מס רכישה

מס רכישה | תוכן המדריך

1. מהו מס רכישה? 2. חובת הצהרה ודיווח 3. מדרגות מס רכישה - דירה יחידה 4. מדרגות מס רכישה - דירה נוספת 5. פטורים / הקלות במס רכישה 6. מחשבון / סימולאטור מס רכישה   המדריך נכתב ע"י עורך דין מקרקעין ונוטריון עמית ורד.   אנו מקווים, כי תפיקו תועלת מהמידע.

עומדים לפני קניית דירה? רוצים טיפול עו"ד מקצועי ומשתלם? אנחנו כאן בשבילכם. התקשרו: 03-9499555

מהו מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין  (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן - "חוק מיסוי מקרקעין") עוסק בנושא של מכירת זכויות במקרקעין (וזכויות באיגוד מקרקעין), בעת מכירתן.

 

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה, להלן נוסחו:

 

"(א).  במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים."

 

כמו כן, קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה - 1974 (להלן - "תקנות מיסוי מקרקעין"), הקובעות פטורים/הקלות מסוימים בתשלום מס רכישה.

 

המונח "מקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כקרקע בישראל, ובכלל זאת בתים, בניינים וכל דבר שהינו מחובר לקרקע (חיבור של קבע).

 

המונח "זכות במקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר בחוק כזכות של בעלות, או זכות של חכירה (לתקופה העולה על 25 שנה), וכן זכות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראותה כבעלות, או חכירה (לתקופה כאמור).

 

המונח "מכירה", כמשמעו בחוק, כולל העברה, מכירה, או ויתור, על זכות במקרקעין, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה  במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. כמו כן, הקובע מסייג פעולות משפטיות מסוימות וקובע שאינן מהוות מכירה (כגון: העברת דירה אגב גירושין, הורשת דירה, ועוד).

חובת הצהרה

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל רוכש של זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בדבר הרכישה.

 

לפי סעיף 73(ג). לחוק מיסוי מקרקעין על הרוכש זכות במקרקעין להגיש למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 40 יום מיום עסקת הרכישה,  הצהרה הכוללת, בין היתר:
 

• פרטי הזכות הנרכשת
• פרטיה של העסקה
• סך התמורה המשולמת לפי החוזה בעד רכישת הזכות
• סך המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו
• זכאות לפטור מס רכישה (אם יש ומבוקש)

 

לטופס ההצהרה יש לצרף מסמכים, כלהלן:

 

• עותק של חוזה הרכישה
• נסח טאבו
• כל מסמך רלבנטי לפטור (אם מבוקש)

 

על הצהרה זו להיות מאומתת ע"י עורך דין מטעם הרוכש, אשר לרוב יבצע עבורו את הדיווח לשלטונות המס כמייצג.

 

לאחר מכן, יקבל הרוכש שומת מס רכישה, עם שובר לתשלום.

 

ניתן לבצע תשלום מס רכישה  בכל סניפי הבנקים באמצעות שובר תשלום הנשלח בדואר (ושאפשר לקבלו כבר במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה), או באמצעות אתר האינטרנט הממשלתי.

 

לתשומת לב, כל איחור בתשלום גורר אחריו תשלומי הפרש הצמדה, ריבית (בשיעור ‎4%) וקנס.

 

יצוין, כי יום הרכישה הקובע לעניין הדיווח של מס רכישה הינו יום ההתקשרות בין הצדדים, דהיינו, יום החתימה על חוזה המכר, ולחילופין יום החתימה על זיכרון דברים, יום החתימה על הצעת רכישה (בקניית דירה מקבלן), יום החתימה על יפוי כוח בלתי חוזר, או יום התשלום הראשון (מקדמה), במידה וקדמו למועד החתימה על החוזה.

 

מומלץ לוודא, כי משרד עורכי דין המייצגים אותך במסגרת עסקה אכן הגישו את ההצהרה כדין ולדאוג שהמס, אם קיים חיוב, ישולם על-ידך במועד.

מדרגות מס רכישה

כללי

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים הם מדורגים.

 

לפי החוק, בעת קניית דירה, אדם שבבעלותו דירת מגורים יחידה זכאי לשלם מס רכישה מופחת, לעומת אדם שבבעלותו דירה נוספת (או יותר).

 

"דירה יחידה" מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל (ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א לחוק), כאשר יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים בה חלקו של הרוכש הוא פחות מ- 25%.

מדרגות מס רכישה בגין דירה יחידה

השיעורים מתחלקים לשלוש מדרגות בהתאם לשווי הדירה הנרכשת:

1. לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא ‎.0%
2. לגבי החלק השני מן השווי, שיעור המס הוא ‎.3.5%
3. לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא ‎5%.

 

מדרגות מס הרכישה העדכניות בגין דירה יחידה לשנת 2013 מפורטות בטבלה הבאה (חישוב רגיל)*:

 

סכום המדרגה (ש"ח)	שיעור המס (%)	סכום המס (ש"ח)
עד 1,477,560 ש"ח	0%	0 ש"ח
מעל 1,477,560 ש"ח ועד 1,744,270 ש"ח	3.5%	9,579 ש"ח
מעל 1,744,270 ש"ח	5%

 

* הערה: גובה סך מדרגות המס דלעיל מתעדכן מעת לעת. לחישוב סכום המס - ראו קישור לסימולאטור בהמשך דף זה.

מדרגות מס רכישה בגין דירה נוספת

מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו, לא ייהנה מההקלה דלעיל, אלא יחולו עליו 3 המדרגות, כלהלן:

 

1. לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא ‎5%.

2. לגבי חלק השני מן השווי, שיעור המס הוא ‎.6%

3. לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא ‎7%.

 

מדרגות מס הרכישה העדכניות בגין דירה נוספת לשנת 2013 מפורטות בטבלה הבאה (חישוב רגיל)*:

 

סכום המדרגה (ש"ח)	שיעור המס (%)	סכום המס (ש"ח)
עד ש"ח 1,089,350 ש"ח	5%	54,467 ש"ח
מעל 1,089,350 ש"ח  ועד 3,268,040 ש"ח	6%	130,731 ש"ח
מעל 3,268,040 ש"ח	7%

 

* הערה: גובה סך מדרגות המס דלעיל מתעדכן מעת לעת. לחישוב סכום המס - ראו קישור לסימולאטור בהמשך דף זה.

פטורים/הקלות במס רכישה

לפי תקנות מיסוי מקרקעין, קיימים בישראל מספר פטורים/הקלות, מלאים ו/או חלקיים, בתשלום של מס רכישה, בין היתר, כמפורט כאן להלן.

מכירת הדירה הישנה/קיימת בתוך זמן קצוב

החוק קובע חריגים למוכר אשר מתחייב למכור בהמשך את דירתו הראשונה, למרות שלמעשה יש בבעלותו דירה נוספת, דהיינו שתי דירות במקביל, ובכך מאפשר לרוכש לקנות דירה נוספת, טרם מכירת הדירה הקיימת ועדיין להיחשב כבעל דירה יחידה לצורך מס הרכישה.
 

• המקרה הראשון: רוכש של דירה יד שנייה יוכל למכור את דירתו הישנה תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
• המקרה השני: במסגרת רכישת דירה מקבלן, יוכל למכור את הדירה הישנה עד 12 חודשים מיום שנמסרה לידיו החזקה בדירה החדשה על ידי הקבלן.

 

לתשומת לב, במקרה השני, ניתן לבחור בין שני מסלולים הפטור. לדוגמא, אם מדובר בדירה חדשה הנמכרת 'על הנייר' ומועד מסירתה הצפוי הינו רק בעוד כשנתיים, עדיף לבקש את המסלול השני, וכך להנות מהקפאת המס לתקופה מצטברת של שלוש שנים (שנתיים + 12 חודשים).

 

חשוב לציין, כי, בשני המקרים, היה והרוכש לא ימכור את דירתו הישנה, יהא עליו להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.

 

כמו כן, על הרוכש למכור את הדירה הישנה, שכן מכירת הדירה הנרכשת לא תזכה בהקלה בחישוב מס הרכישה.

 

בנוסף, עד מכירת הדירה הנוספת מתבצעת 'הקפאת שומה', כלומר, רק עם מכירת הדירה הקיימת בפועל יינתן ע"י רשות המיסים אישור לרישום בטאבו ביחס לדירה הנרכשת. 

חילוף דירת מגורים

ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה החל.

פינוי בינוי

דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם - פטורה ממס רכישה.

עסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה מקרוב)

יחיד המקבל דירת מגורים מקרוב במסגרת עסקת מתנה (העברה ללא תמורה) ישלם מס רכישה מופחת לפי שיעור של  ‎1/3 (שליש) ממס רכישה הרגיל.

 

במסגרת עסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחדיו באותה דירה, בדרך של מתנה, העסקה הינה פטורה ממס רכישה לחלוטין.

 

במידה ובני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, אזי ישלמו מס רכישה 1/3 (שליש) כמו כל קרוב אחר.

 

"קרוב" לעניין זה, משמעו בחוק - בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות.

 

כאשר מועברת במתנה לקרוב חלק מדירה יעשה חישוב מס רכישה רגיל ביחס לדירה כולה, אך מקבל המתנה ישלם 1/3 (שליש) בלבד מהמס בגין החלק היחסי שיקבל מהקרוב.

פטורים/הקלות נוספים (ישלמו לפי מדרגה מקסימאלית של 0.5%)

1. נכים.
2. עולה חדש.
3.בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.

 

כעולה מן המקובץ לעיל, לפני כל עסקת רכישת מקרקעין, מומלץ לבדוק מול עורך דין מקרקעין מטעמכם מהו סך מס הרכישה הצפוי ולקחת זאת בחשבון. לתשומת לב, במקרים רבים ניתן להיערך מראש ולבצע תכנון מס נכון, אשר עשוי, לעתים, לחסוך לכם עשרות של אלפים שקלים.

מחשבון/סימולאטור מס רכישה

לרשותכם קישור לסימולאטור שבאתר הממשלתי של רשות המיסים.

 

בעזרת הסימולאטור תוכלו לעיין שיעורי מדרגות מס הרכישה המעודכנות נכון להיום, וכן לבצע חישוב ולדעת מהו סכום מס רכישה הצפוי לכם במסגרת עסקת קניית נדל"ן.

 

לכניסה לסימולאטור - נא לחצו על הכפתור הבא.

סימולאטור מס רכישה

מקרקעין | מידע משפטי נוסף לעיון