חזקת התא המשפחתי | מיסוי מקרקעין

חזקת התא המשפחתי - היבטי מיסוי מקרקעין

עקרון התא המשפחתי כמהווה "יחידה אחת" במיסוי מקרקעין

בעקרון, בני זוג נשואים מהווים "תא משפחתי", אשר מבחינת מיסוי מקרקעין הינו בגדר "יחידה אחת", כלומר, רואים אותם ביחד לגבי ענייני מיסוי מקרקעין שיש להם ו/או למי מהם.

 

במקרים רבים נתקלנו במשרדו בפניות של לקוחות, אשר סבלו מטיפול משפטי בלתי מקצועי (בלשון המעטה) של עורכי דין, אשר טיפלו בעסקאות מקרקעין, מבלי שהיו, כך נראה,  בקיאים מספיק בנושא של מיסוי מקרקעין, וכך גרמו ללקוחותיהם נזקים, לעתים בסכומים גבוהים ביותר.

 

כך, למשל, באחד מן המקרים, פנה אלינו זוג צעיר וסיפר, כי רכש דירה בסכום של מעל שני מיליון ש"ח וחוייב במס רכישה גבוה, לפי מדרגה של דירה נוספת, עבור שני הצדדים, שכן לבעל היה 50% בזכויות בדירה ישנה אותה ירש בשעתו מסבתו. מאחר והדירה נתקבלה אצלו לפני החתונה.

 

במקרה המדובר, הסברנו לאותם לקוחות, כי היה צריך לבצע דיווח נכון למיסוי מקרקעין וכך החיוב היה מפוצל ומבוצע לגביו בנפרד מבחינת מס הרכישה, כלומר, הוא אכן היה צריך לשלם לפי מדרגות בגין דירה נוספת, ואילו אשתו היתה זכאית לפטור מלא ממס רכישה, לגבי המחצית שלה. שכן, למעשה, אין בבעלות האישה שום דירה. בשורה התחתונה, ניתן היה לבצע חסכון של בערך 70,000 ש"ח ששולם בעודף, בשל אותה טעות של עורך דין מקרקעין קודם מטעמם, כאמור, לרשויות המס.

 

בקשה לתיקון השומה, אותה הגשנו מטעמם, לרבות שתי פגישות שקיימנו עם מנהל מס שבח,  פתרה לבסוף את הבעיה והם קיבלו זיכוי כספי לחשבונם.

 

עם זאת, לא בכל המקרים ניתן לתקן טעויות בדיעבד, ובוודאי שהדבר גם כרוך בהוצאות מיותרות. לפיכך, טרם כל התקשרות בעסקת מקרקעין, חובה לבחון את הנתונים בקפידה ולבצע תכנון מס חכם, לרבות שימוש בכלים ובפתרונות יצירתיים לבניית הקונסטלציה המשפטית הנכונה, בנסיבות בענין.

 

הדין בישראל הינו מורכב ומסועף בענין זה, בדף זה ננסה לפשט ולהסביר לכם בקצרה את עיקרי הדברים, באופן ברור, ככל הניתן.

 

אנו מקווים, כי תפיקו תועלת מהמידע.

חזקת התא המשפחתי - מס רכישה

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: 'החוק'), ברכישת "דירה יחידה" קיימים שיעורי מס רכישה נמוכים, לעומת דירה נוספת.

 

סעיף 9 (ג1א) (2)(ב)(1) לחוק מגדיר את המונח "דירה יחידה":
 

"דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לענין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ-25%".

 

סעיף 9 (ג1א) (2)(ב)(2) לחוק קובע חזקה לפיה: 

 

"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".

 

לאחרונה, במסגרת תיקון 85 לחוק תוקן הסעיף הנ"ל כך ששיעור הבעלות בדירה הועלה לשליש, כאשר במידה ומדובר בדירה שהתקבלה בירושה החלק הוא מחצית.

 

כעולה מכאן, רוכש הקונה דירת מגורים, אשר היא דירתו היחידה, לא יהא זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים, במידה ולבן/ת הזוג יש דירה, או חלק מדירה (שליש ומעלה; ולגבי דירה בירושה - מחצית ומעלה), הרשומים על שמו/ה.

 

חזקה זו חלה בהתאמה גם באשר לילדיו הקטינים עד גיל 18 (ושאינם נשואים) של הרוכש.

חזקת התא המשפחתי - מס שבח

סעיף 49(ב) לחוק קובע:

 

"לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד".

 

כך, לדוגמא, לפי סעיף 49ב(1) לחוק, המוכר 'דירת מגורים מזכה' יהא זכאי לקבל פטור מס שבח במכירתה במידה ולא מכר, במהלך ארבע השנים שקדמו לאותה מכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס. ברם, במידה ובת הזוג שלו מכרה דירה, במהלך תקופה כאמור, אזי לא יהא זכאי המוכר לפטור ממס שבח.

 

גם לענין זה, חזקה זו חלה בהתאמה גם באשר לילדיו הקטינים (ושאינם נשואים) של המוכר.

חזקת התא המשפחתי  – הלכה למעשה בראי הפסיקה

עמ"ש 5958/98 אן מרי עברי נגד מס שבח

שם עלתה השאלה האם חזקת התא המשפחתי חלה על בני זוג שהתקשרו בגדרו של הסכם ממון טרם נישואיהם, אשר במסגרתו נקבעה הפרדה רכושית, דהיינו, שכל רכוש שהיה למי מהצדדים ערב הנישואין ו/או נרכש על ידי מי מהם במהלך תקופת הנישואין, יהיה שייך לאותו צד בלבד.

 

דובר על בני זוג שבבעלות כל אחד מהם היתה דירת מגורים מלפני הנישואין, אשר לפני נישואיהם ערכו הסכם ממון בדבר הפרדה רכושית מוחלטת. בתקופת הנישואין מכר הבעל את דירתו וקיבל פטור ממס שבח וטרם שחלפו ארבע שנים ממכירת דירת הבעל, ובתקופת הנישואין, מכרה האישה את דירתה וביקשה פטור ממס שבח ונדונה שם השאלה אם הוראת סעיף 49 (ב) לחוק גוברת על הוראות הסכם ממון שעשו בני הזוג.

 

בית המשפט העליון פסק, כי הם לא יוכלו למכור את שתי הדירות בו זמנית בגלל המגבלה של 4 שנים, שכן הצדדים הם בגדר "מוכר אחד" כמשמעותו בסעיף 49(ב) לחוק מס שבח, ועל-כן מכירת דירת המגורים של אן מרי אינה פטורה ממס.

 

נצטט מפסק הדין, בהקשר הדברים המדובר:

 

"אין בנמצא טעם ראוי להבחנה - מבחינת הפטור ממס שבח - בין בני-זוג שהחליטו על הפרדה בין נכסיהם לבין בני-זוג שלא עשו כן. אלה כאלה זכאים לפטור הכללי של מכירת דירת מגוריהם ללא מס אחת לכל ארבע שנים. החלטתם של בני זוג לקיים הפרדה בנכסי מקרקעין מסוימים אינה צריכה להשליך על שאלת מתן הפטור במכירת דירת המגורים ששני בני-הזוג מתגוררים בה בפועל".

ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נגד שחר פלם ואח'

שם דובר על דירה שנרכשה ע"י שני בני זוג, כאשר לאחד מהם היתה דירה קודמת מלפני הנישואין (שנקבע לגביה בהסכם ממון, כי תישאר בבעלותו הבלעדית) ונדונה השאלה האם בן הזוג השני זכאי לשיעור מס רכישה מופחת בגין "דירה יחידה" (לגבי חלקו).

 

נקבע, כי אין לראות ברכישה מלפני הנישואין כרכישה של התא המשפחתי, שכן בן הזוג אינו "רוכש אחד" עם בת הזוג ביחס לדירה אותה רכשה לפני הנישואין, טרם יצירת התא המשפחתי, שכן אין לו כל זכויות בדירת בת הזוג או בכל דירה אחרת, בזמן שרכש את הדירה הנדונה, ולכן זכאי לשיעור מס רכישה מופחת בגין רכישתה.

 

ולענין הסכם ממון טרם נישואי בני זוג, כאמור, צויין בפסק הדין:

 

"זוג שחתם על הסכם הפרדה וזוג שלא חתם על הסכם הפרדה הם זוג שונה כשבוחנים אם יש זכויות לבן הזוג האחד בנכסי בן הזוג האחר בהקשר של התקיימות התנאי בדבר "דירה יחידה" מכאן, מוצדק להבחין ביניהם ואין בהבחנה זו כל הפליה או אי ניטרליות".

ע"ש 2979/97 דינה מור ואח' נגד מנהל מס שבח באר שבע

שם דובר על אישה נשואה שמכרה את דירתה במהלך הנישואין, כאשר בעלה מכר את דירתו לפני הנישואין.

 

בית המשפט קבע, כי הפטור שניתן לבעל בשל מכירת דירתו לפני הנישואין לא ימנע ממנה מלקבל פטור ביחס לדירתה מלפני הנישואין, אותה היא מוכרת לאחר הנישואין.

ע"א 2622/01 מנהל מס שבח נגד עליזה לבנון

נקבע, כי המונח "בן זוג" שבהגדרת "קרוב" בחוק ובסעיפים 20 ו-21 לתקנות מס שבח מקרקעין (רכישה), התשל"ה - 1974, חל אף על ידועים בציבור, באשר לפטור הכללי ממס שבח ולפטור הכללי ממס רכישה, וכן לענין עסקאות העברה ללא תמורה של דירה במתנה בין ידועים בציבור, מבחינת הפטור ממס שבח לפי סעיף 62 (ב) לחוק, המעניק פטור מלא ממס שבח מקרקעין של דירת מגורים המועברת במתנה בין ידועים בציבור, וכן מבחינת תקנה 20(א) לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) (תיקון), התשנ"ה- 1994 הקובעת הקלה במס רכישה לעסקאות מתנה בין ידועים בציבור, לפי שיעור שליש.

ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה

ביום 17.11.2014 ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק-דין מהפכני בנושא עקרון חזקת התא המשפחתי. בית המשפט העליון קבע בתיק זה, כי עסקינן בחזקה הניתנת לסתירה, זאת לפי שני תנאים מצטברים, כמפורט להלן:

 

  • הנישום יציג למיסוי מקרקעין הסכם ממון תקף הקובע הפרדה והחרגה רכושית מלאה (ביחס לאותם נכסי מקרקעין רלוונטיים).
  • הנישום יוכיח למיסוי מקרקעין שההפרדה הרכושית הנ"ל אכן התקיימה בפועל.

 

כעולה מכאן, במקרה נתון בו יצליחו הצדדים להוכיח את התנאים הנ"ל ובכך לסתור את חזקת התא המשפחתי, יהיו הם זכאים למכור 2 דירות, כלומר, את את דירתו של כ"א מהם מלפני הנישואין, בזה אחר זה, בפטור ממס שבח (בכפוף לקיום יתר תנאי הפטור הרלוונטי ממס שבח לגבי כ"א בנפרד).

ו"ע  (מחוזי מרכז) 54905-05-13 צבי רפפורט נ' מנהל מיסוי מקרקעין

ביום 14.05.2015 פורסם םסק דין נוסף במסגרתו קבעה ועדת הערר, בהתבסס על הלכת שלמי, כי גם החזקה במס רכישה ניתנת לסתירה, במידה ובני הזוג ערכו ביניהם הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית לגבי דירות המגורים, ובכפוף לקיום מבחני העזר (כלומר, על הנישום להוכיח שההפרדה הרכושית אמנם בוצעה בפועל).

ו"ע (מחוזי חיפה) 37792-09-14 אילן קיויתי נ' מנהל מיסוי מקרקעין

בתיק זה דחתה ביום 22.03.2017 ועדת הערר את הערעור שהגישו בני הזוג קיויתי, אשר ביקשו ממנהל מיסוי מקרקעין לשלם מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה ככל הנוגע לחלקו של הבעל בדירה הנרכשת, בנסיבות בהן האישה קיבלה דירת מגורים במתנה עוד לפני מועד נישואיה.
 
בני הזוג רכשו דירת מגורים משותפת, בזמן שהם גרו בדירת המגורים אותה קיבלה האישה במתנה לפני הנישואין. נקבע, כי לאור העובדה שבני הזוג התגוררו בדירתה של האישה וניהלו משק בית משותף, הרי שלצורך מס הרכישה דירה זו נחשבת גם כדירת הבעל, ולכן בני הזוג לא יוכלו לפצל שומה והבעל לא יהנה ממדרגות מס רכישה לפי דירה יחידה במסגרת רכישת הדירה המשותפת.
 
ועדת הערר קבעה וציינה, בין היתר, כי העקרון של הלכת שלמי (הדרישה הכפולה לצורך סתירת חזקת התא המשפחתי - הן לקיומו של הסכם ממון והן להפרדה רכושית בפועל) חל גם על התיק הנדון, למרות שהתקבלה רק לאחר מועד מתן החלטה בהשגה שהגישו בני הזוג על שומת מנהל מיסוי מקרקעין.

החלטות מיסוי נוספות

בשנים האחרונות, ניתנו מספר החלטות מיסוי, אשר, לכאורה, יש בהן כדי לכרסם עוד יותר בחזקת התא המשפחתי כמהווה "יחידה אחת".

 

כך, לדוגמא, בעמ"ש 129/99 עמיעד הראל (בן מאיר) נגד מס שבח מקרקעין ירושלים -

 

שם דובר על בני זוג פרודים, אשר עדיין התגוררו יחדיו, ונפסק, כי כאשר המחוקק התייחס לתנאי של "מגורי קבע" של בני זוג לצורך החלת העיקרון של "מוכר אחד" הוא לא ראה לנגד עיניו, בני זוג שמגוריהם - למועד מכירת הדירה - הם זמניים בלבד (הפער בלוח זמנים של מספר חודשים מכירת דירה ומועד עריכת הסכם גירושין יש בו כדי לאיין את מעמדם של בני הזוג כמהווים "מוכר אחד", כך שיש לתת פטור ממס שבח גם בגין מכירת הדירה ע"י בן הזוג האחר.

 

וכן בהחלטת מיסוי 1960/10 מיום 17.10.2010 -

 

שם דובר על אישה שביקשה לקבל החלטת מיסוי, לפיה, היא זכאית לקבל פטור ממס שבח ביחס למכירת דירה, אשר מחציתה הועברה לה ע"י הבעל במסגרת העברת דירה אגב גירושין, לאחר פירוק התא המשפחתי, וכי הפטור אותו ניצל הבעל, לפי סעיף 49ב(1) לחוק, במכירת זכויותיו בדירה אחרת (אותה קיבל בדרך של ירושה), במהלך היותם תא משפחתי אחד, לא ישלול את זכאותה לפטור במס שבח, בכפוף לתנאים מסוימים שנקבעו (כגון: שהאישה תמכור את דירתה לאחר הגירושין).

מילות סיום

כעולה מן המקובץ לעיל, הסוגייה של חזקת התא המשפחתי בהיבט של מיסוי מקרקעין היא מורכבת ומסועפת.

 

לפיכך, מומלץ לפני כל עסקה להיוועץ עם עורכי דין מומחים למקרקעין, כדי לבחור את הקונסטלציה המשפטית המתאימה למקרה הספציפי, בהתחשב בנתוניו הייחודיים, עם תכנון מס אופטימאלי.

 

משרד עורכי דין עמית ורד בראשון לציון מתמחה, בין היתר, בתחום של מקרקעין ומיסוי נדל"ן.

 

נשמח לסייע לכם בכל עניין משפטי.

אולי יעניין אותך גם...

לייעוץ משפטי או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, שכיהן בעבר כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2016

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית ומכירת דירה

מעודכנים לשנת 2016.

מוזמנים לעיין. תודה.

 



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.