"כללי זהב" - טיפים למשכירי דירות

לרשותך מדריך משפטי הכולל עצות וטיפים פרקטיים להשכרת דירה.

המדריך נכתב ע”י צוות משרד עורכי דין עמית ורד.

המשרד מתמחה במקרקעין ומיסוי נדל”ן. ניתן לפנות אלינו בכל עניין משפטי.

חוזה שכירות תוכן עניינים של המדריך

[ניתן ללחוץ על הכותרות ולגלול ישירות למקטע הרלוונטי]

1. מבוא

2. בדיקות מקדמיות (במהלך המשא-ומתן)

3. עריכת חוזה השכירות והוראותיו

4. ערבויות ובטחונות לחוזה השכירות

5. העברת מונים (חשבונות משתמש) ברשויות

6. עריכת חוזה שכירות מקצועי באמצעות עורך דין


חוזה שכירות – מבוא

בשנים האחרונות יש בישראל דירות רבות להשקעה, המשמשות להשכרה, וכך מניבות לבעליהן הן תשואה חודשית קבועה והן השקעה נאה לטווח ארוך עם עליית-ערך במרוצת השנים, לאור עליית מחיר הנדל”ן.

על-מנת למקסם את התשואה החודשית המתקבלת מהשכרה של דירה, על המשכיר לכלכל את צעדיו בתבונה בהתקשרותו המשפטית מול השוכר, כדי למנוע מחלוקות עתידיות, נזקים כספיים וכאבי ראש מיותרים.

המטרה בהשכרת דירה היא ניהול מיטבי מרחוק – אגב מינימום זמן, טרחה והוצאות – של השכרת הדירה, ובכך למקסם את ההשקעה, כלומר, התשואה אותה הנכס מניב עבורך.

משכירים רבים נוטים לחשוב, כי השכרת נכס נדל”ן הוא צעד פשוט לכאורה, ולכן אינו מצריך נקיטת פעולות מיוחדות, לרבות ניסוח הסכם שכירות מקצועי ע”י עורך דין מקרקעין. חשיבה זו היא מוטעית, שכן לא מעט משכירים מוצאים עצמם נקלעים לבעיות ו/או מחלוקות שונות עם שוכרים, דבר אשר גורם להם הפסדים, נזקים והוצאות כספיות רבות. בנוסף, הגשת תביעה לבית משפט היא אופציה ארוכה, מייגעת ומתישה המצריכה ניהול תיק, תוך השקעת זמן, משאבים והוצאות כספיות נוספות.

הסכם שכירות מפורט, יסודי והמנוסח באמצעות עורך דין כראוי ובאופן מקצועי, הצופה פני עתיד, מאפשר למשכיר להתמודד באופן טוב יחסית עם שוכר בעייתי, אשר אינו משלם את דמי השכירות, אינו מפנה בזמן את המושכר, גורם נזקים, וכהנה וכהנה.

משרד עורכי דין, נוטריון וגישור עמית ורד בראשון לציון, מתמחה, בין היתר, בתחום של מקרקעין ועסקאות נדל”ן.

בדף מידע זה ריכזנו עבורכם מספר דגשים עיקריים בנושא.

לפני שנתחיל נבהיר, כי המידע המסופק כאן נועד לידיעה כללית, וכי טרם נקיטת כל פעולה משפטית יש להיוועץ באופן אישי ופרטני עם עורך דין מקרקעין, בהתחשב בנתונים וצרכים, אשר עשויים להשתנות ממקרה ולמקרה.

בדיקות מקדמיות (במהלך המשא-ומתן)

התרשמות כללית מהשוכר

רצוי לפגוש את השוכר באופן אישי ולנהל עמו שיחת רקע קצרה, כדי לנסות ולעמוד על ‘קנקנו’, בין היתר, לתשאל אותו בקצרה על נושאים בסיסים שונים, כגון: השכלה, מקצועי, מצב משפחתי, וכיו”ב, הכול כדי לנסות ולהתרשם, ככל הניתן, בדבר הרקע והאופי של האדם העומד לשכור מאיתנו דירה.

מאחר ורושם ראשוני עשוי להטעות, רצוי לפגוש את השוכר המיועד לפחות פעם אחת נוספת, טרם קבלת ההחלטה להשכיר דווקא לו את הנכס (ואם זה לא מסתדר לכם, פשוט תמצאו תירוץ כל שהוא).

בדיקת מצבו הפיננסי של השוכר

מומלץ וחשוב לבדוק את מצבו הכלכלי של השוכר:

יש לבקש לעיין בתלושי המשכורת של השוכר (ובן-הזוג, אם יש), מהם ניתן ללמוד על מקום עבודתו, משך עבודתו שם, וכמובן שיעור השתכרותו, לחילופין אישור מרואה חשבון של השוכר (במקרה של עצמאי).

רצוי לבקש את תעודת הזהות של השוכר, וכן את פרטי חשבון בנק שלו, כדי לבדוק האם השוכר הוא בעל חשבון בנק מוגבל, אם לאו.

ניתן לברר האם היו לשוכר בעיות כספיות מול גורמים בנקאיים אצל חברת BDI.

בנוסף, ניתן לבקש מהשוכר להציג בפניך מסמך “איתנות פיננסית” מאת הבנק בו הוא מנהל את חשבונותיו.

בדיקת עבר פלילי

יש משכירים שיבדקו את עברו הפלילי של השוכר ע”י דרישת להציג ‘תעודת יושר’ מאת משטרת ישראל, המעידה שהשוכר הוא בעל עבר פלילי נקי.

עריכת חוזה שכירות והוראותיו

כללי

מומלץ להכין חוזה מקצועי ומפורט, אשר יתייחס ויסדיר על כל תנאי השכירות באופן מפורט ומדויק, ככל הניתן, אשר לא יותיר פתח לפרשנויות שונות ומחלוקות עתידיות.

באינטרנט ניתן למצוא כיום שפע של דוגמאות לגבי חוזה שכירות סטנדרטי, אולם הם אינם מומלצים לשימוש.

מטרת השכירות

כדאי לברר מראש האם שכירות הדירה היא למטרת מגורים, או למטרות עסק. השכרת דירה שלא למגורים עלולה לגרור בעתיד, בעת מכירתה, תשלום מס שבח ולמנוע מהמוכר להשתמש בפטור ממס שבח, מאחר ואחד התנאים למתן פטור מתשלום מס שבח הוא מכירת דירה מזכה, דהיינו, דירה אשר שימשה למגורים.

בנוסף, השכרת הדירה למטרת עסק עשויה לגרום לבעיות מול העירייה, בהיותה מהווה שימוש חורג, האסור לפי החוק.

יתר על כן, יתכן והשכרת הדירה למטרת עסק, תחייב את המשכיר לנכות מס במקור על דמי השכירות, ומשכך לא ישתלם לו להשכיר לאותו שוכר את דירה.

אחריות לגבי נזקים ותיקונים

נושא זה מאוד חשוב ובמקרים רבים יש לגביו מחלוקות, ולפיכך חשוב מאוד להקפיד להכניס במסגרת חוזה שכירות הוראות מאוד מדויקות ומפורטות בנושא.

מומלץ לסכם עם השוכר במסגרת חוזה שכירות, איזה תיקונים יהיו באחריות השוכר ואיזה באחריות השוכר. בנוסף, רצוי להכניס סעיף, לפיו תיקונים שחובת התשלום עליהם חלה על המשכיר, יעשו כך שהשוכר יתקשר טלפונית בין בעלי המקצוע למשכיר, יציג בפניו מספר הצעות מחיר, או אז המשכיר יהא רשאי להחליט מראש במי לבחור לשם ביצוע תיקון. בכך, המשכיר לא יהא חייב להטריח את עצמו להגיע לדירה עקב כל תקלה.

חשוב להבהיר בחוזה מי אחראי לתיקון מכשירים חשמליים בדירה, כגון: מקרר, מזגן, תנור, וכדומה.

פרוטוקול מסירת חזקה

במעמד מסירת החזקה, מומלץ להכין מראש ולמלא מסמך פרוטוקול מסירת חזקה בדירה.

בפרוטוקול כדאי למיין ולפרט את מצב הדירה, מערכותיה, הריהוט (אם יש), וכיו”ב.

יש לחתום על הפרוטוקול טרם מסירת המפתח.

בנוסף, רצוי גם לצלם את הדירה (בסטילס + וידאו).

באופן כזה, כל קלקול ו/או נזק הקיימים בדירה יהיו ידועים ומתועדים, כך שכל קלקול ו/או נזק שיהיו בעתיד בדירה, יהיו באחריותו של השוכר (ובכפוף לקבוע בחוזה השכירות).

תשלום דמי השכירות

מומלץ, כי תשלום דמי שכירות יבוצע באמצעות הפקדה מראש של המחאות מעותדות (דחויות) לכל תקופת השכירות, בידי המשכיר.

כך, תהא בידי המשכיר שליטה טובה יותר על תשלום דמי השכירות במועד ואף תהווה בידי אמצעי לחץ מול השוכר לקיים את התחייבויותיו בהתאם להוראות חוזה השכירות (היה והשיקים ‘יחזרו’, יוכל המשכיר לפנות ללשכת ההוצאה לפועל כדי לגבות את החוב, זאת מבלי להמתין לפסק דין, הכרוך בהגשת תביעה כספית וניהול תיק בבית משפט).

ביטוח

מומלץ להכניס בחוזה השכירות סעיף ביטוחי מתאים, לפיו הדירה תהא מבוטחת בכל תקופת השכירות בביטוח מסוג ‘כל הסיכונים’, כולל נזקי אסון טבע (רעידת אדמה), שריפה, וכיו”ב, לרבות כיסוי ביטוחי כלפי צד שלישי.

יש לדאוג שבעל הפוליסה והמוטב לפיה יהיה המשכיר.

אפשרות (נקודת) יציאה

רצוי לקבוע בחוזה השכירות נקודת זמן בה תוכלו לפנות לשוכר בבקשה לפנות את הדירה במקרה של מכירה.

כמו כן, ניתן להכניס סעיפים, אשר יגנו עליכם, במקרים מסוימים, בין היתר, כגון:

  • השוכר הוכרז כפושט רגל.
  • אחד הערבים נפטר, או עזב את הארץ.

העברת זכויות

מחד, רצוי להכניס סעיף לפיו אתם רשאים למכור את הדירה, בלי לפגוע בזכויות השוכר להישאר בדירה.

מאידך, מומלץ לקבוע כי השוכר אינו רשאי להעביר את השכירות ו/או את זכותו לצד שלישי, כדי למנוע מצב בו אנשים זרים (שהמשכיר אינו מכיר ואינו מעוניין בהם), יתגוררו לפתע בדירה.

עם זאת, יצוין, כי במצב בו השוכר מעוניין לצאת לפני סיום תקופת השכירות, המשכיר אינו יכול למנוע ממננו לעשות כן באופן אבסולוטי. על השוכר למצוא שוכר חלופי, לשביעות רצון המשכיר, אשר ייכנס בנעלי השוכר לפי נתאי חוזה השכירות, בכפוף לאישורו של המשכיר (אשר אינו רשאי לסרב לכך מטעמים בלתי סבירים).

ביקורים בדירה והצגתה

כדאי להכניס סעיף בו תוכלו לבקר בדירה בתאום מראש כדי לעמוד על מצבה.

כמו כן, בדירה להשקעה כדאי להכניס לסעיף לפיו לקראת סוף תקופת השכירות יתחייב השוכר לאפשר להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים, בין אם בעצמו, בין אם ע”י מתווך ובין אם ע”י המשכיר, זאת במטרה למנוע ‘תקופות תפר’ בין שוכרים מתחלפים, במהלכן תהא הדירה ריקה וכך לא תניב דמי שכירות.

בדומה, כדאי להכניס בחוזה סעיף למקרה בו תהיו מעוניינים למכור את הדירה ולהציגה בפני קונים פוטנציאליים.

ערבויות ובטחונות לחוזה השכירות

כללי

חשוב מאוד לדרוש מהשוכר להמציא לידי המשכיר ערבויות ובטחונות נאותים לשם הבטחת התחייבויותיו שבהסכם השכירות.

מטרתם של הבטחונות היא, בין היתר, להבטיח את ביצוע תשלומי דמי השכירות במועד, תשלום ההוצאות השוטפות, וכן למקרה של גרימת נזק בדירה, אי פינוי של המושכר במועד, או כל הפרה אחרת של הוראות הסכם השכירות.

כתב ערבות והתחייבות אישית

יש לדרוש ערבים טובים (בעלי השתכרות גבוהה ו/או נכסים), אשר יערבו לכל התחייבויות השוכר לפי חוזה השכירות.

מומלץ להחתים שני ערבים על מסמך כתב התחייבות וערבות אישית, אשר יצורף לחוזה השכירות כנספח.

מטרתו של כתב התחייבות וערבות אישית היא לתת לכם “שכבת הגנה” נוספת ליתר הביטחונות.

כתב ההתחייבות יהווה ערבות אישית, בלתי חוזרת ובלתי ניתנת לביטול מצד הערבים, ביחד ולחוד, להבטחת קיום מלוא התחייבויות השוכר הכלולות בחוזה השכירות, עד פינוי הדירה בפועל והסדרת מלוא התשלומים לפי ההסכם, וכיו”ב.

יש לבצע בדיקה של הערבים טרם החתמתם, לזהותם באמצעות תעודות זהות, וכן לדרוש מהם להציג מספר תלושי שכר קודמים שלהם (ולשמור צילומים).

מומלץ להכניס סעיף לפיו במקרה של מימוש אופציה ו/או הארכה כל שהיא ו/או שינוי של חוזה השכירות יהיה כתב ההתחייבות בתוקף, כדי להותיר בידי המשכיר את האפשרות לבחור שבהמשך לא יהי מחויב להחתים את הערבים מחדש.

ערבות בנקאית אוטונומית

ערבות בנקאית (‘אוטונומית’ / ‘עצמאית’) מהווה את הערבות המקנה את דרגת הביטחון הגבוהה ביותר עבור המשכיר, בהיותה שוות משקל לכסף מזומן, בכך שהיא ניתנת לחילוט (מימוש), באופן מיידי, ללא  צורך בסיבה ו/או הסברים ו/או הוכחות, מאת הבנק של השוכר.

יחד עם זאת, יצוין, כי מאחר וערבות בנקאית כרוכה בהוצאה כספית בגין הפקתה (עמלה), כאשר סכום הערבות (שלרוב עומד על מספר חודשי שכירות) חייב להימצא כל העת בחשבון הבנק של השוכר, לעתים קשה למצוא שוכר שיהא מוכן לבטוחה זו, ולפיכך על המשכיר יהא להסתפק בחלופות אחרות.

יש לדרוש שהתוקף של הערבות יהיה לפחות 45 יום לאחר המועד בו מסתיים חוזה השכירות.

פקדון כספי

במקוםעברות בנקאית ניתן לדרוש מהשוכר להפקיד כסף לבטחון.

לרוב, מקובל לדרוש סכום שווה ערך לשניים עד שלושה חודשי שכירות.

היה והשוכר ישאיר ארחיו חובות ו/או נזקים ו/או יפר את חוזה השכירות באופן אחר יוכל הממשכיר לחלט את סכום הנזק מתוך הפקדון.

שטר חוב

מומלץ להחתים את השוכר ואת שני הערבים הנוספים גם על שטר חוב, בסכום מסוים (משתנה בהתאם למחיר הדירה, האזור, הביקוש לשכירות הדירה, וכיו”ב).

שטר החוב יופקד בידי משכיר הדירה וישמש כביטחון עד לאחר פינוי הדירה במועד, החזרתה במצב תקין, וכן תשלום כל ההתחייבויות הכספיות של השוכר (דמי שכירות, נזקים, חשבונות שוטפים, וכו’). לחילופין, אם השוכר ידרוש זאת, אתם יכולים גם להסכים, כי שטר החוב (ולמעשה כל הביטחונות), לא ימסרו לידיכם, אלא למשרד עורכי דין המייצג אתכם בעסקה, אשר יחזיק אותו בנאמנות וימסור לכם אותו לגביה רק למקרה הצורך (למשל: לאחר התראה מאת עורך דין עם ארכה לשוכר לתקן הפרה בתוך מועד קצוב, ככל שלא תתוקן, וכו’).

בהתאם לתנאי הסכם השכירות. שימוש בשטר החוב ייעשה בצורה פשוטה על-ידי הגשתו לסניף ההוצאה לפועל הקרוב, למימוש השטר.

לחילופין, ניתן המחאה (שיק רגיל) בסכום מסוים, ללא תאריך פירעון (שכן, תוקפו מוגבל ל- 6 חודשים בלבד), הערוך לטובת המשכיר (ולהחתים את הערבים על גב השיק בערבים). יצוין, כי היתרון בשיק הוא שמאפשר פירעון מיידי בבנק, לעומת שטר בטחון אותו ניתן לגבות רק בלשכת ההוצאה-לפועל. ברם, היה ובוטל השיק ע”י השוכר, יהא צורך להגישו להוצאה לפועל, כמו שטר חוב.

שיקים ‘פתוחים’ להבטחת תשלום חשבונות

במסגרת חוזים להשכרת דירה, מומלץ לדרוש מהשוכר להפקיד בידי המשכיר מספר שיקים פתוחים ללא סכום ותאריך פירעון, הערוכים לטובת העירייה, חברת חשמל, ספק גז, ועד הבית (או חברת הניהול, אם יש). כך, היה ונותר חוב כל שהוא, המשכיר יוכל למלא את הסכום בשיק ולשלם לאותו גורם רלוונטי.


העברת מונים (חשבונות משתמש) ברשויות

חשבונות ארנונה ומים –

יש למסור צילום של חוזה השכירות לעירייה ולבקש מהם להעביר את חשבונות הארנונה והמים על-שם השוכר.

חשבון חשמל –

את שם המשתמש לגבי חשבון החשמל ניתן להעביר על-שם השוכר טלפונית (מוקד 103), בצירוף קריאת המונה ומסירת פרטי כרטיס אשראי ע”י השוכר.

חשבון גז –

חברות הגז אינן נוהגות להעביר את החשבון על שם השוכר, מאחר ושולם פיקדון גז על-ידי בעל הדירה, ולפיכך בתום תקופת השכירות חשוב לדרוש מהשוכר אישור מתאים, לפיו הוא אמנם שילם את כל החשבונות ולא הותיר חוב.

ועד בית –

עם תום תקופת השכירות יש לבקש מהשוכר להמציא אישור מאת נציגות הבית המשותף בדבר היעדר חובות (לחילופין, מאת חברת הניהול, אם יש).


עריכת חוזה שכירות מקצועי באמצעות עורך דין

הכנת חוזה שכירות נכון ומקצועי אינו דבר פשוט כלל ועיקר.

בדף זה ריכזנו על קצה המזלג את הדגשים החשובים.

עורכי דין העוסקים בתחום מקרקעין ונדל”ן, בעלי ניסיון וידע בניסוח חוזי שכירות, ידאגו להכניס סעיפים אשר יגנו על המשכיר, וימנעו, ככל הניתן, בעיות ו/או מחלוקות עתידיות מול השוכר.

משרד עורכי דין, נוטריון גישור עמית ורד ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ו/או עניין בנושא, בתחום התמחותו בענייני מקרקעין.


.

__________

משכירים דירה?
מעוניינים בעריכת חוזה שכירות מקצועי? כזה שבאמת יגן עליכם?
לקבלת הצעת מחיר, דברו איתנו עכשיו.
טל: 03-9499555

__________

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat