שוקלים לקחת הלוואת משכנתה?

על רקע התמחות המשרד במקרקעין אנו מתכבדים  להגיש לעיונכם מאגר מידע בנושא משכנתה.

לרשותכם הסברים על משכנתה, סוגי משכנתאות, מחזור משכנתה, מילון מונחים, עוד.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה או בקשה.

משכנתה | כללי

לקיחת הלוואת משכנתה היא אחת העסקאות הכלכליות הגדולות אותן תעשו במהלך חייכם.

עמית ורד משרד עורכי דין, נוטריון וגישור מתמחה בעסקאות מקרקעין ונדל”ן, במסגרתן אנו מטפלים ללקוחותינו, בין היתר, בכל הפעולות והרישומים הרלוונטיים הקשורים למשכנתאות במסגרת רכישות ומכירות של נכסים (כגון: רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה, רישום משכנתה ביטול משכנתה, רישום משכון, שינוי רישומי משכנתה עקב גירושין בין בני זוג, ועוד), מול המוסדות השונים, לרבות בנקים למשכנתאות, לשכות רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, רשם המשכונות, חברות משכנות, וכיו”ב.

בנוסף, אנו מספקים אישורי נוטריון, אותם דורשים בנקים למשכנתאות בישראל לשם נטילת משכנתה (חתימה על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת הבנק בקשר עם הנכס).

אנו מגישים לכם כאן בחלק זה של האתר דפי מידע והסברים שימושיים בנושא משכנתה.

במקביל, נציע לכם גם לעיין במדריכים המשפטיים הבאים המובאים כאן באתר זה של משרד עורכי דין, נוטריון, גישור עמית ורד, הנוגעים לעסקאות מקרקעין, אשר בהחלט יתכן שעשויים לעניין אתכם גם:

* הבהרה משפטית: התוכן המובא כאן (לרבות קישורים), נועד לספק אינפורמציה בסיסית והכוונה כללית לידיעה בלבד, אינו מהווה המלצה ו/או ייעוץ משפטי ו/או פיננסי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ משכנתאות ו/או אחר ו/או אינו בא כתחליף להם, ולפיכך אין להסתמך עליו ו/או לפעול לאורו. כל העושה כן פועל באחריותו המלאה והבלעדית. בהחלטה כה חשובה של נטילת משכנתה מומלץ להיוועץ באופן אישי ופרטני עם מומחים לתחום, כדוגמת יועצי משכנתאות מוסמכים, בהתחשב בצרכים אישיים ונתונים ספציפיים של כל אדם.


משכנתה | מילון מונחים

בתהליך של לקיחת משכנתה, יתכן ותפגשו במונחים רבים, כגון: פרי-פסו, לוח שפיצר, קרן שווה, הלוואה עומדת, מכתב כוונות, ביטוח משכנתה, ועוד, אשר בחלקם לא מוכרים וברורים לכם.

לכן, כדי לסייע לכם בנושא זה, הכינונו עבורכם מילון מונחי משכנתה, בו תוכלו להיעזר.

במידה ומצאתם מונח חשוב אשר אינו מופיע במילון, נודה לכם אם תעדכנו אותנו, כדי שנוכל לשפר השירות ולהרחיב המידע המצוי באתר, ככל האפשר, לרווחת הגולשים.

לתשומת לב, לנוחותכם, המילון מסודר לפי סדר האלפבית.

אנו מקווים, כי מילון המשכנתה יהא לכם לתועלת. בהצלחה!


מה זה משכנתה?

משכנתה היא הלוואה ארוכת טווח הנלקחת מאת בנק למשכנתאות, לרוב לצורך מימון רכישה של נכס מקרקעין, כמו קניית דירה, או לצורך הרחבתה/שיפוצה.

המילה משכנתה נגזרת מהפועל למשכן. לצורך הבטחת החזר כספי ההלוואה ע”י הלווה, משעבד/ממשכן הלווה את הדירה לטובת הבנק למשכנתאות, כאשר הבעלות שלו בדירה היא כפופה לרישום השעבוד/משכון, כל עוד ההלוואה לא הוחזרה ונפרעה במלואה.

הבנק אינו חייב לאשר משכנתה לכל דורש. החלטה האם לתת משכנתה, אם לאו, נתונה לשיקול דעתו העסקי.

משכנתה יכולה להינתן לכל מיני מטרות, כלהלן:

  • משכנתה לצורך רכישת דירה ראשונה
  • משכנתה לצורך שדרוג דירה (משפרי דיור)
  • משכנתה לצורך שיפוץ של נכס
  • משכנתה לבניה עצמית (של בית פרטי על מגרש)
  • משכנתה לצורך רכישת דירה לשם השקעה
  • משכנתה לצורך רכישת נכס מסחרי (למשל: משרד, חנות, וכו’)
  • משכנתה לכל מטרה (הלוואה בתנאים נוחים למי שזקוק לכסף)

ממה מורכבת משכנתה?

מרכיבי המשכנתה העיקריים הם כלהלן:

  • הקרן – הסכום המקורי אותו אתם לווים מאת הבנק למשכנתאות;
  • הריבית – הסכום אותו אתם משלמים לבנק בגין הקרן, בתמורה לקבלת הלוואת המשכנתה.

לרוב, הלוואת משכנתה כוללת גם רכיב נוסף המעדכן את התשלום לפי תנאי השוק המשתנים, בדרך של הצמדה לפרמטרים אובייקטיביים, כגון: מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים, מט”ח, וכיו”ב.


סוגי מסלולי משכנתה

קיימים מספר מסלולי משכנתה שונים. עליכם לבחור את המסלול האופטימלי עבורכם…

למה הכוונה?

1. שיטת ושיעור ההחזר החודשי הרצוי לכם, וכן תקופת המשכנתה המבוקשת (לצורך כך ניתן גם לעשות שימוש במחשבוני משכנתה; ראו קישורים בהמשך).

2. בחירת מסלול ההלוואה הספציפי מתאים לכם (ובהחלט גם יש אפשרות לשלב מספר מסלולים בו זמנית).

סוגי הלוואות משכנתה נפוצות

בחלק זה נפרט את סוגי הלוואות המשכנתה הנפוצות הקיימות בישראל, עם הסבר תמציתי בצדן.

הלוואה קצרה הלוואה ארוכה

יש מספר סוגי משכנתאות, אולם המשותף לכולם הוא שעליכם להחליט מהו פרק הזמן שברצונכם לקחת את הלוואת המשכנתה (למשל: 5 שנים, 10 שנים, 20 שנה, וכיו”ב).

חשוב לדעת, כי לתקופת ההלוואה יש בדרך-כלל השפעה ישירה על תנאי ההלוואה אותם תקבלו מהבנק למשכנתאות.

הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן

במסלול זה גובה הריבית נקבע מראש בין הבנק למשכנתאות וביניכם ונשאר קבוע מיום מתן ההלוואה ועד למועד פירעונה, קרי, לאורך כל חיי ההלוואה.

בהלוואות צמודות למדד בריבית קבועה לרוב לא ניתן לפרוע את הלוואת המשכנתה לפני הזמן, אלא בכפוף לתשלום עמלת פירעון מוקדם (‘קנס יציאה’).

הלוואה בריבית קבועה לא צמודה

הלוואה זו אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, או לריבית הפריים, אלא לריבית קבועה כפי שנקבע מראש בין הבנק למשכנתאות וביניכם (מאפשרת החזר חודשי קבוע, לאורך כל חייב ההלוואה).

הלוואה על בסיס ריבית עוגן – בריבית משתנה

מסלול הלוואת משכנתה זה אינו צמוד למדד, כאשר ההלוואה היא צמודה לריבית העוגן (ריבית בין-בנקאית הנקבעת ע”י בנק ישראל), בצירוף תוספת של ריבית כפי שהוסכם בין הבנק לביניכם בתנאי ההלוואה. ההחזר החודש יהינו קבוע לאורך תקופה מסוימת שנקבעה מראש ובהמשך מתעדכן (למשל: בכל שנה, שנתיים, חמש, וכיו”ב).

הלוואה על בסיס ריבית הפריים

משכנתם על בסיס ריבית הפריים אינה צמודה למדד, כאשר הריבית בגינה נקבעת בהתאם לשיעור ריבית הפריים, העשוי להשתנות מעת לעת, בצירוף תוספת מוסכמת כפי שנקבע מראש בחוזה ההלוואה בין הבנק למשכנתאות וביניכם.

במסלולי הפריים לרוב ניתן לפרוע את הלוואת המשכנתה ללא עמלות פירעון מוקדם, למעט עמלה תפעולית ובכפוף להודעה מראש, או בנקודות יציאה שנקבעו, הכול לפי תנאי ההלוואה. את ההלוואה ניתן לפרוע מוקדם יותר, לרוב רק בכפוף לתשלום עמלת פירעון מוקדם ולעתים אף ללא עמלה כאמור.

הלוואה צמודה למטבע-חוץ

הלוואה שהינה צמודה למט”ח, כדוגמת דולר ארה”ב, אירו, פרנק שווצרי, וכו’ עם ריבית משתנה (כל מספר חודשים, למשל: כל 3-6 חודשים).

הלוואות דולריות לרוב מנוהלות כהלוואת מט”ח על בסיס שיעור ריבית הלייבור דולר ארה”ב ובתוספת קבועה לפי תנאי ההלוואה. הלוואות על בסיס אירו בדומה מחושבות לרוב על בסיס ריבית הלייבור אירו.


אז מה עושים לצורך נטילת משכנתה?

כדי ליטול משכנתה יש להציג לבנק למשכנתאות מסמכים המאמתים את מצבכם הכלכלי, את נתוני העסקה, וכן מסמכים נלווים לצורך רישום המשכנתה בטאבו.

דוגמאות למסמכים הנדרשים בדרך-כלל ע”י בנקים למשכנתאות בישראל בקשר עם לקיחת משכנתה:

  • תלושי שכר של הלווים (3-6 חודשים אחורה; ולעצמאים – שומת מס אחרונה ואישור רו”ח).
  • תדפיסי חשבון בנק (עו”ש).
  • חוזה רכישת הדירה (מקור, או ‘העתק נאמן למקור’ ע”י עו”ד).
  • ייפוי כוח נוטריוני לבנק למשכנתאות בחתימת הלווים בנוסח המקובל בבנק.
  • אישור המוכר על קבלת כספים על חשבון התמורה מאומת ע”י עו”ד.
  • אישור המוכר בדבר חשבון לזיכוי (בצירוף תדפיס חשבון הבנק, או צ’ק מבוטל).
  • התחייבות לרישום משכנתה בחתימת המוכר ומאומתת ע”י עו”ד.
  • הערכת שמאי מקרקעין לנכס.
  • כל מסמך רלוונטי נוסף שהבנק יבקש.

חשוב לבצע מראש בדיקה השוואתית מול מספר בנקים למשכנתאות ולהתמקח מולם על תנאי המשכנתה, על-מנת להשיג את התנאים המיטבים.

בנוסף, בררו מראש מול נציג הבנק למשכנתאות איזה הוצאות נוספות חלות עליכם בקשר עם נטילת המשכנתה. ברוב המקרים, יש לשלם גם עמלת פתיחת תיק הלוואה, אגרות רישום בטחונות, ועוד.

חשוב לבדוק האם יש להלוואת המשכנתה “נקודות יציאה” בהן תוכלו לפרוע את המשכנתה שלכם, כולה ו/או חלקה, והאם תחויבו בגין זאת בעמלות, או קנסות, אם לאו.

כיצד מגישים את הבקשה למשכנתה?

פתיחת תיק ואישור עקרוני

לצורך לקיחת משכנתה, יש לפתוח תיק בקשה להלוואה, כאשר הפעולה מתחילה בהגשת בקשה למה שקרוי – אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתה.

במסגרת תהליך הבקשה לקבלת אישור עקרוני, יש למסור לבנק מספר נתונים בסיסיים רלוונטיים, לפיהם יחליט הבנק האם ליתן לכם אישור עקרוני למשכנתה, המותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם אכן יאומתו בהמשך ואף יגובו במסמכים.

האישור העקרוני יהפוך הלכה למעשה לאישור לסופי אך ורק לאחר שתמלאו את כל התנאים אותם ידרוש הבנק, ובכלל זאת חתימה על כל המסמכים של תנאי ההלוואה, מסירת ייפוי כוח נוטריוני, הערכת שמאי, מסמכים משפטיים, ועוד.

מכל מקום, בקשה לאישור עקרוני ניתן לבצע בשלושה אופנים:

1. הגשת הבקשה באמצעות האינטרנט באתרים של הבנקים למשכנתאות.

2. הגשת הבקשה באמצעות הטלפון למוקדי השירות של הבנקים למשכנתאות.

3. פניה ישירה לסניפים השונים של בנקים למשכנתאות הפזורים ברחבי הארץ.

סוגיות שעליכם לשאול את עצמכם

טרם שניגשים לבנק למשכנתאות, רצוי שתשאלו את עצמכם ותוודאו שלוש סוגיות חשובות:

  • הראשונה – מהו סכום הכסף העומד לרשותכם ממקור אישי למימון עסקת הרכישה (‘הון עצמי’)?
  • השנייה – מהו הסכום החודשי שתוכלו לשלם לבנק בכל חודש (‘יכולת החזר חודשי’)?
  • השלישית – מהו סכום העסקה שאותה אתם מתעתדים לבצע והאם תואמת יכולתכם הפיננסית (בהתייחס לסוגיות הקודמות)?

איזה פרטים עליכם למסור לבנק?

1. פרטים כללים: שם, תעודת זהות, מען, סטטוס משפחתי, וכו’

2. פרטי הנכס שאתם מתכוונים לרכוש (אם אין עדיין נכס ספציפי – ניתן לפי אומדן של מיקום ומחיר).

3. פירוט גובה ההכנסות שלכם.

4. סכום המשכנתה המבוקשת.

עם מסירת הפרטים דלעיל, פרטי הבקשה שלכם ייבחנו ע”י נציגי הבנק למשכנתאות ולרוב תקבלו תשובה בתוך פרק זמן קצר.


רישום משכנתה וקבלת ההלוואה

לצורך רישום המשכנתה יש לחתום על מסמכים שונים ולהגישם לבנק. חלק מהמסמכים יש לחתום בפני עורכי דין לצורך אימות חתימת מסמכים, לפי דרישת הבנק (למשל: כתב התחייבות לרישום משכנתה, אישור קבלת כספים על חשבון תמורה, הרשאה לתשלום כספים לצד ג’, ועוד).

כמו כן, יש להגיש לבנק ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בנוסח אותו תקבלו מהבנק. לשם כך, עליכם להתייצב בפני נוטריון ולהציג תעודת זהות מקורית, כדי שיבצע עבורכם אישור נוטריון לייפוי הכוח.

בנוסף, טרם קבלת משכנתה, הבנק למשכנתאות דורש לבצע הערכת שווי של הנכס, ע”י שמאי מקרקעין מוסמך.

לאחר חתימת כל המסמכים המקובלים הנדרשים ע”י בנקים למשכנתאות, לרבות החתמת בעלי הנכס בדבר הסכמתם בדבר התחייבות לרישום המשכנתה, להבטחת רישום משכנתה עם העברת הדירה על-שמכם בטאבו, יש להחזירם לעורך הדין שלכם על-מנת שיבצע רישום של הערת אזהרה,. עם הצגת נסח טאבו (בו מופיעה הערת האזהרה לבנק בגין המשכנתה) תוכלו לגשת לבנק ולקבל את כספי ההלוואה, אשר יועברו על-ידו ישירות למוכר הדירה.


ביטול משכנתה

בעת סיום פירעון תשלומי משכנתה, או במסגרת מכירת דירה יש לדאוג לביטול המשכנתה.

הסרת המשכנתה יש לבצע:

  • בלשכת רישום המקרקעין.
  • ברשם המשכונות.
  • אצל כל גורם רלוונטי נוסף אצלו נרשמה המשכנתה.

מחזור משכנתה

לרשותכם כאן באתר דף הסבר לגבי הנושא של מחזור משכנתה.

לכניסה להסבר על מחזור משכנתה – נא לחצו על הקישור.


אתרים ברשת בתחום משכנתה, יועצים, מחזור, ועוד

הנך בעל אתר בתחום המשכנתאות? מוזמן לפנות אלינו…

הבהרה משפטית: להסרת ספק, אין הרשימה לעיל מהוות בבחינת המלצה כל שהיא; לאתר זה אין שליטה על התכנים המופיעים באותם אתרים המצויים בבעלות צדדים שלישיים, הוא לא בדק אותם ולעומק /או עוקב אחריהם, ולא תהא למשרד עורכי דין עמית ורד ו/או מי מטעמם אחריות ו/או חבות כל שהן בנושא כלפי הגולשים.


בנקים למשכנתאות – טלפונים לקבלת הצעה למשכנתה

  • בנק לאומי למשכנתאות: 3200*
  • בנק פועלים משכנתאות (משכן): 2408* 
  • בנק מזרחי טפחות: משכנתא 1800*
  • בנק אגוד למשכנתאות:  3210*
  • בנק דיסקונט למשכנתאות: 2009*
  • הבנק הבינלאומי למשכנתאות: 3533*

איזו משכנתה הכי כדאית?

טרם נטילת משכנתה, מומלץ לעשות סקר בין מספר בנקים למשכנתאות, כדי לראות איזה בנק מציע לכם את התנאים הטובים ביותר.

אל תתעצלו ואל תתביישו. כיום, התחרות בין הבנקים למשכנתאות היא רבה ביותר והבנקים מתחרים האחד בשני על כל לקוח.

הפערים בין הצעות אותן תקבלו עשויים להיות גבוהים מאוד, לטווח ארוך מדובר לעתים בעשרות אלפי שקלים שתוכלו לחסוך. כמו כן, התנאים המוצעים ע”י הבנקים משתנים מעת לעת.

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים