דירה מפוצלת (מחולקת)

הנושא של פיצול דירות הפך לאחרונה טרנד חם בשוק הנדל”ן בישראל.

הרעיון הוא שבעלי דירה מחלקים אותה למספר דירות קטנות, ובכך מגדילים את תשואת נכס המתקבלת בגין דירה.

ל-מנת לפצל דירה יש לקבל היתר בניה מהרשות המקומית, וכן לדאוג בסיום העבודות לבצע גם תיקון של צו בית משותף בהתאם.

לאחרונה קבע ביהמ”ש העליון בפסק-דין (ע”א 4088/09), כי בפיצול מבנה מגורים מספר יחידות דיור פנימיות, יינתן פטור ממס שבח רק לאחת מהיחידות, ללא קשר לשאלה האם עסקינן במבנה שבמקור נבנה כבית מגורים אחד ופוצל מלאכותית ורק מבפנים.

למערערים היה בית פרטי, אותו פיצלו לשלוש יחידות דיור, אותן השכירו. ביום 1.4.07 חתמו על חוזה למכירת הבית וביקשו ממנהל מס שבח לקבל פטור ממס שבח בגין עסקת המכר לבית בכללותו, אך אושר פטור רק בגין יחידת דיור אחת.

הגדרת המונח דירת מגורים בסעיף 1 לחוק: “דירה או חלק מדירה […] ומשמשת למגורים, או מיועדת למגורים, לפי טיבה”, קרי- שני מבחנים חלופיים (עצמאיים)”: הראשון- מבחן השימוש; והשני- שהדירה אכן מתאימה (במובן פיסי, אובייקטיבי) למגורים.

במקרה דנן, בית המשפט קבע, כי המבחן הראשון התקיים, שהרי הבית הושכר לשלוש משפחות שונות (היו שעוני מים וחשמל פנימיים וכו’), נמכר כפוף לחוזי השכירות, וכי שלוש הדירות שימשו, בנפרד, למגורים. לגבי המבחן השני – קבע שאינו מתייחס לרישום בטאבו, או לאופי נכסים שכנים, אלא בוחן האם הדירה הספציפית בנויה למגורים.

לכן, בית המשפט דחה את הערעור והחליט שמנהל מס שבח הלך לקראת המערערים, בכך שהעניק להם פטור בגין הדירה הגדולה מבין השלוש.

בהקשר זה יצוין, כי תכנון חוקי נכון במסגרת העסקה, יכול היה, לכאורה, למנוע ‘תאונת המס’ המצערת ולחסוך למערערים כסף רב, ולכן חשוב להקפיד תמיד להיוועץ מראש עם עורך דין מקרקעין כבר בשלב מקדמי, טרם ביצוע עסקה.

טיפ שימושי: בעת קניית דירה מומלץ תמיד לבדוק תשריט דירה בטאבו וברשות המקומית כדי לבדוק התאמת אישורים ורישומים למצב בפועל. בדקו כי עורכי דין, המייצגים אתכם בעסקת הקניה אכן בדקו את האמור טרם חתימת החוזה.


לדף הראשי במילון:

 

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים