הערת אזהרה בטאבו

הערת אזהרה בטאבו

כללי

כחלק מהתמחות משרד עורכי דין עמית ורד בתחום מקרקעין ונדל”ן, אנו מבצעים בדיקות של הערות אזהרה הרשומות על נכסים טרם ביצוע עסקאות רכישה של לקוחותינו, טיפול ברישום הערת אזהרה בטאבו, ביטול הערת אזהרה בטאבו, ועוד.

הערת אזהרה היא נדבך חשוב מעין כמותו כאשר עסקינן במקרקעין. הערת אזהרה משמשת ככלי משפטי חשוב ביותר במסגרת של כל עסקת מקרקעין המבוצעת בישראל, החל מקניית דירה, רכישת בית, נטילת הלוואת משכנתה, ועוד.

בדף הסבר זה אנו מגישים לעיונכם הסבר משפטי, המסכם בקצרה את כל מה שחשוב שתדעו על הנושא של הערת אזהרה בטאבו.

אנו מקווים שהמידע יפיק לכם ערך.

מהי הערת אזהרה בטאבו?

הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באשר להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשות בהם עסקה, או התחייבות להימנע מלעשות בהם עסקה.

מיד עם רכישת דירה, בית, מגרש, או כל נכס נדל”ן אחר, רצוי לגשת לטאבו ולרשום לטובתכם הערת אזהרה.

למה נועדה הערת אזהרה בטאבו?

1. בראש ובראשונה, הערת אזהרה בטאבו נועדה על מנת להזהיר ולהתריע, לכל המתעניין בנכס, כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות בו לעשות בהם עסקה, או להימנע מכך, באמצעות עיון בנסח הטאבו, הפתוח לכלל ציבור.

2. הערת אזהרה בטאבו תפקידה גם למנוע מבעל הנכס לעשות עסקה נוגדת עם צד שלישי ללא הסכמתכם. פעולת רישום של הערת אזהרה בטאבו לטובתכם תעניק לכם שקט נפשי והביטחון המשפטי, כי רשם המקרקעין לא יאשר בהמשך ללא הסכמתכם שום עסקה נוגדת, כל עוד הערת אזהרה בטאבו אינה מוסרת, וכן להגן עליכם מפני סיכונים שונים, כגון: עיקולים, פשיטת-רגל, פירוק (אם המוכר הינו תאגיד).

3. באמצעות בדיקת נסח טאבו גם תוכלו לדעת את מצב הזכויות במקרקעין לפי הערות האזהרה המופיעות בו (כגון: הערת אזהרה בטאבו בגין משכנתה הרובצת על הנכס, הערת אזהרה בטאבו בדבר צו לכינוס נכסים, הערת אזהרה בטאבו לגבי צו הריסה, הערת אזהרה בטאבו לגבי הגבלת העברת הנכס, וכו’).

מומלץ, כי במסגרת רכישת מקרקעין, למשל – דירה, עורך דין מקרקעין מטעמכם יבטיח מראש בחוזה המכר את רישומה בפועל של הערת אזהרה בטאבו על הזכויות בדירה לטובתכם בגין העסקה, בדרך של הפקדת התשלום הראשון על חשבון התמורה בידיו עורך דין כנאמן מטעמם של שני הצדדים.

כך, תוכלו להבטיח שלא תהיה מניעה כל שהיא לרישום הערת האזהרה בטאבו (למשל: יוטל לפתע עיקול על הדירה, המוכר ביצע עסקה נוגדת, דהיינו, מכר את הדירה בכפילות, וכו’) ותוכלו  לשמור כיאות על כספיכם וזכויותיכם המשפטיות בקשר עם רכישת הנכס.

כיצד רושמים הערת אזהרה בטאבו?

לשם רישום הערת אזהרה בטאבו יש להגיש ללכת רישום המקרקעין טופס בקשה בנוסח הקבוע בתקנות רישום המקרקעין הקרוי “בקשה לרישום הערת אזהרה”, בחתימת הצדדים לעסקה (ניתן להסתפק רק בחתימת הקונה, אך מומלץ להחתים גם את המוכר), כאשר הוא מאומת על ידי עורך דין.

לחלופין, קיים גם טופס בקשה לרישום הערת אזהרה מפורט, לפי תקנות חדשות יחסית מהשנים האחרונות, אליו אין צורך לצרף עותק מחוזה המכר, אולם על כל הצדדים לחתום עליו, עם אימות חתימה של עורך דין.

רישום הערת אזהרה כרוך בתשלום אגרה, אותה ניתן לשלם באמצעות כרטיס אשראי בעמדת מחשב המצויה בכל לשכת רישום מקרקעין.

כמו כן, ניתן לבצע התשלום גם מראש מהבית, דרך האינטרנט, באתר הממשלתי של רישום והסדר מקרקעין (שובר התשלום המודפס מהווה אסמכתא לתשלום האגרה, יש לצרפו לתיק הבקשה לרישום הערת האזהרה).

בנוסף, עורכי דין יכולים לרשום הערת אזהרה בטאבו מאופן מקוון (באמצעות כרטיס לחתימה אלקטרונית) ישירות באתר האינטרנט של הטאבו.

ביטול הערת אזהרה והסרתה

ביטול של הערת אזהרה בטאבו ניתן לבצע רק בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או על ידי קבלת צו בית משפט.

זו אחת הסיבות העיקריות שלא מומלץ (בהקשר המדובר – מצד המוכר) לחתום על זיכרון דברים לשם מכירת דירה, שכן מסמך זיכרון דברים יכול לאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה בטאבו מכוחו, ובמקרה של מחלוקת בין הצדדים ו”פיצוץ” של העסקה, אם אתם המוכרים, אתם תהיו “תקועים” עם הערת אזהרה בטאבו, ללא יכולת למכור את הדירה, כל עוד ההערה לא הוסרה בפועל.

לדוגמה – 

מכרתם דירה לצד שלישי, אך בהמשך הוא אינו עומד בתנאי חוזה המכר ולא משלם לכם את התמורה. חשוב לבצע את העסקה באמצעות משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין, שכן הם ידאגו להצטייד מראש בייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לשם ביטול הערת האזהרה (הנחתם על ידי הקונה במעמד חתימת ההסכם, מאומת כדין ומופקד בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר), וכן לא תעמדו אל מול שוקת שבורה, אלא תוכלו לבטל את החוזה, לבטל מיידית את הערת האזהרה ואז בהמשך למכור את הדירה לאדם אחר.

הערת אזהרה במקרים נוספים

להערות אזהרה בטאבו שימושים רבים והם מהווים כלי חשוב ביותר במסגרת עסקאות מקרקעין ונדל”ן ובכלל.

דוגמה ראשונה –

הורים מעוניינים לתת לבנם דירה במתנה, במסגרת עסקת העברה ללא תמורה, אולם רוצים להתנות זאת בתנאים מסוימים: למשל, שהבן לא יהיה רשאי למכור את הדירה, אלא רק בחלוף תקופה מסוימת, או שהם יהיו זכאים לגור בדירה עד יום מותם ו/או שדמי שכירות בגין הדירה יהיו שייכים להם כל עוד הם בחיים – ניתן להבטיח זאת באמצעות הערת אזהרה בטאבו.

דוגמה שנייה –

בעסקאות מקרקעין של רכישת דירה חדשה מקבלן משמשת הערת אזהרה כבטוחה ניתנת לרוכש, להבטחת כספי התמורה אותם הוא משלם לקבלן (ערבות בנקאית הניתנת לרוכש תוחזר לקבלן במעמד מסירת חזקה, אך ורק אם כבר נרשמה בפועל לטובת הקונה הערת אזהרה בטאבו).

דוגמה שלישית –

נתת לאדם כל שהוא הלוואה והנך מעוניין “לאבטח” את החזר ההלוואה. תוכל לעשות כן על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו בגין שעבוד ו/או רישום הערת אזהרה לגבי התחייבות הלווה כלפיך, אשר תבטיח אותך ותמנע מהלווה למכור את הנכס בכ לשלב בעתיד, מבחינת בטוחה מצוינת עבורך, לשם הפירעון המלא של ההלוואה אותה נתת.

חקיקה רלוונטית

החקיקה הרלוונטית לעניין רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין מצויה בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין.

להלן נוסחו של סעיף 126 לחוק:

“126. הערת אזהרה

(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.”

ולהלן נוסחו של סעיף 127 לחוק:

“127. תוצאות של הערת אזהרה

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.”

יצירת קשר

יש לכם שאלות לגבי הערת אזהרה בטאבו? או ענייני מקרקעין אחרים?

משרד עורכי דין עמית ורד ישמח לסייע לכם בנושא.

אנו מתמחים בדיני מקרקעין ומיסוי נדל”ן, על כל היבטיהם השונים, בין היתר, לרבות טיפול וליווי משפטי מקצועי של עסקאות קניה ומכירה של נכסים מכל הסוגים (דירה, בית, משרד, מגרש, חנות, וכו’), רישומים למיניהם בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, ייצוג משפטי בכל ערכאות בתי המשפט במסגרת של תביעות בנושאי מקרקעין שונים, כגון: הפרת חוזה, אכיפה, פיצויים, תביעות של עורך דין ליקויי בניה כנגד קבלנים ברכישת דירה חדשה, ועוד.