העברת זכויות אגב גירושין - כל מה שצריך לדעת!
שוקלים העברת דירה אגב גירושין?
לרשותכם מדריך על העברת דירה בין בני זוג בגירושין (ולגבי ידועים בציבור בפירוד).
למשרדנו התמחות משולבת במקרקעין ומיסוי ובענייני גירושין. ניתן לפנות אלינו בכל עניין משפטי.
העברה אגב גירושין
העברה אגב גירושין – מהי?
מהי העברה אגב גירושין? במקרים רבים, חלוקת הרכוש בהליכי גירושין (או פרידה) בין בני זוג כוללת בחובה גם העברה של זכויות בנכסי מקרקעין מסוימים (כגון: דירה, בית, חנות, מגרש וכיו”ב), הרשומים על שם שני בני הזוג ו/או אחד מהם, וזאת בפסק דין של אישור הסכם חלוקת רכוש, או בהכרעה שיפוטית, במסגרתם זכויותיו של אחד מבני הזוג בנכס יועברו לטובת בן הזוג האחר.
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן – “חוק מיסוי מקרקעין”) העברת זכויות בנכס מקרקעין בישראל הנעשית בהתאם לפסק דין הניתן “אגב הליכי גירושין”, לא מהווה “עסקה במקרקעין”, ובלבד שההעברה נעשית בין בני זוג, או לטובת ילדיהם.
מה זה “אגב גירושין”?
סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 קובע כך:
“העברה אגב גירושין (תיקון מס’ 19) תשנ”ב-1992 (תיקון מס’ 55) תשס”ה-2005
4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לעניין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי העניין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.”
סעיף זה מתייחס למצב של העברת זכויות הנעשית לפי פסק דין המאשר הסכם גירושין, לרבות:
- הסכם גירושין הנעשה בני זוג נשואים.
- הסכם להתרת נישואין (אזרחיים).
- הסכם ממון אשר ניתן אגב הליכי גירושין.
- הסכם פרידה בין בני זוג ידועים בציבור (כולל מאותו מין).
הדרישה היא, כאמור, כי העברת הזכויות בנכס תתבצע על פי פסק דין שניתן “אגב הליכי גירושין”.
לעניין זה, יובהר, כי כיום (לאחר תיקון 55 לחוק, משנת 2005) אין הכרח לקבל פסק דין לגירושין ו/או לבצע בפועל את סידור הגט בבית הדין הרבני. כלומר, די בפסק דין של בית משפט לענייני משפחה, המאשר הסכם יחסי ממון של חלוקת הרכוש בין בני זוג “אגב הליכי גירושין” (וכולל: התרת נישואין, או פרידה של בני זוג ידועים בציבור).
וראה גם בעניין זה: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 6/2006 – לגבי העברה אגב גירושין (פורסמה ביום 17.07.2006).
משכך, החלטה שיפוטית הניתנת במסגרת הליכים משפטיים המתנהלים בין בני זוג לשם פירוק התא המשפחתי ואשר עניינה חלוקת הרכוש ביניהם, לרבות כזו הניתנת על ידי בית המשפט לענייני משפחה, תעמוד בתנאי סעיף 4א לחוק, וזאת אף אם כל יתר ההליכים בין בני הזוג עדיין טרם הסתיימו (לדוגמה: טרם בוצע גט פיטורין, או טרם הסתיימו הליכי משמורת ילדים קטינים, מזונות וכיו”ב)
בכל אחד מן המקרים הללו, העברת דירת מגורים בגירושין (המכונה גם: מכירת דירה בגירושין) במסגרת הסכמה המאושרת בהחלטה של בית משפט לענייני משפחה, או של בית דין רבני, אינה מהווה אירוע מס, ולכן אין חיוב כל שהוא בגין מס שבח ו/או מס רכישה (וזאת, בין אם העברת הזכויות בנכס בין בני הזוג נעשתה בתמורה, ובין אם היא נעשתה ללא תמורה).
נוסף על כך, יצוין, כי גם אין חובה לדווח על העברה אגב גירושין לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) ו/או להמציא אישורי מס שבח ו/או מס רכישה בעת הגשת בקשה להעברת הזכויות במרשם המתאים (הערה: אישור מס רכוש – כן נדרש להמציא, אם וככל שרלוונטי. וראה בהמשך).
על הצדדים להסכים ביניהם בכתב על העברת הזכויות במקרקעין אגב גירושין ולאשר את ההסכם בפסק דין, כאמור לעיל, ובהמשך יוכלו לבצע את העברת הזכויות בנכס במרשם המתאים בו הוא רשום, קרי: בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, לפי העניין.
חשוב להקפיד, כי ההסכם יכלול הוראות ספציפיות וברורות לגבי העברה אגב גירושין (כולל פרטים מדויקים של הנכס: מספרי גוש, חלקה ותת-חלקה וכיו”ב). לעתים, ניסוח לא מקצועי בהסכם הגירושין עלול לגרום בהמשך בעיות ו/או עיכובים בביצוע הליך רישום העברת הזכויות.
העברה אגב גירושין טאבו – כיצד רושמים את הזכויות?
על מנת לבצע רישום של העברת דירת מגורים אגב גירושין (המכונה גם: “מכירה אגב גירושין”, או “העברת זכויות בגירושין”) יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין (טאבו), או לגורם המתאים (כגון: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת) בו רשומות הזכויות, לפי העניין, ולהגיש רשימה של מסמכים רלוונטיים (מסמכי “תיק הטאבו”).
להלן המסמכים הנדרשים לצורך רישום העברה אגב גירושין בטאבו –
- צילומי תעודות זהות של הצדדים (העתק ‘נאמן למקור’ מאושר על ידי עורך דין).
- הסכם גירושין אשר קיבל תוקף של פסק דין על ידי בית משפט לענייני משפחה, או בית דין רבני (הבהרה: הכוונה היא לעותק מקורי מאושר עם חותמת “נאמן למקור” של מזכירות בית המשפט, או בית הדין. ואם מדובר בצו חתום דיגיטלית, על הצו תוטמע חותמת “נחתם דיגיטלית על ידי […]”, וכן על עורך דין המגיש את הבקשה להטמיע גם חתימה וחותמת “נאמן” שלו).
- אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין (מקורי ובתוקף ליום ההגשה) בדבר היעדר חוב ארנונה בגין הנכס המועבר (לפי סעיף 324 לפקודת העיריות), כולל היעדר חוב בגין היטל השבחה (לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965).
- שטרי מכר בהעברה אגב גירושין (ולחלופין, שטרי העברת זכות שכירות אגב גירושין) מקוריים חתומים ע”י הצדדים ומאומתים ע”י עורך דין, כולל אישור עורך דין לפי תקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע“ב-2011.
- אישור היעדר חוב במס רכוש (לפי סעיף 54 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים), במקרים בהם יש צורך בהמצאתו (כאשר לא בוצעה עסקה רצונית בנכס לפני תאריך 31.12.1999).
- אישור מאת בנק למשכנתאות בדבר הסכמתו להעברת הזכויות בכפוף למשכנתה (אם על הנכס רשומה משכנתה).
- במקרה של נכס הרשום בטאבו כזכויות חכירה ורשומה הערה על “הגבלה בהעברה” יש לקבל אישור מאת רשות מקרקעי ישראל. לשם כך, פונים קודם כל למינהל ויש להגיש להם מסמכים בהתאם לנוהל רמ”י (משנת 2018) לצורך קבלת אישור להעברת זכויות (בין היתר: טופס בקשה להעברת זכויות, ייפוי כוח בלתי חוזר מטעם הצדדים אם הבקשה מוגשת באמצעות עורך דין, הסכם גירושין, שטרי העברת זכות שכירות אגב גירושין שעליהם יחתום נציג מורשה של המינהל, ועוד).
- צילום רישיון עורך דין (אם הבקשה מוגשת באמצעות עורך דין).
יצוין, כי אם מדובר על נכס הרשום בטאבו, ניתן לבצע את פעולת הרישום גם בהגשה מקוונת באתר משרד המשפטים (הערה: מיועד לעורכי דין עם כרטיס ייעודי לחתימה אלקטרונית). בהגשה מקוונת אין צורך לכלול צילום רישיון עורך דין, אולם יש לצרף טופס: “כתב הצהרה והתחייבות עו”ד לשם הגשה מקוונת של מסמכים וביצוע פעולות שונות”.
במקרה של נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל –
חלק מן המסמכים אשר פורטו לעיל הם חופפים.
בנוסף, יש להגיש למינהל רשימה של מסמכים נוספים, וזאת בהתאם לנוהל העדכני להעברת זכויות במינהל (מחודש 11/2018).
במקרה של נכס הרשום בחברה משכנת –
חלק מן המסמכים אשר פורטו לעיל הם חופפים.
בנוסף, יש להגיש לחברה המשכנת רשימה של מסמכים נוספים, וזאת בהתאם לנוהל העברת זכויות פרטני של החברה המשכנת הספציפית (יש לבדוק מולם).
תשלום אגרות –
- עלות אגרת רישום עסקה בטאבו בסך 42 ש”ח (נכון לשנת 2024).
- אם על הדירה יש משכנתה אגרת רישומה בטאבו הוא בסך 177 ש”ח (נכון לשנת 2024).
- במקרה של נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל אין אגרה.
- במקרה של נכס הרשום בחברה משכנת יש לשלם לה דמי טיפול ע”ס 300 ש”ח + מע”מ (לפי צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש”ס- 1999).
לאחר הליך הרישום –
בסיום פעולת רישום העברת הזכויות מומלץ להפיק נסח טאבו עדכני (לחלופין, “אישור זכויות” מהמרשם המתאים), המהווה אסמכתא רשמית לכך כי פעולת העברה אגב גירושין אכן בוצעה והושלמה כמו שצריך (טיפ: כדאי לוודא שאיות פרטי הזיהוי המופיעים נרשמו באופן מדויק, וכי לא נפלו “טעויות סופר”).
אם הנכס רשום בטאבו – מומלץ להפיק נסח טאבו (עלות 17 ש”ח לשנת 2024).
אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל – מומלץ להזמין “אישור זכויות” מאת המינהל (עלות 77 ש”ח לשנת 2024).
ואם הנכס רשום בחברה משכנת – מומלץ להזמין “אישור זכויות” מאת החברה המשכנת (עלות משתנה, בערך 85 ש”ח).
הערה: במקרה בו מבוצעת העברה אגב גירושין של דירה עם משכנתה – יש להמציא לבנק למשכנתאות את שטר המשכנתה כשהוא חתום ומאושר על ידי הגורם הרישומי המתאים כנ”ל.
העברת זכויות אגב גירושין – מיסוי מקרקעין
מס רכישה ומס שבח
כפי שהוסבר לעיל, העברת דירה בגירושין אינה מהווה אירוע מס, לכן לא חלים בגינה תשלומי מס שבח ו/או מס רכישה, וגם אין חובה חוקית לדווח עליה לרשות המסים.
עם זאת, לאור העיקרון של “רצף מס”, במקרים מסוימים, העברת זכויות אגב גירושין אינה כדאית למקבל הנכס, כאשר ירצה למכור אותו בעתיד. ולמה הכוונה?
במסגרת שימוש בפטור לפי בסעיף 4א לחוק, היום והשווי של הרכישה, אשר ייקבעו במכירה עתידית של הזכויות על ידי בן הזוג הנעבר לצד שלישי, ייקבעו כאילו נמכרה הזכות ו/או נעשתה הפעולה על ידי בן הזוג אשר העביר לו את הזכויות; כפי שהותווה בפסיקת בית המשפט העליון (בהתאם להלכה בתיק ו”ע 01/1143 יעקב מנס נגד מנהל מיסוי מקרקעין מיום 18.02.2003).
ובמלים אחרות: כל השבח אשר נצבר במהלך התקופה בה החזיק בנכס בן הזוג המעביר, ימוסה וישולם על ידי בן הזוג המקבל במועד מכירת הנכס על ידו (גם אם שילם בגין רכישת מחצית הזכויות של בן הזוג המעביר, וגם אם קיבל את הזכויות ללא תמורה בגירושין). וזאת, אלא אם בעת המכירה יש למוכר זכאות לקבלת פטור ממס שבח; קרי – העברת דירה בגירושין מהווה למעשה רק דחיית מס.
לפיכך, במסגרת הליכי פרידה או גירושין, טרם שתחליטו ותסכימו לקבל, או לקנות, את חלקו של הצד השני בדירת המגורים (או בכל נכס מקרקעין משותף אחר), מומלץ לבדוק היטב את הנושא ולבצע מראש תכנון מס אופטימלי הצופה את פני העתיד, באמצעות עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין; שאחרת, קיימת חשיפה ל’תאונת מס’ מצערת.
דוגמה מספרית להמחשה –
בני זוג רכשו יחד דירה בתאריך 01.01.2014 תמורת סך של 1,500,000 ש”ח.
בתאריך 01.01.2019 הם מתגרשים והבעל קונה את חלקה (מחצית) של האישה תמורת סך של 950,000 ש”ח (שמגלם שווי מלא של 1,900,000 ש”ח).
בתאריך 01.01.2020 הבעל מחליט לרכוש עבורו דירה נוספת.
בתאריך 01.01.2022 הבעל מחליט למכור את הדירה הראשונה, בסך 2,100,000 ש”ח.
לבעל יש בו זמנית שתי דירות, ולכן אינו זכאי לפטור במס שבח בעת מכירת הדירה.
הבעל ישלם מס שבח בשיעור 25%, כאשר הרווח יחושב מתאריך הרכישה המקורי (01.01.2014).
מס השבח יהיה (בהתעלם מהוצאות מותרות לניכוי וכו’) = 150,000 ש”ח (25% מתוך 600,000 ש”ח).
כלומר, הבעל יספוג את המס בגין המחצית שהייתה של גרושתו גם לתקופה של 01.01.2014 ועד 01.01.2019, הפסד בסך של 50,000 ש”ח (25% מתוך 200,000 ש”ח).
הערה שלנו:
בתכנון מס נכון, ניתן היה לעשות שימוש בפטור מלא במס שבח (של “דירה יחידה”, לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) במתכונת של עסקת מכר רגילה בין בני הזוג, לאחר הגירושין (ולא ‘העברה אגב גירושין’, המהווה רק דחיית מס, כאמור לעיל), או אז הבעל היה חוסך את תשלום המס היחסי שחל מתאריך הרכישה ועד לתאריך ביצוע ההעברה בגירושין (קרי: תאריך וסכום הרכישה היו מקובעים לפי 01.01.2019 ו-950,000 ש”ח, במקום לפי 01.01.2014 ו-750,000 ש”ח, בהתאמה). מס הרכישה היה נותר בכל מקרה בדוגמה דלעיל על 0 ש”ח (בהיות שהסכום הוא נמוך מהמדרגה הראשונה של מס הרכישה בגין “דירה יחידה”).
החלטת מיסוי 1609/21 –
בעניין זה נדון עניינם של בני זוג, אשר רכשו דירת מגורים, שבה הם התגוררו יחד עד לגירושין. הבעלות בדירה הייתה רשומה על-שמו של הבעל.
במסגרת הסכם הגירושין שלהם אשר קיבל תוקף של פסק דין על-ידי בית משפט לענייני משפחה, העביר הבעל את כל הזכויות בדירת המגורים לטובת אישה. ההעברה בוצעה לפי הוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר, עם אישור ההסכם הפכה האישה לבעלים של הדירה. זו הייתה דירתה היחידה. האישה המשיכה לגור בדירה זו גם לאחר הגירושין
כפי שהוסבר לעיל, בהתאם לסעיף 4א לחוק, העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג הנעשית לפי פסק דין אשר ניתן אגב גירושין, אינה מהווה מכירה. לפיכך, בן הזוג המקבל את הזכויות, נכנס בנעליו של בן הזוג המעביר. כמו כן, כאשר בן הזוג המקבל ימכור את הזכות במקרקעין אשר הועברה אליו כאמור, יהיו שווי הרכישה ויום הרכישה של הזכות שהועברה בדיוק כפי שהיו נקבעים לאותו בן זוג שהעביר אליו את הזכות במקרקעין.
במקרה המדובר, ביקשה האישה למכור את הדירה לצד שלישי באופן מידי לאחר הגירושין, תוך ניצול פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בגין דירה יחידה.
בהחלטת המיסוי נקבע, כי במניין תקופת 18 החודשים הנדרשים לשם קבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק, תיכלל גם התקופה שבה האישה התגוררה בדירה יחד עם בעלה לשעבר לפני הגירושין. וזאת, גם בנסיבות שבהן הדירה הועברה לטובתה באופן מלא לפי סעיף 4א לחוק. שכן, שני בני הזוג התגוררו בדירה זו מעל 18 חודשים לפני מועד אישור הסכם הגירושין, ולכן גם במצב הדברים הזה מתקיים תנאי הסף של בעלות על דירה במשך לפחות 18 חודשים, הנדרש לשם הזכאות לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים יחידה.
יוער, כי יש לנקוט משנה זהירות במקרים שבהם שני בני הזוג היו בעלים של דירת מגורים, יחד ו//או לחוד, במהלך תקופה של פחות מ-18 חודשים. שכן, בן הזוג המקבל דירה אגב הגירושין, לא יוכל לקבל את הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה טרם שיחלפו לפחות 18 חודשים.
העברת דירה אגב גירושין – היטל השבחה
במסגרת העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג בגירושין, כדאי להביא בחשבון גם את הסוגיה של היטל השבחה.
הנושא הזה חשוב, שכן כפי שצוין לעיל, במועד רישום העברת הזכויות נדרש להציג בפני רשם המקרקעין גם “אישור עירייה”, כולל היעדר חבות בתשלום היטל השבחה.
בהחלטה של ועדת ערר לתכנון ובנייה נקבע בעבר, כי העברה אגב גירושין לא תיחשב כפעולת “מימוש זכויות” בנכס (מכירה), בהיות שמדובר בהעברה “מכוח דין” (בדומה לרישום של ירושה), כך שלא יחול בגינה חיוב בתשלום היטל השבחה (אם יש).
יודגש, כי אין מדובר על פטור מלא בהיטל השבחה, אלא רק על דחייה של מועד החבות, לפי עיקרון “רצף מס” (בדומה למס השבח, שהוסבר לעיל); כלומר, מקבל הזכויות “נכנס לנעליו” של מעביר הזכויות (לפי הסטטוס שבתאריך הרכישה המקורי של המעביר).
יצוין, כי לצורך מתן אישור היעדר חבות בגין היטל השבחה בהעברת זכויות אגב גירושין, הועדה המקומית דורשת שבני הזוג יחתמו על תצהיר (“כתב התחייבות”), לפיו בן הזוג שמקבל את הזכויות בנכס, ייטול על עצמו לשלם (בעתיד, בעת מימוש הזכויות, קרי: בבנייה, או במכירה) את מלוא החיובים לפי החוק של בן הזוג שמעביר לו את הזכויות.
לפיכך, מומלץ לבדוק היטב את הנושא של היטל ההשבחה לפני החתימה על הסכם גירושין, ובמידת הצורך להסדירו באמצעות הוראות מתאימות בהסכם.
העברת דירה בפירוד בין בני זוג (העברה אגב גירושין ידועים בציבור)
אחד מן הפורמטים הנפוצים כיום בישראל של התא המשפחתי הוא דרך חיים של בני זוג ידועים בציבור מבלי להינשא.
הדבר נובע, בין היתר, מהרצון לנהל קשר זוגי ו/או חיי משפחה, אשר ניתן לפרק בכל עת, מבלי להיזקק לפנייה לבתי דין רבניים, וכן, לעתים, הרצון של בני זוג בפרק ב’ לחיות כבני זוג לכל דבר ועניין בלי לבצע טקס של נישואין.
לפי פסיקת בין המשפט העליון המונח “בני זוג” כולל גם בני זוג שאינם נשואים ושהם במעמד של ידועים בציבור.
כמו כן, בחודש 03/2004 היועץ המשפטי לממשלה (דאז, מר מני מזוז), פרסם החלטה, לפיה יש לראות גם בזוגות ידועים בציבור חד-מיניים בתור בני זוג לעניין חוק מיסוי מקרקעין. מכיוון שכך, כבר לא היה צורך לדון בסוגיה זו בבית המשפט העליון.
לכן, לגבי העברת נכסים במקרה של פירוד בין בני זוג ידועים בציבור (המכונה גם: “העברה אגב גירושין ידועים בציבור”), בהחלט ניתן באופן חוקי לחלק ולהעביר ביניהם זכויות בנכסי מקרקעין לפי הוראת סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת במסגרת הסכם פירוד בין בני זוג, אשר קיבל תוקף של פסק דין, ואין בכך משום עסקה המהווה אירוע מס וכיו”ב.
משרד עמית ורד עורכי דין נוטריון בראשון לציון מתמחה בענייני מקרקעין ומיסוי, וכן עורך דין גירושין ודיני משפחה.
__________
מחפשים עורך דין לצורך העברת זכויות אגב גירושין או בפרידה?
בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.
