דירת מגורים מזכה

מבוא

בהתאם לחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – "החוק") חלה החובה על המוכר של זכויות במקרקעין לשלם מס שבח, אלא אם כן הוא מבקש אחד מהפטורים ממס שבח, ובכפוף לקיום תנאיו.

לסוגייה של תחולת פטור ממס שבח חשיבות אקוטית במסגרת עסקאות מקרקעין.

מאחר והחוק הינו מורכב ומסועף, טרם ביצוע עסקת מכירת דירה, מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין ומיסוי נדל"ן מומחה ולבצע באמצעותו בדיקה מעמיקה ופרטנית של המצב המשפטי, תוך דגש על תכנון מס אופטימאלי. שכן, לעתים, עשויות להיות לכך השלכות כספיות גבוהות, עד כדי כך, שבדיעבד, העסקה לא תהא כדאית עבור המוכר, במידה ופטור ממס שבח לו ציפה לא יוכר ע"י מנהל מיסוי מקרקעין.
 
בדף זה נסקור בקצרה את המונח "דירת מגורים מזכה", אשר מהווה בבחינת תנאי מקדמי ובסיסי לשם קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל.

הגדרת המונח דירת מגורים מזכה

כללי

החוק קובע, כי פטור ממס שבח יחול אך ורק לגבי דירה, אשר עונה להגדרת המונח "דירת מגורים מזכה".
 
לכן, טרם שנבחן את הגדרת המונח של "דירת מגורים מזכה" עלינו לבחון את משמעות הגדרת המונח של "דירת מגורים".
 
המונח "דירת מגורים" מופיע בסעיף 1 של הפרק הראשון לחוק, העוסק בהגדרות, כלהלן:
 
"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
 
כעולה מכאן, הגדרת המונח "דירת מגורים" מורכבת למעשה מארבעה תנאים (מצטברים) שונים, כמפורט להלן:
 
  • "דירה, או חלק מדירה".
  • "שבנייתה נסתיימה".
  • "בבעלותו, או בחכירתו, של יחיד".
  • "הדירה משמשת למגורים, או מיועדת למגורים לפי טיבה".
 
יצוין, כי המועד הרלבנטי והקובע לבחינת התקיימותם של כל היסודות הללו הינו מועד אירוע המס, אשר הינו יום "מכירת הזכות במקרקעין".

דירת מגורים מזכה

הפרק החמישי של החוק, עוסק בפטורים ממס שבח לגבי דירת מגורים מזכה. המונח "דירת מגורים מזכה" מופיע בסעיף 49 לחוק, ומוגדר בו כך:
 
"49. (א) לענין פרק זה,
"בעלות" – לרבות חכירה כמשמעותה בהגדרת "זכות במקרקעין" [...]
"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו [...]"
 
כעולה מכאן, הגדרת המונח "דירת מגורים מזכה" מורכבת ממספר תנאים (מצטברים), מאחר והדירה צריכה גם להוות "דירת מגורים" וגם להיות "מזכה":
 
  • דירה או חלק מדירה (25% מזכויות בנכס ומעלה).
  • שבנייתה הסתיימה.
  • בבעלות או בחכירה (25 שנה ומעלה) של יחיד (להבדיל מתאגיד).
  • הדירה משמשת למגורים, או מיועדת למגורים לפי טיבה.
  • שימוש עיקרי למגורים (80% מהתקופה, או 4 שנים אחרונות שקדמו למכירה).
  • הדירה אינה מהווה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה (למשל: של חברה קבלנית).

דירה שבנייתה הסתיימה

דירה שבנייתה טרם נסתיימה אינה בגדר המונח "דירת מגורים". כלומר, במסגרת רכישת דירה מקבלן (חדשה) שבנייתה טרם נסתיימה בעת מכירתה ע"י הרוכש לצד שלישי, גם אם הקבלן התחייב כלפי הרוכש (המקורי) במסגרת חוזה המכר לסיים ולהלשים את בנייתה בתוך מועד קצר, לא תיחשב כעונה על הגדרת המונח של "דירת מגורים מזכה" לצורך קבלת הפטור ממס שבח.
 
בהקשר זה, יוער, כי המבחן לעניין קניית דירה לשם החיוב במס רכישה הינו שונה, שכן בהגדרת "דירה מגורים" אין צורך שתהא גם "מזכה", לרבות התנאי של "בנייתה נסתיימה", כלומר, בדוגמא האמורה לעיל הרוכש עדיין ייחשב כמי שרכש "דירת מגורים" לעניין מדרגות מס רכישה, וכו'.
 
אם כן, כיצד נדע שבניית הדירה נסתיימה?
 
בנייתה של הדירה נסתיימה במועד בו הדירה יכולה למלא את יעודה הפונקציונלי, לפי מבחן אובייקטיבי שהינה ראויה לשימוש למגורים, כלומר, לאו דווקא קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) מהרשות המקומית תצביע על כך, אלא מכלול הפרמטרים של מצב הדירה בפועל, בנסיבות העניין (ולעניין זה ראה להלן - לגבי המבחן של שימוש למגורים).

סיווג שימוש הדירה למגורים

כיצד בוחנים דירת מגורים? מהם הקריטריונים לפיהם יש לקבוע בקשר עם מכירת דירה, לעניין פטור ממס שבח, האם עסקינן בדירת מגורים, אם לאו?
 
לתשומת לב, בהגדרת המונח "דירת מגורים" אין דרישה הכרחית לפיה הדירה צריכה לשמש בפועל למגורים, אלא המחוקק הסתפק גם בחלופה של "מיועדת למגורים לפי טיבה", אשר די בה, על מנת שיתקיים יסוד המגורים, כאמור.
 
בתיק ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2) 385, נקבעה ע"י בית המשפט העליון ההלכה לעניין זה; ולפיה, המבחן באשר לחלופה של "מיועדת למגורים לפי טיבה" הינו מבחן אובייקטיבי ולא מבחן סובייקטיבי.
 
כלומר, יש לבחון האם בנסיבות העניין מתקיים פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למטרת מגורים, אם לאו.
 
וכך ציין כבוד השופט ד' לוין בפרשת כורש:
 
"יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיונים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה".
 
הענין גם עלה בתיק ע"א 2170/03 שכנר ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, שם כבוד הנשיא (דאז) של בית המשפט העליון השופט ברק, הוסיף וציין, כך:
 
"בבחינת המבחן האובייקטיבי בדבר "פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים", יש לבדוק כל מקרה לגופו על פי כלל נסיבותיו. כל נכס ונסיבותיו הוא. הנסיבות הרלבנטיות מגוונות ורבות. ובכללן, אופי הנכס ומתקניו הפנימיים, תוכניות הבינוי של הנכס והסביבה של הנכס הרלבנטי. גם מועד הבנייה של הנכס הוא נסיבה שצריכה להילקח בחשבון בין יתר הנסיבות ואין לצפות כי יש להחיל אותם סטנדרטים על נכס שנבנה לפני מאה שנה כמו נכס שנבנה זה עתה. גם השימוש שנעשה בפועל בנכס יכול ללמד במידה מסוימת על טיבו. כל אלה יכולים להיות נסיבות רלבנטיות שיש בהן כדי ללמד על טיבו של הנכס כבעל פוטנציאל לשמש למגורים."
 
ובהמשך הוסיף:
 
 "האם קיים פוטנציאל ממשי להשתמש בנכס המערערות למגורים ולכן הוא בגדר "דירת מגורים" על פי המבחן האובייקטיבי האמור? לדעתי, התשובה על כך היא בחיוב. הנכס כולל מתקנים חיונים למגורים. הוא כולל מספר חדרים, מטבח, שירותים, מים וחשמל. אמנם, אין בנכס מקלחת או אמבטיה והדבר הוביל את בית המשפט קמא למסקנתו כי הנכס איננו מיועד למגורים לפי טיבו. אך, לטעמי, אין בעובדה זו כשלעצמה, כשבוחנים את כלל נסיבות המקרה כדי לשלול את טיבו של הנכס כבעל פוטנציאל לשמש למגורים. שכן, המתקנים הקיימים בנכס יכולים לשמש תחליף למקלחת או אמבטיה ולמלא את הפונקציות שלהן, כך שעל אף חשיבות המתקן האמור, אין הוא תנאי בלעדיו אין, כמו מים או חשמל. לא כל שכן, בשעה שמדובר בנכס בן כמאה שנה שנבנה בעת קיומם של בתי מרחץ ציבוריים. על כך יש להוסיף, כי די בשינוי קטן ועבודה מצומצמת בנכס כדי להכשיר בו גם מקלחת או אמבטיה. אינני רואה, איפוא, בהעדר מקלחת או אמבטיה בנכס, עובדה שיש בה כשלעצמה כדי לשלול את טיבו של הנכס כמיועד למגורים בנסיבותיו של המקרה דנן."
 
כעולה מן המקובץ לעיל, יש לבחון כל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו, תוך הסתכלות על מכלול הדברים הרלבנטים, בהתאם למבחן אובייקטיבי של האדם הסביר. האם הדירה ראויה לשמש למגורים, אם לאו. מחד, היעדר של מכלול אלמנטים בסיסיים, כגון: חיבורי מים וחשמל, מטבח, שירותים, מקלחת, וכיוצ"ב, לכאורה, יצביעו על כך שהדירה אינה ראויה לשמש למטרת מגורים, מאידך חסרון של אלמנטים בודדים, כגון: אסלה, דלתות בארונות מטבח, או דלתות פנים, לאו דווקא יצביעו על כך שהדירה אינה ראויה למגורים.

דירה ששימשה בעיקרה למגורים

בהקשר זה, עומדות למוכר שתי חלופות, כלהלן:
 
  • במהלך 4 השנים שלפני עסקת המכירה שימשה הדירה באופן מלא ומוחלט למטרת דירת מגורים
  • לחילופין, במהלך 80% מהזמן שתחילתו ביום הרכישה ועד ליום המכירה שימשה הדירה בפועל בתור דירת מגורים.
 
המונח "בעיקרה" מתייחס לרוב השטח של הדירה. בתי המשפט ערים למציאות הקיימת בישראל, לפיה אנשים רבים עובדים כיום מהבית, ולכן הפסיקה קבעה, לדוגמא, כי שימוש בדירת מגורים של פחות מ-50% למטרות משרדיות (והיתר בשימוש למגורים) ייחשב לעניין פטור ממס השבח כדירת מגורים מזכה (בכפוף, כמובן, לקיום יתר הקריטריונים).

 

לייעוץ משפטי או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, שכיהן בעבר כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2016

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית ומכירת דירה

מעודכנים לשנת 2016.

מוזמנים לעיין. תודה.

 



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.