אחוזי בניה (זכויות בניה)

המונח אחוזי בניה אינו מוגדר בחוק, אם כי מוזכר בסעיף 71ב.(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המתייחס לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה בבית משותף.

משכך, משמעות המונח צמחה מפסיקות של בתי המשפט, על רקע הפרקטיקה הקיימת בנושא זה.

אחוזי בניה מהווים את היחס בין השטח המותר לבניה, לפי היתר בניה מכוח תב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על מקרקעין, לעומת השטח הכולל של המגרש, אשר ממנו נגזרות זכויות הבניה, בהתאם. ובמלים פשוטות יותר - כמה ניתן לבנות על שטחו של מגרש מסוים.

אחוזי הבניה נקבעים במסגרת תב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על המקרקעין ומשתנים ממקום למקום.

מכאן, יתכן ולגבי שני מגרשים שווים בגודלם, אך כל אחד נמצא במקום אחר, בין אם בעיר אחרת, ובין אם באותה העיר, אך במיקום שונה, אחוזי הבניה יהיו שונים.

במקרים מסוימים, ניתן להגיש לגבי מגרש בקשה להקלות בניה (לתוספת אחוזי בניה, מעבר למותר), במסגרת בקשה לאישור של תוכנית ספציפית על מגרש מסוים, וכיוצ"ב.

זכויות בניה מנוצלות משקפות אחוזי הבניה בפועל ואילו זכויות בניה בלתי מנוצלות משקפות את אפשרויות הבניה הקיימות, בהתאם לאחוזי הבניה המקסימאלים על מגרש.

אחוזי הבניה מגלמים ערך כלכלי רב ביותר, שכן ככל שהינם גבוהים יותר, כך גם גדל שיעור זכויות הבניה ביחס למגרש נתון, דבר, שלרוב, מעלה באופן ישיר את ערכו, במיוחד באזורי הביקוש בישראל, בהם היצע הקרקעות אינו גדול ומוגבל.

על-פי פסיקת בתי המשפט בישראל, זכויות הבניה מהוות חלק אינטגרלי מזכויות הבעלות על נכס מקרקעין. עם זאת, בפרקטיקה, זכויות בניה ניתנות לניוד, כלומר, להעברה ו/או מכירה ממקרקעין מסוימים לאחרים.

לפי חוק מסוי מקרקעין, ניתן למכור זכויות בניה במנותק מהמקרקעין עצמם. בהקשר זה, יצוין, כי פסיקת בית המשפט העליון קבעה, שעסקה מסחרית של ניוד זכויות בניה ממקרקעין מסוימים אל אחרים, הנקשרת בין הבעלים (או בעלי אינטרס) של אותן קרקעות, מהווה 'מכירה', כמשמעות המושג בחוק מיסוי מקרקעין, לכל דבר וענין.

בשנים האחרונות הפך הנושא של ניוד זכויות בניה לטרנד חם בשוק הנדל"ן העירוני בישראל בקרב יזמים, קבלנים וחברות בניה, בליווי ייעוץ משפטי של משרד עורכי דין. ניתן לומר, כי מדובר למעשה בעסקאות בנדל"ן וירטואלי, כביכול, תמורתן להכניס לכיס הון עתק.

טיפ שימושי:

טרם ביצוע עסקת קניית דירה, או מכירת דירה, או כל נכס נדל"ן אחר, רצוי לבדוק האם לנכס יש זכויות בניה בלתי מנוצלות, שכן הדבר עשוי להשפיע על המחיר (וכן, יתכנו חיובים בגין היטל השבחה ומיסוי מקרקעין).