טיפים לרכישת דירה מקבלן

כללי

אנו מתכבדים להגיש לכם מספר טיפים פרטיים אותם ריכזנו עבורכם בנושא של רכישת דירה חדשה מקבלן.

 

יובהר, כי התחום של רכישת דירה מקבלן הינו מורכב, מסועף ורחב, וכי מטבע הדברים בוודאי לא ניתן להסביר ולכסות כראוי את כל הנושאים הרלוונטים, לאור מגבלות האינטרנט.

 

במסגרת עסקת רכישת דירה מקבלן, מומלץ להיוועץ באופן ספציפי עם עורך דין מקרקעין, אשר ילווה אתכם באופן מקצועי ואישי לכל אורך העסקה.

 

אנו מקווים, כי המידע יהא לכם לתועלת.

הצעת רכישה

לתשומת לב, טופס הצעת רכישה עליו נציגי הקבלן יבקשו להחתים אתכם טרם העסקה, הינו מסמך משפטי תקף, המחייב אתכם, לכל דבר וענין.

 

לפיכך, אל תמהרו לחתום עליו, שכן בהמשך, ככל הנראה, לא תוכלו להתחרט ולקבל בחזרה המקדמה ששילמתם לקבלן, אלא אם הדבר יהיה רשום במפורש בהצעת הרכישה (דהיינו, כי מותר לכם לחזור בכם מההצעה, או אז הקבלן יחזיר לכם כספיכם במלואו בתוך מועד קצוב).

 

מומלץ, איפוא, לדאוג להכניס סעיף לפיו במצב בו עורכי דין של הצדדים לא יגיעו ביניהם להסכמה באשר לתנאים המשפטיים של החוזה, כי אז הצעת הרכישה תהא בטלה וכספכם יוחזר לכם במלואו, ללא פיצוי מצד מי מהצדדים.

 

כמו כן, טופס הצעת רכישה הינו חד-צדדי, כלומר, אתם מתחייבים לרכוש את הדירה, אולם הקבלן אינו חותם ואינו מתחייב כלפיכם באופן כל שהוא, בבחינת התחייבות "פתוחה" מצדכם כלפיו.

 

חשוב לציין, כי לפני חתימת על חוזה לרכישת דירה מקבלן, יש לבצע בדיקות משפטיות מקדימות וחיוניות, אשר טרם ביצעתם. לאחר חתימת הצעת רכישה, אתם עלולים לגלות כל מיני בעיות, לעתים מהותיות, אשר לא ידעתם עליהן ולא לקחתם בחשבון, ואשר, אולי, היו משפיעות על החלטתם האם לרכוש את הדירה.

 

יתר ען כן, במסגרת משא-ומתן מקדמי לקראת חתימת חוזה קניית דירה, ניתן לנסות "ללחוץ" על אנשי המכירות של הקבלן כך שיעניקו לכם כל מיני תוספות "אקסטרה", אשר תהיינה כלולות בתמורה. חתימת הצעת רכישה מחלישה, עד מאוד, ולרוב כמעט מבטלת לחלוטין את יכולת המיקוח שלכם מול הקבלן.

 

בשלב זה, אנשי המכירות יהיו, לרוב, מעוניינים לנסות ולפתות אתכם כדי שתרכשו את הדירה ועשויים להסכים ליתן לכם צו'פרים שונים, כגון: חניה נוספת, מחסן, פרקטים בחדרים, מטבח מוגדל, ריצוף איכותי יותר, נקודות חשמל נוספות, וכיוצ"ב.

 

עם זאת, ברגע שתחתמו על הצעת רכישה, יהיה קשה עד בלתי אפשרי להתמקח מול הקבלן ולקבל תוספות, כאמור לעיל.

 

לכן, נחזור ונדגיש בפניכם, אל תמהרו לחתום על הצעת רכישה, תנו לאיש המכירות 'לרדוף' אחריהם, ותשאלו מה הוא מוכן להציע לכם בנוסף למפרט הסטנדרטי, כדי שתסכימו לרכוש ממנו את הדירה.

ייעוץ וליווי משפטי נפרד מטעמכם

חשוב לדעת, כי עורכי הדין של הקבלן מייצגים אך ורק את הקבלן במסגרת חוזה המכר.

 

במסגרת העסקה תידרשו לשלם להם שכר-טרחת עורך דין בשיעור ממוצע הנהוג של 1.5-2%, בצירוף מע"מ, אולם זא תאך ורק בגין הליכי רישום הדירה בטאבו.

 

אותם עורכי דין של הקבלן מחויבים לייצג רק את האינטרסים של הקבלן, למרות שאתם, בעל כורחיכם, נאלצים לשלם להם כסף. ולכן, טוב תעשו, במיוחד בעסקה כה מורכבת ויקרה עבורכם של רכיש תדירה חדשה, כי תשכרו את שירותיו של עורך דין מקרקעין מטעמכם, אשר יגן עליכם וישמור אך ורק על האינטרסים המשפטיים שלכם במסגרת העסקה.

משכנתא

כיום, ישנה תחרות בין הבנקים המסחריים השונים הפועלים בישראל, באשר לתנאי הלוואת משכנתא.

 

לכן, בבואכם ליטול משכנתא, אל תסתפקו בקבלת הצעת מחיר מבנק למשכנתאות אחד, אלא עשו סיבוב בין מספר בנקים, קבלו מספר הצעות מפורטות בכתב והשוו ביניהן.

 

לידיעתכם, מיקוח יעיל על תנאי הלוואת משכנתא עשוי לחסוך לכם סכומים גבוהים של עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת החזר ארוכה של שנים. מעבר לתנאי ההלוואה עצמה, ניתן לקבל הנחות גם בעמלת העמדת המשכנתא, ועוד.

פיצוי בגין איחור במסירה

לפי סעיף 5(א). חוק המכר (דירות), במקרה של איחור במסירת דירה מצד הקבלן העולה על 60 יום, זכאי הרוכש לקבל פיצוי בשיעור של חודש וחצי דמי שכירות של דירה דומה באזור.

 

לא ניתן להתנות על סעיף זה לרעת הרוכש ואם חוזה המכר כולל סעיף כאמור, יש לדרוש להסירו. כמו כן, חשוב להקפיד, כי סכום הפיצוי הנקוב בחוזה המכר, אכן ישקף שכר דירה כאמור ויהיה ריאלי, שכן לקבלנים יש נטיה לנקוב בסכומים בלתי ריאליים.

הוצאות רישום ותשריטים

בכל חוזה קבלני מופיע סעיף, לפיו הוצאות רישום הדירה בטאבו, לרבות בגין תשריטים – חלים על הקונה.

 

יש לקחת הוצאות נוספות כאמור, בנוסף למחיר הדירה, אותן תידרשו לשלם ברוב המקרים חודשים רבים לאחר קבלת החזקה בדירה. ניתן ואף רצוי לקבוע בחוזה הרכישה תקרה בגין סכומים אלה.

מעלית

בבניינים רבי-קומות, חשוב ועליכם לוודא, כי בזמן שתימסר לכם החזקה בדירה, תהא לפחות מעלית אחת שפועלת בבנין.

 

יש להכניס בחוזה המכר סעיף מפורש בנושא האמור.

חלוקת הוצאות ועד בית (או חברת ניהול)

חשוב לוודא, כי השתתפות ההוצאות בין הדירות השונות בבנין נעשית לפי חוק המקרקעין, דהיינו, לפי גודל הדירה, כדי למנוע מצב בו אתם רוכשים דירה קטנה, אך משלמים ועד בית, או דמי ניהול, כמו דירה גדולה, לעתים בעלת שטח כפול.

 

בנוסף, במקרה של חברת ניהול, לפעמים דמי הניהול יהיו גבוהים מהמקובל בשוק, אך השירות אותו תקבלו לאו דווקא יהיה בהתאם.

 

לכן, מומלץ לדאוג, כי בחוזה הרכישה יהיה סעיף המגביל מראש את תקופת ההתקשרות מול חברת הניהול מול נציגות הבית המשותף העתידית. במקרים מסוימים, אף ניתן לעיין מראש בחוזה הניהול (וכדאי לדרוש זאת).

חיבורי מונים

בחוזים הסטנדרטיים של קבלנים מקובל להכניס סעיף לפיו אתם מחויבים לשלם בגין עלויות חיבור המונים (גז, חשמל, מים) ובגין המונים עצמם.

 

יש לקחת גם הוצאות נוספות כאמור בחשבון, בנוסף למחיר הדירה, יחד עם כל העלויות הנלוות.

חניות

יש לוודא מראש איזה חניה תוצמד לדירה ולדאוג שתסומן בתשריט החניות המצורף להסכם.

 

חניה מקורה לרוב עדיפה על חניה בלתי מקורה. כמו כן, חניה הקרובה לפתח הבנין ו/או המעליות הינה נוחה יותר (לא תאלצו לסחוב את השקיות מהסופר מקצה החניון, בחורף זה עוד יותר לא נעים, כאשר עסקינן בחניה בלתי מקורה).

 

בנוסף, יש חניות הממוקמות באופן כזה שניתן להחנות בהן 'בטור' שתי מכוניות, אף על פי שמדובר בחניה אחת, ובכך יש יתרון ('חניה טורקית').

ליקויי בניה

במרבית הדירות החדשות הנבנות בישראל מתגלים ליקויי בניה בהיקף כזה, או אחר.

 

חשוב להיות מודעים לכך ומומלץ להיוועץ עם עורך דין ליקויי בניה ומומחים בתחום זה כבר החל משלבי הבניה הראשונים ובהמשך עם מסירת החזקה בדירה וגם לאחר מכן, כדי לשמור על זכויותיכהם ולוודא שהקבלן אכן מתקן את כל ליקוייה הבניה, ולחילופין תקבלו פיצוי כספי בגינם.

לייעוץ משפטי או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, שכיהן בעבר כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2016

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית ומכירת דירה

מעודכנים לשנת 2016.

מוזמנים לעיין. תודה.

 



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.