מס שבח, פטור ממס שבח

פטור ממס שבח

פטור ממס שבח: מדריך מקצועי ומקיף - מעודכן לשנת 2016

כאן תוכלו לקרוא את כל המידע על פטור ממס שבח במכירת דירה בישראל.
המדריך כולל מידע, הסברים וטיפים שימושיים.
משרדנו מתמחה בעסקאות מקרקעין, כולל תכנון מס אופטימאלי.
נשמח לסייע לכם בכל עניין משפטי.

פטור ממס שבח - תוכן עניינים

1. כללי
2. מהו מס שבח?
3. הגשת הבקשה ותשלום מקדמת מס שבח
4. הגדרת דירת מגורים מזכה לעניין מס שבח
5. פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה
6. פטור ליניארי (מס מוטב) ממס שבח
7. פטור ממס שבח לנכס שהתקבל בירושה
8. מכירת דירה שהתקבלה במתנה
9. מכירה של שתי דירות לרכישת דירה (פטור בחילוף דירות)
10. פטור ממס שבח והעברה אגב גירושין
מוכרים דירה?
 
רוצים ליווי מקצועי ומשתלם?
 
אנחנו כאן בשבילכם.
 
התקשרו כעת: 03-9499555

כללי

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – "החוק") חלה חובה על כל מי שמוכר "זכות במקרקעין" (למשל: דירת מגורים, מגרש, נכס מסחרי, וכו') לשלם מס שבח על המכירה, אלא אם כן חל לגביו פטור מתשלום מס שבח.

 

כך, גם חלה חובה על הקונה לשלם מס רכישה על כל קנייה של "זכות במקרקעין" (למשל: בעת קניית דירה, וכו'), אלא אם חלים לגביו פטורים/הקלות במס רכישה (ועל-כך ניתן לקרוא בנפרד במדריך מס הרכישה באתר זה).

 

השאלה האם מוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין עסקה של מכירת דירה היא סוגיה בעלת חשיבות ה אקוטית במסגרת ביצוע עסקת מכר.

 

יש לציין, כי החוק בישראל בעניין זה הוא מורכב ומסועף וכולל הרבה תנאים וסייגים משפטיים, ואם לא די בכך - גם משתנה ומתעדכן מעת לעת (במיוחד לאחרונה מאז שנת 2014).

 

לפיכך, חשוב מאוד לבצע בדיקה מעמיקה ופרטנית של המצב המשפטי.הנתון לאשורו. מומלץ לעשות כן באמצעות משרד עורכי דין מומחה לתחום של נדל"ן ומיסוי מקרקעין, תוך מתן דגש על תכנון מס אופטימאלי, שכן, במצבים רבים, עשויות להיות לכך השלכות כספיות משמעותיות ביותר מבחינת הכדאיות הכלכלית של עסקת המכירה.

 

המחוקק ראה לנכון להעניק פטורים שונים לגבי מכירה של דירת מגורים, וזאת בנסיבות, שלשיטתו, הדירה לא נועדה לצרכי השקעה והפקת רווחים, אלא בדרך-כלל נרכשת באמצעות כספי חסכונות שהם פרי עמל של שנים רבות, ואף במימון ע"י נטילת הלוואת משכנתא המשולמת לאורך שנים.

 

מכאן, נבע בזמנו הפטור הקלאסי, המוכר לאנשים רבים, במסגרתו – מכירת דירת מגורים היתה פטורה באופן מלא מתשלום מס שבח במקרה של מכירת דירת מגורים אחת פעם ב-4 שנים. אולם, כפי שיוסבר בהרחבה בהמשך, פטור זה בוטל החל מיום 1.1.2014 במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013-4 (תיקון 76), אשר צמצם באופן משמעותי את הפטור לגבי מכירת דירה יחידה.

 

אדם הסובר, כי הוא הפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו מוקנה לו באופן אוטומטי שוגה בתכלית, ולעתים עלול למצוא את עצמו נפגע של 'תאונת מס' מצערת...

 

מדריך זה, אשר נכתב ע"י עורך דין מקרקעין עמית ורד, נועד לספק לכם הסברים כלליים ותמציתיים (יחסית) לגבי חלק מהפטורים הקיימים בחוק, כאשר במסגרתו, בין היתר, גם נציין בפניכם חלק מהמוקשים מהם מומלץ להיזהר.

 

במידה ותהיינה לכם שאלות בנושא מס שבח ו/או כל עניין משפטי אחר בתחום של מקרקעין ומיסוי, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדנו לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בפגישה מסודרת.

מהו מס שבח?

סעיף 6  חוק קובע, כי מס שבח מקרקעין יוטל על "השבח במכירת זכות במקרקעין".

 

המונח "מכירה" מופיע בסעיף 1 של הפרק הראשון לחוק, העוסק בהגדרות מונחים רלוונטיים, כלהלן:

 

"מכירה", לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –
(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;
(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;
(3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;
(4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים".

 

לתשומת לב, להגדרה זו יש חשיבות רבה. אך ורק במידה ומדובר על פעולת העברה המהווה "מכירת זכויות במקרקעין" יחול מס שבח, ובכל מקרה אחר לא תהווה הפעולה משום עסקה במקרקעין לעניין מס שבח, וממילא לא יהא צורך לבקש פטור בגינה.

 

מס שבח הוא למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר של "זכות במקרקעין" (או "זכות באיגוד מקרקעין"), אשר אינה מהווה לגביו 'מלאי עסקי' (לדוגמא: במקרה של חברה יזמית).

 

המס מוטל רק במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין (כלומר, לא יוטל מס במקרה של מכירת דירה בהפסד).

 

החוק קובע את דרך חישוב מס השבח, ההוצאות המותרות בניכוי ממס שבח (כגון: שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, דמי תיווך, הוצאות שהיו למוכר לשם השבחת הנכס, ועוד), הוראות לחישוב יום המכירה ושווי המכירה, כמו גם הגדרות ותנאים לגביהם.

פטור ממס שבח - התהליך

בדיקה מקדמית

כאמור, מועד הבדיקה המומלץ ככל הנוגע לשאלה האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, או חייב לשלמו, הוא לפני מועד חתימת העסקה, וזאת על-מנת שהמוכר יוכל להיערך מראש בהתאם (במידה ויש תשלום מס).

 

בחלק מן המקרים, התשובה אינה כה פשוטה וברורה, אלא דורשת בדיקה משפטית יסודית, אשר, לעיתים, עשויה להוביל לשינוי בהחלטת המוכר האם למכור את הדירה, או להמתין בתזמון ביצוע העסקה, וכו'.

 

הסוגיה הראשונה אותה יש לבחון, איפוא, היא – האם הדירה שאותה אנו מתעתדים למכור הושבחה בפועל, וכתוצאה מכך האם יהיה עלינו לשלם בעת מכירתה מס שבח, אם לאו.

 

במקרים רבים, בדיקת שווי הרכישה וההוצאות שהיו לכם בגין הדירה (אלו המותרות לניכוי לפי החוק), יביאו לתוצאה לפיה השבח הינו שלילי (דהיינו, קיים הפסד רווח הון), כאשר במקרה כאמור אין שום טעם לבקש ו"לשרוף" פטור ממס שבח.

הגשת בקשה לפטור ממס שבח

על-מנת לקבל פטור ממס שבח יש למלא בקשה לפטור ממס שבח במסגרת טופס הדיווח של ההצהרה על מכירת הדירה, המוגשת לאגף מיסוי מקרקעין (קרוי גם "טופס משח").

 

אי עמידה בתנאי פרוצדוראלי זה עלולה, כשלעצמה, לשלול את הזכאות לפטור.

 

לפי סעיף 73(א) לחוק, המוכר זכות במקרקעין יגיש לאגף מיסוי מקרקעין, בתוך 40 ימים מיום המכירה, הצהרה, הכוללת, בין היתר, הפרטים שלהלן:

 

  • הפרטים של הזכות הנמכרת.

 

  • הפרטים של העסקה.

 

  • התמורה עבור מכירת הזכות ותאריך המכירה.

 

  • התמורה עבור רכישת הזכות ותאריך הרכישה.

 

  • ניכויים ותוספות שהמוכר תובע (קיזוזים) לעניין חישוב מס שבח (אם לא מבוקש פטור ממס שבח).

 

  • סכום החיוב במס ודרך חישובו (אם לא מבוקש פטור ממס שבח).

 

  • זכאות לפטור ו/או הקלה ממס שבח (אם לא מבוקש פטור ממס שבח).

 

לטופס ההצהרה יש לצרף:

 

  • עותק מקורי (או צילום "נאמן למקור") מחוזה המכירה.

 

  • נסח טאבו (ולחילופין, אישור זכויות מאת רמ"י ו/או אישור זכויות מאת חברה משכנת, במקרה של מקרקעין לא מוסדרים), וכן חשבון ארנונה.

 

  • כל מסמך רלוונטי לגבי הפטור אותו מבקשים (לדוגמא: צו ירושה או צו קיום צוואה, במקרה של פטור בגין מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה).

 

  • אם הדירה נרכשה פחות מארבע שנים לפני מועד המכירה יש לצרף פירוט + אסמכתאות לגבי מקורות המימון של הרכישה.

 

טופס ההצהרה ייחתם ע"י המוכר, עם אימות חתימה ע"י עורך דין.

מקדמה במס שבח

סעיף 15 לחוק קובע, כי בלי לגרוע מחובת המוכר לתשלום מס שבח, מוטלת על הרוכש החובה להעביר לאגף מיסוי מקרקעין תשלום של מקדמה על חשבון מס שבח בו חב המוכר.

 

לעניין זה, נציין מספר נקודות:
 
  • גובה המקדמה נגזר מסכום תמורת העסקה (וראה בהמשך).
 
  • רואים את סכום המקדמה המשולם ע"י הרוכש כאילו שולם ע"י המוכר על חשבון מס השבח שבו המוכר חייב.
 
  • המקדמה נחשבת כחלק מתשלומי התמורה המשולמים ע"י הרוכש למוכר.
 
  • את המקדמה יש להעביר לאחר שהרוכש משלם 40% מהתמורה למוכר (אולם לא לפני 40 יום מיום העסקה; וברכישת דירה מקבלן - חובת התשלום היא מיד לאחר תשלום של 80% מהתמורה אא"כ המוכר הציג אישור לפי סעיף 50 המעיד על-כך שהמכירה פטורה מתשלום מס שבח ומקדמה).
 
  • אין צורך לשלם מקדמה לגבי עסקת מכר של דירת מגורים מזכה בגינה מבקש המוכר פטור ממס שבח, לגבי מכירה שאינה כולה בכסף.
 
שיעור המקדמה נקבע בהתאם לפרמטרים הבאים:
 
  • 15% מקדמה מהתמורה במידה ומועד הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 06.11.2001.
 
  • 7.5% מקדמה מהתמורה במידה ומועד הרכישה של הנכס הנמכר לאחר 07.11.2001.

 

  • ברכישת נכס מחברה שיעור המקדמה יעמוד על 7.5% מהתמורה.
 
  • ברכישת נכס ממי שמוכר דירת מגורים במס מוטב (פטור ליניארי) בתקופה שבין השנים 2014-2017 גובה המקדמה יהיה לפי סך השומה העצמית של המוכר.
 
כמו כן, המוכר רשאי להגיש בקשה להקטנת המקדמה במס שבח (בטופס 7155), המבוססת על השומה העצמית, תוך פירוט נימוקים וצירוף אסמכתאות מתאימות. המנהל יחליט בבקשה תוך 30 יום ממועד הגשתה (או מועד הדיווח עצמו, לפי המאוחר מביניהם). במידה והמנהל לא החליט במועד הנקוב לעיל - יראו את הבקשה כאילו התקבלה
 
החוק קובע, כי יראו את המקדמה ששילם הרוכש כתשלום ע"ח התמורה החוזית של העסקה.
 
בעת תשלום מלואה המקדמה יינתן אישור המאפשר רישום הנכס בפנקסי המקרקעין (אישור לטאבו).

הגדרת המונח דירת מגורים מזכה

כללי

המונח "דירת מגורים" מצוי בסעיף 1 של הפרק הראשון לחוק, העוסק בהגדרות של מונחים רלוונטיים, כלהלן:

 

"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;

 

הפרק החמישי של החוק, עוסק בפטורים ממס שבח לגבי דירת מגורים מזכה.

 

המונח "דירת מגורים מזכה" מוגדר בסעיף 49(א) לחוק, כך:

 

"49. (א) לעניין פרק זה,
"בעלות" – לרבות חכירה כמשמעותה בהגדרת "זכות במקרקעין" [...]

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לעניין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו [...]

(ב) לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד."

 

צא ולמד, כי המונח "דירת מגורים מזכה" מורכבת ממספר יסודות:

 

  • דירה או חלק מדירה.

 

  • שבנייתה הסתיימה (ניתן טופס 4, או שהדירה ראויה לשימוש למגורים)

 

  • בבעלות או בחכירה (25 שנה ומעלה) של יחיד (להבדיל מתאגיד)

 

  • הדירה משמשת למגורים (או מיועדת למגורים לפי טיבה)

 

  • שימוש עיקרי למגורים (80% מהתקופה, או 4 שנים אחרונות שקדמו למכירה)

 

  • הדירה אינה מהווה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה (למשל: של חברה קבלנית)

 

  • הפטור יינתן לתא המשפחתי (ראו ההגדרה בחוק; וכן בהמשך)

 

לתשומת לב, למונח "דירת מגורים מזכה" חשיבות רבה ביותר במסגרת מכירת דירה ובקשת פטור ממס שבח, שכן ביחס לדירה שלא נכנסת להגדרה הזו לא יינתן פטור ממס שבח.

 

לעתים, עשויה להתעורר מחלוקת בנושא בין הנישום למנהל מיסוי מקרקעין. לדוגמא, פלוני ביצע עסקת רכישת דירה מקבלן של דירת מגורים 'על-הנייר'. בניית הדירה כמעט הושלמה (למעט מטבח, משקופים ועוד כמה דברים פעוטים), אך אמורה להימסר לידיו רק בעוד כחודשיים, עם קבלת טופס 4. פלוני מעוניין כעת למכור את הדירה לאלמוני. האם יהא פלוני זכאי לפטור ממס שבח? דוגמא אחרת, יכולה להיות, דירה ששימשה בחלקה למגורים ובחלקה בתור משרד.

 

לפיכך, במקרים מסוימים, כאשר קיים אצלכם ספק האם הדירה נכנסת להגדרה של "דירת מגורים מזכה", מומלץ להיוועץ מבעוד מועד עם משרד עורכי דין מקרקעין המומחה לתחום זה.

 

מעוניינים לקרוא עוד על הנושא? נא לחצו על הקישור הבא.

דירת מגורים מזכה

דירה שאינה משמשת אך ורק למטרת מגורים

הפטור ניתן לדירה ששימשה בעיקרה למטרת מגורים, כאמור. משכך, מחד – החוק אמנם מאפשר שימושים נוספים בדירה (לדוגמא: הקצאת חדר אחד לצרכי משרד/עסק), ומאידך – חשוב להקפיד שהשימוש הנוסף יהא טפל לשימוש העיקרי למגורים (ולתשומת לב, עליו להשתרע על פני שטח של עד 50% ומעלה מהשטח הכולל של הדירה, שאחרת יישלל הפטור).

תא משפחתי נחשב כמוכר אחד

החוק יצר פיקציה, אשר הינה בבחינת חזקה משפטית, לפיה יחשבו בני זוג החיים יחדיו (וכן ילדיהם הקטינים, עד גיל 18; ולמעט ילדים נשואים), בתור "יחידה אחת", כלומר כמוכר אחד, לצורך הוראות הפטור ממס שבח.

 

צא ולמד, כי בקביעת מספר הדירות המצויות בבעלות המוכר ותדירות מכירתן יובאו בחשבון כל הדירות שבבעלות "התא המשפחתי", כאשר במידה ומי מבני המשפחה מכר דירה בעבר, אזי יראו את כל בני המשפחה כאמור כאילו כל אחד מהם בנפרד מכר דירה (וניצל פטור, לפני העניין).

 

עם זאת, בשנים האחרונות, ניתנו מספר פסיקות והחלטות מיסוי, אשר, לכאורה, יש בהן כדי לכרסם בחזקת התא המשפחתי כמהווה "יחידה אחת".

 

יצוין, כי, לעתים, לסוגיה האמורה עשויה להיות משמעות כלכלית עצומה, שכן במקרה של עסקת מכירת דירה שלא יאושר לגביה פטור ממס שבח, הדבר עלול לגרום למוכר נזק בסכומים גבוהים ביותר, אשר ממנו, אולי, ניתן היה להימנע, באמצעות פתרונות יצירתיים של תכנון מס נכון וחוקי. לכן, מומלץ מאוד להיוועץ בנושא עם עורך דין מקרקעין מומחה, לבניית הקונסטלציה המשפטית המתאימה לכם.

 

מעוניינים לקרוא עוד על הנושא? נא לחצו על הקישור הבא.

חזקת התא המשפחתי

פעילות עסקית/מסחרית

לפי גישת רשויות המס והפסיקה הקיימת בנושא, פעילות אינטנסיבית של מכירה וקניה של דירות/נכסים בתוך תקופה קצרה יחסית, עשויה להיחשב כפעילות עסקית/מסחרית הממוסה כהכנסה פירותית (מס הכנסה).

 

במקרה כאמור, הפטורים במס שבח יישללו.

מכירת חלק מסוים מזכויות בדירה

החוק פוטר ממס רק מכירה של כל הזכויות שבבעלות המוכר בדירת מגורים.

 

משכך, הפטור יישלל במכירת חלק מתוך הזכויות בדירה של אותו מוכר (לדוגמא: מכירת 50% מזכות הבעלות).

מכירת דירה שבנייתה טרם הסתיימה

דירה (או זכות חוזית/אובליגטורית לדירה), אשר בנייתה טרם הסתיימה אינה נכנסת להגדרת "דירת מגורים", ולפיכך אינה מזכה בפטורים מכוח החוק.

 

במקרה בו נמכרת דירה שחלקה מצוי בשלבי בנייה וחלקה משמש למגורים (דוגמא: דירה בה מבוצעות עבודות הרחבה), אזי כל הדירה עשויה להיחשב כדירה בבניה, ולחילופין הפטור יינתן רק בגין חלק מהתמורה המיוחס לחלק הגמור (הנחשב 'דירת מגורים'), אך לא לחלק המצוי בבניה, כאמור (נחשב 'זכות אחרת במקרקעין').

 

באמצעות תכנון מס מסודר ומקצועי, ניתן להיערך מראש ולהימנע מבעיה זו, תוך חסכון מס משמעותי.

הסוגים השונים של פטור ממס שבח

בחלק זה נפרט בפניכם להלן מספר פטורים הקיימים לגבי מכירה של דירת מגורים בישראל.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה - סעיף 49ב(2) לחוק

כפי שכבר צוין לעיל, תיקון 76 שינה בין היתר את מסלול הפטור והחיוב של מס השבח במכירת דירת מגורים מזכה, לגבי עסקאות שבוצעו החל מיום 1.1.2014.

 

במסגרת תיקון 76 נקבעו הוראות, כמפורט להלן:

 

  • סעיף 49ב(1) לחוק אשר אפשר בעבר קבלת פטור מלא ממס שבח (בכפוף לתנאים מסוימים שהיו בחוק) במכירה של דירת מגורים אחת ל-4 שנים - בוטל.

 

  • שונו התנאים לגבי מכירת דירה יחידה בפטור ממס שבח (סעיף 49ב(2)).

 

  • נקבעה תקרת פטור ממס שבח עד לסך של 4,456,000 ש"ח (מעודכן לשנת 2016), כאשר החלק שמעל התקרה הנ"ל יחויב במס שבח מלא (לפי החלק היחסי מסה"כ שווי התמורה)

 

  • נקבע שרק תושב ישראל זכאי לפטור ממס שבח במכיר תדירה יחידה (אלא אם כן ימציא לרשות המסים אישור ממדינת תושבותו על-כך שאין בבעלותו דירת מגורים באותה מדינה).

 

  • עודכנו הוראות נוספות לעניין חזקת דירה יחידה (כגון: סעיף 49ג לחוק).

 

החוק מתיר תקופת חפיפה, לפיה אם המוכר רכש דירה נוספת, חלופית ('משפרי דיור'), במהלך השנה וחצי שקדמה למועד מכירת דירתו (הראשונה), אזי הוא עדיין יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין אותה המכירה, כאילו מכר "דירה מגורים יחידה" (למרות שבפועל החזיק בבעלותו במקביל באותה תקופה בשתי דירות).

 

נכון להיום, כדי לקבל פטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים יחידה, יש לעמוד במספםר תנאים, כלהלן:

 

  • הדירה הנמכרת חייבת להיות דירתו היחידה של המוכר (בישראל ובאזור).המוכר הינו בעל הזכות בדירה במהלך 18 חודשים (לפחות) שקדמו למועד בו נהייתה הדירה דירת מגורים (דהיינו, ממועד קבלת טופס 4).

 

  • המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי סעיף זה (49ב(2)) במהלך 18 החודשים שקדמו למועד עסקת המכר.

 

  • הדירה הנמכרת לא היתה בשכירות מוגנת.

 

  • חלקו של המוכר בדירה נוספת (אם יש לו) אינו עולה על 1/3 (הערה חשובה: לפי תיקון 85 לחוק - נקבעה הוראת שעה בתוקף לחמש שנים - החל מיום 01.05.2016 ועד ליום 30.04.2021 לגבי דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של היורש בה אינו עולה על 1/2 ללא קשר לזהות המוריש ולמניין דירותיו בעת פטירתו).

 

  • במהלך תקופת מעבר שנקבעה לשלוש שנים - בין 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 קיים תנאי לפיו הדירה הנמכרת היתה דירתו היחידה של המוכר (כלומר, מי שהיה ביום 1.01.2014 "מרובה דירות" לא יכול ליהנות מהפטור הזה במהלך כל תקופת המעבר, אלא רק לאחר 01.01.2018, גם אם במהלכה מכר דירה/דירות ונותר עם דירה אחת בלבד, וכדי לקבל פטור מלא ממס שבח יהיה עליו להמתין במכירתה ליום 01.01.2018 ואילך, הבהרה: חלקי דירות שהתקבלו בירושה לא "מפריעים" לפטור, כאמור בסעיף הקודם לעיל).

 

  • במקרה של 'משפרי דיור' - הדירה שיש למוכר בנוסף לדירה הנמכרת הינה דירה חלופית, כלומר, דירה אשר נרכשה במהלך 18 החודשים שקדמו למועד מכירת הדירה הנוכחית בגינה מבוקש פטור ממס שבח (הבהרה: האמור הוא לפי הוראת תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין שתוקפה החל מיום 01.05.2016 ועד ליום 30.04.2021 ובסיומה התקופה תשוב לעמוד על 24 חודשים, כפי שהיה בעבר לפני התיקון הנ"ל).

פטור ליניארי (מס מוטב) ממס שבח למרובי דירות - סעיף 48ב(2) לחוק

במסגרת תיקון 76 לחוק, יחיד תושב ישראל אשר אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה (כלומר, אדם "מרובה דירות"), יהא זכאי לפטור חלקי ממס שבח, בהתאם לתקופת בעלותו בנכס.

 

התיקון לחוק קובע, כי מס השבח ישולם באופן יחסי, רק בגין התקופה שהחל מיום 1.1.2014 ואילך. לצורך החישוב, יש לקחת את מספר הימים שעברו ממועד הרכישה ועד ליום 1.1.2014 בחלוקה למספר הימים הכולל שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה.

 

לעניין מסלול הפטור הליניארי הזה קבע המחוקק מספר תנאים לצורך הזכאות לגבי מכירות של דירות המבוצעות בתקופה שמיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017:

 

  • המכירה אינה לקרוב משפחה, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה (כמוגדר בחוק).

 

  • ניתן למכור רק עד שתי דירות במסלול של הפטור הליניארי (ובלבד שבמידה ומוכרים שתי דירות אז אחת מהן עומדת בתנאי הפטור של סעיף 49ב(1) ערב ביטולו של הפטור).

 

  • במידה והדירה התקבלה במתנה, הוכנסו מגבלות לעניין תקופת צינון (וראה בהמשך).

 

  • במכירת דירה שתמורתה הושפעה מזכויות בניה בלתי מנוצלות יבוצע חישוב ליניארי בגין שווי הדירה כולל זכויות, אולם רק עד לתקרת הפטור (וראה לעיל).

 

יצוין, כי במקרה של רכישת קרקע (מגרש) שעליו נבנה בהמשך בית מגורים, או במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן ("על הנייר") תאריך הרכישה לעניין חישוב המס הליניארי הוא של מועד הרכישה, דהיינו, חתימת חוזה הקנייה (ולא מהמועד של השלמת וסיום בניית הבית /הדירה).

פטור ממס שבח בגין דירה שהתקבלה בירושה - סעיף 49ב(5) לחוק

לפי החוק, הורשה אינה בבחינת עסקת מכירה, דהיינו, אינה מהווה אירוע מס כלל ועיקר.

 

מאחר ומס עיזבון בוטל עוד בשנת 1981, הרי שלא חל מס כל שהוא על ביצוע העברה (ישירה) של דירה לפי צוואה קיום צוואה, או בירושה על-פי דין, מאת מוריש אל יורשיו.

 

המחוקק ייחד פטור עצמאי ונפרד לדירות המתקבלות בירושה, אשר אינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש, או למספר הפטורים שניצל בעבר, בכך שמאפשר ליורש 'להיכנס בנעלי' המוריש.

 

פטור זה יינתן בהתקיים כל התנאים הבאים (במצטבר):

 

  • המוכר הינו בן זוגו, או צאצא, של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.

 

  • לפני מועד פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

 

  • אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את דירת המגורים – היה פטור ממס בשל המכירה.

 

לתשומת לב, הורה שירש דירה מילדו לא יוכל להינות מהפטור הזה.

 

יצוין, כי, במקרים רבים,  'עקב אכילס' של הפטור האמור הינה הדרישה שלמוריש היתה רק דירת מגורים אחת בעת פטירתו.

 

עם זאת, החוק מאפשר לבצע שינויים ע"י היורשים (בבחינת 'מקצה שיפורים') מבלי שהשינוי בחלוקת העיזבון ביניהם יהווה אירוע מס (בכפוף לסייגים מסוימים הקבועים בחוק), דבר שיכול להביא לחסכון משמעותי במס שבח בעת מכירה עתידית ע"י היורשים.

 

כמו כן, יצוין, כי במצב בו ליורש יש חלקים במספר דירות שהתקבלו בירושה, למשל, 1/4 חלקים בשלוש דירות, אז במכירה עתידית כל חלק מדירה כאמור ייחשב, מבחינת מיסוי מקרקעין, כמהווה בעלות על "דירת מגורים" בפני עצמה, כלומר, היורש ייחשב כבעלים של שלוש דירות מגורים נפרדות, כך שבעת מכירת זכויותיו באותן דירות ("ספחים") הוא לא יהיה פטור ממס שבח (אלא יוכל לבקש רק פטור ליניארי). מובהר, כי האמור לעיל לא יפריע לו למכור "דירה יחידה", כל עוד חלקו  בכל אחת מדירות הירושה אינו עולה על מחצית, וזאת ללא קשר למניין הדירות של המוריש במועד פטירתו ולקרבה של היורש למוריש (הערה: בעבר השיעור עמד על שליש, אולם לפי תיקון 85 לחוק שנכנס לתוקף ביום 01.05.2016 שונה השיעור למחצית, בתוקף לחמש שנים; וראה גם לעיל).

 

כעולה מכאן, באמצעות תכנון מס מקצועי ככל הנוגע לנכסים שהתקבלו בירושה (למשל: הסתלקות חלקית/הדדית, או במסגרת עריכת הסכם חלוקת עיזבון, או ע"י מנגנון רכישת זכויות בין יורשים לפי דין קדימה מכוח חוק המקרקעין, או הסדרת הנושא מול מיסוי מקרקעין), במקרים רבים ניתן לבצע תכנוני מס חוקיים ולהביא לחסכון כספי משמעותי בתשלום מס שבח.

 

על ההליך של העברת דירה בירושה בטאבו תוכלו לקרוא בלחיצה על הקישור הבא.

דירה בירושה

מכירת דירה שהתקבלה במתנה

עסקאות של העברת דירה ללא תמורה בין קרובים הן נפוצות יחסית בישראל.

 

במקרים רבים, עסקאות כאלו עשויות לאפשר למוכר חסכון בשל הקלה בתשלום מס רכישה לקניית דירה אחרת, אגב ניצול פטור קיים ממס שבח בגין דירה קיימת.

 

דוגמא לתכנון מס: להורים יש דירה אחת, והם מעוניינים לרכוש עבורם דירה נוספת ויקרה יותר, יכולים להעביר במתנה את הדירה הנוכחית לילד/ים בפטור ממס שבח ואז לרכוש את הדירה היקרה והחדשה בתור דירה יחידה, כלומר, לפי מדרגות מס מופחתות, לעומת המדרגות של דירה נוספת. כמו כן, אותם הורים יוכלו למכור בעתיד את הדירה היקרה בפטור מלא ממס שבח הניתן בגין דירה יחידה, ולחילופין להוריש אותה בעתיד בתור דירת ירושה יחידה ליל/דים, אשר יהנו בעת מכירתה מפטור במס שבח בגין דירת ירושה.

 

בהקשר המדובר של מכירת דירות, לעניין מס השבח - המחוקק קבע תקופות "צינון", החלות על מקבל המתנה, לגבי עסקאות של העברת דירה שנתקבלה אצל המוכר במתנה. עמידה בתקופות הצינון הינה הכרחית כדי שמקבל המתנה יהא זכאי למוכרה בפטור מלא ממס שבח.

 

כלומר, יש כאן שני היבטים: הראשון - הפטור ממס שבח המוענק למוכר (נותן המתנה); והשני - הפטור ממס שבח לגבי מקבל המתנה בעת מכירת הדירה אותה הוא קיבל במתנה, הכפוף לתקופות הצינון שבחוק (הרעיון נועד למנוע ביצוע של עסקאות מתנה מלאכותיות לקרובים כדי ליהנות מפטור במס שבח בעת מכירה המבוצעת ע"י מקבל המתנה בטווח זמן מהיר יחסית).

 

לגבי הפטור של המוכר, סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר להעביר את הדירה במתנה לקרוב משפחה בפטור מלא ממס שבח (למען הדיוק, מדובר כאן למעשה בדחיית מס).

 

לעומת זאת, לגבי הפטור ממס שבח של מקבל המתנה, בעת מימוש הדירה, תקופות הצינון שיחולו עליו נעות בין 1 ל-4 שנים ותלויות בקרבתו המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), מצבו המשפחתי של מקבל המתנה, וכן בשאלה האם התגורר בדירה, אם לאו.

 

ריכזנו עבורכם בטבלה הבאה את תקופות הצינון על-פי החוק:

 

תנאי 1 תנאי 2 תקופת הצינון
נותן המתנה לא התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה של מקבל המתנה 3 שנים
נותן המתנה לא התגורר בדירה נותן המתנה אינו הורה של מקבל המתנה 4 שנים
ניתן המתנה התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה ומקבל המתנה אינו נשוי 2 שנים
נותן המתנה התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה ומקבל המתנה הינו נשוי או חד-הורי 1 שנה
נותן המתנה התגורר בדירה נותן המתנה הינו הורה יחיד של מקבל המתנה 2 שנים
נותן המתנה התגורר בדירה נותן המתנה אינו הורה של מקבל המתנה 3 שנים

חשוב לדעת:

מתנה מאח לאח, או מילד להורה – "תשרוף" את הפטור ותחייב המתנה עתידית בת 4 שנים.

מתנה בתוך התא משפחתי (דהיינו: הורים + ילדים קטינים) לא תחייב המתנה כאמור.

במידה ומקבל המתנה הינו קטין, תקופת צינון נספרת רק מהגיעו לגיל 18 שנה.

תקופת צינון במקרה של מגורי מקבל המתנה בדירה נספרת רק מהמועד בו החל להתגורר בדירה בדרך קבע.

 
לתשומת לב, לרשותכם כאן באתר זה מדריך משפטי מקצועי על עסקאות העברת דירה במתנה, הכולל את כל מה שחשוב לדעת בנושא, עם הסברים וטיפים משפטיים שימושיים, לרבות התייחסות מורחבת וספציפית לנושא של פטור ממס שבח בעסקאות מסוג זה.
 
מעוניינים לקרוא על הנושא? נא לחצו על הקישור הבא.

מכירה שתי דירות לשם רכישת דירה (חילוף דירות)

עסקינן בפטור חד-פעמי (הוראת שעה), הנועד למקרים של מכירת שתי דירות לצורך קניית דירה אחת.

 

יחיד שיש בבעלותו שתי דירות קטנות (זולות) וברצונו להחליפן לדירה אחת גדולה (יקרה), אשר תירכש ממרבית התמורה שתתקבל בגין מכירת שתי הדירות (לדוגמא, בני זוג שנישאו והביאו כל אחד למערכת הנישואין דירה ומעוניינים להחליפה לדירה אחת של המשפחה, או משפחה שבבעלותה שתי דירות, וכו').

 

להלן התנאים הקבועים בחוק לקבלת פטור זה:

 

  • הפטור זה נועד אך ורק ותושבי ישראל.
  • המחיר הכולל של שתי הדירות הנמכרות הוא עד 2,022,000 ₪ כאשר מעליו יינתן פטור יחסי להפרש וזאת רק גבי הדירה השנייה הנמכרת, והכול עד לסך של 3,364,000 ₪ שמעליו לא יינתן פטור זה בכלל (הערה: הסכומים הנ"ל נכונים לשנת 2016 ומתעדכנים מדי שנה).
  • פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים.
  • פרק הזמן לרכישת הדירה החדשה לא יעלה על 12 חודשים לפני או אחרי מועד מכירת הדירה השנייה.
  • מחיר הדירה החדשה (החלופית) חייב לביות לפחות 3/4 משתי הדירות שנמכרו.

העברת דירת מגורים אגב גירושין

לפי החוק, העברת זכות בדירה הנעשית מכוח פסק-דין שניתן אגב גירושין לא יראוה כמכירה, בין אם ההעברה מבוצעת בין בני הזוג ובין אם למי מילדיהם.

 

משמעות הסעיף אינה, כי ההעברה בין בני הזוג במסגרת הסכם גירושין פטורה ממס שבח, אלא שהיא אינה נחשבת לעסקת מכר כלל ועיקר (ואין זה משנה אם נעשית בתמורה, או ללא תמורה), דהיינו, אין עסקינן באירוע מס (ולכן, גם אין צורך לדווח עליה למיסוי מקרקעין).

 

על הליך העברת דירה בגירושין בטאבו תוכלו לקרוא בלחיצה על הקישור הבא.

העברת דירה אגב גירושין

מידע נוסף לעיון

לייעוץ משפטי או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, שכיהן בעבר כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2016

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית ומכירת דירה

מעודכנים לשנת 2016.

מוזמנים לעיין. תודה.

 



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.