בדק בית
הליך של בדק בית (הקרוי גם ‘ביקורת מבנים’) נועד עבור אנשים המעוניינים לבדוק את מצבה הפיזי של הנכס לפני קניית דירה יד שניה טרם קבלת החלטה בדבר קנייתה, למען השקט הנפשי שלהם וכדי למנוע בעיות והפתעות בעתיד, או לאנשים שכבר קנו דירה מקבלן ומוטרדים מקיום של ליקויי בניה שונים בדירתם החדשה.
בדק בית גם מתבצע כאשר מעוניינים להגיש תביעת ליקויי בניה, בין אם לגבי דירה מיד שניה אותה רכשתם, ובין אם לגבי דירה חדשה מקבלן, באמצעות עורך דין ליקויי בניה.
בדק בית מבוצע על ידי מהנדס בניה מוסמך, במטרה לאתר את ליקויי הבניה השונים הקיימים בנכס, אי-המתאמות לחוזה מכר, מפרט טכני, התקנים ישראלים והתקנות הרלוונטיים.
בדיוק כמו שלפני קניית רכב משומש ניתן לפנות למכון מורשה, במטרה לבצע בדיקה מקצועית לגבי מצב הרכב ואף לקבל את ממצאי הבדיקה בכתב, וכמו שלפני קניית דירה תפנו אל עורך דין מקרקעין מומחה כדי שיבצע מטעמכם את כל הבדיקות המשפטיות ביחס לנכס, כך במקרה של דירת מגורים ניתן, ואף מאוד מומלץ, לפנות באופן מסודר גם לחברה המתמחה בנושא של בדק בית לשם קבלת חוות דעת הנדסית מלאה, מפורטת ומקצועית ביחס לדירה.
עלות של ביצוע בדק בית היא זניחה לעומת שווי הנכס הנרכש, ולכן היא מאוד מומלצת, שכן במסגרתה תוכלו לקבל מידע חיוני ומפורט לגבי מצב הנכס ומתקניו, ובתוך כך תעניק לכם שקט נפשי בידיעה שהדירה אכן תקינה, ולא תופתעו בהמשך ותיאלצו להידרש לתיקונים הכרוכים בעלויות כספיות יקרות.
בדיקת בדק בית היא מקיפה ומבוצעת, בין היתר, באמצעות ציוד מקצועי מתקדם, המאפשר גם איתור של ליקויי בניה שהם נסתרים, כלומר, שלא ניתן לגלותם בעין רגילה, כגון: בעיות של איטום, רטיבות וחדירת מים, בעיות במערכת האינסטלציה, בעיות במערכת החשמל, מילוי לא תקין מתחת לחיפוי אריחים ברצפה, כהנה וכהנה.
במידה וליקויי הבניה שנמצאו בדירה משפיעים על ערכה, יש גם לפנות אל שמאי מקרקעין, המוסמך לקבוע במסגרת חוות-דעתו מהו שיעור ‘ירידת-ערך’ הדירה.
חוות-דעת מהנדס מומחה לבדק בית וביקורת מבנים נעשית לאחר בדירה פיזית של הנכס עצמו והיא כוללת מספר חלקים עיקריים, כמפורט להלן:
- מידע על השכלתו של המהנדס הספציפי, אשר ערך הליך בדק בית בדירה, לרבות ניסיונו, התמחותו, וכו’.
- פירוט מקיף ומסודר של כל ליקויי הבניה השונים אשר אותרו על ידי המהנדס הבודק בדירה.
- המלצות מטעם המהנדס הבודק, וכן הוראות לתיקון של ליקויי הבניה שאותרו.
- הפניה לחוקים, תקנות ותקנים רלוונטיים לגבי כל ליקוי המפורט בדו”ח בדק בית.
- תמחור העלות הכספית של ביצוע התיקונים הדרושים (לרוב, לפי מחירון דקל).
- צילומים של ליקויי בניה שאותרו (במידת הצורך).
- פירוט הצורך בפיקוח הנדסי בקשר עם ביצוע התיקונים ועלותו.
במקרה של דירה מיד-שנייה, בדיקת בדק בית יכולה לספק לקונה מידע רב וחשוב על מצב הדירה וכך לו לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישתה. במקרה של דירה חדשה, לפי חוק המכר, לקבלן יש אחריות במהלך שנה מיום מסירת החזקה בדירה לידי הקונה לגבי ליקויים מסוימים (“שנת בדק”), וכן לגבי ליקויים מסוימים קובע החוק אף תקופות ארוכות יותר (“תקופת אחריות”). ביצוע של בדיקת בית באמצעות חברה המתמחה בתחום בסמוך למועד קבלת דירה חדשה מאפשרת לקונה לדרוש מהחברה הקבלנית שבנתה את הדירה לתקן כל את הליקויים שאותרו בה, ולחילופין לקבל פיצוי כספי בגינם. חשוב לציין, כי נטל ההוכחה לגבי ליקויי בניה בדירה רובץ על הקונה (ולא על הקבלן), ולכן עליהם לבצע בדק בית באמצעות חברה מקצועית שתספק בידיכם חוות-דעת מומחה, הקבילה בערכאות משפטיות. הליך של בדק בית בדירה חדשה ניתן לבצע במהלך כל אחד מן השלבים שלהלן:
- במהלך בניית הבניין והדירה
- בזמן קבלת החזקה בדירה מהקבלן
- לאחר הכניסה לדירה ובזמן שאתם כבר מתגוררים בה
עם זאת, מומלץ לבצע הליך בדק בית בשלב מוקדם, ככל הניתן. כמו כן, מאחר וקבלנים מסתייעים בעורכי דין מטעמם, מומלץ, כי לאחר ביצוע בדק בית וקבלת חוות הדעת, גם הקונה יפנה אל עורך דין מטעמו, העוסק בנושא של ליקויי בניה, כדי שיוכל להתמודד באופן ראוי ומקצועי מול הקבלן בנושא.
לייעוץ משפטי מקצועי ואישי – ניתן לפנות למשרד עורך דין מקרקעין בראשון לציון עמית ורד.
