דירת מגורים יחידה מס רכישה

דירה יחידה לעניין מס רכישה – מדוע זה חשוב?

בדף זה נסביר את הגדרת המונח “דירת יחידה” לעניין מס רכישה.

חשיבות ההגדרה נובעת מהסיבה שבחוק קיימים פטורים והקלות משמעותיות ככל הנוגע לשיעורי מדרגות מס הרכישה עבור רוכשים של “דירה יחידה” (קרי – רוכשי דירה ראשונה, או משפרי דיור), לעומת אנשים שהם מרובי דירות הרוכשים “דירה נוספת” (קרי – משקיעים).

דוגמה מספרית –  המס שישולם ברכישת דירה בסך של 1,700,000 ש”ח:

  1. סה”כ מס רכישה בגין ‘דירה יחידה’ לתושב ישראל = 0 ש”ח (פטור מלא)
  2. סה”כ מס רכישה בגין ‘דירה נוספת’ = 136,000 ש”ח (8% מהשקל הראשון)

לתשומת הלב, אם טרם הספקתם לקרוא את המדריך המקיף שלנו בנושא מס רכישה, הכולל מידע והסברים מפורטים, כולל שיטות לחסכון במס רכישה (תכנוני מס חוקיים) אתם יכולים להתחיל ממנו ולחזור לכאן בהמשך.

דירת מגורים יחידה

הגדרת המונח דירת מגורים תחילה

המונח “דירת מגורים” מוגדר לעניין מס רכישה בסעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן – “החוק”):

“דירת מגורים” – כל אחת מאלה:

(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;

(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.”

לתשומת לב, לפי ההגדרה – לעניין שאלת השימוש בדירה, בעת הרכישה:

  • אופציה ראשונה: הדירה משמשת בפועל לצורך מגורים;
  • אופציה שנייה: לחלופין, הדירה תהיה מיועדת לשמש למגורים.

כלומר, גם אם הדירה אינה משמשת בפועל במועד הרכישה למגורים, היה עדיין תיחשב בתור דירת מגורים במידה והדירה מיועדת לשמש למגורים בהמשך.

כאשר המדובר בדירה חדשה מקבלן שבנייתה טרם הסתיימה (נרכשת על “הנייר”), הרי שהיא גם תיחשב כדירת מגורים, ככל שיש התחייבות מצד הקבלן למסור דירה מוגמרת.

כמו כן, המבחן בעניין זה מתייחס לכוונה הסובייקטיבית של הרוכש, בעת הרכישה, לעשות בדירה שימוש למגורים.

הגדרת דירה יחידה

סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק קובע שיעורי מס רכישה מופחתים בעת רכישת זכות במקרקעין המהווה דירת מגורים יחידה של הרוכש, כמוגדר שם.

הגדרת המונח “דירה יחידה” בחוק (תיקון 76 – משנת 2013 + תיקון 85 שתחילתו מיום 01.05.2016) קובעת:

“דירה יחידה” – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת התשנ”ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3), קרי (הערת עורך) – אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – חלקו אינו עולה על מחצית;”

כלומר, אדם ייחשב כמי שרוכש “דירה יחידה” גם אם יש לו בנוסף אליה:

  • דירת מגורים שהושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.
  • חלק של עד שליש בדירת מגורים אחרת (או מספר דירות אחרות).
  • חלק של עד מחצית בדירת ירושה (או מספר דירות ירושה).

דירה יחידה ועקרון התא המשפחתי

עוד נקבע בחוק:

“יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד;”

צא ולמד, כי לעניין מס רכישה החוק קובע שהרוכש עצמו, וכן בן/בת זוג נשוי/נשואה, ילד (לא נשוי) עד גיל 18, וכן וידוע/ה בציבור ייחשבו בתור “רוכש אחד” באשר למניין הדירות.

הדבר נובע מעקרון התא המשפחתי במיסוי מקרקעין המתייחס למשפחה כיחידה אחת לצורכי מס. כלומר, אם אחד מבני המשפחה הללו הוא בעלים רשום של דירת מגורים, יראו את כל אחד מיחיד התא המשפחתי כאילו הם בעלי דירה לעניין מס רכישה.

עם זאת, במידה ולבן/בת הזוג יש דירה/ות מלפני הנישואין, ואילו לבן/בת הזוג השני/יה אין דירה כל שהיא, ניתן לבקש לפצל את שומת מס הרכישה, כך שלגבי בן/בת הזוג שאין לו/ה דירה כאמור יבוצע החיוב במס רכישה לפי “דירה יחידה” (בכפוף לתנאים מסוימים) ואילו לבן/בת הזוג יבוצע החיוב לפי “דירה נוספת”.

מידע מפורט והסברים על הנושא ניתן לקרוא במאמר נפרד שלנו כאן באתר.

דירה יחידה חלופית

קיימת הקלה נוספת במס רכישה, לפיה רוכש שיש לו דירת מגורים אחת והוא רוכש דירה נוספת (משפרי דיור) ייחשב בתור רוכש של “דירת מגורים יחידה” אם ימכור את דירתו הנוכחית בתוך 24 חודשים (ואולם, לתשומת לב: לפי תיקון 85 הוראת שעה אשר נכנסה לתוקף ביום 01.05.2016 לחמש שנים – צומצם הטווח הנ”ל ל-18 חודשים בלבד) ממועד רכישת הדירה הנוספת הנרכשת.

כמו כן, במקרה של רכישת דירה חדשה מחברה יזמית (קבלן) ניתן לבקש הקלה של מכירה בתוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה מהקבלן.

לעניין זה נקבעו שני תנאים:

“(א) הדירה שרכש היא דירתו היחידה;

(ב) ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה הייתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;”


חזקת דירת מגורים יחידה – הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 3/2013

במסגרת הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 3/2013 (מיום 05.06.2013) פרסמה רשות מסים את עמדתה לגבי מקרים מיוחדים שבהם ייחשב יחיד כאילו רכש “דירה יחידה” לעניין מס רכישה.

להלן שלושת המקרים –

  • רוכש שאין לו דירת מגורים והוא רוכש בו זמנית יותר מדירת מגורים אחת.
  • רכישה של חלק נוסף בדירת מגורים יחידה.
  • הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת הדירה הצמודה לה.

רכישה של מספר דירות בו זמנית

במקרים מסוימים, קיימים ‏בחיים מצבים‏ מיוחדים ‏שבהם ‏רוכש ‏שאין ‏לו ‏בכלל ‏דירות ‏מגורים ‏רוכש‏ לראשונה ‏ובו ‏זמנית ‏יותר ‏מדירת ‏מגורים ‏אחת.

‏בדרך כלל ה‏מדובר על שתיים או שלוש דירות ‏צמודות, ‏או על מספר יחידות ‏דירות‏ שנמצאת על אותם המקרקעין (למשל: רכישת נחלה), אך לא רק.

לפיכך, עמדת רשות המסים היא, כי במקרים מהסוג הזה ‏הרוכש של מספר דירות בו זמנית יהיה זכאי להקלה במס הרכישה לפי מדרגות של דירה יחידה לגבי דירה אחת מתוך הדירות שאותן הוא רכש בו זמנית, ‏לפי בחירתו של הרוכש, ובלבד שהוא עומד ביתר התנאים הקבועים בחוק לעניין זה (יחיד, תושב ישראל, זוהי עבורו דירה יחידה, וכו’).

רכישת חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה

‏במקרה ‏בו ‏קיימים ‏מספר ‏בעלים ‏בדירת ‏מגורים אחת (אשר אינם משתייכים לאותו תא משפחתי) אשר ‏אחד מהם מעוניין להגדיל ‏את חלקו‏ באותה דירה, ‏באמצעות ‏קניית ‏חלקיהם ‏של ‏הבעלים ‏האחרים, או מי מהם (למשל: רכישה מאחים, או בין נכדים שהם יורשים של דירה וכיו”ב).

בהתאם‏ להגדרה ‏הקבועה בסעיף‏ 9(ג1א)(2)(א) לחוק, אם אחד מהבעלים של הדירה ‏מעוניין ‏להגדיל‏ את‏ חלקו‏ באותה ‏הדירה ‏ולרכוש את חלקיהם ‏של ‏הבעלים ‏האחרים (כולם, או ‏חלקם), אזי במצב דברים כזה אם אין לרוכש דירת מגורים נוספת וזו לו דירתו היחידה, כלומר, זו הגברה של יכולת השימוש שלו באותה דירת מגורים יחידה עצמה.

ולכן, הוא יהיה זכאי להקלה במס הרכישה בגין החלקים הנרכשים באותה הדירה, לפי שיעורי המדרגות הקבועים בחוק בגין רכישה של דירת מגורים יחידה.

רכישת דירה צמודה ואיחוד שתי הדירות

דירת ‏ההרחבה היא צמודה לדירה היחידה המקורית (קיים קיר משותף בין הדירות, או שמצויה בקומה נמוכה או גבוהה יותר ויש אפשרות לחבר פיזית את שתי הדירות).

עמדת רשות המסים היא, כי במקרה כזה על הרוכש ‏להצהיר שדירת ההרחבה מיועדת לשמש בשלמות וכחטיבה אחת יחד עם דירתו היחידה המקורית.

בנוסף, כל הרכוש להתחייב לבצע את עבודות ההתאמה הנדרשות עד 9 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירת ההרחבה, או אז תיחשב דירת ההרחבה בתור דירה יחידה לעניין מס רכישה.

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים