מס רכישה - המדריך המלא 2020

קונים דירה, בית, או מגרש?

רוצים לדעת מי מקבל פטור ממס רכישה? איך ניתן לחסוך בתשלום מס רכישה?

במדריך זה תוכלו לקרוא כל מה שחשוב לדעת על מס רכישה בקניית דירת מגורים.

משרדנו מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, כולל תכנון מס אופטימלי.

 

מדריך בנושא מס רכישה

תוכן עניינים הסתר

מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין (להלן  – ‘זכות במקרקעין’) בישראל.

המס משולם לרשות המסים, באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים בארץ.

מס הרכישה מחושב כנגזרת מתוך שווי העסקה; שיעוריו השונים מתעדכנים אחת לשנה (בכל פעם מיום 16.01 ועד 15.01).

בנכסים אשר אינם מהווים ‘דירת מגורים’ (כגון: מגרש, משרד, חנות וכו’), שיעור מס הרכישה הוא קבוע לכל השווי, ואילו לגבי דירות שיעור המס הוא מדורג.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן – “החוק” ו/או “חוק מיסוי מקרקעין”) עוסק בנושא של מיסוי זכות במקרקעין, בעת מכירתה.

זהו חוק טריטוריאלי החל על מכירה ורכישה של זכות במקרקעין במדינת ישראל (ולרבות אזור יהודה ושומרון).

המונח “מקרקעין” מוגדר בסעיף 1 לחוק כלהלן:

“מקרקעין” – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;”

סעיף 9(א) לחוק קובע, כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה:

“(א). במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים.”

המונח “זכות במקרקעין”, כמשמעו בחוק, מוגדר בחוק כזכות של ‘בעלות’, או זכות של ‘חכירה’ (לתקופה העולה על 25 שנה), וכן זכות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראותה כבעלות, או חכירה (לתקופה כאמור).

המונח “מכירה”, כמשמעו בחוק, כולל העברה, מכירה, או ויתור, על זכות במקרקעין, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה, העברתה או ויתור עליה.

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974 (להלן – “התקנות” ו/או “תקנות מיסוי מקרקעין”) קובעות במקרים מסוימים פטורים והקלות שונים בתשלום מס רכישה (למשל: לגבי ‘דירה יחידה’), אותם נסביר בהמשך.

כמו כן, החוק מסייג פעולות משפטיות מסוימות וקובע, כי הן אינן מהוות מכירה (כגון: העברה אגב גירושין, הורשה של דירה, הקניית זכות במקרקעין לנאמן, אפוטרופוס, כונס נכסים, מפרק, ועוד).

מדוע זה חשוב?

  • כי טרם ביצוע עסקת רכישת דירה אתם רוצים לדעת ולהביא בחשבון מהו סכום מס הרכישה אותו תחויבו לשלם.
  • כי טרם ביצוע העסקה אתם מעוניינים לברר האם אתם זכאים לקבל פטור ממס רכישה ו/או הקלה במס, וכן לבחון את האפשרויות לביצוע תכנון מס מתאים לעסקה, העשוי לחסוך לכם כסף.
  • כי לשם רישום עסקה במקרקעין, קרי – העברת הזכויות בנכס הנרכש על שמכם, בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או במרשם הזכויות המתאים, חובה להציג אישור בדבר היעדר חוב במס רכישה.

חובת הצהרה  – דיווח למיסוי מקרקעין

הצהרה ודיווח על העסקה

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל רוכש של זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בדבר הרכישה.

טופס ההצהרה לדיווח

סעיף 112 לחוק מיסוי מקרקעין מסמיך את המנהל לקבוע טפסי מיסוי מקרקעין הנדרשים לשם ביצוע הוראות החוק.

קיימים 3 טפסים לדיווח:

  • טופס 7000 – מיועד להגשת הצהרה על מכירה/רכישה של דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח ללא זכויות בניה בלתי מנוצלות.
  • טופס 7000/ב – מיועד להגשת הצהרה על מכירה/רכישה של דירה מקבלן, או יזם.
  • טופס 7002– מיועד להגשת הצהרה לגבי מכירה/רכישה של זכות במקרקעין (נכסים שאינם משויכים לאיזה מהטפסים הקודמים הנ”ל).

החל מיום 01.12.2017 ואילך חובה לדווח על ההצהרה באופן מקוון.

אם הרוכש מיוצג – עורך הדין יגיש מטעמו את הדיווח כמייצג (דרך מערכת המייצגים).

ואם הרוכש אינו מיוצג – עליו להגיש בעצמו את הדיווח, באמצעות עמדת מחשב ציבורי (במשרד מיסוי המקרקעין האזורי).

לתשומת הלב, אי הגשת הדיווח במועד החוקי (ולרבות דיווח חלקי של נתונים, שלא ייחשב כהצהרה), וכן אי תשלום המס החל במועד החוקי – יעכב את הטיפול בשומה, וכן יגררו קנסות.

מה כוללת הצהרת הרוכש?

לפי סעיף 73(ג). לחוק על רוכש זכות במקרקעין להגיש למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 יום מיום עסקת הרכישה, הצהרה הכוללת, בין היתר:

  • פרטי הזכות הנרכשת.
  • פרטי  העסקה.
  • סך התמורה המשולמת לפי החוזה בעד רכישת הזכות, וכן תאריך הרכישה שלה.
  • סך מס הרכישה המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו.
  • זכאות לפטור ממס רכישה (אם יש זכאות ומבוקש).
החוק לצמצום השימוש במזומן

כמו כן, על הרוכש להצהיר על פרטים בהתאם לחוק לצמצום לצמצום השימוש במזומן, התשע”ח-2018 (להלן – “חוק המזומן”).

חוק המזומן קובע, כי במסגרת דיווח על רכישת זכות במקרקעין על הרוכש לבחור ולמלא ברובריקה ייעודית, אחת מבין שתי אפשרויות שלהלן:

  • את פרטי אמצעי התשלום שבו הרוכש ישלם את התמורה למוכר, לפי הידוע לו במועד הגשת הדיווח (למשל: צ’קים בנקאיים).
  • אם פרטי אמצעי התשלום אינם ידועים לו במועד הגשת הדיווח, אזי תסומן אופציה זו, כאשר יהיה כל הרוכש להשלים את פרטי אמצעי התשלום (בצירוף אסמכתאות), תוך 6 חודשים לאחר מועד קבלת החזקה בדירה.

הערות:

  1. זהו ‘שדה חובה’, ולא ניתן לשדר את הדיווח ללא סימון.
  2. ניתן לבחור ולסמן רק אופציה אחת.
  3. אם אמצעי התשלום ידועים למבקש והם אינם בכסף מזומן – אין צורך לצרף אסמכתאות ו/או להשלים פרטים בהמשך.
איזה מסמכים יש לצרף לדיווח?

לדיווח המוגש למיסוי מקרקעין יש לצרף מסמכים, כלהלן:

  • טופס חתימות מקוצר (‘הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת’) – טופס 7005 (נספח לטופס 7000), או 7009 (נספח לטופס 7002), מאומת על ידי עורך דין.
  • העתק מחוזה המכר.
  • נסח טאבו (או אישור זכויות מהמרשם המתאים).
  • כל מסמך אחר הרלוונטי לשומה (ולזכאות לפטור, אם מבוקש).

במקרים מסוימים, יש לצרף מסמכים נוספים להצהרת הרוכש, כלהלן:

  • בבקשה לקבלת פטור חלקי במס רכישה ברכישת זכות על ידי נכה/עולה – טופס 2973.
  • ברכישה זכות במקרקעין באמצעות (הודעה על נאמנות) – טופס 7067.
השלב שלאחר הגשת הדיווח

הדיווח למיסוי מקרקעין מתבצע באופן של מילוי טופס ממוחשב על ידי עורך דין ומשלוח שלו באופן מקוון (באמצעות כרטיס גישה ייעודי למערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין).

הדיווח ייקלט במשרד מיסוי מקרקעין האזורי אליו הנכס משויך, לפי פרטי מיקומו (יש 10 משרדי מיסוי הפזורים בארץ).

לאחר ביצוע הדיווח יקבל הרוכש ממיסוי מקרקעין:

  • הודעה על קליטת ההצהרה במיסוי מקרקעין.
  • שובר לתשלום מס רכישה לפי השומה העצמית אותה הגיש הרוכש (במקרה ויש מס לתשלום).
  • בהמשך, תונפק שומת מס רכישה, אליה יצורף שובר תשלום מותנה (אם יש חיוב) המאפשר בכפוף לתשלומו (והטבעת חותמת הבנק עליו) רישום של הנכס בפנקסי המקרקעין, ולחלופין אישור סופי לפיו ‘אין יתרה לתשלום’ (אם המס כבר שולם במלואו בהתאם לשומה, או במצב של פטור ממס רכישה).

תשלום מס רכישה

מועד תשלום מס רכישה

תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?

המועד החוקי לתשלום מס רכישה הוא תוך 60 יום מתאריך העסקה.

יום הרכישה הקובע לעניין חובת הדיווח והתשלום למיסוי מקרקעין הוא תאריך העסקה (ההתקשרות בין הצדדים), דהיינו, יום החתימה על חוזה הרכישה; ולחלופין יום החתימה על זיכרון דברים, או יום החתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר, או יום התשלום הראשון (מקדמה), במידה והללו קדמו למועד חתימת החוזה.

תשלום על פי השומה העצמית

לאחר הדיווח על העסקה לרשות המסים:

  • על הרוכש לשלם את סכום המס לפי סכום השומה העצמית אשר הוגשה על ידו למיסוי מקרקעין.
  • אם בהמשך יתברר כי שומת המנהל היא גבוהה יותר, על הרוכש לשלם את מלוא ההפרש במס תוך 30 יום מהתאריך שבו נמסרה לו הודעת המנהל.
תשלום יתרת מס על פי שומת המנהל

הפרש בסכום המס לפי השומה הסופית של המנהל (אם וככל שיהיה), על הרוכש לשלם תוך 15 יום מהתאריך שבו היא נמסרה לו.

  • אם הרוכש החייב הגיש השגה ביחס לשומה – עליו לשלם את כל סך המס שאינו שנוי במחלוקת.
  • כמו כן, עליו להמציא ערבות בנקאית ו/או או ערבות אחרת, כפי שהמנהל יקבע, לגבי כל גובה הסכום המצוי במחלוקת.
איך ניתן לשלם מס רכישה?

תשלום מס רכישה ניתן לבצע במספר דרכים, כלהלן:

  • תשלום במשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בימי ושעות קבלת קהל).
  • שובר תשלום שומה בבנק הדואר בלבד באמצעות ברקוד (הערה: לא ניתן לשלם עם צילום, רק שובר מודפס מקורי).
  • בכל סניפי הבנקים באמצעות שובר תשלום הנשלח בדואר (וניתן גם לקבלו במשרדי מיסוי מקרקעין).
  • באמצעות שובר המונפק אונליין דרך מערכת המייצגים (גישה לעורכי דין בלבד) של מיסוי מקרקעין.
  • תשלום מס רכישה במערכת המקוונת של מיסוי מקרקעין באתר רשות המסים בישראל (בכרטיס אשראי).

לתשומת לב, איחור בתשלום גורר אחריו תשלומים של הפרשי הצמדה, ריבית (בשיעור ‎4% לשנה), כן וקנסות גבוהים.

מומלץ לוודא, כי עורך הדין המייצג אתכם במסגרת העסקה אכן הגיש את ההצהרה במועד וכדין ולדאוג שהמס (אם קיים חיוב), ישולם על ידכם במועד.

דחיית תשלום מס רכישה / חלוקה לתשלומים

ניתן לפנות למחלקת הגבייה שבמשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בימי ושעות קבלת קהל) ולבקש לדחות את מועד תשלום המס (קרי – תשלום מס רכישה בתשלומים).

  • דחיית תשלום מס רכישה נתונה לשיקול דעתו של המנהל (יש לספק סיבה ראויה ורצוי גם להציג אסמכתאות מתאימות).
  • המנהל רשאי לדחות את מועד חובת תשלום המס (כולו או מקצתו), אם אכן ראה סיבה מספקת לכך.
  • על פי רוב, תבוצע פריסה למספר תשלומים (באשראי רגיל, או מסירת צ’קים דחויים).
  • בדרך כלל מאשרים עד 6 תשלומים (מלבד בנסיבות מיוחדות, תלוי בגובה סכום חוב המס, וכו’).
  • בגין תקופת הדחייה יישא התשלום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

לתשומת לב, רק לאחר שישולם מלוא המס יינתן לכם אישור מס רכישה הדרוש לצורך רישום העברת הזכויות בטאבו (או במרשם הזכויות המתאים).

מקדמה במס שבח

מהי מקדמה במס שבח?

סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי על הרוכש לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר.

גובה המקדמה נקבע כלהלן:

  • 15% מהתמורה: אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד ליום 06.11.2001.
  • 7.5% מהתמורה: אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מיום 07.11.2001 ואילך, או ברכישה מחברה.
מתי צריך לשלם את המקדמה?

מועד תשלום המקדמה על ידי הרוכש הוא מיד לאחר תשלום של מעל 40% מהתמורה למוכר; ולגבי רכישת דירה חדשה מיזם או קבלן מיד לאחר 80%, וזאת אלא אם הוצג על ידי המוכר אישור של פקיד השומה לפי סעיף 50 לחוק על היות המכירה פטורה מתשלום מס שבח, לרבות המקדמה בגינו.

בכל מקרה לא תתקיים חובת תשלום מקדמה לפני שחלפו 30 יום ממועד חתימת העסקה.

חשוב לדעת, כי רואים את סך המקדמה ששילם הרוכש למיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר כתשלום על חשבון התמורה בגין העסקה, לכל דבר ועניין.

אם המוכר מבקש פטור מלא במס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה (לפי הפרק החמישי 1 לחוק) – לא חלה חובת תשלום מקדמה.

אם המוכר מבקש פטור לינארי (חישוב מוטב) – שיעור המקדמה הוא לפי גובה השומה העצמית של המוכר (הרשאי גם להגיש בקשה להקטנת מקדמה).

על מנת שהרוכש יוכל להנפיק באמצעות מערכת המייצגים את שובר המקדמה הייעודי (אישור מותנה לרשם המקרקעין: “מש מקדמה”), עליו לבקש זאת בדרך של מילוי ומשלוח טופס 7152.

עם תשלום מלוא המקדמה, למעשה כבר יהיה בידי הרוכש שובר המהווה אישור לרישום הנכס בפנקסי המקרקעין (אישור מס שבח לטאבו).

הקטנת סכום המקדמה

המוכר או הרוכש רשאים להגיש למיסוי מקרקעין בקשה להקטנת מקדמה.

על הבקשה להיות מבוססת על השומה העצמית של המוכר למס השבח.

בקשה להקטנת מקדמה מגישים באמצעות טופס 7155. יש לצרף לבקשה אסמכתאות, כגון: תחשיב מס שבח ערוך לפי טופס 2990, וכן קבלות על ההוצאות המותרות לניכוי ממס שבח.

ניתן להגיש את הבקשה להקטנת המקדמה יחד עם הדיווח עצמו על העסקה, או בנפרד.

המנהל יחליט בבקשה תוך 20 יום ממועד הגשתה, או תוך 20 יום ממועד דיווח ההצהרה הכוללת של המוכר, לפי המאוחר מביניהם. יצוין, כי המנהל רשאי גם להקטין את המקדמה מיוזמתו, אם ראה לנכון לעשות כן.

אם המנהל לא השיב בכתב על החלטתו בבקשה בתוך המועד הקצוב הנ”ל, אזי יראו את הבקשה (באופן אוטומטי) כאילו נתקבלה לעניין סכום המס המופחת למקדמה.

ואם המנהל החליט לדחות את הבקשה, ניתן להגיש בקשה לעיון מחדש בה באמצעות טופס 7156, היא תועבר למנהל אחר במחלקת השומה, ועליו לתת תשובתו תוך 45 יום (לא נתן תשובה –  יראו את הבקשה כאילו נתקבלה, כאמור לעיל).

להרחבה בנושא זה – ניתן לקרוא כאן באתר את המדריך המקיף שלנו בנושא פטור ממס שבח.

מקדמה במס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי בהתקיים מספר תנאים (מצטברים) הרוכש יהיה זכאי לקבל אישור מס רכישה לרישום בפנקסי המקרקעין (אישור מס רכישה לטאבו):

  • חלפו 60 יום ממועד דיווח והצהרת הרוכש על העסקה למיסוי מקרקעין, ולחלופין חלפו 30 יום מהמועד בו המציא הרוכש את כל הפרטים והמסמכים למיסוי מקרקעין, אם וככל שנדרש להמציא, לפי המאוחר מביניהם.
  • מיסוי מקרקעין טרם ערכו שומת מס רכישה (כלומר, מצב בו שומת מס הרכישה עדיין פתוחה).
  • הרוכש כבר שילם את מלוא המקדמה במס שבח (אם חלה).
  • אם הרוכש הגיש מטעמו בקשה לפטור או הקלה כל שהם בתשלום מס רכישה (כגון: לנכה, עולה, עסקת מתנה בין קרובים), אזי הוא כבר המציא למיסוי מקרקעין את כל האסמכתאות הנדרשות בתמיכה לבקשתו לצורך הוכחת זכאותו.

נוסף על כך, לפי תיקון 89 לחוק, לגבי מקרים מסוימים נקבע מסלול מהיר לתשלום מקדמה במס רכישה, במסגרתו ניתן לקבל אישור מס רכישה לרישום בטאבו תוך 10 ימים בלבד, גם אם טרם שודרה השומה על ידי מיסוי מקרקעין.

 התנאים (המצטברים) הנדרשים לשם כך הם –

  • הגשת הדיווח וכל המסמכים כאמור ברשימה דלעיל.
  • עסקת מכר דירת מגורים מזכה פטורה לפי הפרק החמישי של חוק מיסוי מקרקעין.
  • התשלום מקדמות (אם יש חיובים בגינן).

יצוין, כי במסלול זה אישור של תשלום מקדמה במס רכישה יחייב את רשם המקרקעין לרשום הערה מתאימה, לפיה המנהל טרם אישר באופן סופי את השומה. הערה זו אינה מונעת את רישום העברת הזכויות. בהמשך, כאשר המנהל יוציא שומה סופית במס רכישה, הוא ישלח לטאבו העתק מקוון של האישור, או אז רשם המקרקעין ימחק את ההערה.

סיווג הנכס הנרכש לצורך חישוב מס רכישה

כללי

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את העיקרון המנחה, לפיו במכירת זכות במקרקעין, יהיה הרוכש חייב במס רכישה בשיעור הנגזר משווי העסקה.

בחוק ובתקנות מיסוי מקרקעין נקבעו שיעורי המס בהתאם לסוג הנכס הנרכש, וכן נקבעו תנאים שונים לקבלת פטורים והקלות במס.

בתקנה 2(1) נקבע כי שיעור מס הרכישה ככל הנוגע לנכסים אשר אינם מהווים “דירת מגורים”, אלא “זכות אחרת במקרקעין”, כמוגדר בסעיף 9 לחוק, יהיה קבוע לכל שווי הנכס לפי 6% מהשקל הראשון.

בתקנה 2(2) נקבע כי שיעור מס הרכישה ככל הנוגע לדירה אשר תשמש למגורים, יהיה בהתאם לקבוע בסעיף 9 לחוק.

לעניין זה, קובע סעיף 9 לחוק, כי בעת רכישת “דירת מגורים”, כמוגדר שם, ייערך חישוב מס מדורג בהתאם למדרגות שווי שונות, כאשר לכל מדרגה השווי הוא בסכום ייחודי (פירוט מדרגות המס מובא ומוסבר בהמשך).

הסעיף עושה הבחנה ברורה בין מדרגות של חישוב רגיל לעומת מדרגות בחישוב לדירה יחידה –

  • חישוב רגיל – יחול על רוכש אשר בבעלותו דירת “מגורים נוספת” (כלומר, שתי דירות, או יותר)
  • חישוב לדירה יחידה – יחול על יחיד, תושב ישראל, אשר בבעלותו רק הדירה הנרכשת.

“דירה יחידה” מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל (ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א לחוק), כאשר יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים בה חלקו של הרוכש הוא 1/3 (שליש) או פחות.

כמו כן, לפי תיקון 85 לחוק (תחילתו מיום 01.05.2016) הגדרת “דירה יחידה” תחול גם על רוכש שיש לו דירה שקיבל בירושה, ובלבד שחלקו בה אינו עולה על 1/2 (מחצית).

לפיכך, מבחינת סדר הפעולות (Checklist), על מנת לחשב את שיעור מס הרכישה, וכן לדעת האם קיימת זכאות לקבלת פטורים ו/או הקלות למיניהם, הדבר הבסיסי והמקדמי ביותר אותו יש לבחון הוא – לאיזה סיווג משויך הנכס הנרכש, מבין 3 הסוגים הקבועים בחוק:

  • “זכות במקרקעין”
  • “דירה נוספת”
  • “דירה יחידה”

מהי דירת מגורים לעניין מס רכישה?

סעיף 9(ג) לחוק מגדיר את המונח “דירת מגורים” לצורכי מס רכישה:

“דירת מגורים” – כל אחת מאלה:
(1)   דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2)   זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.”

פסיקת בית המשפט העליון בסוגיה זו של הגדרת “דירת מגורים” קבעה שהדירה תיבחן לפי מבחן אובייקטיבי של פוטנציאל השימוש למגורים, וכן לפי מבחן סובייקטיבי המושתת על הכוונה של הרוכש לעשות בדירה שימוש למגורים.

לדוגמה: גם אם נכון למועד חתימת חוזה הרכישה הדירה במצב גרוע ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפץ אותה (וניתן להכשירה באופן סביר למגורים, וכו’), אזי הדירה עשויה להיכנס להגדרה של “דירת מגורים” לעניין מס רכישה (וראה גם בהמשך לגבי’ דירת מעטפת’).

מס רכישה על קרקע (או זכות במקרקעין שאינה דירה)

מהו שיעור מס רכישה בגין קרקע?

בתקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין נקבע ששיעור מס רכישה לגבי רכישת ‘זכות במקרקעין’, אשר אינה דירת מגורים (כהגדרתה בסעיף 9 לחוק), יהיה בשיעור קבוע.

וזו הוראת החוק:

“2. במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

(1) במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;

(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:

(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זהתכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלןדירת מגורים);

(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה.”

המונח “זכות במקרקעין” כולל, בין היתר:

  • מס רכישה על קרקע.
  • מס רכישה על מגרש (שטח חקלאי, מגרש לבנייה וכו’).
  • מס רכישה על חנות.
  • מס רכישה על משרד.
  • מס רכישה על מחסן.

שיעור מס הרכישה בגין רכישת הזכות ישולם לפי מדרגה של 6% מסכום העסקה (החל מהשקל הראשון ואילך).

החזר מס רכישה על קרקע

כחריג לשיעור מס רכישה זה נקבע כי שבמקרה של רכישת מגרש לבניה, אשר נכון למועד העסקה קיימת לגביו תכנית בניה תקפה המתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת ואשר התקבל בגינה היתר בניה של לפחות דירת מגורים אחת תוך 24 חודשים ממועד רכישת הקרקע, תתוקן שומת מס הרכישה לשיעור של 5% בלבד (כלומר, יינתן לרוכש החזר כספי במס הרכישה בשיעור של 1%).

חשוב לדעת, כי החזר מס רכישה אינו מבוצע באופן אוטומטי.

לצורך קבלת החזר מס רכישה על קרקע יש לפנות אל מחלקת השומה במיסוי מקרקעין ולהגיש להם בקשה לתיקון שומה (על גבי טופס 7085, בצירוף הסבר ואסמכתאות רלוונטיות).

וראו בעניין זה גם בהמשך המדריך (בחלק של תיקון שומה).

מס רכישה דירה בקבוצת רכישה

במקרה של קבוצת רכישה עולה השאלה – האם החיוב במס רכישה לעסקה ימוסה כעסקה לרכישת קרקע או אז המס ייגזר (בשיעור קבוע של 6%) מערך רכיב הקרקע בלבד (וללא עלות שירותי הבניה שיבואו בהמשך) או כעסקה לרכישת דירה וייגזר (לפי מדרגות מס רכישה לדירה) לפי השווי של דירת מגורים מוגמרת.

עסקינן בסוגיית מס מורכבת (ולצדה היבט כספי משמעותי), מאחר וחברי קבוצת רכישה מתאגדים יחד במטרה לבצע עסקה לרכישת קרקע, ולאחר מכן פועלים במשותף על מנת להקים עליה בניין מגורים שבו יש דירות מגורים.

המחלוקת בין רשות המסים לבין קבוצות רכישה בישראל מתנהלת מזה שנים ארוכות.

לטענת רשות המסים, במקרים רבים, הגורם שמארגן את קבוצת הרכישה פועל הלכה למעשה בתור יזם שמוכר דירות מגורים ומתחבא תחת הגדרת ‘קבוצת רכישה’ במטרה להביא לתשלום של מס רכישה מופחת, ואילו מנגד טוענים המארגנים של קבוצות הרכישה, כי העסקה היא עסקה לרכישה של קרקע ושל לא דירה, ולכן אין למסות את חברי הקבוצה במס בגין דירת מגורים מוגמרת (אלא בתור ‘קבוצת רוכשים’ של קרקע).

בעקבות זאת, תיקון 69 (תשע”א-2011) לחוק מיסוי מקרקעין (נכנס לתוקף ב-01/2010) קבע, כי רכישת נכס במסגרת של קבוצת רכישה תהיה שקולה למצב של רכישת נכס מוגמר, ולפיכך חבריה ימוסו בהתאם.

התיקון הגדיר והתייחס לקבוצת רכישה אשר התארגנה על מנת לרכוש זכות לקניית לדירת מגורים, באמצעות גורם מארגן.

וכך קובע התיקון הנ”ל לחוק:

“קבוצת רכישה” – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית –

(1) נכס שאינו דירת מגורים;

(2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;

לעניין הגדרה זו –

“גורם מארגן” – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;

“מסגרת חוזית” – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי;

“תמורה” – במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;”

בתיקים אשר נדונו עד כה, בתי המשפט בחנו את את מכלול הראיות במטרה לקבוע האם במקרה הספציפי מדובר על בניית דירות המבוצעת באמצעות גורם מארגן כל שהוא, הפועל בתמורה עבור כל חברי הקבוצה.

הכוונה לגורם מארגן המהווה גורם חיצוני הפועל בעצמו (או על ידי אחרים מטעמו) לשם ארגון הקבוצה בכל השלבים של הפרויקט, כלומר, מרכישת הקרקע ועד להשלמת הבנייה ומסירת הדירות לידי הרוכשים (ותוך זיקה לחברת השיווק, לעורכי הדין המלווים, לקבלן הבונה, וכיו”ב).

לאורך השנים, בתי המשפט החמירו את המבחנים הנוגעים לקבוצות הרכישה (אינדיקציות, כגון: הזיקה, השליטה, המעורבות, הסיכון וכו’) ומנסים להקשות על מארגנים ורוכשים לבצע עסקאות מלאכותיות על מנת להשיג הקלות במס רכישה.

המטרה היא לבחון את התכלית האמיתית של העסקה: האם אמנם מדובר על “שתי עסקאות נפרדות” (לרכישת קרקע + עסקה למתן שירותי בנייה) כפי שקבוצות הרכישה מתיימרת להציג אותן, או שלמעשה ובמהות מדובר על “עסקה מלאכותית אחת“, אשר נועדה לטשטש את טיב ההתקשרות (עסקה לרכישת דירת מגורים מוגמרת).

מס רכישה דירות נופש

האם “דירת נופש” מהווה “דירת מגורים” הנהנית ממדרגות המס המופחתות? או שיש לראותה כנכס אחר במקרקעין אשר אינו נהנה מההטבות הקבועות לעניין דירות מגורים?

לפי פסיקות של בית המשפט העליון מהשנים האחרונות, וכן בהתאם לעמדת רשות המסים, מי שרוכש “דירת נופש” אינו זכאי לקבל פטור או הקלה במס רכישה הניתנת במצב של רכישת “דירת מגורים”.

במסגרת פסק דין בתיק 4299/11 גיצלטר נגד מנהל מס שבח (מיום 21.01.2014), שהוא האחרון המסכם בסוגיה המדוברת, בית המשפט העליון קבע שדירת נופש אינה נכנסת להגדרה של ‘דירת מגורים’ לעניין מס רכישה.

יצוין, כי בפרויקטים “ותיקים” של דירות נופש, לגביהם רשות התכנון והרשות המקומית השלימו עם העובדה שהדירות הללו שימשו הלכה למעשה כדירות מגורים (על אף השימוש הלא חוקי), והדירות אף סווגו כנכס למגורים לצורכי חיוב הארנונה, יש לראות בהן דירות מגורים (למשל: פסקי הדין שניתנו בעניין המרינה בהרצליה וחוף הכרמל, במסגרתן הכשיר בית המשפט את השימוש למגורים; וכך, גם יחול לגבי חליפיהם של בעלי הדירות המקוריים; מה שנקרא: ‘דירות צבועות’).

לכן, בעת ביצוע עסקה במקרקעין במסגרתה מועברות זכויות בפרויקט של דירות נופש, יש לבחון את חוזה המכר המקורי מהחברה הקבלנית, התב”ע החלה, היתר הבנייה וכו’ ולבחון האם קיימות מגבלות על הרוכש מבחינת אפשרויות השימוש החוקיות בדירה. למשל: האם נשללת מהרוכש האפשרות לעשות בדירה שימוש למגורים דרך קבע, אלא עליו להעמיד את הדירה להשכרה לציבור הרחב לצורכי נופש באמצעות חברת ניהול ו/או בכל דרך אחרת (כך שהדירה אינה נכנסת להגדרה של “דירה המיועדת למגורים” באופן בלעדי ורציף).

לתשומת לב, מאחר ו”דירת נופש” אינה מהווה “דירת מגורים”, הרי שמי שמחזיק “דירת נופש” ורוכש לעצמו “דירת מגורים” ייחשב הלכה למעשה כמי שרוכש “דירה יחידה” (אם אין לו דירות מגורים נוספות, בהתאם ובכפוף לקבוע בסעיף 9 לחוק).

הערה: מאחר ומדריך זה מתמקד במס רכישה בגין דירות מגורים, לא מצאנו להרחיב מעבר למפורט כאן. סקירה מפורטת של הנושא, כולל כל הפסיקות הרלוונטיות הבולטות, פורסמה על ידי רשות המסים במסגרת הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2010 (מיום 11.08.2010).

מדרגות מס רכישה 2020 – לדירות מגורים

מס רכישה דירה יחידה (ראשונה)

שיעורי מס רכישה בגין “דירה יחידה” (דירה ראשונה, או חלופית) הם פרוגרסיביים ומחולקים לפי חמש מדרגות, זאת בהתאם לשווי של הדירה הנרכשת.

מדרגות מס רכישה בגין דירה יחידה (ראשונה) לשנת 2020

  • 0% – על חלק השווי שעד 1,744,505 ש”ח (פטור ממס רכישה).
  • 3.5% – על חלק השווי שמעל 1,744,505 ש”ח ועד 2,069,205 ש”ח.
  • 5% – על חלק השווי שמעל 2,069,205 ש”ח ועד 5,338,290 ש”ח.
  • 8% – על חלק השווי שמעל 5,338,290 ש”ח ועד 17,794,305 ש”ח
  • 10% – על חלק השווי שמעל 17,794,305 ש”ח (ועד בכלל).

הערות:

  1. המדרגות הנ”ל הן מתאריך 16.01.2020 ועד לתאריך 15.01.2021.
  2. גובה מדרגות המס מתעדכן בכל שנה.
  3. לחישוב סכום המס – ראו קישור לסימולטור בהמשך מדריך זה.
  4. המונח “דירה יחידה” כולל: מס רכישה דירה ראשונה, וכן מס רכישה משפרי דיור (דירה חלופית).

יצוין, כי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה המופחתות דלעיל חלות רק לגבי יחידים תושבי ישראל. מס רכישה לחברה או לתושבי חוץ ישולם מהשקל הראשון לפי שיעורי מדרגות המס הנהוגים על ‘דירה נוספת’ (דירה שנייה ואליך) שרוכש יחיד (כמפורט בטבלה הבאה).

דוגמה מספרית –

  • המס שישולם ברכישת דירת מגורים יחידה בסך של 2,500,000 ש”ח:
    1. על חלק השווי שעד 1,744,505 ש”ח יש פטור ממס רכישה – כלומר: 0 ש”ח.
    2. על חלק השווי שמעל 1,744,505 ש”ח ועד 2,069,205 ש”ח (324,700 ש”ח) ישולם מס לפי 3.5% – כלומר: 11,365 ש”ח.
    3. ועל חלק השווי שמעל 2,069,205 ש”ח ועד 2,500,000 ש”ח (430,795 ש”ח) ישולם מס לפי 5% – כלומר: 21,540 ש”ח.
  • סה”כ מס רכישה שישולם עבור הדירה: 32,905 ש”ח.

לתשומת לב, לפי סעיף 2(2)לתקנות ברכישת חלק יחסי מדירה יש לחשב קודם כל את שיעור מס הרכישה לפי השווי המלא של  הדירה (בשלמות), ואת תוצאת החישוב יש להכפיל בחלק הנרכש על מנת לקבל את סכום המס הרלוונטי.

(2) במכירת זכות במקרקעין בבניין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים, יחולו הוראות אלה:

(א) ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק;

(ב) נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה;”.

למשל: אם רוכשים 50% מדירה מס הרכישה יחושב כנגזרת מהשווי המלא של הדירה (בשלמות), ואת סכום את התוצאה יש להכפיל ב-50%.

כפי שהוסבר לעיל, על מנת ליהנות ממדרגות המס המופחתות (כולל פטור ממס רכישה – עד גובה המדרגה הראשונה) בגין “דירה יחידה” יש להיכנס להגדרה החוקית של מונח זה לעניין מס רכישה.

מעוניינים לקרוא על הנושא? לחצו על הקישור הבא.

מס רכישה דירה נוספת (דירה שניה, דירה שלישית וכו’)

שיעורי מס רכישה בגין “דירה נוספת” (דירת מגורים שאינה יחידה) הם פרוגרסיביים ומחולקים לפי שתי מדרגות, זאת בהתאם לשווי של הדירה הנרכשת.

מי שרוכש דירה נוספת מעבר לדירה (אחת או יותר) שיש בבעלותו, לא ייהנה מההקלה דלעיל (ויחויב בתשלום מס רכישה כבר החל מהשקל הראשון).

מדרגות מס רכישה בגין דירה נוספת (דירה שניה, דירה שלישית וכו’) לשנת 2020 –

  • 5% – על חלק השווי שעד 1,292,280 ש”ח.
  • 6% – על חלק השווי העולה על 1,292,280 ש”ח.
  • 7% – על חלק השווי העולה על 3,876,835 ש”ח.
  • 8% – על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש”ח.
  • 10% – על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש”ח (ועד בכלל).

הערות:

  1. המדרגות עודכנו לאחרונה בתאריך 29.07.2020 והן עד לתאריך 15.01.2021.
  2. גובה מדרגות המס מתעדכן מעת לעת.
  3. לחישוב סכום המס – ראו קישור לסימולטור בהמשך המדריך.
  4. המונח “דירה נוספת” כולל: מס רכישה דירה שנייה / מס רכישה דירה שלישית וכו’ / מס רכישה דירה להשקעה.
  5. מס רכישה לתושב חוץ, וכן מס רכישה לחברה הקונה דירת מגורים – הוא גם בהתאם לאותן מדרגות.

מס רכישה לחברה בע”מ 

מדרגות מס הרכישה המופחתות לגבי רכישת “דירה יחידה” (אלו שפורטו בטבלה הראשונה דלעיל) חלות רק לגבי “יחיד תושבי ישראל”.

בהתאם לאמור, חברה בע”מ הרוכשת דירה תשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המס כמו בגין רכישת “דירה נוספת” (כמפורט לעיל).

הערה: זה המצב גם אם זו דירה ראשונה ו/או יחידה שהחברה רוכשת.

מס רכישה תושב חוץ

תושב חוץ אינו זכאי ליהנות מההקלה של מדרגות מס הרכישה המופחתות של דירה יחידה.

על כן, תושב חוץ הרוכש דירה בישראל ישלם מס רכישה החל מהשקל הראשון מתוך השווי של הדירה הנרכשת בהתאם למדרגות המס כמו בגין רכישת “דירה נוספת” (כמפורט לעיל).

הערה: זה המצב בין אם זו דירה ראשונה ו/או יחידה עבור תושב החוץ בישראל, וגם אם אין לו דירה אחרת כל שהיא במדינה זרה).

נציין, כי רשות המסים קבעה מספר קריטריונים לפיהם ייקבע האם הרוכש עונה להגדרה של “תושב ישראל”, או שמא הוא נחשב “תושב חוץ”.

לעניין זה, חוק מיסוי מקרקעין מפנה להגדרת המונח ”תושב ישראל” המצויה בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], ובין יתר התנאים:

  • הגדרה מהותית: מרכז החיים של הרוכש הוא בישראל (ויש בחוק פירוט של ‘מבחני עזר’: מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים, החברתיים וכו’).
  • הגדרה כמותית: אם הרוכש שהה לפחות 183 ימים בישראל באותה שנת מס יש ‘חזקה’ שהוא “תושב ישראל” באותה שנת מס.
  • כמו כן, נקבעו בנושא מגבלות ותנאים נוספים.

המדובר בהגדרה שיורית, קרי – יחיד שאינו נכלל בה ייחשב בתור “תושב חוץ”.

חלק מהקריטריונים דלעיל הם לא ‘שחור או לבן’, ולכן יש לא מעט פסקי דין המפרשים אותם ומורים לרשויות המס כיצד נכון לסווג את שאלת התושבות בישראל.


איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה? | תכנוני מס שונים

שם “המשחק”: איך לא לשלם מס רכישה?

לפי תקנות מיסוי מקרקעין, קיימים בישראל מספר פטורים והקלות (מלאים או חלקיים), בתשלום מס רכישה.

רוצים לדעת איך לחסוך מס רכישה? איך להימנע מתשלום מס רכישה? איך ניתן לקבל פטור ממס רכישה? איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה? ואיזה הנחות ניתנות לאוכלוסיות מיוחדות? כל התשובות (ועוד) – כאן.

הדוגמה המספרית הזו מדברת בעד עצמה –

  • המס שישולם ברכישת נכס מקרקעין בסך של 2,000,000 ש”ח:
    1. סה”כ מס רכישה דירה יחידה (לתושב ישראל) = 8,942 ש”ח.
    2. סה”כ מס רכישה דירה נוספת (שנייה, שלישית וכו’) = 107,077 ש”ח.
    3. סה”כ מס רכישה זכות במקרקעין (קרקע) = 120,000 ש”ח (עם אופציה להחזר של 1%).

בחלק זה נפרט ונסביר לכם מספר אפשרויות של פטורים, הקלות ותכנוני מס שונים במס רכישה.

מס רכישה דירה חלופית (משפרי דיור) – מכירת דירה קיימת תוך זמן קצוב

החוק קובע חריגים למוכר אשר מתחייב למכור בהמשך את דירתו הנוכחית (שהיא דירתו היחידה), למרות שלמעשה בעת הרכישה יש בבעלותו דירה נוספת, דהיינו, שתי דירות במקביל, ובכך מאפשר לרוכש לקנות דירה נוספת (חלופית), טרם מועד מכירת הדירה הקיימת ועדיין להיחשב כבעלים של “דירה יחידה” לצורך מס רכישה (ובינתיים תבוצע ‘הקפאה’ של שומת מס הרכישה של הדירה החלופית).

סעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק (תיקון מס’ 85 הוראת שעה, תשע”ו-2016) קובע הקלה לפיה יחיד שהתקיים לגביו האמור להלן ייחשב כרוכש של “דירה יחידה”.

“ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;”

  • המקרה הראשוןרוכש של דירה יד שנייה יוכל למכור את דירתו הקיימת (להלן – “הדירה הישנה”) תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה; הבהרה חשובה: לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (הוראת שעה שתחילתה מיום 01.05.2016, בתוקף לחמש שנים בלבד) צומצמה התקופה מ-24 ל-18 חודשים (ובסיומה צפויה לחזור ל-24 חודשים כמקודם, ככל שההוראה לא תוארך).
  • המקרה השניברכישה של דירה מיזם או קבלן (חדשה), יוכל למכור את הדירה הישנה עד 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה תימסר בפועל לידיו.

לתשומת לב, במקרה השני של רכישת דירה חדשה (מקבלן או יזם), ניתן לבחור בין שני מסלולי הפטור. לדוגמה, אם מדובר בדירה חדשה הנמכרת ‘על הנייר’ ומועד מסירתה הצפוי הוא רק בעוד כשנתיים, עדיף לבקש את המסלול השני, וכך ליהנות מהקפאת המס לתקופה מצטברת של שלוש שנים (שנתיים + 12 חודשים).

בשני המקרים, היה והרוכש לא ימכור את דירתו הישנה בתוך התקופה הקצובה, יהא עליו להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה, כלומר, החישוב יבוצע בהתאם למדרגות החלות לגבי דירת מגורים נוספת (ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה).

יובהר, כי על הרוכש למכור את הדירה הנוספת (הישנה), וכי מכירת הדירה הנרכשת (החדשה) לא תזכה בהקלה בחישוב מס הרכישה.

לעניין זה, ‘מכירה’ כוללת גם עסקת מכר בדרך של העברה ללא תמורה (לדוגמה: העברת הדירה הישנה במתנה על שם הילד/ים).

חשוב לדעת, כי לפי עמדת רשות המסים (החטיבה המקצועית, משנת 2019), על מנת ליהנות משיעור מס רכישה המופחת החל לגבי ‘דירת מגורים יחידה’, הרוכש חייב למכור את כל זכויותיו בדירה הישנה. לדוגמה: אם ימכור חלק מהחזקותיו בדירה הישנה, כך שיוותר עם 20% מהזכויות בדירה הישנה, הוא ישלם בגין הדירה הנרכשת (החדשה) מס רכישה לפי השיעורים המלאים הקבועים בחוק (המדרגות בגין ‘דירה נוספת’).

יצוין, כי עד למועד מכירת הדירה הישנה מתבצעת על ידי מיסוי מקרקעין ‘הקפאת שומה’, כלומר, רק בכפוף ולאחר מכירת הדירה הנוספת בפועל יינתן על ידי רשות המסים אישור לרישום בטאבו). לכן, בעת מכירת הדירה הישנה יש לדווח על כך למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין ולבקש לשחרר את ‘ההקפאה’ של שומת מס הרכישה ביחס לדירה הנרכשת (החדשה) ולקבל מהם אישור מס רכישה סופי לרישום בפנקסי המקרקעין.

“ספח” בדירת מגורים אחרת

סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק קובע הקלות נוספות, לפיהן במניין הדירות של הרוכש:

  • לא תחשב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני תאריך 01.01.1997.
  • לא תחשב דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/3 (שליש).
  • ולגבי דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/2 (מחצית).

הגדרת המונח “דירה מגורים יחידה” ועקרון התא המשפחתי

חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי יראו רוכש ובן זוגו, מלבד רוכש המתגורר דרך קבע בנפרד וילדיהם הקטינים (עד גיל 18 שנה למעט ילד נשוי), בתור “רוכש אחד”.

הוראה זו קובעת פיקציה שהיא בבחינת חזקה משפטית, לפיה יראו ברוכש של דירת מגורים, בן או בת זוגו וילדיהם הקטינים – כמהווים “תא משפחתי” אחד לעניין מס רכישה.

‘חזקת התא המשפחתי’ היא הוראה אנטי תכנונית, אשר נועדה, בין היתר, במטרה למנוע תכנוני מס לא חוקיים באמצעות רישום של דירות מגורים באופן מלאכותי על שם אחד מבני המשפחה, במטרה לנסות ולנצל באופן פסול הקלות במס רכישה הניתנות לרוכשי “דירה יחידה” (וגם להפך, לעניין מס שבח בעת מכירה).

החזקה הזו ניתנת לסתירה, כאשר נטל ההוכחה מוטל על הנישום.

בית המשפט העליון (הלכת שלמי) קבע, כי על מנת לסתור את ‘חזקת התא המשפחתי’ יש לקיים שני תנאים (מצטברים):

  • יש להציג הסכם ממון בין בני זוג הקובע הפרדה רכושית ככל הנוגע לדירה.
  • יש להראות, כי ההפרדה הרכושית אכן יושמה בפועל על ידי בני הזוג.

על רקע הדברים הללו, נקבעו על ידי בית המשפט מספר מבחני עזר, אשר השימוש בהם נועד לסייע בזיהוי מקרים שבהם עסקינן בעסקה מלאכותית, כגון: הסכם ממון הנערך למראית עין בלבד (פיקטיבי), או לחלופין אינו מיושם בפועל.

בין המבחנים הללו, בודק בית המשפט מספר מישורים, ובין היתר – האם קיימת הנאה משותפת מפירות הדירה (לדוגמה: דמי שכירות המתקבלים מהשכרתה המופקדים בחשבון בנק משותף) או נשיאה משותפת של הוצאות שונות הקשורות לדירה (לדוגמה: החזרי משכנתה שנלקחה לצורך מימון קניית הדירה). כמו כן, עשויה להיבחן הסוגיה של מגורים במשותף (לדוגמה: מגורים משותפים בדירה המצויה בבעלות אחד מבני הזוג, ללא תשלום דמי שכירות או שימוש מצד בן הזוג האחר בדירה), יכולים ללמד על-כך, כי אין להחריג את הדירה מעקרון ‘חזקת התא המשפחתי’.

ברם, אותם מבחני עזר (וכשמם כן הם) – הם רק כלי לבחינת מכלול הנתונים הרלוונטיים במסגרת מערכת היחסים הממונית של בני זוג ביחס להפרדה רכושית ביחס לדירה, ואינם חזות הכול.

לעניין זה, נציין מספר הערות –

  • מס רכישה דירה מלפני הנישואין: כאשר בבעלותו של אחד מבני זוג יש דירה לפני הנישואין – ניתן לבקש פיצול שומה, באופן שבן הזוג האחר (זה שאין לו דירה) יבקש לראותו בתור רוכש של “דירה יחידה” לגבי חלקו היחסי בדירה הנרכשת במשותף.
  • מס רכישה דירה בירושה: כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה שנתקבלה אצלו בירושה (בין אם לפני הנישואין ובין אם במהלכם) – ניתן לבקש פיצול שומה כך שבן הזוג האחר זכאי לבקש לראותו כרוכש של “דירה יחידה” (את האמור לעיל קשה יותר להוכיח במצב בו בן הזוג היורש כבר “גלגל” את הדירה במהלך הנישואין ורכש עבורו בכספי התמורה דירה אחרת, אולם אפשרי).
  • לאחרונה, ניתן פסקי דין לפיהם בנסיבות מסוימות ראו בני זוג פרודים כרוכשים נפרדים, הגם שהם עדיין התגוררו תחת קורת גג אחת.

כעולה מן המקובץ לעיל, לעתים באמצעות תכנון מס נכון ניתן לחסוך באופן חוקי סכומי כסף גבוהים מאוד במס רכישה.

מאחר ועסקינן בסוגיות מורכבות, מומלץ להיוועץ מראש ובאופן פרטני בנושא זה עם עורך דין מנוסה המתמחה בתחום.

לקריאה נוספת כאן באתר.

עסקת העברה ללא תמורה (מס רכישה דירה במתנה מקרוב)

יחיד המקבל דירת מגורים מקרוב במסגרת עסקת מתנה (העברה ללא תמורה) ישלם מס רכישה מופחת לפי שיעור של  ‎1/3 (שליש) ממס רכישה הרגיל.

“20. במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.”

“קרוב” לעניין זה, משמעו בתקנות –

קרוב” – בן זוגלרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעיןהורהצאצאבןזוגו של צאצאאח ואחות; […].”

לתשומת לב, כאשר מועבר חלק מדירה במתנה לקרוב (למשל: מחצית) יעשה קודם כל חישוב של מס הרכישה הרגיל, כלומר, לפי השווי המלא (הכולל) של הדירה, וממנו מקבל המתנה ישלם רק 1/3 (שליש) מסך המס לפי החלק היחסי אותו יקבל מהקרוב.

נוסף על כך, בעסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה (נשוא עסקת המתנה) יש פטור ממס רכישה.

“21על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן– זוג המתגורר יחד אתו בדירהפטורה ממס רכישה.”

כלומר, אם בני הזוג מתגוררים בדירה – הם יהיו זכאים לפטור מלא ; ואם אינם מתגוררים בה – ישולם מס רכישה לפי 1/3 (שליש) ממס הרכישה הרגיל, כמו כל קרוב אחר.

תכנון מס אפשרי – 

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה?

מי שרוכש דירה שניה, ואינו מעוניין למכור אותה, ישלם מס רכישה לפי המדרגות הגבוהות של ‘דירה נוספת’.

אותו רוכש יכול להעביר את הדירה הנוכחית שלו לקרוב משפחה (למשל: להורים) במס רכישה מופחת (1/3), ואז לרכוש את הדירה החדשה לפי מדרגות מס הרכישה המופחתות של ‘דירה יחידה’. הערה: על עסקת המתנה להיות אמיתית, ולא מלאכותית.

דוגמה מספרית – 

רכישת דירה להשקעה או למגורים בסך של 1.2 מיליון ש”ח:

  • מס רכישה כדירה שניה (5%): 60,000 ש”ח.
  • מס רכישה כדירה יחידה: 0 ש”ח (פטור מלא ממס רכישה).

הערה: מתוצאת החיסכון במס יש לקזז את ההוצאות עבור העברת הדירה הנוכחית במתנה להורים (שכר טרחת עורך דין + מס רכישה מופחת של 1/3 ממס הרכישה הרגיל, בגין העברה לקרוב משפחה). ועדיין זה משתלם מאוד.

רישום דירה על שם הילדים – הקומבינה הישראלית

כפי שהוסבר לעיל, לעניין חישוב מס רכישה קיימת הבחנה בחוק בין רוכשי דירה ראשונה (‘דירה יחידה’) לבין אנשים שיש להם מספר דירות, אותם משקיעים בנדל”ן אשר קונים דירה שניה, דירה שלישית, ולעתים אף יותר מכך.

בחוק יש הקלות אשר נועדו עבור זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה ועל משפרי דיור לעומת משקיעים. רוכש של ‘דירה נוספת’ חייב לשלם מס רכישה בשיעור גבוה בהרבה (ראו הטבלה למעלה).

ככה עובדת הקומבינה –

אז מה עושים הישראלים?

מצאו לעצמם שיטה קלה איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה. וזה פשוט מאוד. הם רוכשים דירה עבורם, אבל בפועל רושמים את הבעלות עליה על שם הילדים שלהם.

ואז מתרחש האבסורד. צעירים וסטודנטים אשר במקרה הטוב משתכרים בחודש אולי 4,000-6,000 ש”ח (ולפעמים זה גם יכול להיות חייל בן 19 עם משכורת צבאית זעומה), קונים פתאום דירה בסכום של 2-3 מיליון ש”ח. ברור שאין להם כסף לקנות דירה. כל הכסף הוא של ההורים, לא שלהם.

וכאן מסתתרת קומבינה נפוצה בישראל – אם מדובר על דירה שההורים רוכשים לשם השקעה עבורם ומשכירים אותה, או מדובר על דירה חדשה ‘על הנייר’, כלומר, הילדים לא באמת קונים דירה לעצמם, אלא הדירה היא של ההורים ועבורם וכל הרישום של הבעלות על שם הילד נועד אך ורק במטרה לחסוך במס רכישה.

דוגמה מספרית –

רכישת דירה להשקעה בסך של 2 מיליון ש”ח על שם הילד:

  • מס רכישה כדירה שניה : 107,077 ש”ח (לפי מדרגות של 5% ו- 6%%).
  • מס רכישה כדירה יחידה: 0 ש”ח (פטור מלא ממס רכישה).

רכישת דירת מעטפת מקבלן

קניית דירת ברמה של מעטפת היא “זכות אחרת במקרקעין” אשר אינה מהווה רכישה של דירת מגורים.

מה זו “דירת מעטפת” מקבלן או יזם?

הכוונה לדירה אשר שיעור ‘הגימור’ שלה הוא נמוך בערך 90% לעומת דירה מוכנה, ואשר בזמן מכירתה היא אינה ראויה למגורים.

בשיטה זו רוכשים דירה הכוללת רק את הקירות החיצוניים וחלונות; כלומר, מקבלים למעשה שלד של “ארבעה קירות” – ללא חלוקה פנימית של חדרים, ללא צבע, עם רצפת בטון חשופה ללא ריצוף, בלי מטבח, בלי משקופים ודלתות, ללא חדרי אמבטיה, שירותים, חיפוי אריחי קרמיקה, מתקנים וכל שאר האביזרים.

דירת מעטפת אינה נכנסת להגדרת המונח “דירה” ככל הנוגע למס הרכישה. כפי שהוסבר לעיל, רוכשי “דירה יחידה” (ראשונה עבורם ו/או ‘משפרי דיור’) זכאים ליהנות ממדרגות מופחתות במס הרכישה. לעומתם, על ‘מרובי דירות’ לשלם מס רכישה לפי המדרגות הגבוהות יותר של ‘דירה נוספת’ (והחל מהשקל הראשון). מדרגות אלו נעות בין 5% מהשקל הראשון ועד 10%, בהתאם לשווי העסקה, כפי שהוסבר לעיל.

כאשר המדובר על דירות יוקרה, מדובר על תשלום סכומי עתק של מס רכישה. לפיכך, תכנון מס חוקי הוא לרכוש דירה חדשה רק ברמת מעטפת, ובלבד שהשלמתה לא תיעשה במסגרת חוזים שלובים (כלומר, הקבלן, או היזם, לא יתחייב להשלים את הבניה בחוזה נפרד).

כמה מס רכישה ניתן לחסוך?

בגין רכישת נכס ברמת מעטפת יש לשלם מס רכישה בשיעור קבוע של 6% בלבד (כמו מס רכישה לגבי מגרש ריק), במקום לפי שיעורי המס המדורגים המשולמים בגין רכישת “דירת מגורים” (לדירה יחידה, או דירה נוספת).

תכנון מס זה הוא רלוונטי עבור מי שקונה דירה חדשה מקבלן או יזם, כאשר בעת הרכישה הוא יכול לבחור האם הוא מסתפק בקבלת נכס ברמת מעטפת, או שהוא מעדיף לקבל את דירה במצב שהיא כבר בנויה ומושלמת גם מבפנים.

ככל שעסקינן בדירות יוקרה (בעיקר במרכז הארץ), הפער בין שתי האופציות הללו יכול להסתכם בחסכון של מאות אלפי שקלים. כלומר, דווקא משקיעי הנדל”ן העשירים הם שזוכים ליהנות מההטבה הזו.

יצוין, כי על פי רוב הקונה ממילא יתכנן לבצע שינויים משמעותיים מאוד בנכס, ולא יסתפק בקבלת דירה מוגמרת בסטנדרט בנייה בסיסי ורגיל אותו בדרך כלל מספקים קבלנים, או יזמים).

נוסף על כך, כחריג לכלל לפיו שיעור מס הרכישה בגין “זכות במקרקעין” יעמוד על 6%, נקבע שרכישת “קרקע” שקיימת לגביה תכנית בניה המתירה לפחות יחידות מגורים אחת, תוך 24 חודשים ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי 5% בלבד. משכך, במקרים מסוימים, בעת רכישת נכס ברמת מעטפת ‘על הנייר’ (לפני היתר) – הפער בחיסכון במס רכישה אף עשוי להגיע לסכומים גבוהים עוד יותר.

דוגמה מספרית –

  • דירת מגורים יחידה (מוגמרת) במחיר של 10 מיליון ש”ח – מס הרכישה הוא 547,756 ש”ח.
  • דירה מגורים נוספת (מוגמרת) במחיר של 10 מיליון ש”ח – מס הרכישה הוא 694,926 ש”ח.
  • אותו הנכס אבל ברמת “מעטפת” – מס הרכישה הוא 600,000 ש”ח.

כלומר, במקרה של רכישת דירה נוספת תכנון מס כזה מביא לחסכון בפער של 94,926 ש”ח.

למען הדיוק ושלמות התמורה, נציין בעניין זה מספר נקודות (יתרונות וחסרונות):

  • דירת מעטפת תהיה זולה יותר, ולכן מס הרכישה ייגזר משווי רכישה נמוך יותר (כלומר, החיסכון במס לפי הדוגמה הנ”ל הוא אפילו גבוה יותר בפועל).
  • דירת מעטפת תחייב השקעה כספית מצד הרוכש, אשר עשויה (לעתים) להיות גבוהה יותר לעומת ההפרש בעלות של רכישת הדירה כמוכנה.
  • דירת מעטפת תחייב עבודות גימור של אנשי מקצוע מטעם הרוכשים, אשר יבוצעו לרוב רק לאחר קבלת החזקה בה, ולכן יעכבו את מועד המעבר למגורים בה (עלות שכר דירה בדירה מקבילה של הרוכשים, או הפסד התשואה בגין השכרתה לצד שלישי בתקופת השיפוצים אם הדירה מיועדת להשקעה), וכן הדבר יהיה כרוך בהשקעת זמן, אנרגיה ולא מעט נטל התעסקות בנושא.
  • לעומת זאת, יש כאלו שיראו בכך דווקא הזדמנות להגשים את הפנטזיות שלהם, לשכור שירותיו של אדריכל ולעצב את דירת חלומותיהם כאוות נפשם.
  • דירת מעטפת תאפשר לרוכשים לבצע בה חלוקת פנים גמישה המתאימה להם ביותר, כולל העיצוב ושימוש בחומרים ואביזרים מותאמים אישית, וכיו”ב).

קניית דירה והריסת המבנה

רכישת בית מגורים ישן לצורך הריסתו ובניית בית חדש על השטח אינה אירוע חריג. ניתן להבחין בעסקאות מסוג זה כעניין שבשגרה באזורי מגורים שונים בישראל.

לאור השינויים בשיעורי מס הרכישה וההעלאה הדרסטית במדרגות המס לדירת מגורים נוספת, במקרים מסוימים לבצע תכנון מס לפיו רכישת דירה מהווה למעשה רכישה של קרקע, וזאת כאשר הקונה מתכוון להרוס את הבנוי על המקרקעין.

תכנון מס זה הוא רלוונטי עבור מי שרוכש בית צמוד קרקע ישן ומתכנן להרוס לחלוטין את הבית ולבנות במקומו בית חדש אשר ישמש למגורים.

כמה מס רכישה ניתן לחסוך?

בגין ‘דירה נוספת’ (שניה, שלישית וכו’) יש לשלם מס רכישה בשיעור מדורג של בין 5% עד 10%, תלוי בשווי העסקה. לעומת זאת, מס רכישה על קרקע הוא בשיעור קבוע של 6%.

ככל שעסקינן במגרש יקר (בעיקר במרכז הארץ) הפער בין שתי האופציות הללו יכול להסתכם בחסכון של הרבה כסף.

במסגרת מספר החלטות של ועדות ערר מהשנים האחרונות, במקרים שבהם הרוכש הוכיח כי הייתה לו כוונה להרוס את הדירה, הוא נהנה מהקלה בחישוב המס.

באותן הפסיקות הנטייה הייתה להתמקד במבחן הכוונה הסובייקטיבית של הקונה.

כמו כן, אין הכרח שאופן סיווג הנכס ככל הנוגע למיסוי מקרקעין יהיה זהה בין הצדדים. לדוגמה, המוכר יוכל להצהיר על מכירת דירת מגורים ולממש זכאות לפטור בגין דירת מגורים יחידה, ואילו קונה יוכל לדווח על רכישת קרקע.

מומלץ לנקוט בזהירות מרבית בביצוע עסקאות כאלו. היוועצו.

 דוגמה מספרית – 

רכישת דירת מגורים במחיר של 10 מיליון ש”ח:

  • מס רכישה לפי דירה נוספת (במקרה זה מדורג מ-5% עד 8%): 694,926 ש”ח.
  • מס רכישה לפי קרקע (6%): 600,000 ש”ח.

כלומר, תכנון מס כזה מביא לחסכון בפער של 94,926 ש”ח.

הקלה במס רכישה לעניין דירה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה

תיקון מספר 93 לחוק מיסוי מקרקעין (משנת 2018) עוסק בשיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה (‘משפרי דיור’), בסיטואציה שבה מדובר על רכישה קודמת של דירה במסגרת קבוצת רכישה, אשר בנייתה טרם הסתיימה, מאחר שהקבוצה נקלעה לקשיים ועיכובים מהותיים, מה שמאיין את האפשרות שלהם לעשות בדירה שימוש למגורים.

ובמה דברים אמורים?

ובכן, כפי שכבר הוסבר לעיל, ההגדרה של “דירת מגורים” הקבועה בסעיף 9 לחוק, מאפשרת לבצע החלפה של דירות, תוך התחייבות למכור דירה יחידה נוכחית תוך 18 חודשים, ו/ואו גם 12 חודשים ככל הנוגע לדירה חדשה מקבלן או יזם (‘חזקת דירה יחידה’).

בדומה לרכישה של דירה חדשה מקבלן או יזם, כך גם לגבי קבוצת רכישה, החל למן מועד הרכישה הדירה נספרת במניין דירותיו של הרוכש בתור ‘דירת מגורים’, חרף העובדה שרכישה כזו לא תמיד מקנה לרוכש אפשרות ממשית לעבור ולהתגורר בדירה, שכן בניית הדירה טרם הסתיימה.

במצבים בהם התארגנה קבוצת רכישה והיא נקלעה לקשיים מהותיים ובלתי צפויים, המעכבים את מועד השלמת הבניה לפרק זמן חריג, בלא מעט מקרים נוצר צורך חיוני של חברי קבוצת הרכישה, לרכוש עבורם דירת מגורים אחרת שבה הם יוכלו להתגורר (כדירה חלופית לדירה הנוכחית שלהם).

ברם, אין ביכולתם למכור את הדירה אותה הם קנו ‘על הנייר’ בקבוצת רכישה במועדים הקבועים בחוק, המקנים הקלה משמעותית במס הרכישה (מדרגות מופחתות של דירה ‘יחידה’), ולכן חבות מס הרכישה אשר תוטל עליהם בגין הדירה שהם ירכשו במקביל תעמוד על סכומים גבוהים (מדרגות של ‘דירה נוספת’).

על מנת לפתור את התסבוכת הזו, במסגרת התיקון לחוק הוסף סעיף 9(ג1ג)(2)(ב1) הכולל “מסלול החלפה חדש”, המאפשר לאותם בעלי זכויות בדירות ‘תקועות’ (שטרם מומשו) בקבוצת רכישה לרכוש עבורם דירת מגורים נוספת וליהנות מההקלה של מדרגות המס המופחתות, קרי -בהתעלם “מקיומה” של דירת קבוצת הרכישה.

להלן העקרונות והתנאים אשר נקבעו בתיקון  –

  • בעת רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – זו הייתה דירתו היחידה של הרוכש.
  • הוא רכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן:
    1. חלפו 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה ובנייתה לא החלה, או ששוכנע המנהל כי חל בתקופה זו “עיכוב בהמשך הבניה או כל האטה בקצב ההתקדמות הבנייה שאינה מקובלת ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה”.
    2. חלפו 6.5 שנים מרכישת הדירה בקבוצת הרכישה – והחזקה בה לא נמסרה לידי הרוכש.
  • נסיבות העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה, לא היו בשליטת הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה;
  • הרוכש ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
  • אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה, הייתה הדירה הנוכחית הנוספת (זו שתוחלף) דירתו היחידה של הרוכש.

פינוי בינוי

דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.

פטורים והקלות נוספים במס רכישה (מדרגה מקסימלית 0.5%)

הנחה במס רכישה לנכה

ההטבה –

לפי סעיף 11 לתקנות מס רכישה, נכה או עיוור (כהגדרתם בתקנות) הרוכשים דירת מגורים “לשם שיכונם”, קרי – למגוריהם (ולא כדירה להשקעה!) זכאים קבלת הנחה ברכישת דירה, כמפורט להלן:

  • ברכישת “דירה יחידה” ששווייה עד סך של 2,500,000 ש”ח, יינתן פטור ממס רכישה (מלא) עד לסך מדרגת התשלום הראשונה.
  • כלומר, על חלק השווי שעד לסך של 1,744,505 ש”ח לא ישולם מס רכישה (מעודכן מתאריך 16.01.2020 ועד לתאריך 15.01.2021).
  • בגין החלק שנותר (ההפרש) עד לסכום שווי הדירה הנרכשת (עד תקרה בסך של 2,500,000 ש”ח) ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% בלבד.
  • ברכישת “דירה נוספת” (שנייה, שלישית וכיו”ב) או שהיא “דירה יחידה” אבל שוויה עולה על סך של 2,500,000 ש”ח, יש זכאות להנחה בתשלום של מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד משווי הדירה.

מי זכאי לקבלת ההטבה?

  • מי שנקבעה לו על ידי המוסד לביטוח לאומי דרגת אי כושר השתכרות – לצמיתות – בשיעור ‎75% לפחות.
  • מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית – לצמיתות – בשיעור של ‎100%, או נכות של ‎90% לפי חישוב משוקלל, עקב צבירת נכויות במספר איברים שונים (מותנה באישור ועדה רפואית).
  • מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ועקב הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות – לצמיתות – של ‎50% לפחות (מותנה באישור ועדה רפואית).

לתשומת לב, המועד הקובע לעניין העמידה בתנאים הנ”ל הוא יום הרכישה.

על מנת לקבל את ההטבה יש לצרף לדיווח לרשות המסים בקשה לקבלת פטור חלקי במס רכישה (טופס 2973).

כמו כן, יש לצרף אישורים רפואיים מתאימים.

חשוב לדעת –

  • ניתן לקבל הנחה בגין מס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים (וכך גם לגבי ההטבה של נפגעי פעולות איבה ובני משפחה שכולה, שבהמשך).
  • מי שרוכש קרקע לבנייה זכאי להנחה בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% לגבי שווי המגרש שיבנה עליו דירה שתשמש למגוריו, בכפוף לכך שהדירה תיבנה תוך שנתיים מיום הרכישה.
  •  כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגוריהם ואחד מהם זכאי לחישוב מס רכישה לפי תקנה 11 (נכה, עיוור, וכן בני משפחה שכולה כמובא בהמשך) או לפי תקנה 12 (עולה חדש כמובא בהמשך), יהיו שניהם זכאים להטבה (גם אם נישאו תוך 12 חודשים ממועד הרכישה).

הנחה במס רכישה לנפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה

ההטבה –

לפי אותה המתכונת של ההנחות כפי שפורטו לעיל לגבי נכה.

מי זכאי לקבלת ההטבה?

בני משפחה שכולה של חיילים אשר נספו במערכה הרוכשים דירה “לשם שיכונם”, קרי – למגוריהם (ולא כדירה להשקעה) זכאים לקבלת הנחה בתשלום מס רכישה, בהתאם לתנאים:

  • יתומי צה”ל עד גיל 40 (בתנאי שהוכרו כיתומים לפני הגיעם לגיל 21).
  • אלמנות ואלמנים.
  • הורים של חיילים שנספו במערכה הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים.

חשוב לדעת –

  • על מנת לקבל את ההטבה גם יש לצרף לדיווח לרשות המסים בקשה לקבלת פטור חלקי במס רכישה (טופס 2973).
  • כמו כן, יש להמציא לרשות המסים אישור המעיד על כך שהמבקשים הם בני משפחה שכולה. לצורך כך יש לפנות לקצין התגמולים ולהציג צילום של הסכם רכישת הדירה. לחלופין, ניתן גם להוריד טופס מקוון באינטרנט.

הנחה במס רכישה לעולה חדש

ההטבה –

לפי סעיף 12 לתקנות מס רכישה קיימת הטבה בתשלום מס רכישה לעולים חדשים, בכפוף לתנאים.

שיעור ההטבה (מעודכן מתאריך 16.01.2020 ועד יום 15.01.2021):

  • 0.5% על חלק השווי של הדירה הנרכשת עד לסך של 1,838,615 ש”ח.
  • 5% על חלק השווי של הדירה הנרכשת שמעל סך של 1,838,615 ש”ח.

מי זכאי לקבל את ההטבה?

עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד 7 שנים לאחר כניסתו.

על מנת לקבל את ההטבה יש לצרף לדיווח לרשות המסים בקשה לקבלת פטור חלקי במס רכישה (טופס 2973).

חשוב לדעת –

  • ניתן לקבל את ההטבה פעם אחת בלבד.

מס רכישה במקרה של ביטול עסקה

במקרה שהצדדים לעסקה החליטו לבטלה עליהם להגיש הודעה על ביטול העסקה למנהל מס שבח בתצהיר (טופס 6130).

לפי סעיף 102 לחוק, במידה והמנהל שוכנע שאמנם עסקינן בביטול עסקה אמיתי ומעיקרא, אזי יבטל השומות שערך, ויחזיר את לנישומים את מלוא תשלומי המס ששולמו במסגרת העסקה.

פסיקת בית המשפט העליון בעניין זה (הלכת זמר) קבעה, כי יש לבחון, בכל מקרה לגופו, האם העסקה “השתרשה בקרקע המציאות”, כאשר השיקולים לעניין אישור ביטול עסקה והחזר של מס רכישה ששולם הם, בין היתר:

  • פרק הזמן שחלף מעשיית העסקה וביטולה.
  • עילת (נסיבות) ביטול העסקה.
  • האם החזקה כבר נמסרה לקונה, אם לאו.
  • האם העברת הזכויות נרשמה בטאבו, אם לאו.
  • תשלום פיצוי מוסכם במסגרת הביטול ושיעורו.
  • יחסים מיוחדים בין הצדדים.

הליכי שינוי שומה

תיקון שומה

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שניתן להגיש בקשה לתיקון שומה בתוך 4 שנים מיום שנעשתה, בהתקיים אחד משלושת המקרים שלהלן:

  • נתגלו עובדות חדשות אשר לא היו ידועות למנהל בזמן עשיית השומה ואשר עשויות לחייב במס או לשנות סכום החיוב במס.
  • נמסרה הצהרה שהינה בלתי נכונה, או אשר היה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
  • נתגלתה טעות כל שהיא בשומה, המשפיעה על סכום חיוב המס.

בקשה לתיקון של שומה יכולה להיעשות ביוזמת מנהל מיסוי מקרקעין, או הנישום.

בקשה לתיקון שומה יש להגיש בטופס ייעודי (7085) ועליה לכלול הסבר על מהות הבקשה לתיקון השומה בצירוף אסמכתאות רלוונטיות.

בנוסף, חובה לציין את סכום המס אשר אינו שנוי במחלוקת (ולשלמו, לחלופין להעמיד ערבות בנקאית בגינו).

הגשת השגה

סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמוכר/רוכש אשר קיבל הודעת שומה, אשר הוא חולק על נתוניה, רשאי להגיש למנהל השגה בתוך 30 יום מהיום שנמסרה לו הודעת השומה.

את ההשגה יש להגיש בטופס 7013 באופן מסודר, מפורט ומנומק.

כמו כן, חובה לציין את סכום המס אשר אינו שנוי במחלוקת. ודרך חישובו (ויש לשלמו, או להעמיד ערבות בנקאית בגינו).

מנהל מיסוי מקרקעין יזמין את מגיש ההשגה לדיון במשרדי מיסוי מקרקעין וישיב לו בכתב בדבר החלטתו באופן מנומק עד 8 חודשים מהמועד שבו הוגשה ההשגה (ובמקרים מסוימים הקבועים בחוק – עד 12 חודשים).

הגשת ערר

סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מוכר/רוכש הרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל בהשגה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר אשר ליד בית המשפט המחוזי, זאת בתוך 30 יום מיום שנמסרה לו החלטת המנהל.

בעת הגשת כתב הערר יש לשלם אגרת משפט.

על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט העליון אך ורק בסוגיה משפטית, זאת בתוך 45 יום מיום קבלת החלטת ועדת הערר.


מדריך משפטי מומלץ בנושא קניית דירה

קונים דירה?

אל תפספסו את המדריך המשפטי המקצועי שלנו כאן באתר – כל מה שחשוב לדעת על קניית דירה יד שנייה בישראל.

זהו מדריך ייחודי הכולל מאגר של תוכן עשיר, עם הסברים מפורטים המון טיפים ותמרורי אזהרה שרק המקצוענים באמת מכירים.

לעיון במדריך – לחצו על הקישור הבא.


מחשבון / סימולטור מס רכישה

לרשותכם קישור לסימולטור שבאתר הממשלתי של רשות המסים.

בעזרת הסימולטור תוכלו לעיין שיעורי מדרגות מס הרכישה המעודכנות נכון להיום, וכן לבצע חישוב ולדעת מהו סכום מס רכישה הצפוי לכם במסגרת עסקת קניית נדל”ן.

לכניסה לסימולטור – נא לחצו על הכפתור הבא.


משרד עורכי דין עמית ורד פועל משנת 1998 ומתמחה בליווי משפטי של עסקאות מקרקעין, כולל עסקאות מורכבות ותכנון מס אופטימלי, והכול באופן מקצועי ובהתאמה אישית ומדויקת, לפי הצרכים הייחודיים של כל לקוח.
.

 

__________

קשה לכם להחליט על עורך דין מקרקעין ומיסוי? יודעים למה?

כי עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________
אנחנו כאן בשבילכם לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה דברו איתנו
up

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה מחייבת אתכם. סודיות מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat