עורך דין דיור מוגן

מחפשים עורך דין דיור מוגן? מחפשים עו”ד המתמחה בדיור מוגן?

למשרד עורכי דין עמית ורד ניסיון משפטי עשיר בטיפול בענייני חוזה דיור מוגן.

______________

לייעוץ ו/או קבלת הצעת מחיר לליווי חוזה דיור מוגן – התקשרו: 03-9499555

עורך דין לדיור מוגן

חוזה דיור מוגן

המציאות הקיימת כיום, של אנשים מבוגרים, צלולים ובעלי אמצעים, בעשור השישי או השביעי לחייהם, אשר נמצאים במצב בריאותי טוב (ולא סיעודיים), הביאה לשגשוג בתחום מרכזי הדיור המוגן בישראל.

מרכז לדיור מוגן, שלא כמו בתי האבות של העבר, נועד כדי לספק לאנשים מבוגרים חוויית מגורים איכותית, מסודרת ובטוחה, עם שפע של פעילויות פנאי וחוגים, וכן שירותי סל נוספים.

לפני מעבר למרכז דיור מוגן, יידרש כל מי מבקש להיכנס לדיור מוגן לחתום על חוזה מול החברה המנהלת את בית הדיור המוגן.

בדרך כלל, חוזה דיור מוגן הוא ארוך ומורכב, עם סעיפים ותנאים רבים, בין היתר, כגון: תשלום פיקדון כספי בסך גבוה מאוד, מנגנון של שחיקת הפיקדון, דמי אחזקה בגין סל שירותים של אלפי שקלים בחודש, ועוד.

לאור מורכבות הנושא, מומלץ להיוועץ מראש עם עורך דין המתמחה בדיור מוגן, לו ניסיון ספציפי בנישה זו.

עורך דין דיור מוגן יוכל לבדוק את טיוטת החוזה וסעיפי השונים לפרטי פרטים, להסביר לכם את המשמעיות, לתת לכם טיפים שימושיים, המלצות למה חשוב לשים לב וממה כדאי להיזהר, וכן לנהל מטעמכם מו”מ משפטי להכנסת כל השינויים המסחריים והמשפטיים הנדרשים בחוזה, במטרה להגן כיאות על האינטרסים של הדייר.

יצוין, כי על רקע מקרים בעייתיים ומצבים בהם קופחו דיירים על פי ההסכמים, חוקק בשנת 2012 חוק הדיור המוגן (וכולל תיקון חדש לחוק משנת 2020). לכאורה, אמור החוק להגן על הדיירים, אלא שלא תמיד המצב הוא אכן כזה. ניסוח מעורפל משהו, המותיר בידי מתחם המגורים יכולת ניכרת לקבוע עובדות בשטח, הפכה את החתימה על הסכם ההתקשרות לחשובה יותר מאי פעם.

לכן, ליווי של הדייר על ידי עורך דין לענייני דיור מוגן עשוי על פי רוב להתברר כקריטי לכל מי שזכויותיו וכספו חשובים לו.

תקופת ניסיון

תקופת הניסיון על פי חוק הדיור המוגן מוגדרת כשלושת החודשים הראשונים למגוריו של הדייר בדירה בבית הדיור המוגן.

תקופת הניסיון ניתנת להארכה בכפוף להסכמת הצדדים (ובלבד שלא תעלה על שנה).

במהלך תקופת הניסיון, כל צד רשאי להודיע למשנהו על ביטול ההתקשרות, וזאת בהודעה בת 14 יום מראש.

התשלומים אשר נגבים על ידי מרכז הדיור המוגן במהלך תקופת הניסיון נתונים למו”מ בין הצדדים. לעניין זה, אין מגבלה מכוח חוק הדיור המוגן, מלבד למגבלה כללית לפיה בית דיור מוגן רשאי לגבות מאת הדייר רק תשלומים אשר פורטו והוגדרו במפורש בחוזה ההתקשרות.

לפיכך, טרם חתימת החוזה, חשוב לעגן ולפרט מראש את כל ההסכמות המסחריות של הצדדים בנושא זה.

פיקדון כספי

אחת הסיבות העיקריות אשר הביאה לחוקק את חוק הדיור המוגן טמונה בחובה של הדייר לספק פיקדון משמעותי (בסך של מאות אלפי שקלים, ולעתים אף יותר).

הסיבה להפקדת הפיקדון, אשר נשחק בכל שנה במספר אחוזים (בממוצע 4%-3%) נובעת, בין היתר, מכך שהדייר מקבל לשימושו יחידת דיור, אך אינו הופך לבעליה.

הפיקדון הכספי מהווה בטוחה עבור מרכז הדיור המוגן, אך כאן חשוב לשים לב לדבר חשוב מבחינת הדייר – הפיקדון חייב להיות מובטח גם הוא.

על פי החוק החדש, על בית דיור מוגן לספק בטוחה משפטית קבילה, כפי שמפורט בסעיפי החוק. הצרה היא כפולה:

ראשית, בית דיור מוגן יכול לחייב את הדייר לשאת בעלויות יצירת השעבוד ובעלויות נוספות שיפורטו בחוזה.
שנית, בית הדיור יכול, בהסכמת הדייר, שלא ליצור שעבוד להבטחת הכסף.

עורך דין דיור מוגן מנוסה יצטרך, במקרה זה, להבין את משמעות ההסכם ולמנוע מהדייר לחתום לפני הכניסה לבית הדיור, על סעיף הפוגע בביטחון של כספו, עבור עצמו וגם עבור בני המשפחה (היורשים לעתיד לבוא).

דמי האחזקה החודשיים

מלבד תשלום הפיקדון בעת הכניסה למרכז דיור מוגן, נדרש הדייר לשלם דמי אחזקה חודשיים, המסתכמים בכמה אלפי שקלים לכל חודש.

במרבית המקרים, דמי האחזקה הללו כוללים רק חלק מהעלויות בגין הדירה, כגון: אחזקה, תיקונים, ניקיון ושירותים נוספים המפורטים בנספח המצורף לחוזה דיור מוגן.

בחלק מן המרכזים, על הדייר לשלם בנפרד תשלומים מסוימים, כגון – חשמל, ארנונה, מים וכיו”ב.

לכן, חשוב לבדוק לעומק את מפרט השירותים הכלולים בסל דמי היחזקה החודשיים, וכן לחשב את העלות החודשית האמיתית של סך כל העלויות הכרוכות.

נוסף על כך, כדאי שלא יהיו העלאות חד צדדיות של סך דמי האחזקה החודשיים לאחר חתימת החוזה. ניתן להגדיר מראש בהסכם ההתקשרות מגבלות לעניין זה (לדוגמה: במהלך שלוש השנים הראשונות לא תהיה העלאה כל שהיא, ואילו בהמשך שיעור ההעלאה השנתי יוגבל לאחוז מקסימלי מסוים).

פינוי עקב עזיבה של הדייר או פטירה

חוזה דיור מוגן קובע גם באיזה נסיבות תסתיים ההתקשרות, ומתי יחדל הדייר להיות מחויב בתשלומים לפי החוזה.

חשוב לוודא, כי הפרק בהסכם המתייחס לעניין סיום ההתקשרות בין הצדדים קובע כללים ברורים לגבי התנאים בהם יש לעמוד כדי להפסיק את שחיקת הפיקדון, כמו גם הפסקת החיוב בדמי האחזקה החודשיים ובכל יתר התשלומים האחרים.

מהיום בו הדייר מודיע על רצונו לעזוב את מרכז הדיור המוגן, או ממועד פטירתו חלילה, ועד למעוד ביצוע החזר כספי הפיקדון עובר פרק זמן של מספר חודשים.

בדרך כלל, במקרה של פטירת הדייר מוחזר הפיקדון לאחר 30-45 יום ממועד קבלת צו ירושה ו/או צו קיום צוואה. ובמקרה של עזיבה של הדייר מוחזר הפיקדון לאחר הודעה מראש ובכתב של כ-90 יום, ואז בפועל רק לאחר 30-60 יום נוספים יוחזר הפיקדון.

העניינים הללו נתונים למשא ומתן בין הצדדים. מומלץ לשאוף מראש לקצר את התקופה הזו במסגרת סעיפי חוזה ההתקשרות, על מנת לקבל את החזר כספי הפיקדון מהר ככל ניתן.

בטוחות במסגרת חוזה דיון מוגן

על מנת להגן על סכום הפיקדון אותו מפקיד הדיור טרם וכתנאי לכניסתו לדיור מוגן, קיימות שלוש בטוחות נפוצות בחוזה לדיור מוגן:

ערבות בנקאית.
הערת אזהרה.
משכנתה.

הגנה משפטית מקסימלית

מלבד החשיבות של עורך דין מקרקעין המתמחה בדיור מוגן בשמירה על זכויות הדייר מבחינת כספי הפיקדון, יש גם חשיבות בנקודות נוספות. מכיוון שהחוק מעורפל מדי ולא תמיד מספק, עורך דין ייתן את הדעת לסעיפים, כגון:

מנגנון להגבלת שיעור שחיקת הפיקדון הכספי.
מנגנון להגבלת שיעור העלאת דמי שירותי האחזקה בגין סל השירותים הניתנים בבית הדיור (השוטפים והנוספים).
התנאים לסיום חוזה ההתקשרות.
מהות השירותים אותם יקבל הדייר, לרבות שירותי רשות וזכותו להימנע מלשלם עבורם.
מצב של פטירת הדייר.
מה קורה אם הדייר הופך לסיעודי.
הנושא של הכנסת מטפל/ת.
ביצוע תיקונים בדירה.
ועוד…

עורך דין דיור מוגן יוודא שאין בחוזה סעיפים מקפחים, המסתתרים בנוסח המשפטי הארוך והמורכב של חוזה דיור מוגן אשר ייחתם בין הצדדים.