקבלו בדרך של ירושה או ללא תמורה (במתנה).

חילוף דירת מגורים

ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה החל.

פינוי בינוי

דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם - פטורה ממס רכישה.

עסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה מקרוב)

יחיד המקבל דירת מגורים מקרוב במסגרת עסקת מתנה (העברה ללא תמורה) ישלם מס רכישה מופחת לפי שיעור של  ‎1/3 (שליש) ממס רכישה הרגיל.

 

במסגרת עסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחדיו באותה דירה, בדרך של מתנה, העסקה הינה פטורה ממס רכישה לחלוטין.

 

במידה ובני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, אזי ישלמו מס רכישה 1/3 (שליש) כמו כל קרוב אחר.

 

"קרוב" לעניין זה, משמעו בחוק - בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות.

 

כאשר מועברת במתנה לקרוב חלק מדירה יעשה חישוב מס רכישה רגיל ביחס לדירה כולה, אך מקבל המתנה ישלם 1/3 (שליש) בלבד מהמס בגין החלק היחסי שיקבל מהקרוב.

פטורים/הקלות נוספים (ישלמו לפי מדרגה מקסימאלית של 0.5%)

1. נכים.
2. עולה חדש.
3.בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.

 

כעולה מן המקובץ לעיל, לפני כל עסקת רכישת מקרקעין, מומלץ לבדוק מול עורך דין מקרקעין מטעמכם מהו סך מס הרכישה הצפוי ולקחת זאת בחשבון. לתשומת לב, במקרים רבים ניתן להיערך מראש ולבצע תכנון מס נכון, אשר עשוי, לעתים, לחסוך לכם עשרות של אלפים שקלים.

דחייה בתשלום מס רכישה / חלוקה לתשלומים

לפי סעיף 91א. לחוק בסמכות מנהל מיסוי מקרקעין לדחות את מועד חובת תשלום מס הרכישה, כולו או חלקו, אם ראה סיבה מספקת לכך, לפי שיקול דעתו.

 

בגין תקופת הדחייה ישולמו הפרשי הצמדה למדד וריבית.

 

יש לפנות למיסוי מקרקעין כדי לבקש דחיית מס, או חלוקה לתשלומים.

 

לתשומת לב, רק לאחר שישולם מלוא המס יינתן לכם אישור מס רכישה הדרוש לצורך רישום העברת הזכויות בטאבו.

ביטול עסקה

במקרה שהצדדים לעסקה החליטו לבטלה עליהם להגיש הודעה על ביטול העסקה למנהל מס שבח בתצהיר (טופס 6130).

 

לפי סעיף 102 לחוק, במידה והמנהל שוכנע שאמנם עסקינן בביטול עסקה אמיתי ומעיקרא, אזי יבטל השומות שערך, ויחזיר את לנישומים את מלוא תשלומי המס ששולמו במסגרת העסקה.

 

פסיקת בית המשפט העליון בעניין זה (הלכת זמר) קבעה, כי יש לבחון, בכל מקרה לגופו, האם העסקה "השתרשה בקרקע המציאות", כאשר השיקולים לעניין אישור ביטול העסקה והחזר מס הרכישה ששולם הינם, בין היתר:

 

  • פרק הזמן שחלף מעשיית העסקה וביטולה.
  • עילת ביטול העסקה.
  • האם החזקה כבר נמסרה לקונה, אם לאו.
  • האם העברת הזכויות נרשמה בטאבו, אם לאו.
  • תשלום פיצוי מוסכם במסגרת הביטול.
  • יחסים מיוחדים בין הצדדים.

הליכי שינוי שומה

תיקון שומה

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שניתן להגיש בקשה לתיקון שומה בתוך 4 שנים מיום שנעשתה, בהתקיים אחד משלושת המקרים שלהלן:

 

  • נתגלו עובדות חדשות אשר לא היו ידועות למנהל בזמן עשיית השומה ואשר עשויות לחייב במס או לשנות סכום החיוב במס.
  • נמסרה הצהרה שהינה בלתי נכונה, או אשר היה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
  • נתגלתה טעות כל שהיא בשומה, המשפיעה על סכום חיוב המס.

 

בקשה לתיקון של שומה יכולה להיעשות ביוזמת מנהל מיסוי מקרקעין, או הנישום.

 

בקשה לתיקון שומה יש להגיש בטופס ייעודי (7085) ועליה לכלול הסבר על מהות הבקשה לתיקון השומה בצירוף אסמכתאות רלוונטיות.

 

בנוסף, חובה לציין את סכום המס אשר אינו שנוי במחלוקת (ולשלמו, לחילופין להעמיד ערבות בנקאית בגינו).

הגשת השגה

סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמוכר/רוכש אשר קיבל הודעת שומה, אשר הינו חולק על נתוניה, רשאי להגיש למנהל השגה בתוך 30יום מהיום שנמסרה לו הודעת השומה.

 

את ההשגה יש להגיש בטופס 7013 באופן מסודר, מפורט ומנומק.

 

כמו כן, חובה לציין את סכום המס אשר אינו שנוי במחלוקת. ודרך חישובו (ויש לשלמו, או להעמיד ערבות בנקאית בגינו).

 

מנהל מיסוי מקרקעין יזמין את מגיש ההשגה לדיון במשרדי מיסוי מקרקעין וישיב לו בכתב בדבר החלטתו באופן מנומק עד 8 חודשים מהמועד שבו הוגשה ההשגה (ובמקרים מסוימים הקבועים בחוק – עד 12 חודשים).

הגשת ערר

סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר/רוכש הרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל בהשגה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר אשר ליד בית המשפט המחוזי, זאת בתוך 30 יום מיום שנמסרה לו החלטת המנהל.

 

בעת הגשת כתב הערר יש לשלם אגרת משפט.

 

על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט העליון אך ורק בסוגיה משפטית, זאת בתוך 45 יום מיום קבלת החלטת ועדת הערר.

מחשבון/סימולאטור מס רכישה

לרשותכם קישור לסימולאטור שבאתר הממשלתי של רשות המיסים.

 

בעזרת הסימולאטור תוכלו לעיין שיעורי מדרגות מס הרכישה המעודכנות נכון להיום, וכן לבצע חישוב ולדעת מהו סכום מס רכישה הצפוי לכם במסגרת עסקת קניית נדל"ן.

 

לכניסה לסימולאטור - נא לחצו על הכפתור הבא.

סימולאטור מס רכישה

מדריך משפטי מומלץ לקניית דירה

קונים דירה?
 
אל תפספסו את המדריך המשפטי המקצועי והמקיף שלנו כאן באתר - כל מה שחשוב לדעת על קניית דירה (יד-שניה) בישראל.
 
המדריך נכתב ע"י עורך דין מקרקעין עמית ורד.
 
לעיון במדריך, הכולל עצות וטיפים חיוניים - נא לחצו על הקישור הבא.

קניית / רכישת דירה

אולי יעניין אותם גם...

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, המכהן כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2014

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית דירה מכירת דירה

מעודכנים לשנת 2014.

מוזמנים לעיין. תודה.



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.