מכירת דירה מושכרת

מכירת דירה מושכרת מתבצעת כאשר בעלים של דירה אותה הוא משכיר מחליט למכור אותה בשעה שהשוכר עדיין מתגורר בה. הסוגיה דורשת התייחסות וטיפול מיוחדים במישור המשפטי, גם מצד המוכר וגם מצד הקונה. האם ניתן לבצע מכירת דירה מושכרת באמצע חוזה? מה כדאי לדעת לגבי מכירת דירה מושכרת לפני תום חוזה השכירות? מהם הדגשים החשובים בעת מכירת דירה עם שוכרים? ומאיזה מוקשים יש להיזהר?

אם אתם מוכרים או קונים דירה מושכרת – המאמר הבא יסייע לכם להבין את הנושא ולדעת איך לפעול נכון.

__________

לתשומת לב: אם טרם הספקתם לקרוא את המדריך הראשי שלנו – התחילו ממנו או היכנסו בהמשך (אסור לפספס!).


מכירת דירה מושכרת | הקדמה

בלא מעט מקרים, בעלים של דירה אותה הוא משכיר מעוניין ‘לצאת מהשוק’ ולמכור את דירתו, בזמן שהשוכר עודנו מתגורר בנכס מכוח חוזה שכירות.

אם המוכר מצא קונה פוטנציאלי לדירתו, עליו לסגור מולו בשלב המקדמי של המשא ומתן לקראת חתימת הסכם המכר, מהם התנאים המסחריים העיקריים הנוגעים לעסקה, ובין היתר: את מחיר הדירה (התמורה), תאריך הפינוי (מועד מסירת החזקה), וכן פרטים נוספים הנוגעים לעסקה (כגון: חלוקת תשלומים, מה נשאר בדירה, תיקונים, ועוד).

כאשר המדובר על מכירת דירה מושכרת, חשוב שהמוכר ישים לב להיבט הזה בד-בבד עם קבלת ההחלטה בדבר פרסום הדירה למכירה, וגם ידאג להתייחס לכך באופן ספציפי הן במסגרת המשא המקדמי והן בניסוח הוראותיו של הסכם המכר.

למה הכוונה?

ראשית, יש לוודא בחוזה השכירות מתי בדיוק מסתיימת תקופת השכירות (ולחלופין, בהתאם לנספח הארכה, אם נחתם) ;ושנית – יש לבדוק האם בחוזה השכירות קיימת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות ומה כרוך בה (כגון: עד מתי תקופת האופציה, באיזה תנאים ניתן לממשה, או לבטלה, ועוד); ושלישית – יש לבחון האם יש סעיף של ‘נקודת יציאה’, המאפשר למוכר סיום חוזה שכירות עקב מכירת דירה.

בעת מכירת דירה מושכרת קיימים שני מצבים –

הראשון: מכירת דירה בזמן שכירות ומסירתה ללא השוכרים – כאשר במועד הפינוי החוזי של הדירה השוכרים כבר לא יתגוררו בנכס, כלומר, החזקה תימסר לקונה רק לאחר סיום תקופת השכירות, במצב שהדירה “פנויה וריקה מכל אדם וחפץ”.

השני: מכירת דירה עם שוכרים – כאשר מסירת הדירה מתבצעת במועד החוזי לא כפנויה וריקה, אלא החזקה נמסרת (באופן רעיוני) לקונה יחד עם השוכרים באמצע תקופת השכירות.

מדוע זה חשוב?

  • מאחר ועל המוכר לבצע גילוי נאות ולפעול מול הקונה בשקיפות מלאה במסגרת ניהול המשא ומתן ו/או המצגים שיוכנסו להסכם המכר, לפי עקרון תום הלב בדיני חוזים (וראה הרחבה בהמשך).
  • על מנת שהמוכר ידע מבעוד מועד לאיזה מועד פינוי ודאי הוא יכול להתחייב בהסכם המכר, וכן יסנכרן במסגרתו את כל יתר העניינים הכרוכים בכך, ולא ייקלע למצב של הפרת חוזה כלפי הקונה.
  • כדי למנוע למוכר בעיות שיתעוררו בהמשך מול השוכר ו/או מצב שהמוכר יפר את חוזה השכירות (ואולי יהיה חשוף גם לתביעה מול השוכר).

טיפ! בעת מכירת דירה מושכרת, יש לעיין לעומק בהוראות חוזה השכירות ולדאוג בהמשך שהוראותיו לא יעמדו בסתירה להסכם המכר. לפני קביעת תאריך הפינוי של מסירת הדירה לקונה, מומלץ לבחון היטב שאכן מדובר בתאריך שהוא ריאלי.

עכשיו, על מנת להבין טוב יותר במה אמורים הדברים, ניכנס לתוך עובי הקורה. לשם כך, נפרק את הסוגיה למספר היבטים משפטיים ונסביר אותם תוך הבחנה בין מערכת היחסים החוזית החלה בין המוכר בעל הדירה ובין השוכר, זו החלה בין המוכר ובין הקונה, וכן נשלב על הדרך מספר דגשים חשובים הרלוונטיים גם לצד של הקונה.

מכירת דירה מושכרת – ככה זה עובד

חלק א’: מהו המצב המשפטי של המוכר מול השוכר?

מכירת דירה באמצע חוזה שכירות – בדיקת הוראות החוזה

על מנת לבחון את המצב המשפטי בו נתון המוכר בעת מכירת דירה עם שוכרים, בראש ובראשונה יש לעמוד על מערכת היחסים שלו מול השוכר, המחזיק של הנכס.

בתור התחלה, יש לקרוא את חוזה השכירות שנחתם בין המוכר ובין השוכר ולעיין בקפידה בהוראותיו הרלוונטיות לענייננו.

הדבר החשוב ביותר בתהליך המכירה הוא לדעת על פני ציר הזמן מתי תקופת השכירות צפויה להסתיים, קרי – מהו תאריך הפינוי הנקוב בחוזה, שבו על השוכר לפנות את הדירה ולהשיבה למוכר.

על המוכר לוודא, כי  השוכר אכן זוכר ומודע למועד העתידי של סיום תקופת השכירות לפי החוזה, וכי הוא אכן ערוך ומסכים לפנות את הדירה בתאריך הנקוב בו.

בלא מעט מקרים, כאשר מבצעים מכירת דירה באמצע חוזה שכירות, מעכב השוכר את פינוי דירה בניגוד לחוזה השכירות ו/או כל דין. לפיכך, חשוב מאוד שהמוכר ידאג מבעוד מועד, כי השוכר אמנם יפנה את הדירה במועד הקבוע בחוזה.

אם השוכר יישאר בדירה ולא יפנה אותה בזמן עם סיום תקופת חוזה השכירות, המשמעות היא שהמוכר לא יוכל למסור את הדירה לידי הקונה כשהיא ריקה במועד ובהתאם להסכם המכר. משכך, המוכר עלול להפר את ההסכם, על כל הנובע ומשתמע מכך.

חשוב לדעת, כי איחור במסירת החזקה בדירה על ידי המוכר לקונה ייחשב כמהווה הפרה יסודית ועיקרית של הסכם המכר, אשר על פי רוב גוררת אחריה סנקציה קשה של ביטול חוזה ו/או תשלום פיצוי מוסכם לקונה, העשוי להגיע לסכום גבוה מאוד (מקובל לקבוע לפי 10% מהתמורה, ללא צורך בהוכחת נזק).

טיפ! לפני שאתם מתחייבים למכור דירה מושכרת כאשר היא “פנויה וריקה”, מומלץ לקבל מהשוכר אישור בכתב (וחתום), כי הוא מודע למכירת הדירה לצד שלישי, וכי הוא אמנם מתחייב לפנות אותה במועד.

אופציה להארכת חוזה השכירות

חוזי שכירות רבים כוללים סעיף המקנה לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות, לתקופה נוספת שנקבעה מראש.

המשמעות היא, כי אם לשוכר יש אופציה כזו, הוא רשאי למסור למוכר הודעה מוקדמת על רצונו לממש את האופציה, וכך להאריך את תקופת השכירות לתקופה הנוספת (למשל: שנה).

אם בחוזה השכירות קיימת אופציה של השוכר להאריך את תקופת שכירות, על המוכר לבדוק האם ניתן לבטלה (לחלופין, לנסות ולהגיע עם השוכר להסכמה בנושא); ואם כן – לדאוג לבטל אותה במועד ובהתאם לקבוע בחוזה (ובנוסף, לוודא מול השוכר, כי הוא קיבל את ההודעה ומודע לכך שהאופציה שלו לא תוכל להתממש).

סעיף יציאה – סיום חוזה שכירות עקב מכירת דירה

האם ניתן לבצע פינוי של שוכר עקב מכירת דירה?

פעמים רבות, ישנם חוזי שכירות המאפשרים לצדדים את הזכות לקצר באופן חד-צדדי את תקופת השכירות ולסיימה במועד מוקדם יותר, מכל סיבה שהיא, בכפוף להתראה בכתב.

נוסף על כך, במקרים רבים חוזי שכירות כוללים סעיף המקנה למוכר את הזכות למכור את הדירה לצד שלישי, במהלך תקופת השכירות.

לתשומת הלב, המדובר על שני מצבים שונים בתכלית מבחינה משפטית (את הראשון נסביר בחלק זה, ואילו את השני בחלק הבא אחריו).

חשוב לדעת –

  • לא ניתן לבטל ו/או לקצר חוזה שכירות באופן חד-צדדי, אלא אם קיים סעיף מפורש בחוזה המאפשר זאת.
  • בנוסף, על הסעיף לעמוד בדרישות הקבועות בחוק בעניין זה, אחרת הוא לא יהיה תקף מבחינה משפטית.

אופן הפעולה –

ראשית, יש לבדוק האם חוזה השכירות כולל ‘סעיף יציאה’, ובכלל זאת מצב של סיום חוזה שכירות עקב מכירת דירה, אחרת המוכר יהיה מחויב כלפי השוכר להמשיך את השכירות עד לסיום התקופה המקורית.

שנית, יש לבחון האם ‘סעיף היציאה’ נוסח באופן חוקי.

שלישית, יש לבחון מהם התנאים הנדרשים לשם כך מצדו של המוכר (כגון: הודעה בכתב, כמה זמן יש למוסרה מראש, וכיו”ב).

אם החוזה אינו כולל תנאי של ‘סעיף יציאה’ המאפשר סיום מוקדם של החוזה ו/או פינוי שוכר עקב מכירת דירה ו/או הסעיף לא נוסח באופן חוקי, אזי אף אחד מהצדדים לא רשאי לבטל את החוזה שלא בהסכמה הדדית (אלא אם הדבר נובע עקב הפרת חוזה של הצד השני).

הוראות החוק הרלוונטיות –

לעניין זה, סעיף 25יג. לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אשר כותרתו “תניה לביטול בלא עילה” קובע:

“(א) תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.

  (ב) המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.”

סעיף חוק זה מהווה הוראה קוגנטית, כלומר, לא ניתן להתנות עליו באופן חוקי בחוזה שכירות. הוראותיו חלות על כל חוזי השכירות של דירות בישראל (שתקופת השכירות לפיהם עולה על 3 חודשים).

על כן, לעניין ‘סעיף יציאה’ שנקבע בחוזה שכירות על המוכר המשכיר לעמוד בשני התנאים (המצטברים) הבאים:

  • על מנת שהמוכר המשכיר יהיה רשאי לבטל באופן חד-צדדי את החוזה (שלא עקב הפרה של השוכר), החוזה חייב לכלול גם זכות מקבילה של השוכר לעשות כן.
  • אם המוכר המשכיר מעוניין לבטל באופן חד-צדדי את החוזה עליו לתת לשוכר התראה מוקדמת של לפחות 90 יום מראש (ובחוזה צריכה להיות לשוכר אפשרות מקבילה לתת התראה מוקדמת של 60 יום, או פחות).

ויודגש, כי המשכיר ו/או השוכר אינם רשאים להסכים מראש בחוזה שכירות על הענקת אפשרות של ביטול חד-צדדי רק לטובת המשכיר בלי להעניק זכות מקבילה זו גם לשוכר, וכי הם אינם רשאים לסכם מראש על תקופות התראה אחרות מאלה שצוינו לעיל (הערה: החריגים האם –  תנאים שמיטיבים עם השוכר. או אם קיימים קשרי משפחה קרובים בין הצדדים לחוזה, כגון: בני זוג, אחים, הורים, צאצאים, ועוד).

חלק ב’: מהו המצב המשפטי של השוכר?

כפי שהוסבר לעיל, וככל שלא נקבע אחרת בחוזה השכירות, מכירת דירה באמצע חוזה שכירות והעברת הבעלות בה ממוכר לקונה אינה שוללת את זכויותיו של השוכר בדירה, כפי שמעוגנות מתוקף חוזה השכירות.

אם לפי חוזה השכירות המוכר רשאי למכור את הדירה לצד שלישי, המשמעות היא – כלל החובות ו/או הזכויות שיש לשוכר בהתאם לחוזה השכירות ייוותרו בעינם ויחולו גם מול הקונה שהוא יהיה הבעלים והמשכיר החדש, ללא הבדל כל שהוא.

ובמלים אחרות: חוזה השכירות ימשיך לחול ולהיות תקף בין השוכר ובין הקונה שהוא הבעלים החדש.

הלכה למעשה, המוכר יכול למכור את הדירה לצד שלישי, אולם המכירה תהיה כפופה לזכות השכירות של השוכר, שמצדו יהיה חייב בתשלום דמי השכירות לקונה שהוא הבעלים החדש, וכן לקיים מולו את יתר תנאי החוזה (ולהפך).

כמו כן, אלא אם נקבע אחרת בחוזה השכירות, השוכר גם אינו חייב לחתום על חוזה שכירות חדש מול הקונה. אם כך, איך זה עובד? במעמד המסירה פשוט מבצעים הסבה ו/או החלפה של הצ’קים שנמסרו מראש על ידי השוכר עבור דמי השכירות לתקופת השכירות שנותרה, וכן מעבירים לקונה את יתר הביטחונות והערבויות שיש בידי המוכר בקשר עם חוזה השכירות.

עם זאת, במקרים רבים, לאחר מכירת דירה מושכרת הקונה והשוכר יחתמו ביניהם על חוזה שכירות חדש, המקנה תוקף מחודש לעקרונות של חוזה השכירות הישן שנחתם מול המוכר בעל הדירה הקודם.

על מנת להימנע ממצבים לא נעימים בהמשך ולשמור על יחסים טובים, רצוי שבעת שינוי הבעלים של הדירה, השוכר יאות להסכים (אם יתבקש) לחתום על חוזה שכירות חדש בינו ובין הקונה (הערה: כמובן, שהתנאים יהיו פתוחים למשא ומתן ביניהם).

חתימת חוזה שכירות חדש יכולה לאפשר לצדדים לנסח ביניהם מחדש את תנאי השכירות העדכניים, וזאת לפי הנקודות הרלוונטיות עבור שני הצדדים, במועד הרלוונטי (לדוגמה: הארכת תקופת השכירות, תנאי מימוש אופציה, ועוד).

נוסף על כך, בכל מצב של מחלוקות עתידיות בין הקונה ובין השוכר, חוזה שכירות עליו שניהם חתומים באופן ישיר עשוי להקל על שניהם ולפשט עניינים, ואולי אף למנוע ביניהם אי הבנות ו/או סכסוכים עתידיים למיניהם, במגוון רחב של נושאים.

תמרור אזהרה לקונה! לא מן הנמנע שאחרי מכירת הדירה, הקונה החדש יהיה מעוניין בפינוי של השוכר. ברם, הפינוי יכול להיעשות אך ורק בהתאם ובכפוף להוראות של חוזה השכירות שנחתם בין השוכר ובין  המוכר הבעלים הקודם. ולכן, כל ניסיון מצד הקונה לפעול אחרת יהיה בלתי חוקי ויהווה הפרת חוזה, לכל דבר ועניין.

חלק ג’: מהו המצב המשפטי של המוכר מול הקונה?

שלב המשא ומתן

אחד מעקרונות העל המרחף כזרקור משפטי בדיני חוזים הוא ‘עיקרון תום הלב’.

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 (להלן – “חוק החוזים”), אשר כותרתו “תום לב במשא ומתן”, מתייחס לסוגיית תום הלב בעת ניהול משא ומתן בין צדדים לקראת חתימת הסכם:

“12. (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

        (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה […].”

נוסף על כך, סעיף 39 לחוק החוזים, אשר כותרתו “קיום בתום לב”, מתייחס לחובת תום הלב בקיום הסכם:

“39. בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה.”

מכאן, על צד לחוזה להתנהל מול משנהו בדרך מקובלת ובתום לב, גם בשלב המשא ומתן וגם בשלב של מימוש ההסכם בפועל.

לא זאת אף זאת, סעיף 15 לחוק החוזים, אשר כותרתו “הטעיה” קובע:

“15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, “הטעיה” – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.”

ולענייננו, במה דברים אמורים?

חשוב מאוד, כי המוכר לא יסתיר מקונה פוטנציאלי מידע רלוונטי ככל הנוגע לדירה. כאשר מבוצעת מכירת דירה בזמן שכירות על המוכר להיות גלוי לב ולשתף את הקונה במצב לאשורו.

ויודגש: החובה המוטלת על המוכר לגלות כל פרט מהותי שברשותו היא אקטיבית (והפסיקה קבעה שאין להסתפק “בהתנהלות שבשתיקה”, או להסתמך על כך שעל הקונה לבצע את בדיקותיו בעצמו).

הימנעות מאזכור העובדה שהדירה מושכרת לצד שלישי עשויה להיחשב בתור מצג שווא מצדו של המוכר כלפי הקונה, העלולה להוות הפרה יסודית מצדו, על כל הנובע ומשתמע מכך.

על כן, כחלק בלתי נפרד מעקרון תום הלב המוכר מחויב להביא מיוזמתו לידיעת הקונה את הנתונים המהותיים בקשר לעסקה, ובכלל זאת שהדירה מושכרת לצד שלישי, לרבות, אך לא רק, מהו תאריך הפינוי הנקוב בחוזה השכירות, האם ניתנה לשוכר אופציה ו/או נחתמו נספחי הארכה לתקופת השכירות, האם ישנן בעיות של שוכר ‘סרבן’ (כגון: כזה שלא משלם את דמי השכירות ו/או לא עומד באיזה מהתשלומים האחרים במועדיהם, עשוי לא לפנות את הדירה במועד, או עושה בעיות אחרות, וכיו”ב).

גישה כזו, אף תאפשר למוכר להוכיח במידת הצורך בעתיד שהוא פעל בתום לב בכך ששיתף את הקונה ואף תיעד את הסוגיות השונות הנוגעות לשכירות ולפינוי הדירה, ובהחלט יתכן שהדבר יקנה לו הגנה אפשרית מפני דרישה ו/או טענה ו/או תביעה מצד הקונה, אם השוכר לא יפנה את הדירה המושכרת בזמן, כפי שהמוכר התחייב מול הקונה.

שלב ניסוח חוזה המכר

בגדרו של כל הסכם מכר דירה המוכר והקונה נדרשים לגבש ביניהם הסכמות בדבר מכלול תנאי העסקה ולהעלות אותם באופן מפורט על הכתב.

הסכם המכר יכלול בדרך כלל פרק של מצגי הצדדים, במסגרתו על המוכר להצהיר, בין היתר, מי מחזיק בפועל בדירה, והאם יש לגביה התחייבויות כלפי צדדים שלישיים, שעבודים, הערות, מגבלות, וכו’.

ברוב כמעט מוחלט של המקרים, סעיף פינוי הדירה יכלול התייחסות לתשלום האחרון המתבצע כנגד מסירת החזקה בדירה ריקה. נהוג לנסח זאת באופן שהדירה תימסר כשהיא ״פנויה מכל אדם וחפץ”, וכן “כשאין לגביה זכויות ו/או שעבודים מגבילים ו/או כל מניעה אחרת למסירת החזקה בה ולהעברת הזכויות משמו של המוכר לשמו שמו של הקונה בלשכת רישום המקרקעין”.

על כן, כאשר מדובר על מכירת דירה מושכרת שומה על המוכר לציין זאת במפורש בהסכם המכר, קרי – להצהיר שהדירה אינה פנויה, אלא מוחזקת על ידי צד שלישי המתגורר בה מכוח חוזה שכירות (המסתיים ביום מסוים, וכיו”ב). עורך הדין של הקונה יבקש לעיין בחוזה השכירות, כדי לוודא את פרטיו, במטרה לוודא שהוא תואם את ההצהרות ו/או התחייבויות הכלולות הסכם המכר (ולעתים, אף יבקש לצרפו כנספח המהווה חלק בלתי נפרד מההסכם).

ולא למותר להדגיש, כי בעסקת מכירת דירה מושכרת תאריך הפינוי החוזי של הדירה חייב להיות מועד שהמוכר יכול לדעת בוודאות הגבוהה ביותר כי הוא אמנם יוכל למסור את הנכס כשהוא פנוי לידי הקונה.

טיפ! בקביעת תאריך הפינוי יש להביא בחשבון את כל המשתנים העשויים להשפיע ו/או לעכב את מועד המסירה ולהכלילם בהסכם. כמו כן, רצוי להכניס “גרייס” שכמה ימי איחור בודדים לא יהוו הפרה ולא יגררו פיצוי. כדאי גם לקחת מקדם “רזרבה”. בנוסף, להכניס סעיף נסיבות בלתי צפויות של “כוח עליון”).

 

__________

מחפשים עורך דין לליווי עסקת נדל”ן?

עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

דברו איתנו: 03-9499555
__________
אנחנו כאן בשבילכם לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה דברו איתנו
up

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat