מדריך לרכישת דירה המוביל ברשת - מעודכן לשנת 2019!

אנו מגישים לכם מדריך משפטי מקצועי על רכישת דירה יד שניה.
כאן תמצאו כל מה שחשוב לדעת על קניית דירה יד שנייה, לרבות טיפים חיוניים.
נשמח לסייע לכם בכל שאלה או בקשה בנושא קניית דירה.

קניית דירה יד שניה – תוכן עניינים של המדריך

[ניתן ללחוץ על הכותרות ולגלול ישירות למקטע הרלוונטי]

1. כמה מלים לפני שמתחילים…

2. בדיקות מקדמיות לפני קניית דירה יד שניה

3. מס רכישה

4. עלויות נלוות במסגרת קניית דירה יד שניה

5. משא ומתן ומסמך זיכרון דברים

6. חשיבות הליווי המשפטי ע”י עורך דין קניית דירה יד שניה

7. חתימת חוזה המכר

8. לקיחת הלוואת משכנתה

9. קבלת החזקה בדירה

10. רישום הזכויות בדירה בטאבו

11. טיפים אחרונים על קניית דירה יד שניה

12. הליווי המשפטי שלנו


כמה מלים לפני שמתחילים…

קניית דירה נחשב לצעד כלכלי משמעותי, אשר הישראלי הממוצע עושה לפחות פעם אחת בחייו.

אנו מגישים לכם כאן מדריך משפטי, אשר ישפוך לכם אור על התהליך של קניית דירה יד שניה בישראל. במסגרת המדריך תוכלו לקרוא כל מה שבאמת חשוב לדעת בנושא – שלבים בקניית דירה, עם הסברים, עצות וטיפים שימושיים.

יחד עם זאת, למן ההתחלה, חשוב לנו להדגיש בפניכם, כי תהליך קניית דירה הוא מורכב ואף כרוך בלא מעט סיכונים, במידה שאינו מבוצע באופן מקצועי ויסודי. המדריך אינו מתיימר ללמדכם להפוך בין ליל להיות עורך דין קניית דירה מומחה, ואף ברור שלא ניתן לעשות כן לאור מגבלות האינטרנט. ולכן, העצה הטובה ביותר שנוכל לתת לכם היא – לשכור שירותי משרד עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן, כדי שיטפל עבורכם בעסקה.

המדריך לקניית דירה נכתב ע”י עורך דין עמית ורד, בעל ניסיון מוכח מזה מעל 20 שנה בליוויי משפטי מוצלח של מאות עסקאות נדל”ן, ואשר, בין היתר, גם ניהל במשך מספר שנים את הפורום המשפטי (בתחום נדל”ן) של פורטל האינטרנט “הדירה” לעיצוב הבית (בבעלות משותפת של מרכז הבניה הישראלי וקבוצת זאפ דפי זהב), טור משפטי (בתחום הנדל”ן) שלו התפרסם במוספי סוף-שבוע של עיתון מעריב, ובנוסף כתבות ומאמרים מקצועיים רבים מפרי עטו פורסמו במדיות השונות.

אנו מקווים, כי המדריך יהא לכם לתועלת.

עומדים לפני קניית דירה יד שניה? מחפשים עורך דין קניית דירה? נשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי של העסקה, במחיר הוגן ועם זמינות מיידית.

שלכם בברכה

ובנאמנות,

עמית ורד – משרד עורכי דין | נוטריון | גישור

רוטשילד 15 פינת זד”ל 1 (קומה 6) מתחם גן העיר ראשון-לציון 7526601

טל: 03-9499555 | אימייל: [email protected]

__________

קשה לכם להחליט על עורך דין קניית דירה? יודעים למה?
כי קניית דירה היא עסקה משמעותית וטומנת בחובה חששות מפני סיכונים.
עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________
.

שלב בדיקות מקדמיות לפני קניית דירה יד שניה

כללי

סוף סוף מצאתכם דירה שמוצאת חן בעיניכם? גם המחיר מתאים? מתרגשים…?

איזה כיף! לא כל יום קונים דירה. זוהי עסקה גדולה, עם השלכות עתידיות. ולכן, לפני שרצים לחתום על חוזה, חשוב לנהוג באחריות, בשיקול דעת ובתבונה.

זה בדיוק הזמן להתחיל בבדיקות מקדמיות שונות, כדי לוודא שאמנם טרם קבלת ההחלטה הגורלית עבורכם אתם לא קונים ‘חתול בשק’, אלא מודעים היטב לכל הפרמטרים הרלוונטיים בקשר עם הדירה המיועדת.

אז מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה שנייה?

בדיקה של הדירה וסביבתה

טרם קבלת החלטה קונקרטית בדבר קניית דירה, רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה, אלא לבקר בה לפחות פעמיים עד שלוש, במטרה לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי, כמו גם מאפייניה השונים.

לצורך כך, מומלץ לערוך מספר ביקורים בדירה, כאמור, בעדיפות לביקורים בימים ובשעות שונים, כגון: באור יום, בשעת ערב ובסוף-שבוע.

לא אחת נתקלנו במשרדנו באנשים שרכשו דירה בה התאהבו למן הרגע הראשון, אולם זמן קצר לאחר שעברו להתגורר בה בפועל הסתבר להם, להפתעתם, כי רבה, שבצמוד לבניין שוכן לו גן ילדים רועש ממש מתחת לחלון חדר השינה, או בית כנסת, או שיש אנטנה סלולרית מפלצתית הממוקמת על גג הבניין שממול סלון דירתם, וכיו”ב, בהם, מרוב התלהבות, כלל לא הבחינו קודם-לכן.

לפיכך, טרם חתימה על חוזה קניית דירה, בחנו ובדקו היטב ומכל הזוויות האפשריות את מצבה הפיזי של הדירה, וכן את סביבתה הקרובה, דרכי הגישה, וכו’.

תסתובבו בדירה ותסתכלו היטב על כל פרט ופרט. אל תתביישו לשאול את המוכרים שאלות שונות לגבי מצב הדירה. חשוב לבדוק את תקינות מכלול מערכות הדירה, כגון: חלונות ותריסים, מערכת מיזוג אוויר, מצב ארונות (במטבח, בחדר האמבטיה, ארונות קיר בחדרים), ברזים, נקודות חשמל ומאור וכו’. בנוסף, הסתכלו האם יש סדקים בקירות, או סימני רטיבות המעידים על נזילות ו/או חדירת מי גשמים, וכהנה וכהנה.

שימו גם לב לכיווני האוויר של הדירה, עשויה להיות להם השפעה על מחירה.

בדירות חדשות יחסית, כדאי גם לברר מיהו הקבלן אשר בנה את הבניין. ניתן לנסות ולאסוף מידע בדבר המוניטין שלו, איכות הבניה, בעיות ותביעות של ליקויי בניה, וכו’ (בערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם 5%-10% ואף יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה ע”י חברה קבלנית ידועה נחשבת כאמינה).

רצוי לברר ולשאול דיירים אחרים על איכות החיים בבניין, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית בבניין וכו’.

כמו כן, כדאי לבדוק מהו מספר הדירות המושכרות בבניין לעומת מספר הדירות בהן הבעלים עצמם מתגוררים בדירה. בלא מעט במקרים, עשויה להיות לכך השפעה על איכות החיים בבניין, כגון: רמת הרעש, הקפדה על שמירת הניקיון ומצב התחזוקה הכללי, מידת שיתוף הפעולה של בעלי דירות ביחס לתקלות שנוצרות בבניין, הרצון לשדרג ולטפח את הרכוש המשותף, וכן בעיות אחרות, ככל שישנן.

כמו כן, טרם רכישת דירה כדאי לבדוק את השימושים הקיימים ו/או האפשריים ביחס לרכוש המשותף של הבניין. לדוגמה: מי רשאי לחנות ברחבת חניה משותפת (אם יש) של הבניין (היא נועדה רק לדיירים, או גם לאורחים מזדמנים?), שימוש במחסנים ובמתקנים משותפים, וכיו”ב.

כאשר קונים דירה, הפרמטר החשוב ביותר מבחינה נדל”נית הוא המיקום. למדו ובדקו גם את השכונה עצמה וסביבתה, דרכי הגישה, כבישים סמוכים, מרחק מאזור תעשייה או מפעל, מיקום של שירותים קהילתיים ומוקדים חיוניים (כגון: מכולת, בנק, קופ”ח, גני ילדים, בתי ספר, בית כנסת, ועוד).

האם אתם כבר יודעים מהו השטח של הדירה? לתשומת לב, לאור שיטות חישוב (מדידה) שונות, יתכנו הבדלים בין שטח הדירה כפי שמופיע בנסח הטאבו, ובין השטח כפי שמופיע בחשבון הארנונה, לעומת השטח של הדירה בפועל. כדי לקבל אומדן בדבר שטח הדירה בדקו את שניהם והצליבו נתונים.

ומה לגבי המחיר? באתר רשות המסים תוכלו לעיין במאגר מידע נדל”ן הפתוח לעיון הציבור ובו מופיעים נתונים היסטוריים לגבי עסקאות קניית דירה (לפי מספרי גוש חלקה, סוגי דירות, תאריכים, וכו’), אשר בוצעו בשנים האחרונות בבניין, ברחוב ובשכונה. כדאי לבדוק זאת ולקבל אומדן מחיר, העשוי לסייע לכם במסגרת ניהול משא ומתן באשר לסגירת מחיר העסקה.

נסח טאבו

נסח טאבו הוא מסמך חשוב מעין כמותו, בבחינת תעודת הזהות של הדירה.

במידה והדירה מוצאת חן בעיניכם, מומלץ לשאול את המוכר האם יש בידיו נסח טאבו, ולחילופין לבקש ממנו את מספרי הגוש והחלקה של הדירה.

כיום, ניתן להוציא נסח טאבו עדכני בהליך מאוד פשוט הלוקח דקות ספורות. פשוט נכנסים לאתר הממשלתי של אגף הסדר ורישום מקרקעין ומקלידים נתונים (כרוך בתשלום אגרה בסך 15 ש”ח, נכון לשנת 2019; התשלום מתבצע בכרטיס אשראי).

במידה ואינכם יודעים את מספרי הגוש והחלקה של הדירה תוכלו לבדוק לפי המפורט בחשבון הארנונה, או בחוזה הרכישה של המוכר, או לבצע איתור באמצעות מנועי החיפוש באינטרנט (כגון: זה המצוי באתר המידע הממשלתי) לפיהם ניתן לאתר און-ליין מספרי גוש וחלקה לפי הזנת הכתובת של הנכס.

באמצעות עיון בנסח הטאבו, תוכלו לראות ולוודא, הין היתר:

  • האם הדירה רשומה בטאבו.
  • האם הזכויות של המוכר רשומות כבעלות (או בתור חכירה).
  • האם המוכר הוא הבעלים הרשום של הדירה.
  • האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתה.
  • האם קיימות לגבי הדירה בעיות ומגבלות חריגות (כגון: הערות אזהרה הרשומות לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מינהליים, הגבלות אחרות, ועוד).

בשלב זה, תוכלו גם לעמוד בקשר עם עורך הדין מטעמכם, למען כי יעיין בנסח הטאבו בעין מקצועית. הוא בוודאי יוכל להאיר את עיניכם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, ואף לסייע לכם בכל שאלה או בעיה אשר תתעוררנה אצלכם.

בדק בית

האם הייתם רוכשים רכב ללא בדיקה אצל מכון רישוי מוסמך?!

מקל וחומר, טרם רכישת דירה, או כל נכס נדל”ן אחר, יקר וממירב כספכם, למען השקט הנפשי והכלכלי שלכם ושל משפחתם, הרי שבנוסף לליווי וטיפול משפטי של עורך דין מקרקעין מומחה, במקרים רבים, גם חשוב מאוד להיוועץ עם אנשי מקצוע ומומחים רלוונטיים כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת דירה.

כיום, טרם רכישת דירה, ניתן לשכור סל של שירותי בדק בית של חברות הנדסה העוסקות בשירותי בדק בית וביקורת מבנים (בעלות זניחה יחסית לעומת מחיר הדירה). כך, תוכלו לקבל חוות-דעת מקצועית ואובייקטיבית, הכוללת תמונת מצב מלאה ועדכנית בקשר עם הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש, הן מבחינת מצבה הפיזי הפנימי והן מבחינת הבניין, השכונה וסביבת האזור הקרובה.

במסגרת בדק בית, בין היתר, תוכלו לקבל טרם קניית הדירה נתונים ומידע על איכות הבניה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, איתור של ליקויי בניה בדירה (בעיות של נזילות ורטיבויות, מפגעים בטיחותיים, ועוד), ליקויים תכנוניים והנדסיים, מצב הבניין, מאפייני השכנים, טיב השכונה, גני ילדים ובתי ספר בסביבה, שירותי ציבור, מטרדים (רמות רעש, פשיעה, אנטנות סלולריות, וכיו”ב), כמו גם מאפיינים רבים נוספים.

בדיקה של שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית דירה.

בנוסף, שמאי מקרקעין יוכל לבצע בדיקות חיוניות הדרושות במקרים מיוחדים; כמו, למשל, קניית דירת גג, דירת גן, בית פרטי צמוד קרקע, מגרש, ועוד. שמאי מקרקעין יכול גם לבצע בדיקות מקצועיות לגבי היבטים נלווים שונים הכרוכים בנכס, כגון: בדיקת תכניות ותשריטים, אפשרויות של ניצול זכויות בניה קיימות, תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, אפשרויות חוקיות של ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? חלוקה ליחידות? וכו’), קיומן של הפקעות, וכהנה וכהנה.

על חריגות כבר בנייה שמעתם? לא רק שמדובר בעבירה פלילית, אלא שלקיומן יכולה להיות השפעה על שווי הנכס, אפשרויות השימוש בו, בעיות בקבלת משכנתה, וכן קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה מצד הרשות המקומית, וכהנה וכהנה של צרות שממש לא בא לכם להיתקל ולהתעסק בהן בעתיד.

להלן דוגמאות למקרים בהם נתקלנו במשרד לאחר בדיקות אותן ערכו שמאים מטעמנו ביחס לנכסים:

  • חריגת בניה במרתף.
  • דירה הרשומה כמחסן או משרד.
  • פרגולה ללא היתר.
  • מחסן ללא היתר.
  • סגירת מרפסת ללא היתר/רישיון.
  • הרחבה בסלון ללא היתר.
  • תוספת חדר ללא היתר.
  • חניה ללא היתר.
  • עליית גג ללא היתר.
  • פתיחת/הגדלת חלון ללא היתר.
  • גדר חיצונית גבוהה בחריגה מהיתר.
  • ריצוף בחצר ללא היתר.
  • בריכת שחיה ללא היתר/רישיון.
  • ועוד.

באמצעות בדיקה של שמאי מקרקעין מוסמך (ולעתים, בשילוב מודד מוסמך) תוכלו לדעת האם יש היתר בנייה לנכס והאם מצבו הפיזי של הנכס אכן תואם את היתר הבנייה ולהיזהר ממוקשים (בדיקת התאמה להיתר).

ענייני משכנתה

משכנתה של הקונה – קבלת אישור עקרוני

אתם מתעתדים ליטול הלוואת משכנתה לצורך מימון העסקה? אם כן, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות והכנות מתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי ‘אישור עקרוני’ לגבי האפשרות לקבל הלוואת משכנתה. כדאי לעשות כן טרם חתימת הסכם רכישת דירה, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה של משכנתה.

המשמעות של ‘אישור עקרוני’ היא, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים, אותם מסרתם לו, וכמובן בכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלוונטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך, מאשר כלפיכם שהוא מסכים ברמת העיקרון להעניק לכם הלוואת משכנתה לצורך מימון רכישת הדירה.

כיום, ניתן לקבל ‘אישור עקרוני’ להלוואת משכנתה בהליך קצר, פשוט ומהיר יחסית, באמצעות מוקדים טלפונים של בנקים למשכנתאות, או בסניפיהם.

לידיעתכם, חוזי רכישת דירה כוללים לרוב סעיף לפיו אי-קבלת משכנתה ו/או עיכוב בקבלתה על-ידכם, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול החוזה. לפיכך, במקרה שלא תקבלו בפועל את ההלוואה מהבנק אתם נוטלים סיכון גבוה ביותר ועלולים להיקלע למצב מאוד לא נעים של הפרה יסודית של ההסכם מצדכם, עם סכנה לתשלום פיצוי כספי מוסכם בסכום קבוע מראש וגבוה לטובת המוכר.

בהמשך, רצוי לפנות למספר בנקים ולהתמקח עמם לגבי תנאי הלוואת משכנתה, כדי לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר עבורכם בנסיבות העניין ולפי הצרכים הייחודיים שלכם (לתשומת לב, קיימים מספר סוגים ומסלולים: משכנתה עם ריבית משתנה או ריבית קבועה, משכנתה מדורגת, שקלית, דולרית, הלוואת בוליט/בלון, תשלום קרן שווה, או לפי לוח-שפיצר, וכו’ (מוזמנים לעיין לגבי הנושא הזה במדריך המשכנתה שלנו באתר).

חשוב שתדעו, כי לפי הנחיות בנק ישראל (מסוף חודש 10/2012) הוטלו מגבלות על נוטלי משכנתאות מבחינת אחוז המימון מתוך שווי הנכס הנרכש (עד 75% לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, עד 50% למשקיעים; ראו בהמשך טבלה).

לתשומת לב, בקטגוריה של עסקאות העברה ללא תמורה שבאתר זה (ראו בתפריט הנפתח שבצד ימין), תוכלו לקרוא טיפים על איך ניתן באמצעות עסקת העברת דירה במתנה לקרוב/ים (כגון: ילד/ים) להפוך מ”משקיע” לרוכש של “דירה יחידה”, וכך ליהנות ממימון משכנתה גבוה יותר (הפרש של עד 20%, כמצוין לעיל), ואף ליהנות מחיסכון ניכר בתשלום מס הרכישה.

משכנתה של המוכר – בדיקות רלוונטיות

מכל מקום, את הנושא של משכנתה יש לבחון גם מהזווית של המוכר, כלומר, יש לשאול את המוכר האם על הדירה רובצת משכנתה (ותוכלו גם לבדוק זאת בנסח הטאבו) ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה.

בשלב זה, תוכלו לבקש מהמוכר להמציא לעיונכם מסמך (תדפיס רשמי) של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתה הרובצת על הדירה.

לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתה שלו. האם יעשה כן בדרך של פירעון המשכנתה, או בדרך של גרירת המשכנתה לנכס אחר וחלופי אותו הוא רוכש למגוריו ו/או נכס נדל”ן אחר המצוי בבעלותו. עשויה להיות לכך רלוונטיות גם לעניין בניית לוח התשלומים שלכם במסגרת העסקה. שכן, עדיף שפעולת סילוק המשכנתה הרובצת על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל הניתן. ואם היא נעשית באמצעות כספי התמורה שאתם אמורים לקבל (ממכירת דירתכם),עליכם להיערך בהתאם ולסנכרן את סכומי ומועדי התשלומים, וכיו”ב.

נשמע לכם קצת מסובך? לא נורא, אל תילחצו. אתם מוזמנים תמיד לשוחח איתנו ונשמח להסביר לכם כיצד כדאי לבנות את לוח התשלומים האופטימלי עבורכם לעסקה, לפי הנתונים האישיים שלכם (סנכרון מלא לפירעון המשכנתה של המוכר, להון העצמי שלכם, למשכנתה אותם אתם מתכוונים לקחת, כמו גם יתר הנתונים הספציפיים של העסקה).

בנוסף, משרדנו מצוי בקשרי עבודה עם יועצי משכנתאות ובנקים למשכנתאות, אשר ישמחו להתאים לכם את המשכנתה הטובה ביותר עבורכם.

תיק הבית המשותף

טרם קניית דירת מגורים, או בית צמוד קרקע, הנמצאים בבניין הרשום כבית משותף בטאבו, מומלץ לעיין בתיק הבית המשותף.

את תיק הבית המשותף ניתן להזמין באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של אגף רישום והסדר מקרקעין ולקבלו (באימייל) תוך 24 שעות בערך.

לצורך כך, יש להצטייד מראש במספרי הגוש והחלקה של הנכס.

השירות מאפשר להפיק מסמכים סרוקים (קבצי pdf) חתומים בחתימה אלקטרונית מתיקי בית משותף, והוא כרוך בתשלום אגרה בסך 33 ש”ח, נכון לשנת 2019 (מבוצע בכרטיס אשראי באתר התשלומים הממשלתי).

מסמכי היסוד המתקבלים במסגרת הזמנת תיק בית משותף, לפי סוגי תיקים, הם כלהלן:

  • תיק רישום הבית המשותף: צו הרישום, התקנון, תשריט הבית המשותף.
  • תיק תיקון צו הבית המשותף: צו התיקון, או התקנון המתוקן (אם ישנו).
  • תיק ביטול צו הבית המשותף: צו הביטול.

חשוב לעיין בתשריט של הדירה עצמה, וכן בתשריטים של הצמדותיה (תשריטי חניות, מחסנים, שטחי רכוש משותף, וכיו”ב).

התשריט הוא למעשה התכנית המחייבת מבחינה קניינית של הדירה כרשום בטאבו ככל הנוגע לשטח הרשום של הדירה, גבולותיה, החלוקה הפנימית, תוספות מיוחדות (כגון: פרגולה, תוספת חדר בגג, וכו’), וכיו”ב. בבית צמוד קרקע תוכלו לראות בתשריט את השטח הבנוי של הבית, שטחי שירות, שטח חצר (גינה), מחסן, פרגולה, כניסות ודרכי גישה, וכו’.

באמצעות התשריט ניתן לוודא, כי יש התאמה פיזית בין הנכס אותו אתם רואים ושוקלים לרכוש לבין הזכויות לגבי כפי שהן רשומות בטאבו (לדוגמה: האם החניה הספציפית שהמוכר הראה לכם ואמר שהיא זו השייכת לדירה אכן צמודה בפועל לדירה? האם המחסן הוא צמוד לדירה? וכדומה).

תשריט הדירה יאפשר לכם לזהות באופן פיזי את מיקום הדירה בבניין ובקומה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה המופיעים בנסח הטאבו, וכן את כל הרכוש הצמוד לדירה, כגון: חניות, מחסן, גג, וכו’.

כמו כן, תוכלו לדעת ולאמת, כי לא בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו”ב).

יתר על כן, אם הנכם מתעתדים לקחת הלוואת משכנתה, חשוב שתדעו, כי הבנקים למשכנתאות נוהגים לדרוש את מסמכי הבית המשותף, כולל התשריט (בשלב הבדיקה של שמאי מטעם הבנק). ולכן, כדאי לוודא מראש שהתשריט אכן קיים ו/או שאין שום בעיה בנושא זה, למניעת עיכובים ו/או בעיות בתהליך של קבלת הלוואת משכנתה.

לתשומת לב, יש הנוהגים נוהגים לפסוח על שלב זה מסיבות שונות, ולפיכך חשוב שתוודאו מול עורך הדין המטפל לכם בעסקת קניית דירה האם הוא אכן בודק ומזמין עבורכם את מסמכי הבית המשותף, כדי לוודא שהם אכן תואמים למצב הקיים, וכי לא נפלו בהם טעויות.

תיק הרשות המקומית

במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם ביצוע עסקה של קניית דירה. המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום.

כמו כן, ניתן להיכנס באינטרנט לאתר מינהל התכנון והבניה של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס ולעיין שם במידע תכנוני רלוונטי.

בתכנית בניין עיר ניתן לבדוק מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים במקרקעין, לרבות לגבי קרקעות סמוכות (אם יש קרקעות פנויות באזור, חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות עליהן בעתיד, כגון: מגורים, מסחר, מבני ציבור, תחנת דלק, כבישים, פארק, כיו”ב, כדי שלא תופתעו (הדבר עשוי להשפיע על איכות מגוריכם בדירה, כמו גם על ערכה, לכאן או לכאן, לפי העניין).

בתיק הבניין תוכלו לראות התכתבויות שונות (אם יש) לגבי הדירה והבניין, כלומר, מהי ה”היסטוריה” שלהם. ניתן גם לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, התראות בדבר מבנה מסוכן, וכיו”ב.

מומלץ לוודא שיש לדירה טופס 4 (טופס אכלוס).

בנוסף, מומלץ לעיין בהיתר הבנייה כדי לבדוק האם הוא תואם את המצב הפיזי של הדירה (בדיקת ‘התאמה להיתר’). במידה ומצב הדירה אינו תואם את היתר הבניה המאושר שבתיק, יתכן ויש אי התאמות ו/או סטיות המהוות חריגות בניה, דבר העלול להיות בעוכריכם בעתיד.

זאת ועוד, תוכלו לבדוק האם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות לגבי הדירה.

ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של חיוב בהיטל השבחה בגין הנכס. בהקשר זה יוער, כי לפי הנהוג במסגרת הוראות הסכמי מכר תשלום היטל השבחה חל בדרך-כלל על המוכר, אולם בהחלט חשוב שגם הקונה יהא ער לסוגיה זו מבעוד מועד (לרבות לצורך הכנסת מנגנון משפטי מתאים בהסכם, אשר יבטיח את תשלום היטל ההשבחה ע”י המוכר).

מס רכישה

כללי

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 עוסק בהיבטי מס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי סעיף 9(א) לחוק במכירת זכות במקרקעין, ובכלל זאת גם בעסקת קניית דירה.

כאשר קונים דירה יד שניה יש לשלם לאוצר מס רכישה, אלא אם כן יש זכאות לקבלת פטור ו/או הקלה במס.

מס רכישה נקבע לפי מספר מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהוא “יחיד”) יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו דירה יחידה עבורו.

החוק מאפשר פטורים והקלות שונים במס רכישה, ולכן מומלץ להקדיש זמן ולבחון את הנושא כבר מבעוד מועד.

כדי לבצע תכנון מס מיטבי יש להיוועץ עם עורך דין רכישת דירה המתמחה גם בהיבטים של מיסוי מקרקעין.

דירה יחידה

שיעור מדרגות מס רכישה בגין “דירת מגורים יחידה”, כלהלן*:

המדרגההסכום (ש”ח)אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונהעד 1,696,7500% (פטור – אין מס)
מדרגה שניהעד 2,012,5603.5% (יחסי)
מדרגה שלישיתעד 5,192,1505% (יחסי)
מדרגה רביעיתעד 17,307,1708% (יחסי)
מדרגה חמישית (ואחרונה)מעל הנ”ל ועד בכלל10% (יחסי)

דירה נוספת

שיעור מדרגות מס רכישה בגין רכישת “דירה נוספת”, כלהלן*:

המדרגההסכום (ש”ח)אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונהעד 5,194,2258% (מהשקל הראשון)
מדרגה שנייה (ואחרונה)מעל הנ”ל ועד בכלל 10% (יחסי)

*גובה סכומי מדרגות המס הנ”ל מתעדכן מעת לעת (הסכומים הנ”ל – לדירה יחידה ולדירה נוספת – בתוקף: מיום 16.01.2019 ועד ליום 15.01.2020).

מידע נוסף

כפי שציינו, קיימים בחוק מספר פטורים והקלות במס רכישה, אשר עשויים לחסוך הרבה כסף. לכן, מומלץ לבדוק מבעוד מועד, באמצעות עורך דין קניית דירה – האם הם חלים במקרה שלכם.

רוצים לקרוא מידע מעניין על פטורים והקלות במס רכישה? טיפים ועצות כיצד במקרים מסוימים ניתן לחסוך מס רכישה?

מוזמנים לקרוא את המדריך שלנו בנושא מס רכישה כאן באתר.


עלויות נלוות במסגרת קניית דירה יד שניה

האם בדקתם והגדרתם מראש מהו התקציב שלכם לעסקה?

בנוסף למחיר רכישת הדירה, חשוב מאוד לברר מראש ובמדויק לגבי חבויות ו/או הוצאות כספיות נלוות לעסקה, וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב שלכם.

תשלומים ו/או הוצאות אפשריים אותם יש לקחת בדרך-כלל בחשבון:

  • מס רכישה.
  • שכ”ט עו”ד.
  • אגרות רישום בטאבו.
  • עמלת תיווך (אם יש).
  • עלות שמאי מקרקעין (במידת הצורך).
  • עלות מודד מוסמך (במידת הצורך).
  • עלות בדיקת מהנדס – ‘בדק בית’ (במידת הצורך).
  • עלויות העמדת הלוואת משכנתה (דמי פתיחת תיק, אגרות רישום המשכנתה בטאבו, משכון ברשם המשכונות, ועוד).
  • עלות אריזה, הובלת תכולה, וכו’.
  • עלות פירוק רהיטים ו/או מתקנים שבדירה הנוכחית ו/או התקנה בדירה הנרכשת.
  • תיקונים ו/או שיפוצים בדירה, וכיו”ב.
  • הפסד ימי עבודה.

משא ומתן וזיכרון דברים

מהו זיכרון דברים?

טעות נפוצה ביותר היא לחשוב, כי לזיכרון דברים אין תוקף משפטי מחייב, אלא אך ורק לחוזה הרכישה עצמו.

לפי פסיקת בתי המשפט נקבע, כי, ככלל, גם אם לא נחתם חוזה, הרי שזיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, כמו חוזה, לכל דבר ועניין (שכן, לא הכותרת ו/או הצורה הן הקובעות, אלא התוכן והמהות של המסמך).

זיכרון דברים נחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאי עסקת רכישת דירה (ובדרך-כלל, הצדדים קובעים בו, כי חוזה מכר ייערך ע”י עורכי דין בתוך זמן קצוב). ואולם, חשוב להדגיש, כי חתימת זיכרון דברים אינו מהווה שלב הכרחי בתהליך. נהפוך הוא, רצוי שלא לחתום עליו, אלא לחתום אך ורק על חוזה מקצועי, אשר נערך ו/או נבדק ע”י עורך דין קניית דירה מטעמכם (וזאת, כמובן, לאחר ביצוע השלמת הבדיקות המשפטיות והאחרות החיוניות).

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, לרבות רכישת דירה, טעונה מסמך בכתב, ולכן חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית, ואף עשויה לצמצם באופן מוחלט (ולחילופין, ניכר) את יכולת המשא ומתן שלכם בהמשך מול המוכר, באשר לתנאי העסקה.

זיכרון דברים טרם קניית דירה הוא מסמך קצר אותו עורכים שני צדדים, לאחר שניהלו משא ומתן בדבר ביצוע עסקת מכר דירה ואף הסכימו הדדית להתקשר ביניהם באופן מחייב בכל הקשור עם העסקה.

הלכה למעשה, זהו מסמך מקדים לשלב חתימת החוזה, אשר בדרך-כלל אמור להיחתם רק בשלב מאוחר יותר.

על זיכרון דברים במקרקעין לעמוד בדרישת הכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין), כפי שצוין לעיל, וכן דרישות מכוח דיני חוזים, הראשונה – קרויה “גמירות דעת” והשנייה – קרויה “מסוימות”.

לפי דרישת המסוימות –

על זיכרון דברים לקניית דירה לכלול את התנאים העיקריים של העסקה, כגון: זהות הצדדים, תיאור הנכס, סך התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה. עם זאת, לעתים, אף אם יהא חסר בזיכרון דברים פרט מסוים, במקרה שתוגש ע”י מי מהצדדים תביעה לאכיפתו, בית המשפט מוסמך להשלימו לפי נסיבות העניין ו/או המקובל ו/או הדין הקיים בנושא ספציפי (למשל: לעניין חבויות מס).

לפי דרישת גמירות הדעת –

בית המשפט בודק האם היתה לצדדים כוונה והם גמרו אומר בדעתם להתקשר ביניהם בעסקה משפטית מחייבת. בהקשר זה יצוין, כי היעדר חתימה על מסמך זיכרון הדברים אינה שוללת מניה וביה את תוקפו המשפטי וגם מסמך בלתי חתום יכול לגבש עסקה, בעוד שחתימה עליו, מהווה לרוב ראיה מספקת לדרישת גמירות דעת לעניין הכוונה של המוכר למכור את הדירה והכוונה של הקונה לרכוש את הדירה.

החסרונות בחתימת זיכרון דברים

זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, כאמור, ולכן החתימה עליו לפני חתימת חוזה קניית דירה עשויה לעורר בהמשך בעיות שונות, כאשר, למעשה, לרוב לא תוכלו לחזור בכם ולהתחרט. יש לקחת זאת בחשבון מראש, לפני עריכה וחתימה על זיכרון דברים, בהיות שלרוב הוא מבוצע ללא ייעוץ משפטי וטרם ביצוען של בדיקות מקדימות ויסודיות.

זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאים המפורשים שהוסכמו במסגרתו בקשר לעסקה, כאשר בעקרון לא ניתן לחזור מהסכמה שהושגה ולבצע בהמשך ‘מקצה שיפורים’.

זיכרון דברים כולל את ורק את תמצית ההסכמות שבין הצדדים, לכן זהו פתח למחלוקות ולצרות בהמשך.

ביטול של זיכרון דברים עשוי להיות בלתי אפשרי, ולחילופין כרוך בהוצאות ו/או פיצויים בסכומים בלתי מבוטלים, אגב ניהול הליכי משפטיים, לרבות במסגרת ערכאות.

מועד חתימת זיכרון דברים (ולא מועד חתימת החוזה) הוא התאריך הרלוונטי הקובע מבחינת לגבי הביטי המס הכרוכים בעסקה (לעניין חובת דיווח העסקה למיסוי מקרקעין – בתוך 30 יום; וכן, לעניין החבות בתשלומי מס רכישה ומס שבח – בתוך 60 יום).

זיכרון דברים מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס אותה יהא ניתן להסיר, במקרה של מחלוקת, אך ורק בהסכמה, או באמצעות צו של בית משפט (כרוך בהגשת תביעה לבית משפט, על כל הנובע ומשתמע מכך).

זיכרון דברים נחתם בדרך-כלל ללא סיוע וייעוץ משפטיים. עסקת מקרקעין היא מורכבת ולרוב כרוכה בסכומים משמעותיים מאוד. יש לערוך בדיקות מקדימות טרם רכישת דירה ולהכניס מנגנוני הגנה מסודרים בחוזה (כגון: בדיקת מצב הזכויות בנכס, שעבודים, משכונים, עיקולים, צווי הריסה, תביעות, זכויות בניה, חבויות מס, ייפויי כוח בלתי חוזרים, בטחונות, נאמנויות, כיו”ב). טיפול כגון דא דורש מומחיות גבוהה ויכול להינתן אך ורק ע” עורך דין קניית דירה מומחה.

ההמלצה המשפטית – לא לחתום על זיכרון דברים!

זכרו היטב והפנימו, בשום פנים ואופן אין לחתום על זיכרון דברים לשם קניית דירה יד שניה.

רצוי ומומלץ לפנות מיידית לעורך דין מטעמכם כבר בשלב מקדמי של המשא ומתן. עורך הדין יוכל יערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות טרם חתימת חוזה, להאיר את עיניכם בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, אפשרות וצורך לנטילת הלוואת משכנתה, וכיו”ב) וללוות אתכם באופן מקצועי ‘עקב בצד אגודל’ לכל אורך הדרך, במסגרת חתימת החוזה ועד להשלמת העסקה באופן מוצלח.

לחילופין, היה וכבר סיכמתם את תנאי עסקה, מומלץ לפנות מיידית אל עורך הדין קניית דירה מטעמכם לקבלת ייעוץ, ביצוע הבדיקות הדרושות והכנת חוזה קניית דירה (פעולות אלו מהירות יחסית ועשויות לחסוך לכם כסף רב ועגמת-נפש בהמשך).

טיפים חשובים לגבי זיכרון דברים

ואם, בכל זאת, אתם ממש מתעקשים לחתום על זיכרון דברים, להלן שני טיפים חשובים ביותר:

  • חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מחייב בתוך זמן קצוב מראש. היה ולא ייחתם חוזה במועד, זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו, ולחילופין, לקבוע סכום פיצוי מינימלי.
  • למוכר מומלץ מאוד להכניס לזיכרון דברים של מכירת דירה סעיף מפורש הקובע, כי הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות כן, כל עוד לא נחתם חוזה רכישת דירה מסודר.

בנוסף, לתשומת לב, כפי שכבר הוער לעיל, חובת הדיווח והתשלום למס הרכישה ביחס לחוזה רכישת דירה מתקצרת (נוצרת במועד חתימת זיכרון דברים). לפיכך, אם ראיתם דירה המוצאת חן בעיניכם, אל תחתמו על זיכרון דברים, אלא  פנו מיד לעורך דין לשם ביצוע כל הבדיקות המשפטיות ועריכת חוזה מקצועי.


חשיבות הליווי המשפטי בתהליך קניית דירה יד שניה

במסגרת עסקאות נדל”ן אסור לוותר על שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי, מנוסה ואמין.

עורך דין קניית דירה מומחה מטעמכם יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם העסקה (סטטוס רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס, וכו’).

תפקידו הוא להבטיח אתכם ואת כספכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים השונים הקשורים לעסקה. לכן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מטעמכם כבר החל למן שלב המשא ומתן.

מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, הרי שכל טעות קטנה מצדכם עשויה לעלות לכם ביוקר.

חשוב מאוד להקפיד לשכור שירותיו של עורך דין קניית דירה מומחה, בעל ידע וניסיון ספציפי ומוכח בטיפול בעסקאות מקרקעין.

כמו כן, מומלץ שלא להסתייע בשירותיו של עורך הדין של הצד השני, אלא לשכור שירותיו של עורך דין נפרד מטעמכם בלבד, כך תוכלו לדעת בביטחון, כי הינו מייצג אך ורק את האינטרסים שלכם במסגרת העסקה.

יצוין, כי תחום דיני מקרקעין הינו מורכב ויש לו היבטים רבים, כולל סוגיות מס סבוכות, המתעדכנים מעת לעת, ולכן לניסיון ולמומחיות של עורך הדין המסוים בו תבחרו יש חשיבות מכרעת עבורכם.

חתימת חוזה מכר

כללי

התהליך של חתימת חוזה רכישת דירה יד שניה כולל שלושה חלקים עיקריים:

  • חתימת חוזה מכר ע”י הצדדים לעסקה.
  • חתימת מסמכים נלווים
  • תשלום מקדמה ע”י הקונה למוכר.

מומלץ להגיע למעמד החתימה לאחר שכבר הסכמתם עם המוכרים על טיוטה סופית, כדי שתוכלו לעיין בה מבעוד מועד ובנחת ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב חתימת החוזה.

חשוב, כי יוצא נסח טאבו עדכני למועד חתימת העסקה, כדי למנוע הפתעות ו/או בעיות, וכן ולדאוג שהנסח יצורף כנספח לחוזה המכר.

כדאי, כי מעבר לעותק/י החוזה עצמו תקבלו ותשמרו אצלכם בתיק מסודר גם העתק של כל מסמך נוסף עליו אתם ו/או הצד השני חותמים במעמד זה. בסיום מעמד החתימה, אתם תמסרו למוכר שיק בנקאי של מקדמה וחשוב, כי תקבלו צילום ממנו, עם חתימת המוכר שהוא מאשר את קבלת התשלום. לרוב, השיק יופקד בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר (וראה בהמשך).

ברוב העסקאות שלב חתימת חוזה הרכישה אמור לקחת כשעה. לרוב, נהוג לחתום על החוזה במשרדו של עורך הדין שמייצג את המוכר.

רישום הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה הוא שלב חשוב ביותר ומומלץ לבצעו בהקדם, ככל הניתן, לאחר חתימת החוזה.

הערת אזהרה תבטיח את זכויותיכם החוזיות ותמנע מהמוכר לבצע כל עסקה נוגדת. כמו כן, תיתן לכם הגנה במקרה של עיקולים על הדירה, ועוד.

לצורך רישום הערת אזהרה, במעמד חתימת חוזה רכישת דירה, הצדדים חותמים על טופס לרישום הערת אזהרה, אותו יש להגיש (בצירוף עותק מקורי, או העתק נאמן למקור, מחוזה המכר; למעט במקרה של טופס בנוסח מפורט לפי התקנות).

כיום, ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה באופן מקוון באינטרנט (באמצעות עורך דין, עם כרטיס חכם).

עלות אגרת רישום הערת אזהרה המבוצעת בטאבו היא 159 ש”ח, ואילו עלות אגרת רישום הערת אזהרה באופן מקוון היא 127 ש”ח (נכון לשנת 2019).

מומלץ מאוד, כי בחוזה יוכנס סעיף המגן על הקונה ולפיו שיק המקדמה לא יימסר ישירות לידי המוכר, אלא יוחזק בנאמנות לתקופה של 2-3 ימי עסקים (שבהם לשכת רישום המקרקעין פתוחה), כדי לאפשר לעורך דין המלווה אתכם בעסקה לרשום לטובתכם את הערת האזהרה בטאבו ולוודא, כי אכן אין מניעה כל שהיא לרישומה בפועל (למשל: עיקול, עסקה נוגדת, או מניעה אחרת).

סעיף מסוג זה יעניק לכם הגנה מקסימלית, וכך לא תסכנו את כספכם (תשלום המקדמה).

לתשומת לב, במקרה של רכישת דירה יד שניה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל (מינהל), או בספרי חברה משכנת (כלומר, כאשר אין רישום זכויות בטאבו, ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה), חשוב להגן על זכויותיו של הקונה באמצעות מספר מכשירים משפטיים חלופיים, כגון: רישום משכון ברשם המשכונות, הודעה בדבר העסקה לרשות מקרקעי ישראל, רישום הערה בספרי החברה המשכנת, וכו’.

מנגנוני בטחון משפטיים נוספים

עסקת רכישת דירה יד שניה כרוכה בסיכונים, ולכן חשוב לדאוג להכניס מנגנוני בטחון משפטיים, כדי לצמצם, ככל הניתן, את החשיפה לסיכונים מצד הקונה. מנגנוני בטחון מקובלים יהיו, בין היתר:

  • חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר ושאינו ניתן לביטול ע”י המוכר לצורך רישום העברת הזכויות על-שמו של הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
  • חתימת שטרי מכר (או חכירה, לפי העניין) ע”י הצדדים, וכן מסמכים נוספים, הנדרשים לצורך רישום העברת בזכויות בדירה משמו של המוכר לשמו של הקונה.
  • החזקת המסמכים האמורים בנאמנות בידי עורך דין של המוכר.
  • סעיף לפיו יהא מותר לקונה לאחר בביצוע תשלומים ללא הפרת חוזה ו/או תשלום פיצוי כספי למשך מספר ימים קבועים (למשל: ‘גרייס’ של 7-14 ימים).
  • קביעת סעיף ברור למקרה של מחיקת הערת אזהרה וביטול העסקה מצד המוכר, לרבות חיוב בהתראה במסירה אישית או עם אישור מסירה ומתן זמן קצוב עבור הקונה לתיקון ההפרה הנטענת.
  • קביעת מנגנון פיצוי מוסכם למקרה של הפרת חוזה, בין אם הפרה יסודית, בין אם איחור במסירה, ועוד.
  • חיוב המוכר לחתום על מסמכים הנדרשים לצורך נטילת הלוואת משכנתה מטעם הקונה, לרבות מתן רשות לשמאי להיכנס לדירה לצורך הערכת שווי, הסכמת/תצהיר בן-זוג, וכו’.
  • הכנסת מנגנון של הפקדת כסף מתוך התמורה בחשבון נאמנות במקרה שהמוכר לא ימציא את אישורי המסים (כגון: אישור מס שבח, מס רכוש, אישור עירייה, ועדה מקומית) עד מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, עם הוראות בלתי חוזרות לנאמן (לרוב, יהא זה עורך הדין מטעם המוכר) לשלם כל חוב לשם השגת האישורים, בתוך זמן קצוב.
  • סעיף הנוגע לכיסוי ביטוחי (לפי ערך כינון ריאלי למבנה) בגין הדירה כנגד “כל הסיכונים” (כולל נזקי שריפה, טבע, וכו’) ממועד החתימה ועד למועד מסירת החזקה בפועל (רצוי לעיין בתנאי הפוליסה ולשמור העתק).
  • סעיף של “כוח עליון”, למקרה של איחור בתשלומי התמורה והתחייבויות אחרות כתוצאה, למשל, מעיצומים ו/או שביתות במשרדי לשכת רישום המקרקעין ו/או מיסוי מקרקעין ו/או רשות מקומית, וכן עיכובים הנובעים מהתנהלות מוסדות בנקאיים, וכו’.

דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה

לפי סעיף 73(ג). לחוק מיסוי מקרקעין, כל רוכש של זכות במקרקעין מחויב להגיש, לכל המאוחר בתוך 30 יום מיום חתימת העסקה, הצהרה המיועדת לאגף מיסוי מקרקעין.

על הצהרת הקונה (היכולה להתבצע בדרך של שומה עצמית, או כהצהרה רגילה), לכלול, בין היתר, פרטים, כלהלן:

  • פרטי הזכות הנרכשת במקרקעין;
  • פרטיה של עסקת הרכישה;
  • סכום התמורה הקבועה בחוזה בעד רכישת הזכות;
  • סכום המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו;
  • זכאות הקונה לקבלת פטור מתשלום מס רכישה (אם יש ומבוקש במסגרת ההצהרה).

כמו כן, לטופס הדיווח של הצהרת הקונה צריך לצרף מסמכים, כלהלן:

  • עותק של חוזה הרכישה (מקורי, או נאמן למקור);
  • נסח טאבו המעיד על הבעלות בדירה (או אישור זכויות מינהל, חברה משכנת, וכו’);
  • במקרה של רכישת דירה ע”י מספר רוכשים שאינם מאותו תא משפחתי – טופס 7000א.
  • כל מסמך רלוונטי לעניין פטור/הקלה במס רכישה (אם מבוקש).

על הצהרת הקונה להיות מאומתת ע”י עורך דין, אשר לרוב יבצע עבורו גם את הדיווח לרשות המסים כמייצג מטעמו.

לאחר הגשת ההצהרה, יקבל הקונה שובר לתשלום מס רכישה (ניתן גם לקבלו במקום בהגשת ההצהרה).

לידיעתכם, את מס רכישה ניתן לשלם בכל סניפי הבנקים ע”י שובר התשלום, או באמצעות כרטיס אשראי באתר האינטרנט הממשלתי (מוגבל עד 36,000 ש”ח, נכון לשנת 2018).

את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 יום מתאריך העסקה.

מומלץ לוודא, כי עורך הדין המייצג אתכם בעסקה אכן הגישו את ההצהרה במועד (אחרת יהיו קנסות וריביות) ולדאוג לשלם את המס במועד הקבוע לכך.

כמו כן, בנקים למשכנתאות דורשים לקבל לעיונם צילום (‘נאמן למקור’) של טופס ההצהרה (עם חותמת ‘נתקבל’ של מיסוי מקרקעין, או את טופס הדיווח המקוון, כאמור בהמשך).

החל מיום 01.12.2017 חובה להגיש את הדיווח על העסקה באופן מקוון (נדרש כרטיס חכם עם גישה למערכת המייצגים), ולא ניתן להגישו באופן ידני למיסוי מקרקעין (במידה והרוכש מיוצג ע”י עורך דין).

תשלום מקדמה בגין מס שבח

סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שעל קונה של זכות במקרקעין מוטלת חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו (מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את מס).

שיעור המקדמה נגזר (15%/7.5%) מסך התמורה הקבועה בחוזה המכר (בהתאם למועד בו נרכש הנכס).

סעיף 15(ד) לחוק קובע, כי יראו את המקדמה כאילו שולמה ע”י המוכר על חשבון מס השבח אותו הוא חייב לשלם. בנוסף, המקדמה נחשבת כמהווה תשלום אותו שילם הקונה למוכר על חשבון התמורה במסגרת העסקה.

סעיף 15(ד)(א) קובע, כי אישור מנהל מס שבח על גבי שובר התשלום של המקדמה ייחשב כאישור תשלום מס שבח לשם רישום העברת הזכויות בטאבו

לתשומת לב, את תשלום המקדמה על הקונה להעביר לרשות המסים לאחר ששילם למוכר 40% מהתמורה.

חשוב להדגיש, כי תשלום מקדמה אינו חל על מכירת דירת מגורים מזכה לגביה המוכר ביקש פטור ממס שבח ו/או על מכירה שאינה כולה בתמורה כספית.

לקיחת הלוואת משכנתה

אחוז המימון

כפי שכבר צוין לעיל, מומלץ מאוד להיערך לגבי הנושא של הלוואת משכנתה ע”י קבלת אישור עקרוני לקבלת המשכנתה עוד בטרם החתימה על חוזה רכישת דירה.

בהתאם להנחיות בנק ישראל קיימת מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל במסגרת הלוואה המובטחת במשכנתה מתוך שווי הנכס (שפי שייקבע בהמשך ע”י שמאי מטעם הבנק).

החלוקה היא לפי שלוש קבוצות רוכשים:

הרוכשאחוז מימון מקסימליהערות
רוכשי “דירה ראשונה”75%מי שמעולם לא היתה לו דירה
רוכשי “דירה יחידה”70%הכוונה ל”משפרי דיור”
רוכשי “דירה נוספת”50% הכוונה ל”משקיעים” מרובי דירות

לקיחת המשכנתה ורישומה

מאחר והתהליך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתה כרוך בבירוקרטיה ועשוי לקחת זמן, אזי כבר בסמוך לחתימת חוזה רכישת הדירה כדאי להתחיל לטפל בקבלת ההלוואה.

הנושא של הלוואת משכנתה כרוך במספר עניינים אותם יהא עליכם להסדיר, כמפורט להלן:

  • המצאת כל האישורים הנדרשים לבנק למשכנתאות לצורך איתנות פיננסית (כגון: צילומי תעודות זהות של הלווים, דפי חשבון בנק, תלושי שכר אחרונים או שומות מס לעצמאים, פרטי ערבים ככל שנדרשים, וכיו”ב).
  • חתימת על מסמכי הלוואת המשכנתה בסניף הבנק למשכנתאות.
  • המצאת אישור קיום ביטוחי משכנתה (ביטוח מבנה וביטוח חיים).
  • המצאת הערכת שווי מטעם שמאי מוסמך (מתוך רשימת שמאים המקובלים על הבנק) ביחס לדירה.
  • חתימה על ייפוי כוח נוטריוני עבור הבנק למשכנתאות בפני נוטריון (ודאו מראש כמה עותקים אתם נדרשים להמציא).
  • חתימה על תצהיר בנוסח אותו תקבלו מהבנק לעניין דירה יחידה או נוספת (עליו תחתמו בפני עורך דין המלווה אתכם בעסקה).
  • יש למסור לבנק למשכנתאות העתק (‘נאמן למקור’) של טופס דיווח ההצהרה למיסוי מקרקעין (עם חותמת ‘נתקבל’).

בנוסף על כך, עליכם לדאוג, כי המוכרים יחתמו בפני עורך הדין שלהם על מסמך של כתב התחייבות לרישום משכנתה (מכוחו תירשם הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק בגין הלוואת המשכנתה שלכם).

כמו כן, על המוכרים לחתום בפני עורך דין על אישור בו הם מצהירים על הכספים אותם כבר שילמתם להם בפועל על חשבון תמורת הדירה (לרוב כספי המשכנתה יהוו תשלום אחרון), הוראה בדבר קבלת כספים לחשבון הבנק שלהם (לרבות אישורים לאימות החשבון, כגון: דף חשבון מקורי או שיק מבוטל לדוגמה).

בנוסף, יהא עליכם לחתום עבור הבנק על תצהיר בו תציינו האם מדובר הדירה הנרכשת היא “דירה יחידה”, או “דירה נוספת”.

עורך דין מטעמכם ירשום הערת אזהרה בטאבו בגין ההתחייבות לרישום המשכנתה וימסור לכם נסח טאבו עדכני, בו מופיעה הערת האזהרה, אותו תמסרו לבנק למשכנתאות שלכם. ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה בגין ההתחייבות לרישום המשכנתה באופן מקוון באתר הממשלתי של לשכת רישום המקרקעין, באמצעות כרטיס חכם, ובהמשך מקבלים באימייל מהטאבו אישור על ביצוע הפעולה, או אז ניתן להוציא נסח טאבו אינטרנטי, והכול באופן מהיר ויעיל.

לאחר הגשת כל הניירת האמורה לעיל לבנק, תוכלו לקבל בפועל את כספי הלוואת המשכנתה, אשר תועבר ישירות לידי המוכרים בהעברה בנקאית, או בהמחאה בנקאית על-שמם.

במידה ואתם פורעים משכנתה קיימת של המוכרים, חשוב להקפיד שכספי הלוואת המשכנתה שלכם יועברו ישירות אל חשבון ההלוואה שבבנק הממשכן שלהם. התהליך מתבצע בהתאם למסמך הקרוי “מכתב כוונות”. במסגרתו הבנק למשכנתאות של המוכרים מאשר, כי כנגד קבלת הסכום המדויק הנקוב בו, המהווה את מלוא יתרת סילוק המשכנתה, וככל שישולם עד לתאריך מסוים שגם נקוב במכתב הנ”ל, הבנק מתחייב למחוק את המשכנתה של המוכרים ולמסור להם את מסמכי הביטול לשם הסרת הרישום של המשכנתה בטאבו.

מחיקת המשכנתה של המוכר

במידה ועל הדירה רובצת משכנתה מטעם המוכר, יש לדאוג להכניס לחוזה הרכישה מנגנון בדבר הסרתה, כך שהקונה יקבל את הדירה “נקייה”. ככל שהמשכנתה של המוכר גבוהה יותר (וביחס לשווי תמורה), רצוי שמועד הסרתה מבחינת לוח התשלומים יהא מוקדם יותר.

את המשכנתה של המוכר מקובל להסיר בשלוש דרכים:

  • גרירת משכנתה: המוכר מעביר את הלוואת המשכנתה שלו לנכס אחר (למשל: דירה שרכש).
  • הקפאת משכנתה: סך סילוק המשכנתה מועבר לחשבון ההלוואה בבנק (עד גרירתה ע”י המוכר לנכס אחר, בהמשך).
  • פירעון משכנתה: סך סילוק המשכנתה משולם לבנק לצורך פירעונה.

כפי שצוין לעיל, לצורך פירעון המשכנתה יש לוודא שהמוכר ימציא לקונה מסמך הקרוי “מכתב כוונת” (מקורי ותקף) לפיו הבנק מאשר מהו סכום הסילוק המלא והמדויק של המשכנתה ומתחייב לבטלה לאחר תשלומו בחשבון ההלוואה בבנק.

כמו כן, בסמוך לאחר פירעון המשכנתה יש לוודא, כי המוכר ימציא לקונה נסח טאבו “נקי”, המעיד על-כך שהמשכנתה אמנם נמחקה.

מסירת החזקה בדירה

כללי

מועד מסירת החזקה בדירה נקבע ע”י הצדדים ונקוב במסגרת הסכם המכר, בהתאם להסכמות של הצדדים.

בשלב המסירה המוכר מוסר לקונה את החזקה הפיזית בדירה כנגד התשלום האחרון של יתרת התמורה ומסירת כל המסמכים המשפטיים הנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) משמו של המוכר לשמו של הקונה.

לפיכך, ודאו מבעוד מועד מול עורך הדין שלכם, כי כל המסמכים הדרושים ישנם, כך שיועברו לידיכם עם וכנגד (BACK TO BACK) התשלום האחרון.

אם במועד מסירת החזקה אין בידי המוכר את כל אישורי המסים הדרושים לצורך העברת הדירה (אישור מס שבח, אישור עירייה וכיו”ב), הרי שבהתאם להוראות ההסכם יש להעביר חלק מסכום התמורה, כפי שהוסכם בין הצדדים, לפיקדון (חשבון נאמנות בבנק אותו פותח ב”כ המוכר), וזאת עד לאחר שיומצאו בפועל כל האישורים החסרים.

בסמוך לפני מועד קבלת החזקה בדירה לידיכם (או ביום המסירה עצמו), רצוי לבצע מספר פעולות, בהתאם להסכם, כאשר השגרתיות הן – העברה מסודרת של מונים (חשבונות החשמל, הגז, הארנונה והמים), משמו של המוכר לשמו של הקונה, ולוודא כי לא נותרו על הדירה חובות כל שהם.

מסירת חזקה פיזית ומסירת חזקה משפטית

יש להבחין בין מסירת חזקה פיזית בדירה לבין מסירת חזקה משפטית.

“מסירת חזקה פיזית”, משמעה –

מסירת חזקה פיזית בדירה כאשר הדירה היא נקייה ופנויה מכל אדם וחפץ, למעט כל המחובר אליה דרך קבע (למשל: מערכת מיזוג אוויר, ארונות מטבח, דוד שמש, וכיו”ב) ו/או מיטלטלין שלגביהם הוסכם מראש בין הצדדים שיושארו (למשל: ריהוט, תאורה וכו’ שכלולים בתמורה).

“מסירת חזקה משפטית”, משמעה –

מסירת חזקה רעיונית.

לדוגמה, אם הדירה מושכרת לצד שלישי וסוכם שהקונה יקבל את הדירה עם השוכר.

במקרה כזה לא ניתן למסור לידי הקונה את החזקה הפיזית בדירה, ולכן המסירה היא מסירה משפטית.

המשמעות של מסירת חזקה משפטית היא, כי החל למן מועד מסירת החזקה כנקוב בהסכם, מועברים לטובת הקונה כל הזכויות ו/או החובות הנובעות מהסכם השכירות עם השוכר, הקונה נכנס לעניין זה ‘בנעלי’ המוכר, והוא זכאי לקבל את דמי השכירות מהשוכר.

לכן, חשוב לדאוג שבמועד מסירת החזקה יוסבו ויועברו לטובת הקונה כל השיקים והביטחונות של השוכר, אשר קיימים ונמסרו למוכר לפי הסכם השכירות (שיקים בגין יתרת תקופת השכירות, שיקים לביטחון עבור הרשויות, שטר חוב, ערבות בנקאית, או פיקדון כספי וכו’).

הפעולות אותן יש לבצע במועד המסירה

במועד הקבוע לשם מסירת החזקה בדירה נפגשים הצדדים בדירה.

מומלץ לקונה לעשות סיבוב בדירה, לבדוק את מצבה כדי לוודא שהדירה וכל המערכות והמתקנים שלה אמנם עובדים ופועלים באופן תקין (לעבור חדר חדר: לבדוק את תקינות המזגן, התאורה, דוד, ברזים, תריסי גלילה, וכן לשים לב שאין רטיבויות או בעיות וליקויים אחרים כיו”ב).

במעמד המסירה הקונה משלם למוכר את מלוא יתרת התמורה, וכפי שצוין לעיל – אם טרם התקבלו אישורי המסים יש להעביר חלק מסכום התמורה (בהתאם לקבוע בהסכם) לידי ב”כ המוכר בנאמנות.

עריכת פרוטוקול מסירה –

במעמד מסירת החזקה מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה מסודר וקצר (ניתן לערוך גם בכתב-יד).

בפרוטוקול זה יש לרשום את שמות הצדדים (הנוכחים), פרטי הדירה (כתובת וכו’), וכן את תאריך ושעת המסירה.

הקונה יאשר למוכר, כי קיבל ממנו את החזקה בדירה, ובנוסף כדאי לציין פגמים ו/או ליקויים שנמצאו בדירה ושתיקונם חל על המוכר, אם יש (אל תתביישו: רצוי לתעד זאת בתמונות סטילס ו/או בוידאו).

בנוסף, הצדדים יבצעו קריאות מונים (חשמל, מים וגז) שתירשמנה בפרוטוקול.

אם הדירה מושכרת, יש לציין את פרטי השיקים והביטחונות הנמסרים לידי הקונה.

לבסוף, הפרוטוקול ייחתם ע”י הצדדים (כל אחד מהצדדים יקבל העתק).

קריאת מוני חשמל, מים וגז –

כאמור, הצדדים יבצעו קריאה של המונים, וירשמו זאת בפרוטוקול.

העברת מונה חשמל בחברת החשמל

במעמד מסירת החזקה יבצעו הצדדים העברה של מונה החשמל בחברת החשמל.

לצורך כך, יש להתקשר (יחד) למוקד 103 של חברת החשמל.

אם יש חוב – המוכר יסדירו טלפוננת בכרטיס אשראי, ואילו הקונה ימסור את פרטי כרטיס האשראי שלו לצורך תשלום החיובים העתידיים (לחילופין, ניתן לבקש לשלם באמצעות הוראת קבע, או במשלוח החשבונות בהמשך לביתו לתשלום ידני בבנק).

העברת חשבון ארנונה ומים ברשות המקומית ובתאגיד המים 

במעמד מסירת החזקה יבצעו הצדדים העברה של חשבון הארנונה וחשבון המים משמו של המוכר לשמו של הקונה.

אם הדירה מושכרת עדיין יש לבצע החלפה של שמות הצדדים בעירייה ובתאגיד המים (אך לא של המונים), שכן מבחינה טכנית בעירייה יש רישום נפרד של “הבעלים” של הדירה (שהוא הקונה), וכן רישום של “מחזיק” או “משתמש” בנכס (שהוא השוכר), כלומר, החשבונות עצמם עדיין ימשיכו להגיע לפי פרטיו של השוכר ועל-שמו.

העברת מונה גז אצל ספק הגז

בנוסף, במעמד מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של מונה הגז משמו של המוכר לשמו של הקונה בחברת הגז.

לרוב, קיים פיקדון שהופקד בזמנו ע”י המוכר בחברת הגז והוא צריך להיות מוחזר לידי המוכר (ניתן גם להשאירו ולהחליף, כלומר, שהקונה ישלם ישירות למוכר את סך הפיקדון).

ועד בית

כמו כן, יש לדרוש מהמוכר להמציא לידיכם אישור חתום בדבר היעדר חובות ועד בית (לגבי תקופת העבר ועד ליום המסירה) מאת נציגות הבית המשותף (או חברת ניהול והחזקה, אם יש).

מסירת מפתחות הדירה –

במעמד מסירת החזקה מוסר המוכר לידי הקונה את כל המפתחות של הדירה, מפתחות של הכניסה לבניין המשותף (ואם יש קוד – ודאו מהו), מפתחות של תיבת הדואר, וכן מפתח למחסן, לחדר אירועים, או למקלט, שלטים לחנייה וכו’ (אם ולפי מה שרלוונטי).


רישום הזכויות בטאבו

רישום העברת הזכויות בטאבו משמו שם המוכר לשמו של הקונה מסיים את העסקה.

לרוב, הרישום בטאבו יבוצע רק לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, לאחר תשלום מלוא התמורה.

לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011, לצורך רישום העברת זכויות בדירה בטאבו על-שם הקונה, נדרשת פרוצדורה, אותה נסביר בקצרה כאן.

יוער, כי מדובר בעסקת קניית דירה רגילה, אך לעתים הנושא מורכב יותר, ולכן יהא עליכם לצרף מסמכים ואישורים נוספים (אנו נתייחס כאן לעסקה סטנדרטית, כאמור).

רשימת המסמכים אותם יש לצרף לטאבו היא, כמפורט להלן:

  • שטרי מכר, או העברת זכות חכירה, לפי העניין, בנוסח הקבוע בתקנות (חתומה ע”י הצדדים עם אימות חתימה בפני עורך הדין, או רשם המקרקעין).
  • צילומי תעודות זהות של הצדדים (נאמן למקור).
  • במידה ונלקחה הלוואת משכנתה – יש לצרף שטרי משכנתה אותם מקבלים מהבנק המלווה (על הקונה לחתום על שטרי המשכנתה, עם אימות חתימה בפני עורך הדין, או רשם המקרקעין).
  • אישור מס רכישה לטאבו (לפיו אין יתרת חוב מס רכישה).
  • אישור מס שבח לטאבו (לפיו אין יתרת חוב מס שבח).
  • אישור מס רכוש (במידה ולא בוצעה עסקה רצונית לפני שנת 2000).
  • אישור היעדר חובות לרשות מקומית המופנה לרשם המקרקעין בנוסח לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ולרבות אישור בדבר היעדר חוב בגין היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (ובתוקף).
  • תשלום אגרות טאבו (צירוף שוברי תשלום משולמים דרך האינטרנט בכרטיס אשראי, או במזומן בבנק).

כיום, ניתן גם לבצע רישום של עסקה בטאבו באופן מקוון דרך אתר לשכת רישום המקרקעין (הערה: רק כאשר אין משכנתה. ע”י עורכי דין בלבד, באמצעות כרטיס חכם).

מומלץ לעקוב ולוודא, כי עורך הדין מטעמכם אמנם השלים את העברת הזכויות בטאבו, וכן להוציא נסח טאבו עדכני.


טיפים אחרונים על קניית דירה יד שניה

לסיום, רגע אחד לפני החתימה על חוזה רכישת דירה – חשוב מאוד שלא תשכחו:

  • קראו בעיון רב טיוטת החוזה טרם חתימתו. ואל תתביישו לשאול את עורך הדין שלכם שאלות ו/או לקבל הבהרות!
  • ודאו שכל הבטחה שניתנה לכם על ידי המוכר, וכן כל התנאים המסחריים עליהם סיכמתם מול המוכר, אכן מופיעים באופן מדויק ומפורש בהסכם .
  • ודאו שמצורף לחוזה נסח טאבו עדכני (מומלץ להוציאו במעמד החתימה).
  • ודאו שלוח התשלומים בחוזה תואם את סיכום הדברים.
  • דאגו שסכום המקדמה, המשולם בעת חתימת החוזה, יוחזק בנאמנות ע”י עורך דין, עד רישום בפועל של הערת האזהרה לטובתכם בטאבו ורק אז ישוחרר לידי המוכר.
  • הקפידו לשמור תיק מסודר עם כל המסמכים הקשורים לעסקה, שכן בהחלט יתכן ותיזקקו להם בעתיד (כגון: מס רכישה, שכר-טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים, עלות שמאי, מסמכי המשכנתה, צילומי שיקים של תשלומים, וכיו”ב).

תהליך הליווי המשפטי שלנו

הטיפול המשפטי אותו תוכלו לקבל במשרד עורכי דין בראשון לציון עמית ורד הוא מקצועי ויסודי.

אנו מלווים את הלקוח באופן אישי וצמוד, החל למן השלב המקדמי של ניהול המשא ומתן הראשוני, ביצוע כל הבדיקות הדרושות בקשר עם הנכס והעסקה בכללותה, עריכת חוזה רכישת דירה סופר-מקצועי, ליווי במעמד חתימת החוזה עצמו, ביצוע של כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס, טיפול בכל פעולות הרישום הנדרשות בטאבו ו/או אצל כל גוף רלוונטי, עד השלב הסופי של רישום הדירה על-שם הקונה וסיומה המוצלח של העסקה; וכל זאת, תוך חתירה למצוינות, הן מהבחינה המקצועית והן מבחינת היחס המסור והאישי הניתן לכל לקוח.

הידע המקצועי רב והניסיון העשיר, אשר נצברו ע”י המשרד במהלך השנים במסגרת ליווי של מאות עסקאות מקרקעין, כמו גם היכולת שלנו לקרוא היטב ולנתח את המפה הנדלנ”ית בישראל, מאפשרים לנו להעניק ללקוחותינו ערך מוסף משמעותי.

במידת הצורך, גם נוכל להפנות אתכם למומחים רלוונטיים, עמם המשרד מצוי בקשרי עבודה שוטפים והדוקים, כגון: מהנדסי בנין, שמאי מקרקעין, משרדי אדריכלים, חברות בדק בית, מודדים מוסמכים, ועוד.

לתשומת לב, ריכזנו עבורכם כאן בנפרד הסבר בדבר אפיון תהליך העבודה המשפטי המובנה הנהוג במשרדנו בקשר עם עסקאות של קניית דירה.

לעיון בהסבר על תהליך הליווי המשפטי שלנו במסגרת קניית דירה יד שניה – לחצו כאן.


יצירת קשר

גולשים נכבדים,

אם התרשמתם ממשרדנו, כמו גם מהערך המוסף אותו באפשרותנו להעניק לכם, והנכם מעוניינים לקבל מאיתנו ייעוץ משפטי ו/או ליהנות משירותינו בליווי ע”י עורך דין רכישת דירה, הנכם מוזמנים ליצור קשר מיידי לקבלת הצעת מחיר ו/או לתאום פגישת התרשמות.

אנו נוכל להציע לכם מענה מקצועי ומעמיק ובמידת הצורך גם פתרונות יצירתיים, והכול בהתאמה אישית ומדויקת לצרכים שלכם.

נשמח לראותכם ולהכירכם באופן אישי.

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים