העברת דירה בגירושין - כל המידע והטיפים!

שוקלים לבצע העברה של דירה אגב גירושין?

לרשותכם הסבר על העברת דירה בין בני זוג בגירושין (ולגבי ידועים בציבור בפירוד).

למשרדנו התמחות משולבת בדיני מקרקעין וגירושין. ניתן לפנות אלינו בכל עניין משפטי.

העברה אגב גירושין

מהי העברה אגב גירושין?

על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן – “חוק מיסוי מקרקעין”) העברת זכויות בנכס מקרקעין בישראל בהתאם לפסק-דין הניתן ‘אגב גירושין’, אינה מהווה ‘עסקה’ כלל ועיקר, ובלבד שההעברה נעשית בין בני-הזוג עצמם, או לילדיהם.

סעיף 4א. לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

“העברה אגב גירושין (תיקון מס’ 19) תשנ”ב-1992 (תיקון מס’ 55) תשס”ה-2005

4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.”

משכך, במקרה של העברת דירה בגירושין לפי הסכם גירושין המאושר בפסק דין ע”י בית משפט לענייני משפחה (או בבית הדין הרבני) לא חל אירוע מס, כלומר, אין חיוב במס שבח ו/או במס רכישה (ולכן, גם אין צורך לדווח על ההעברה לרשויות המס ו/או להציג אישורי מסים בעת העברת הזכויות).

על הצדדים להסכים ביניהם על העברת הזכויות במקרקעין, כאמור לעיל, ובהמשך להסדיר את העברת הזכויות בנכס במסגרת גירושין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, לפי העניין.

חשוב להקפיד, כי הסכם הגירושין יכלול הוראות ברורות וספציפיות לגבי העברת הדירה בגירושין. ניסוח לא מקצועי עלול להוות פתח לבעיות בהמשך.

כיצד רושמים העברת זכויות בגירושין?

על-מנת לבצע את רישום העברת הזכויות בנכס יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין (טאבו), או לגורם הרלוונטי בו רשומות הזכויות, לפי העניין, ולהגיש מסמכים רלוונטיים.

להלן המסמכים הדרושים:

  • הסכם גירושין אשר קיבל תוקף של פסק-דין ע”י בית משפט לענייני משפחה או בית דין רבני (עותק מקורי מאושר ע”י בית המשפט / בית הדין).
  • תעודת גירושין (מקורית).
  • צילומי תעודות זהות של הצדדים (העתק ‘נאמן למקור’ ע”י עו”ד).
  • אישור עירייה להעברת הזכויות המופנה לרשם המקרקעין (מקורי ובתוקף) בדבר היעדר חובות ארנונה ומים בגין הנכס (לפי סעיף 324 לפקודת העיריות), כולל היעדר חוב היטל השבחה (לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965).
  • שטרי מכר (ולחילופין, שטרי העברת זכות חכירה/שכירות) מקוריים חתומים ע”י הצדדים ומאומתים כדין ע”י עורך דין.
  • אישור מאת הבנק בדבר הסכמתו להעברת הזכויות בכפוף למשכנתה (במקרה שעל הנכס רשומה משכנתה).
  • במקרה של נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל יש לצרף גם טופס בקשה להעברת זכויות במינהל, וכן ייפוי כוח בלתי חוזר מטעם הצדדים.
  • במקרה של נכס הרשום בחברה משכנת יש לצרף מסמכים נוספים בהתאם לנוהל הספציפי להעברת זכויות של החברה המשכנת.

תשלום אגרות:

  • עלות אגרת רישום עסקה בטאבו בסך 38 ש”ח (נכון לשנת 2019).
  • אם על הדירה יש משכנתה אגרת רישומה בטאבו הוא בסך 159 ש”ח (נכון לשנת 2019).
  • במקרה של נכס הרשום במינהל אין אגרה.
  • במקרה של העברת זכויות בחברה משכנת יש לשלם לה דמי טיפול ע”ס 300 ש”ח + מע”מ (נכון לשנת 2019, לפי צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש”ס- 1999).

בסוף התהליך:

בסיום פעולת רישום העברת הזכויות – מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני, המהווה אסמכתא רשמית לכך שההעברה אכן בוצעה והושלמה כמו שצריך.

במקרה של נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל – מומלץ להזמין אישור זכויות עדכני מאת המינהל.

ובמקרה של נכס הרשום בחברה משכנת – מומלץ להזמין אישור זכויות עדכני מאת החברה המשכנת.

הערה: במידה וקיימת משכנתה – יש להעביר לבנק את שטר המשכנתה כשהוא חתום ומאושר ע”י הגורם הרישומי כנ”ל.

היבטי מיסוי מקרקעין בהעברה אגב גירושין – חשוב לדעת!

כפי שצוין לעיל, העברת דירה בגירושין אינה מהווה אירוע מס, לכן לא חלים בגינה תשלומי מס שבח ו/או מס רכישה, וגם אין חובה חוקית לדווח עליה לרשות המסים.

עם זאת, לעתים העברת זכויות אגב גירושין אינה כדאית למקבל הנכס, במידה וירצה למוכרו בעתיד. על-פי עקרון רציפות המס.

כפי שמוחל לפי חוק מיסוי מקרקעין ואף הותווה בפסיקת בית המשפט העליון, כל השבח שנצבר במהלך התקופה שהחזיק בנכס בן-הזוג המעביר, ימוסה וישולם ע”י בן-הזוג המקבל במועד מכירת הנכס על-ידו (גם אם שילם בגין רכישת מחצית הזכויות של בן-הזוג המעביר, וגם אם קיבל במתנה), אלא אם כן בעת המכירה יש זכאות לפטור ממס שבח (כלומר, למעשה מדובר  בדחיית מס).

לפיכך, במסגרת הליך גירושין, טרם שתחליטו ותסכימו לקבל, או לקנות, את חלקו של הצד השני בדירת המגורים (או בכל נכס מקרקעין משותף אחר), מומלץ לבדוק היטב ולבצע מראש תכנון מס אופטימלי הצופה את פני העתיד, באמצעות עורכי דין מקרקעין ומיסוי נדל”ן מומחים, שאחרת קיימת סכנה של תאונת מס מצערת.

דוגמה – 

בני זוג רכשו יחד דירה בתאריך 01.01.2014 תמורת סך של 1,500,000 ש”ח.

בתאריך 01.01.2019 הם מתגרשים והבעל קונה את חלקה (מחצית) של האישה תמורת סך של 950,000 ש”ח (שמגלם שווי מלא של 1,900,000 ש”ח).

בתאריך 01.01.2020 הבעל מחליט לרכוש עבורו דירה נוספת.

בתאריך 01.01.2022 הבעל מחליט למכור את הדירה הראשונה, בסך 2,100,000 ש”ח.

לבעל יש 2 דירות, ולכן אינו זכאי לפטור במס שבח בעת מכירת הדירה.

הבעל ישלם מס שבח בשיעור 25%, כאשר הרווח יחושב מתאריך הרכישה המקורי (01.01.2014).

מס השבח יהיה (בהתעלם מהוצאות מותרות לניכוי וכו’) = 150,000 ש”ח (25% מתוך 600,000 ש”ח).

כלומר, הבעל יספוג את המס בגין המחצית שהיתה של גרושתו גם לתקופה של 01.01.2014 ועד 01.01.2019, הפסד בסך של 50,000 ש”ח (25% מתוך 200,000 ש”ח).

הערה שלנו: בתכנון מס נכון, ניתן היה לעשות שימוש בפטור מלא במס שבח (של “דירה יחידה”, לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) במתכונת של עסקת מכר רגילה בין בני הזוג, לאחר הגירושין (ולא ‘העברה אגב גירושין’, המהווה רק דחיית מס, כאמור לעיל), או אז הבעל היה חוסך את תשלום המס היחסי שחל מתאריך הרכישה ועד לתאריך ביצוע ההעברה בגירושין (קרי: תאריך וסכום הרכישה היו מקובעים לפי 01.01.2019 ו-950,000 ש”ח, במקום לפי 01.01.2014 ו-750,000 ש”ח, בהתאמה). מס הרכישה היה נותר בכל מקרה בדוגמה דלעיל על 0 ש”ח (בהיות שהסכום הוא נמוך מהמדרגה הראשונה של מס הרכישה בגין “דירה יחידה”).


העברת דירה בפירוד בין ידועים בציבור

לפי פסיקת בין המשפט העליון המונח “בני זוג” כולל גם בני זוג שאינם נשואים ושהם במעמד של ידועים בציבור.

לפיכך, בעניין העברת נכסים במקרה של פירוק הקשר הזוגי בין ידועים בציבור, ניתן לחלק ביניהם נכסי מקרקעין בפטור ממס לפי סעיף 4א. לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת על-פי הסכם פירוד בין בני זוג, אשר קיבל תוקף של פסק דין, ואין בכך משום עסקה המהווה אירוע מס וכו’.


משרד עמית ורד עורכי דין נוטריון בראשון לציון מתמחה במקרקעין ומיסוי, וכן בדיני משפחה.

__________

מחפשים עורך דין להעברת דירה אגב גירושין או בפירוד?
עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________
לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat