טיפים לבחירת עורך דין מקרקעין

עורך דין משותף? או עורך דין נפרד למוכר ולקונה?

רכישת דירה היא ‘עסקת חייו’ של הישראלי הממוצע.

למרות הסכום הגבוה, החשיבות וההשלכות הרבות של עסקת רכישה או מכירת דירה, מתפתים רבים שלא לקבל ייעוץ משפטי כל שהוא מטעמם, ולחילופין מתמקדים בחיפוש עורך דין הזול ביותר ולפעמים שוכרים שירותיו המשפטיים של עורך דין חסר ניסיון ו/או שאינו מיומן מספיק ובקיא בתחום.

במקרה של עסקת רכישת או מכירת דירה, או כל נכס נדל”ן אחר, רצוי שכל צד יהיה מיוצג ע”י עורך דין מקרקעין נפרד מטעמו, המתמחה בתחום, אשר ידאג לשמירת האינטרסים של לקוחו.

מדוע רצוי לשכור עורך מקרקעין לליווי העסקה?

כאמור, חשוב מאוד לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום על בוריו, וכן שיהא לו ניסיון ספציפי מסוג העסקה המדוברת, כגון: קניית ומכירת דירה יד שנייה, רכישת דירה מקבלן, עסקאות העברה בירושה, דירה במתנה, העברה אגב גירושין, וכן עסקאות מורכבות יותר, כגון: הסכם קומבינציה, תמ”א 38, ועוד.

רק עורך דין מקרקעין בעל ותק וניסיון, העוסק בתחום של מקרקעין באופן שוטף ויומיומי, יהיה בקיא בכל ההיבטים החיוניים הרלוונטיים הכרוכים בהעסקה, לרבות בעדכוני פסיקה ושינויים מיסויים, ובכל מיני “מוקשים” העשויים לצוץ בדרך.

עורך דין מקצועי ומנוסה יוכל לסייע ללקוח בקבלת החלטות החל מהשלב המקדמי של ניהול המשא-ומתן והתהוות העסקה ועד לסיומה המוצלח, אגב מתן מענה משפטי ופתרונות לכל בעיה הכרוכה בעסקה, כאשר הינו מייצג אך ורק את האינטרסים של הלקוח שלו ומגן עליהם בכל משמר, תוך מזעור הסיכונים האפשריים ללקוח.

האם כל עורך דין מבין במקרקעין?

לא, ולכן חשוב לא להתבייש, אלא לשאול ולוודא מראש, כי עורך דין אותו הנך מייעד לטיפול מטעמך בעסקה הוא אכן בעל הבנה וניסיון מעמיקים וראויים בתחום (למשל, שאלה מאוד חשובה היא – כמה שנים עוסק עורך הדין במקצוע?).

עסקת מקרקעין מצריכה עבודה מורכבת ובדיקות מקדמיות רבות, וכן הקפדה מקצועית ודקדקנית על כל פרט ופרט גם במסגרת ניסוח ועריכת סעיפי חוזה המכר, בין אם מדובר בחוזה קניית דירה ובין אם מדובר בחוזה מכירת דירה, תוך מתן תשומת לב לדקויות וניואנסים למיניהם, במסגרת ליווי המשפטי של העסקה ועד להשלמתה, כאשר לכל דבר עשויה להיות חשיבות והשפעה – לעתים מכרעת – בהמשך הדרך.

שיקול הבחירה של עורך דין מקרקעין על-פי הניסיון שלו הוא דבר סופר חשוב. לא תרצה ללכת למישהו שרק עכשיו סיים את בית הספר לרפואה, נכון?! אותו הדבר לגבי עורכי דין. אתה מעוניין במישהו מקצועי, אשר יפעל על בסיס ניסיון פרקטי מוכח.

לכן, גם חשוב להבין, כי מחיר שכר-טרחה סביר והוגן הנגבה ע”י עורך דין מקרקעין הוא גם אינטרס של הלקוח, על-מנת שאכן תוכל לקבל ממנו שירות משפטי איכותי.

דוגמאות לבדיקות טרם רכישת דירה מיד שניה

יש לבדוק היטב את הזכויות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כדי לוודא שהוא אכן הבעלים האמתיים של הדירה הספציפית. אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת (ולהוציא ‘אישורי זכויות’ עדכניים, כמו גם לקבל מהם מסמכים נוספים רלוונטיים), לפי העניין. בנוסף, יש לבדוק רישום של שעבודים ו/או עיקולים בגופים האלה, וכן משכון אצל רשם המשכונות.

יש לערוך, בנוסף, גם בדיקה ברשויות התכנון והבניה כדי לוודא, כי כל הדירה נבנתה על-פי היתר, כי אין בה חריגות בנייה כל שהן, לא הוצאו עליה צווי הריסה, וכן לבדוק אם יש חיוב בהיטל השבחה, נושאים של זכויות בניה, תביעות, חובות, ועוד.

במסגרת חוזה קניית דירה בבניין משותף יש לבדוק את תשרטי הדירה והבניין, כדי לוודא שהדירה הנמכרת היא אכן דירתו של הקונה. בנוסף, יש לבחון את הוראות התקנון, כדי למנוע הפתעות בהמשך. במקרה של הצמדות, יש לוודא, כי המחסן או החניה הספציפיים, אכן צמודים לדירה.

בפועל, עורכי דין רבים אינם טורחים לבדוק עניינים מהותיים כגון דא ובכך חושפים את לקוחותיהם לסיכון רב, שכן אין די בבדיקת מספרי הגוש והחלקה של הנכס, אלא לוודא שהם אכן מתייחסים לדירה הנמכרת (ולא, למשל, לדירה אחרת באותה קונה).

יש אף לוודא, כי לא הוגשו בקשות להיתרי בניה ע”י שכנים, אשר עלולים לפגוע בערך הדירה. בנוסף, האם מתוכננות והתקבלו החלטות ו/או בשלבי הליכים עבודות שיפוצים ושיפורים בבניין, אשר יחולו על הקונה.

זאת ועוד, יש לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה מיד עם חתימת העסקה וטרם העברת תמורה כל שהיא לידי המוכר (באמצעות מנגנון נאמנות והפקדת התשלום הראשון בידי עורך דין מטעם המוכר), כדי למנוע מצב של מכירת דירה באופן כפול ע”י המוכר, או עיקולים ו/או הערות ו/או צווים חדשים, אשר ימנעו את רישום הערת האזהרה בהמשך ויאיינו את העסקה, תוך סיכון כספי הרוכש.

יתר על כן, יש חשיבות גדולה לכך שאם הנכס ממושכן, תוסר המשכנתה בפועל בטאבו (והן ברשם המשכונות, אם נרשמה שם) בהקדם האפשרי, בשלב מוקדם ככל הניתן, מבחינת לוח התשלומים של הרוכש במסגרת העסקה. כך, אם יוטלו עיקולים על הדירה לאחר שנרשמה הערת האזהרה, זה לא ישפיע על זכויות הרוכש. כן רצוי להוציא נסח טאבו טרם כל ביצוע תשלום ע”י הרוכש על חשבון התמורה, כדי לוודא שלא חלו שינויים כל שהם במצב הרישומי, כאמור.

מעבר לכך, על עורך דין מקרקעין של הרוכש להבטיח את תשלום כל המסים המוטלים על המוכר (מס שבח, היטל השבחה, ארנונה וכו’), באמצעות מנגנוני הגנה בחוזה המכר וסעיפי נאמנויות, וכן ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול העסקה, במקרה של הפרת החוזה מצד המוכר.

זאת ועוד, יש להבטיח, כי הדירה תירשם בפועל בסוף התהליך על-שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, או ברשות מקרקע ישראל, או בחברה המשכנת, לפי העניין, וזאת בהקדם האפשרי בסמוך לאחר תשלום מלוא התמורה, וכי המוכר יפקיד מראש ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות על-שם הקונה כבר במעמד חתימת החוזה (בנאמנות), אשר יועבר לרוכש כנגד התשלום האחרון. על תשלום זה להיות משמעותי ומספיק לצורך הבטחת קבלת החזקה בפועל בנכס מהמוכר לידי הרוכש, תשלום חובות ומסים מצד המוכר והמצאת האישורים הנדרשים לכך, סכום הפיצוי המוסכם למקרה של הפרת חוזה, וכיו”ב.

לא זאת אף זאת, יש לוודא, כי עורך דין של הרוכש מתמחה גם במיסוי מקרקעין, שכן זהו נושא מורכב כשלעצמו, אשר חלים בו מעת לעת שינויים ועדכוני פסיקה למיניהם. לדוגמה, לגבי מס שבח החל על המוכר או פטור של מס שבח די בפרט אחד, או בהוראה אחת בחוק, אשר נשמטה בטעות מעיני עורך דין, כדי להפוך עסקה פטורה ממס לעסקה חייבת, ולמצער לעכב את המצאת האישורים ורישום הנכס על-שם הקונה בתוך זמן סביר.

לתשומת לב, אם אתה הרוכש במסגרת עסקת מקרקעין ואתה מתכוון לקחת הלוואת משכנתה למימון חלק מהתמורה, קח בחשבון, כי הבנק למשכנתאות ידרוש ממך לחתום על ייפוי כוח בפני נוטריון, כתנאי להעמדת ההלוואה. לכן, רצוי גם, כי עורך דין מקרקעין מטעמך יהיה גם מוסמך בתור נוטריון, וכך תוכל לקבל ממנו את כל השירותים באופן מסודר.

כל האמור הוא על קצה המזלג. שכן תחום המקרקעין ומיסוי נדל”ן הוא מורכב ומסועף וקצרה היריעה מלכסות את כל ההיבטים הרלוונטיים.

לפיכך, בין אם מדובר על עסקת דירה יד שנייה ובין אם רכישת דירה מקבלן, הקפידו לשכור שירותיו של עורך דין ותיק ומנוסה, המתמחה בתחום, אשר ינווט אתכם אל חוף מבטחים במכירת/רכישת נכס מקרקעין ו/או כל עסקה אחרת במקרקעין, למען השקט הנפשי שלכם ושל משפחתכם וכדי למנוע תקלות משפטיות והסתבכויות מצערות במהלך העסקה, שהרי לא כל יום מבצעים עסקת נדל”ן.


__________

קשה לכם להחליט על עורך דין מקרקעין ומיסוי? יודעים למה?
כי עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________
לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים