הרחבת דירה בבית משותף
כללי
סעיף 71 לחוק המקרקעין מתייחס למקרים של הרחבת דירה בבית משותף, כלומר, כאשר בעלי דירות בבניין משותף מעוניינים להרחיב את דירתם.
למשל, בעלי דירות בקומת גג המבקשים להרחיב את דירותיהם ע”י הוספת קומה על הגג, או בעלי דירות בבניין המבקשים להוסיף חדר נוסף לדירתם בצד המבנה, על שטח החצר המשותפת.
יצוין, כי הוספה של דירות חדשות בבניין משותף אינה נחשבת בגדר הרחבת דירה בבית משותף, בהיותן יחידה נפרדת, אך בניית מחסן ברכוש המשותף והצמדתו לדירה תיחשב בגדר הרחבת דירה בבית משותף, וכך גם לגבי הוספת מרפסת שמש.
הסעיף קובע, כי הרחבת דירה בבית משותף אינה מצריכה הסכמת כל בעלי הדירות, אלא די בהסכמת 75% מבעלי הדירות שבבעלותם 2/3 מהרכוש המשותף כדי להוציא חלק מסוים מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה מסוימת לשם תוספת בניה ו/או הרחבתה.
על-מנת לאזן את הפגיעה העשויה להיגרם במקרה של הרחבת דירה בבית משותף, כאשר קיימים בעלי דירות, אשר אינם יכולים (מבחינה פיזית ו/או תכנונית) להרחיב דירתם, יש בחוק מנגנון לפיצוי ע”י בעלי הדירות המרחיבים, וכן סעיף פטור מיוחד ממס שבח בגין תשלומי האיזון הללו למקבלי הפיצוי (שמכרו בעל כרחם חלק מזכויותיהם במקרקעין לדירות שהרחיבו).
בנוסף, מי שהרחיב דירתו בעבר יחשב לפי החוק כמסכים לכל פעולת הרחבת דירה דומה באותו בית. במידה ולא מתאפשרת הרחבה דירה של כל הדירות בבית המשותף, אזי ישלמו בעלי הדירות, אותן ניתן להרחיב, תשלומי איזון לבעלי הדירות שלגביהן אין אפשרות כזו (או שהיא מצומצמת יותר).
תשלומי האיזון ייקבעו בהסכמה, או ע”י שמאי מקרקעין (שבהוצאותיו יישאו בעלי הדירות). למפקח על רישום מקרקעין (להלן המפקח) הוקנתה סמכות שיפוט ייחודית לדון בתביעות בעניין זה.
לצורך התאמת הרישום למצב החדש שנוצר לאחר הרחבת דירה בבית משותף יש לפעול בהתאם להוראת סעיף 145 לחוק המקרקעין ולתקן את צו הבית המשותף כך שהרישום בנסח הטאבו ישקף את המצב העדכני.
נוסח החוק
להלן נביא לעיונכם את נוסח סעיף 71 לחוק, ככתבו וכלשונו:
“71א. הגדרות בסימן זה:
“חוק התכנון והבניה” – חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-19659;
“זכויות בניה” – זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג, לחוק התכנון והבניה;
“הרחבה” – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף
71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(ב) לא תתקבל החלטה באמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
71ג. הגשת תביעה למפקח (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ג) הוראות סימן ד’ לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחויבים.
(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
(ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, בדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.
71ד. תחולה (א) בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סימן זה לא יחולו עליהם.
(ב) אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה.”
האמור לעיל הוא באופן תמציתי וכללי, נועד להכוונה בסיסית בלבד ואינו מהווה יעוץ משפטי ו/או תחליף לו, כפי הניתן ע”י עורכי דין באופן מסודר ואישי, בהתחשב בנתונים ספציפיים המשתנים ממקרה למקרה והצרכים הייחודיים של כל לקוח.
טרם נקיטת כל פעולה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין, לגבי כל מקרה לגופו.
יש לכם שאלות בנושא? משרדנו ישמח לסייע לכם.
