הכירו את סט “המסמכים הנלווים” לחוזה קניית דירה

בין אם כבר קראתם את המדריך שלנו כאן באתר על קניית דירה יד שנייה (מומלץ!) ובין אם טרם הספקתם, כדאי לכם להכיר גם את סט “המסמכים הנלווים” עליהם חותמים המוכר והקונה במעמד חתימת הסכם מכר של דירה יד שנייה.

במעמד החתימה על כל הסכם מכר מקרקעין (כגון: דירה, בית, חנות, מגרש וכיו”ב), בנוסף לחתימה על החוזה עצמו (ונספחיו), חותמים הצדדים באותה פגישה גם על סט של “מסמכים נלווים” לעסקה, אשר משמעותם המשפטית היא ביצועית; קרי – לאפשר עורכי הדין של הצדדים להוציא אל הפועל את העסקה.

במלים אחרות, המסמכים הנלווים הללו משרתים את עורכי הדין של הצדדים כדי שיוכלו ליישם באופן פרקטי את הוראות החוזה, במטרה לאפשר את רישום העברת הזכויות משמו של המוכר לשמו של הקונה במרשם הזכויות המתאים בסיום התהליך.

ככלל, מלבד הטפסים הדרושים לשם רישום הערה על מכר לטובת הקונה בגין העסקה (כגון: בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו), כל שאר המסמכים הנלווים מופקדים במעמד חתימת החוזה בנאמנות בידי עורך הדין שמייצג את המוכר, והם הם יועברו לידי הקונה ו/או עורך הדין שמייצג אותו רק עם מסירת החזקה בנכס, בכפוף וכנגד התשלום האחרון של התמורה.

להלן נפרט את סט המסמכים הנלווים, עם הסבר קצר לגבי כל אחד ואחד מהם.

בקשה לרישום הערת אזהרה

המוכר חותם על טופס “בקשה לרישום הערת אזהרה”. לעתים, עורכי הדין יבקשו ששני הצדדים יחתמו על הבקשה. ניתן גם לעשות שימוש בטופס מקביל “בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים” (נדרש כאשר המוכר המתחייב אינו בכל הזכות הרשום).

זהו טופס מובנה הנדרש עבור לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין העסקה.

המטרה היא להבטיח את זכויותיו של הקונה בשני מישורים::

  • מול המוכר (“הגנה פנימית”): למניעת ביצוע עסקה נוגדת.
  • מול כל העולם (“הגנה חיצונית”): החל ממועד הרישום הופכות הזכויות של הקונה לפומביות, ומשכך מבטיחות אותו גם אל מול צדדים שלישיים.

יצוין, כי אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י; ובשמה הקודם “המינהל”), או בספרי חברה משכנת, אזי חלף הערת אזהרה בטאבו רושמים “הערה על מכר” (שהיא בעלת משמעות משפטית מקבילה ודומה).

ייפוי כוח בלתי חוזר (לרישום)

המסמך החשוב מבין כל המסמכים הנלווים לחוזה הוא “ייפוי כוח בלתי חוזר”, עליו חותם המוכר. לעתים, יבקשו עורכי הדין של הצדדים שגם הקונה יחתום עליו (למען הנוחות והיעילות הטכנית, במקום לערוך ייפוי כוח נפרד לקונה).

ייפוי כוח זה נועד להגן על הקונה, וכן לשמש את עורכי הדין של הצדדים על מנת לממש את הוראות החוזה, ובכלל זאת לאפשר את העברת את הזכויות בנכס על שמו של הקונה במרשם המתאים בסוף התהליך.

ייפוי כוח בלתי חוזר מעניק הרשאות רחבות אשר אינן ניתנות לביטול ומסמיך את עורכי הדין לחתום על כל המסמכים ו/או לבצע את כל הפעולות הנדרשות במסגרת הוראות החוזה.

המשמעות של ייפוי כוח בלתי חוזר היא – כי לא ניתן לבטל אותו; כלומר, הוא תקף בכל מצב ונסיבות בעתיד, ללא הגבלת זמן (כולל פטירה חלילה). הסיבה לכך נובעת מכך שהזכויות של צד שלישי (הצד השני) תלויות בייפוי הכוח, והוא מסתמך על כך במסגרת העסקה. המטרה היא שהצד אשר חתם עליו לא יוכל לחזור בו מאיזה מהתחייבויותיו החוזיות הכלולות בעסקה, ולאפשר את מימושה והשלמתה בפועל באופן חלק.

לרוב, במעמד חתימת החוזה, יימסר ייפוי הכוח בנאמנות לידיו של עורך הדין של המוכר, אשר יעבירו לידי הקונה ו/או עורך הדין שלו עם העברת מלוא התמורה בגין הנכס (התשלום האחרון), במעמד מסירת החזרה בדירה.

ייפוי כוח בלתי חוזר קונה (לביטול)

מלבד לייפוי הכוח הבלתי חוזר (לרישום), אשר פורט לעיל, הקונה יתבקש לחתום על “ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול”, המהווה ייפוי כוח “נגדי”, לשם מחיקת הערת אזהרה ו/או ביטול פעולות רישום אחרות.

ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול נועד לאפשר למוכר, באמצעות עורך הדין שלו, למחוק את הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת הקונה בטאבו (לחלופין, הערה על מכר ברשות מקרקעי ישראל, או בספרי חברה משכנת), וכן לפעול לשם ביטול כל רישום רלוונטי אחר במידה ונרשם לטובת הקונה ו/או הקשור אליו (למשל: הודעת משכון ברשם המשכונות, או הערת אזהרה לטובת בנק למשכנתאות של הקונה).

לרוב, הוא יימסר במעמד חתימת החוזה לידי עורך הדין של המוכר, אשר יחזיק בו בנאמנות עד לביצוע התשלום האחרון.

מדוע הוא נדרש? ובכן, ייפוי כוח בלתי חוזר זה נועד להגן על המוכר במקרה שהקונה יפר באופן יסודי את החוזה (למשל: לא ישלם את תשלומי התמורה עבור הנכס), ומשכך המוכר יבטל כדין את החוזה. במצב דברים כזה, ייפוי הכוח יאפשר לעורך הדין של המוכר לבטל מהמרשם המתאים (ו/או אצל גוף ו/או מוסד אחר/ים) “כל זכות ו/או שעבוד מגבילים”, אשר נרשמו לטובת הקונה על הנכס ו/או זכויות המוכר בו במסגרת העסקה.

שטר מכר

במעמד חתימת החוזה יתבקשו שני הצדדים לחתום גם מסמך של “שטר מכר”.

“שטר” הוא מסמך משפטי המעיד על יצירת זכות הקניין בנכס מקרקעין. זהו מסמך הכרחי הנדרש לצורך רישום העברת זכות הבעלות (או החכירה) בלשכת רישום המקרקעין (לחלופין, במרשם המתאים).

אם הנכס רשום בטאבו יש לחתום על “שטר מכר” (אם הזכויות הרשומות של המוכר הן מסוג של “בעלות”) ו/או על “שטר העברת זכות שכירות” (אם הזכויות הן מסוג של “חכירה”). אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל (וגם בטאבו) יש לחתום על “שטר העברת זכות שכירות”. לחלופין, יש לחתום על “כתבי העברת זכויות” (כאשר אין רישום מקביל בטאבו).

השטר נערך לפי נוסח של טופס מובנה, הכולל פרטים על הצדדים לעסקה (שמות ומספרי זיהוי), פרטי הנכס (מספרי גוש וחלקה, מקום הנכס, השטח וכו’), החלקים המועברים (למשל: בשלמות, או 1/2 חלקים וכיו”ב), ועוד.

חתימות הצדדים על השטר יאומתו ע”י עורכי הדין לאחר שזיהו את החותמים, הסבירו להם את מהות העסקה ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה והשתכנעו, כי הצדדים אכן מבינים אותן וחתמו מרצונם.

כמו כן, בעת הגשת “תיק הטאבו” לרישום העברת הזכויות, על עורך הדין של הקונה המטפל ברישום לאשר את השטר בחתימתו, כי הוא בדק את הפרטים המופיעים בשטר (ויתר המסמכים שצורפו), וכי הוא מצאם ראויים ומתאימים לעסקה המבוקשת.

לרוב, השטר (במספר עותקים) יימסר במעמד חתימת ההסכם לידי עורך הדין של המוכר, אשר יחזיק בו בנאמנות עד למועד התשלום האחרון, או אז יעבירו לידי הקונה ו/או עורך הדין שלו, לשם ביצוע הרישום הסופי של הזכויות בנכס על שם הקונה במרשם המתאים.

מסמכים נלווים נוספים

אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת, יתבקשו הצדדים לחתום על טפסים נוספים, הנדרשים לשם העברת הזכויות במרשם המתאים.

הנהלים, רשימת הטפסים והנוסחים שלהם משתנים מעת לעת, ולכן חשוב לבדוק מראש את הדרישות לפי הנוהל העדכני ביותר, לפני מועד חתימת החוזה (וגם לוודא בהמשך, טרם הגשת המסמכים לרישום, כי לא חל שינוי).

דוגמאות של טפסים נפוצים ברשות מקרקעי ישראל:

  • טופס בקשה להעברת זכויות במגזר העירוני.
  • תצהיר על היעדר חריגות בנייה.
  • טופס בקשה למתן כתב התחייבות לרישום משכנתה.
  • כתב העברת זכויות.

טופס הצהרה על נכונות הדיווח המקוון למיסוי מקרקעין

נוסף על כל הטפסים שפורטו לעיל, במעמד חתימת החוזה יתבקשו הצדדים לחתום על טופס ייעודי הנדרש לצורך הגשת הדיווח על ביצוע העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין (הערה: חובה להגיש את הדיווח תוך 30 יום מיום חתימת החוזה).

הדיווח למיסוי מוגש באופן מקוון ע”י עורכי הדין ישירות למשרדי מיסוי מקרקעין (באמצעות מערכת ייעודית, עם כרטיס חכם), אולם בפועל ההצהרות הנכללות בדיווח הן אישיות של הצדדים.

לפיכך, במעמד חתימת החוזה (או בסמוך לאחר מכן), יש לחתום על טופס של רשות המסים: “הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת” (המתייחס לנכונות של כל הפרטים הכלולים בדיווח המקוון).

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים