טיפים ברכישת דירה מקבלן

כללי

אנו מתכבדים להגיש לכם מספר טיפים פרטיים אותם ריכזנו עבורכם בנושא של רכישת דירה חדשה מקבלן.

יובהר, כי התחום של רכישת דירה מקבלן הוא מורכב, מסועף ורחב, וכי מטבע הדברים בוודאי לא ניתן להסביר ולכסות כראוי את כל הנושאים הרלוונטיים, לאור מגבלות האינטרנט.

במסגרת עסקת רכישת דירה מקבלן, מומלץ להיוועץ באופן ספציפי עם עורך דין מקרקעין, אשר ילווה אתכם באופן מקצועי ואישי לכל אורך העסקה.

אנו מקווים, כי המידע יהא לכם לתועלת.

הצעת רכישה

לתשומת לב, טופס הצעת רכישה עליו נציגי הקבלן יבקשו להחתים אתכם טרם העסקה, הוא מסמך משפטי תקף, המחייב אתכם, לכל דבר ועניין.

לפיכך, אל תמהרו לחתום עליו, שכן בהמשך, ככל הנראה, לא תוכלו להתחרט ולקבל בחזרה המקדמה ששילמתם לקבלן, אלא אם הדבר יהיה רשום במפורש בהצעת הרכישה (דהיינו, כי מותר לכם לחזור בכם מההצעה, או אז הקבלן יחזיר לכם כספיכם במלואו בתוך מועד קצוב).

מומלץ, איפוא, לדאוג להכניס סעיף לפיו במצב בו עורכי דין של הצדדים לא יגיעו ביניהם להסכמה באשר לתנאים המשפטיים של החוזה, כי אז הצעת הרכישה תהא בטלה וכספכם יוחזר לכם במלואו, ללא פיצוי מצד מי מהצדדים.

כמו כן, טופס הצעת רכישה הוא חד-צדדי, כלומר, אתם מתחייבים לרכוש את הדירה, אולם הקבלן אינו חותם ואינו מתחייב כלפיכם באופן כל שהוא, בבחינת התחייבות “פתוחה” מצדכם כלפיו.

חשוב לציין, כי לפני חתימת על חוזה לרכישת דירה מקבלן, יש לבצע בדיקות משפטיות מקדימות וחיוניות, אשר טרם ביצעתם. לאחר חתימת הצעת רכישה, אתם עלולים לגלות כל מיני בעיות, לעתים מהותיות, אשר לא ידעתם עליהן ולא לקחתם בחשבון, ואשר, אולי, היו משפיעות על החלטתם האם לרכוש את הדירה.

יתר על כן, במסגרת משא-ומתן מקדמי לקראת חתימת חוזה קניית דירה, ניתן לנסות “ללחוץ” על אנשי המכירות של הקבלן כך שיעניקו לכם כל מיני תוספות “אקסטרה”, אשר תהיינה כלולות בתמורה. חתימת הצעת רכישה מחלישה, עד מאוד, ולרוב כמעט מבטלת לחלוטין את יכולת המיקוח שלכם מול הקבלן.

בשלב זה, אנשי המכירות יהיו, לרוב, מעוניינים לנסות ולפתות אתכם כדי שתרכשו את הדירה ועשויים להסכים ליתן לכם צו’פרים שונים, כגון: חניה נוספת, מחסן, פרקטים בחדרים, מטבח מוגדל, ריצוף איכותי יותר, נקודות חשמל נוספות, וכיו”ב.

עם זאת, ברגע שתחתמו על הצעת רכישה, יהיה קשה עד בלתי אפשרי להתמקח מול הקבלן ולקבל תוספות, כאמור לעיל.

לכן, נחזור ונדגיש בפניכם, אל תמהרו לחתום על הצעת רכישה, תנו לאיש המכירות ‘לרדוף’ אחריהם, ותשאלו מה הוא מוכן להציע לכם בנוסף למפרט הסטנדרטי, כדי שתסכימו לרכוש ממנו את הדירה.

ייעוץ וליווי משפטי נפרד מטעמכם

חשוב לדעת, כי עורכי הדין של הקבלן מייצגים אך ורק את הקבלן במסגרת חוזה המכר.

במסגרת העסקה תידרשו לשלם להם שכר-טרחת עורך דין בשיעור הנהוג של 5,000 ש”ח, בצירוף מע”מ, אולם זאת אך ורק בגין הליכי הרישום של הדירה בטאבו.

אותם עורכי דין של הקבלן מחויבים לייצג רק את האינטרסים של הקבלן, למרות שאתם, בעל כורחכם, נאלצים לשלם להם כסף. ולכן, טוב תעשו, במיוחד בעסקה כה מורכבת ויקרה עבורכם של רכישת דירה חדשה, כי תשכרו את שירותיו של עורך דין מקרקעין מטעמכם, אשר יגן עליכם וישמור אך ורק על האינטרסים המשפטיים שלכם במסגרת העסקה.

משכנתה

 כיום, ישנה תחרות בין הבנקים המסחריים השונים הפועלים בישראל, באשר לתנאי הלוואת משכנתה.

לכן, בבואכם ליטול משכנתה אל תסתפקו בקבלת הצעת מחיר מבנק למשכנתאות אחד, אלא עשו סיבוב בין מספר בנקים, קבלו מספר הצעות מפורטות בכתב והשוו ביניהן.

לידיעתכם, מיקוח יעיל על תנאי הלוואת משכנתה עשוי לחסוך לכם סכומים גבוהים של עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת החזר ארוכה של שנים. מעבר לתנאי ההלוואה עצמה, ניתן לקבל הנחות גם בעמלת העמדת המשכנתה, ועוד.

פיצוי בגין איחור במסירה

לפי סעיף 5(א). חוק המכר (דירות), במקרה של איחור במסירת דירה מצד הקבלן העולה על 60 יום, זכאי הרוכש לקבל פיצוי בשיעור של חודש וחצי דמי שכירות של דירה דומה באזור.

לא ניתן להתנות על סעיף זה לרעת הרוכש ואם חוזה המכר כולל סעיף כאמור, יש לדרוש להסירו. כמו כן, חשוב להקפיד, כי סכום הפיצוי הנקוב בחוזה המכר, אכן ישקף שכר דירה כאמור ויהיה ריאלי, שכן לקבלנים יש נטייה לנקוב בסכומים בלתי ריאליים.

הוצאות רישום ותשריטים

בכל חוזה קבלני מופיע סעיף, לפיו הוצאות רישום הדירה בטאבו, לרבות בגין תשריטים – חלים על הקונה.

יש לקחת הוצאות נוספות כאמור, בנוסף למחיר הדירה, אותן תידרשו לשלם ברוב המקרים חודשים רבים לאחר קבלת החזקה בדירה. ניתן ואף רצוי לקבוע בחוזה הרכישה תקרה בגין סכומים אלה.

מעלית

בבניינים רבי-קומות, חשוב ועליכם לוודא, כי בזמן שתימסר לכם החזקה בדירה, תהא לפחות מעלית אחת שפועלת בבניין.

יש להכניס בחוזה המכר סעיף מפורש בנושא האמור.

חלוקת הוצאות ועד בית (או חברת ניהול)

חשוב לוודא, כי השתתפות ההוצאות בין הדירות השונות בבניין נעשית לפי חוק המקרקעין, דהיינו, לפי גודל הדירה, כדי למנוע מצב בו אתם רוכשים דירה קטנה, אך משלמים ועד בית, או דמי ניהול, כמו דירה גדולה, לעתים בעלת שטח כפול.

בנוסף, במקרה של חברת ניהול, לפעמים דמי הניהול יהיו גבוהים מהמקובל בשוק, אך השירות אותו תקבלו לאו דווקא יהיה בהתאם.

לכן, מומלץ לדאוג, כי בחוזה הרכישה יהיה סעיף המגביל מראש את תקופת ההתקשרות מול חברת הניהול מול נציגות הבית המשותף העתידית. במקרים מסוימים, אף ניתן לעיין מראש בחוזה הניהול (וכדאי לדרוש זאת).

חיבורי מונים

בחוזים הסטנדרטיים של קבלנים מקובל להכניס סעיף לפיו אתם מחויבים לשלם בגין עלויות חיבור המונים (גז, חשמל, מים) ובגין המונים עצמם.

יש לקחת גם הוצאות נוספות כאמור בחשבון, בנוסף למחיר הדירה, יחד עם כל העלויות הנלוות.

חניות

יש לוודא מראש איזה חניה תוצמד לדירה ולדאוג שתסומן בתשריט החניות המצורף להסכם.

חניה מקורה לרוב עדיפה על חניה בלתי מקורה. כמו כן, חניה הקרובה לפתח הבניין ו/או המעליות היא נוחה יותר (לא תאלצו לסחוב את השקיות מהסופר מקצה החניון, בחורף זה עוד יותר לא נעים, כאשר עסקינן בחניה בלתי מקורה).

בנוסף, יש חניות הממוקמות באופן כזה שניתן להחנות בהן ‘בטור’ שתי מכוניות, אף על פי שמדובר בחניה אחת, ובכך יש יתרון (‘חניה טורקית’).

ליקויי בניה

במרבית הדירות החדשות הנבנות בישראל מתגלים ליקויי בניה בהיקף כזה, או אחר.

חשוב להיות מודעים לכך ומומלץ להיוועץ עם עורך דין ליקויי בניה ומומחים בתחום זה כבר החל משלבי הבניה הראשונים ובהמשך עם מסירת החזקה בדירה וגם לאחר מכן, כדי לשמור על זכויותיכם ולוודא שהקבלן אכן מתקן את כל ליקוייה הבניה, ולחילופין תקבלו פיצוי כספי בגינם.

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat