קניית דירה היא עסקה משמעותית, העשויה להיות מלווה בלבטים וחששות.
בחירת עורך דין היא המשימה הראשונה והחשובה ביותר שלכם.
עליכם להיות בטוחים שהעסקה תתבצע באופן חלק, תוך מתן הגנה מקסימלית.
קניית דירה היא מהעסקאות הגדולות והמורכבות ביותר (אם לא הכי מכולן) שאותן מבצעים אנשים במהלך חייהם. לרוב, המדובר בעסקה המתפרשת על פני זמן ממושך והטומנת בחובה חשיפה לסיכונים “טבעיים”. לצד זאת, גם עומדת הסכנה שבבחירה לא נכונה של עורך הדין אשר יטפל בעסקה עבורכם.
כיאה לעסקה כה משמעותית עבורכם, אתם חייבים לבחור לצדכם את המומחים הטובים ביותר אשר ידכם משגת, ועליכם לעשות זאת באופן ומושכל. במאמר זה נגיש לכם מידע, המלצות וטיפים שימושיים בנושא.
עורך הדין שלכם הוא הגורם המקצועי העומד בראש הפירמידה, ‘המנצח על התזמורת’, אשר ילווה אתכם (יחד עם מומחים נוספים מטעמכם, במידת הצורך), לאורך כל הדרך. החל למן מציאת הדירה, הבדיקות המקדמיות, מעמד חתימת החוזה, יישום שלבי הביניים השונים של העסקה, מועד המסירה וקבלת המפתח לדירה החדשה שלכם, ועד לסוף התהליך עם רישום הזכויות בדירה על שמכם במרשם המתאים.
בכל עסקת מקרקעין – תפקידו של עורך הדין הוא קריטי. יש חשיבות עליונה לכך, כי מי שמייצג אתכם יהיה מקצוען, מנוסה ומיומן – מומחה לנדל”ן.
__________
טיפ! אם טרם הספקתם לקרוא את המדריך המקיף שלנו בנושא קניית דירה, הכולל מידע חשוב והמון טיפים שכדאי לדעת, אתם מוזמנים לעיין גם בו.
אחת הטעויות הנפוצות ביותר שבהן “נופלים” אנשים המחפשים עורך דין טמונה בכך שהם סבורים, כי המדובר בחוזה משפטי סטנדרטי ופשוט, אשר כל עורך דין יכול לטפל בו. מכאן, קצרה הדרך לפנייה אל עורכי דין “כלליים”, או כאלו שאינם עוסקים בעסקאות נדל”ן על בסיס יומיומי, ולכן אין להם את ההתמחות והניסיון הנדרשים לנושא.
דיני המקרקעין בישראל הם מורכבים וסבוכים; ויותר מכך – הם דינמיים ומשתנים באופן תדיר. החוקים הקיימים מתעדכנים כל הזמן, הפסיקות של בתי המשפט משתנות ומחדשות, היבטי המיסוי נעים בשנים האחרונות בקצב מסחרר (ועשויים להשפיע על העסקה בסכומים גבוהים), הטפסים והנהלים במרשמים השונים מתעדכנים אף הם מעת לעת, ועוד.
לפיכך, הבחירה של עורך דין לקניית דירה חייבת להתמקד רק בעורכי דין המתמחים בנישה של דיני מקרקעין, כתחום העיסוק הבלעדי, או העיקרי. לא פעם ניתן להיתקל בלקוח שנקלע למצב של ‘תאונת מס’, ופונה בבהלה: “תראו, עורך הדין שלי מבין בחוזי דירות, אבל הוא קצת חלש במיסוי. מיסוי מקרקעין דורשים ממני עכשיו לשלם תוספת של 120,000 ₪. האם תוכלו בבקשה לעזור לי, לפתור את המצב ולחלץ אותי מדרישת התשלום הזו?”.
ניתן לעשות אנלוגיה למצב של בעיה רפואית חלילה, הדורש בחינה וטיפול מורכב ע”י רופא עיניים. האם הייתם שוקלים לפנות לשם כך לרופא אורתופד? ברור שלא. ולכן, אין להתפתות לשכור את שירותיו של עורך דין העוסק בעיקר בתאונות דרכים (אך “פה ושם” גם בנדל”ן) לליווי “עסקת חייכם” – רכישת הדירה שלכם.
בקרו באתר האינטרנט של עורך הדין, ‘תחפרו’ קצת. התרשמו האם הנושא של דיני מקרקעין זוכה לחשיפה משמעותית. כמו כן, חפשו לגביו מידע והמלצות.
עליכם לוודא, כי המדובר בעורך דין שהוא איש מקצועי מן המעלה הראשונה. המכיר את התחום של דיני מקרקעין על בוריו.
בעסקה של קניית דירה הניסיון של עורך הדין הוא חשוב מעין כמותו. הוא יבוא לידי ביטוי מובהק בתהליך, על כל שלביו השונים.
מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין ותיק אשר כבר צבר לעצמו קילומטראז’ בתחום (ולא עורך דין צעיר מדי, עלול “להתגלח” על חשבונכם). עורך דין מנוסה הבקיא בכל העניינים כולל הניואנסים “החמקמקים” הקטנים, יסודי ומדויק, המספק לכם מענה עם תשובות ברורות לכל שאלותיכם, להבנת התמונה המלאה.
עורך דין מנוסה בדיני מקרקעין יידע לאתר עבורכם במקצועיות את כל המוקשים הנחבאים, ולהסביר לכם במלים פשוטות איזה נקודות הן החשובות, על מה לשים דגש, איך לבנות לוח תשלומים נכון לעסקה, ממה כדאי להיזהר, וכיו”ב. הוא יבחן בקפידה את כל הנתונים הרלוונטיים תחת עדשת המיקרוסקופ שלו, מה שיפחית את הסיכונים הכרוכים עבורכם בעסקת קניית הדירה, תוך שידאג להבטיח את הזכויות שלכם באופן מקסימלי.
בעניין זה, כלל האצבע – כאשר אתם מתלבטים איך לבחור עורך דין לקניית דירה, הכניסו את מספר שנות הניסיון הפרקטי שלו בתחום כנתון מאוד משמעותי במסגרת מאזן השיקולים הכולל שלכם.
עורך דין לקניית דירה ילווה אתכם לאורך כל הדרך, החל מרגע ההתקשרות עמו ועד להגעתכם לקו הסיום של העסקה.
איכות השירות של עורך הדין נגזרת גם מהזמינות שלו. לכן, קיים יתרון רב בהתקשרות עם עורך דין מקרקעין המשתייך למשרד קטן (או קטן-בינוני).
במשרדים הגדולים יש חלוקה למחלקות המתמחות במקרקעין. יתכן ויבטיחו לכם טיפול ע”י “צוות משולב אשר תמיד יהיה זמין ויעמוד לצדכם”. ברם, בסופו של יום (ומרפי בדרך כלל דואג שזה יקרה דווקא “ברגע האמת”), אתם עלולים “ליפול בין הכיסאות”.
לעומת זאת, במשרד קטן (או קטן-בינוני) אתם באמת יכולים להיות סמוכים ובטוחים, כי עורך הדין יהיה זמין ויעבוד מולכם באופן צמוד, בדרך של תקשורת ישירה ובדיאלוג אישי ורציף.
החלטתם בכל זאת להתקשר עם משרד עורכי דין גדול? זה בסדר גמור. רק כדאי שתוודאו מראש מהי מידת הזמינות שתינתן לכם ובאמצעות מי. בדקו כי המשרד מצמיד לטובת העסקה שלכם עורך דין ספציפי, אשר הוא שיתנהל מולכם.
מלבד המלצות, חיפוש מידע באינטרנט, שיחה טלפון עם עורך הדין הפוטנציאלי וכו’ – אין תחליף לפגישה התרשמות אישית.
מתלבטים בבחירת עורך הדין? תיפגשו עמו, ותרגישו באינטואיציה שלכם האם הוא באמת מתאים לכם, כי בסוף עסקים עושים עם אנשים.
האם הוא נעים? סבלני? האם המשרד שלו נקי ומסודר? האם יש ביניכם תקשורת טובה? האם הוא קשוב אליכם? (או שיש המון הפרעות של שיחות, מזכירה, וכו’). בדקו האם הוא זה שיטפל לכם באופן אישי בעסקה? מהן שעות העבודה שלו? ומהי רמת הזמינות שלו?
אל תתביישו לשאול את עורך הדין שאלות. למשל, בקשו ממנו לספר לכם על תהליך הליווי המשפטי המובנה שלו.
אנחנו יודעים. החיפוש אחר הדירה החדשה שלכם יכול להיות מאתגר, ארוך, סיזיפי ואף מתיש.
אתם מבקרים בדירות, מדברים עם מתווכים, עוברים שוב ושוב על אינספור מודעות בלוחות השונים, עושים המון טלפונים, אולי גם מתלבטים לגבי השכונה המתאימה, פעם מעלים ופעם מורידים את התקציב שלכם, לבטח מפסידים פה ושם גם לא מעט שעות עבודה, וכל הזמן עושים ג’אגלינג בין המשימות השונות.
הרגע זה, כאשר אתם מרגישים שהנה סוף סוף מצאתם את הדירה המתאימה עבורכם, הוא ממש כיף, אבל יכול להיות גם מבלבל ומלחיץ.
אז זכרו לכם דבר כלל ‘ברזל’ חשוב: עליכם לפנות בהקדם האפשרי לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי. אל תתפתו לחתום על מסמכים שונים, כמו, למשל, ‘זיכרון דברים’, כי המתווך מסביר לכם שיש למהר כי המחיר “פגז” וגם יש רוכשים אחרים “חמים” שראו אתמול בערב את הדירה ומעוניינים לקנות אותה. דעו לכם, כי כל מסמך מהסוג הזה, יכול להיחשב בעתיד כמהווה חוזה משפטי, על כל הנובע ומשתמע מכך, מה שעלול לייצר לכם בעיות ומחלוקות משפטיות בהמשך. יש להימנע מקבלת החלטות חפוזות.
כל דירה יד שנייה (גם אם היא חדשה יחסית), יכולה לטמון בחובה מוקשים. בפרמטרים הפיזיים, התכנוניים, ההנדסיים, הקנייניים, המיסויים, וכיו”ב. וכאן, מתחיל תפקידו של עורך דין לקניית דירה. וכאמור, הוא קריטי. עליו לעבור לעומק על כל הניירת הרלוונטית (המרשמים, המסמכים, האישורים, התשריטים וכו’), ולוודא כי הדירה אמנם “בשלה לקנייה”.
אם עורך הדין יאתר סיכונים ו/או תרחישים שונים העולים מבדיקותיו המקדמיות, הוא יעדכן אתכם אודות הדברים, וכן ידאג לספק עבורכם את הפתרונות המתאימים, לרבות מנגנוני הגנה משפטיים מקצועיים.
עורך דין בעלי ניסיון פרקטי עשיר, אשר כבר טיפל בעסקאות מקרקעין רבות, הוא “משופשף”, מכיר היטב את כל התנהלות הנדרשת ובקיא בה לפרטי פרטים.
לסיום, נאחל לכם הצלחה במציאת עורך הדין המתאים ביותר עבורכם לליווי עסקת קניית דירתכם, אשר ידאג לשמור האינטרסים שלכם, באופן מיטבי.
__________
עמית ורד משרד עורכי דין ונוטריון פועל משנת 1998 ומתמחה בענייני מקרקעין ומיסוי. המשרד צבר ניסיון פרקטי רב בליווי חוזי מכר מקרקעין, לרבות עסקאות גדולות ומורכבות.
נשמח לייעץ ולטפל לכם משפטית בכל נדבך ורובד של ענייני נדל”ן, תוך הצבת הגנה מקסימלית.
דברו איתנו: 03-9499555
