פרוטוקול מסירה - כל מה שחשוב לדעת!
בשעה טובה הודיע לכם הקבלן שדירתכם החדשה מוכנה ועליכם לחתום על פרוטוקול מסירה?
במאמר זה ריכזנו עבורכם מידע וטיפים שימושיים בנושא פרוטוקול מסירה.
מה זה פרוטוקול מסירה? מה חשוב לדעת? כיצד עליכם להיערך? ועוד.
מדריך בנושא פרוטוקול מסירה
מבוא
רכישת דירת מגורים בישראל היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של כל אזרח בישראל וכמובן בחייה של כל משפחה.
כאשר מדובר ברכישה של דירה חדשה מקבלן, מדובר בתהליך ארוך ומייגע שתחילתו בחתימה על מסמכים רבים ובראשם הסכם מכר, ממשיך בהמתנה רבה ומורטת עצבים לסיום הבניה וכלה בהעמדת הדירה לרשות הקונים אשר אמורים לבדוק האם יש בה ליקויי בניה או שנמסרה בניגוד להתחייבות הקבלן.
מאמר זה מוקדש לאחד מהנושאים החשובים ביותר והמשמעותיים ביותר במסגרת תהליך קניית דירה – הנושא של פרוטוקול מסירה.
ברובם המוחלט של הסכמי מכר דירה מקבלן, מתנה הקבלן את מסירת מפתחות הדירה בחתימה על פרוטוקול מסירה אשר נערך בדרך כלל על ידי הקבלן או על ידי נציג מטעמו. בין אם מדובר בפרוטוקול ראשוני, או כל הגדרה אחרת של הקבלן, לרוב השליטה המלאה בעריכת המסמך מצויה בידי הקבלן.
נפרט כאן מהו פרוטוקול מסירה, כיצד מתייחס החוק לפרוטוקול מסירה, האם חייבים לחתום עליו, האם ניתן לשנות את נוסחו, מהי המשמעות המשפטית של הפרוטוקול והחתימה עליו, ולבסוף ניתן לכם טיפים והמלצות שינויים כיצד לנהוג.
מהו פרוטוקול מסירה?
פרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן הוא למעשה מסמך בכתב אשר נערך בדרך כלל על ידי הקבלן ובו מפורטים פרטי הדירה, מועד מסירתה, מצבה הפיזי של הדירה, אביזריה, מתקניה וכל המצוי בה.
בפרוטוקול מסירה רשאי הרוכש (ואף מומלץ) לציין כל הערה בגין כל ליקוי או אי התאמה אשר הבחין בה, בין בעצמו ובין באמצעות איש מקצוע מטעמו (כגון: מהנדס, עורך דין לתביעות ליקויי בניה, שמאי מקרקעין, וכו’).
מומלץ לכל רוכש לציין כל ליקוי הגלוי לעין כל אדם סביר בדירה ואף ברכוש המשותף, וכמובן לשמור העתק של פרוטוקול המסירה.
פרוטוקול מסירה ראשוני
בעקרון, קבלנים מבצעים שני פרוטוקולים של מסירת דירה:
1. פרוטוקול מסירה ראשוני / פרוטוקול ראשוני.
2. פרוטוקול מסירת חזקה / פרוטוקול סופי.
פרוטוקול מסירה ראשוני מבוצע לרוב מספר שבועות לפני מועד מסירת החזקה בדירה. מדובר בסיור ראשוני אותו עורכים בדירה החדשה בליווי נציג הקבלן עוד לפני שהדירה חוברה למערכות השונות (כגון: חשמל, מים, גז).
פרוטוקול מסירה ראשוני נועד לאתר ליקויים ובעיות בדירה עוד במהלך הבניה במטרה שהקבלן יתקן בהקדם את הליקויים הדרושים וימסור את החזקה בדירה לידי הרוכשים עם מינימום ליקויים.
ניתן להביא לסיור של פרוטוקול מסירה הראשוני מהנדס או חברת בדק בית מטעמכם, אולם לא כל הקבלנים מתירים לרוכשים לעשות כן, ולכן מומלץ עוד בשלב הטרום חוזי לדאוג להכניס בהסכם התייחסות לסוגיה זו.
החשיבות של בדיקה מקיפה של דירה חדשה במסגרת השלב של פרוטוקול מסירה ראשוני היא לאור העובדה שהדירה עדיין נמצאת בשלבי בניה. הפועלים, הציוד והחומרים הדרושים לתיקון נמצאים באתר עצמו, ולפיכך ניתן לתקן בהקדם ובקלות יחסית, להתאים ולמנוע אי התאמות שהתגלו בדירה או לתקן ליקויי בניה שונים, לדוגמה: מידות לא נכונות, ריצוף או חיפוי קירות שאינם תואמים לגוון שהוזמן, אריחי ריצוף שבורים או סדוקים, רובה חסרה בריצוף או בקרמיקה, סדקים בקירות, תיקוני טיח וצבע, השלמת או החלפת אביזרים בהתאם למפרט הטכני או לשינויי דיירים במידה ובוצעו בדירה, בעיות בחלונות, או בתריסי גלילה, וכהנה וכהנה.
האם החוק מחייב עריכת פרוטוקול מסירה?
מרגע שחתמנו על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן חלות על כל ההתקשרות, למן תחילתה ועד סופה, הוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973. מדובר בחוק צרכני חשוב ביותר המגן על רוכשי הדירות מפני קבלנים, מבטיח את כספי השקעתם של הרוכשים, וכן קובע את גדרי אחריותו של הקבלן בכל הקשור לאופן הבניה ואיכותה.
ראשית, נבהיר כי הוראות חוק המכר הן קוגנטיות, כלומר, אינן ניתנות לשינוי אלא לטובת רוכשי הדירות. כך למשל, קבלן אינו יכול לדרוש מרוכש דירה לוותר על פיצוי בגין איחור במסירת דירה משום שהפיצוי מוסדר בחוק באופן שלא ניתן לשינוי אלא לטובת הרוכש. ככל שיש בהסכם מכר הוראה הנוגדת את הוראות החוק, הרי שהוראות החוק תמיד גוברות על אותו סעיף בהסכם.
בהתייחס לפרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן, אין בחוק המכר (דירות) הוראה כל שהיא לעצם קיומו או עריכתו של פרוטוקול מסירה, ואף אין חובה על הקבלן לערוך פרוטוקול מסירה.
יחד עם זאת, הסכם מכר קבלן הוא מסוג של חוזה אחיד. בישראל קיים חוק החוזים האחידים שמטרתו להגן על לקוחות מפני תנאים מקפחים בחוזים אחידים. הערכאה המשפטית אשר דנה בחוזים אחידים, נתנה דעתה בקשר לחוזה מכר עם קבלן בכלל והתייחסה לנושא פרוטוקול מסירה בפרט, וכך נקבע:
הסדר בנושא עריכת פרוטוקול בעת מסירת דירה חדשה מקבלן צריך לכלול את ההוראות הבאות:
1. לפני מסירת החזקה בדירה ורישום פרוטוקול מסירה על הקבלן לאפשר לרוכש הדירה, המבקש זאת, לבדוק את הנכס ואת התאמתו למוסכם (הסכם המכר, מפרט טכני, תשריטים וכו’).
2. על הקבלן או נציגו לרשום בפרוטוקול מסירה כל הערה של רוכש הדירה וכל דבר הטעון תיקון.
3. החובה של רוכש הדירה לבדוק את הנכס היא כשל רוכש סביר ולא מעבר לכך.
4. אי ציון ליקוי או פגם כל שהוא בפרוטוקול ימנע מרוכש הדירה להעלות טענות בשלב מאוחר יותר באשר לליקוים או פגמים אשר היו בנכס ולא נרשמו בנסיבות שאינן מהוות עילה לביטול החוזה על פי הדין הכללי, אלא אם כן מדובר בפגם נסתר או באי התאמה שלא ניתן להתנות עליה על-פי חוק.
נוסף על כך, חשוב לדעת, כי בזמן ביצוע פרוטוקול מסירה (סופי) לא ניתן לאסור על הרוכש לבוא עם מהנדס או חברת בדק בית כדי לאתר ליקויי בניה ואי התאמות בדירה.
האם ניתן לשנות פרוטוקול מסירה לטובת הרוכש?
בוודאי.
הניסוח המוצע על ידי בית הדין לחוזים אחידים הוא ברירת המחדל, בבחינת המקרה הגרוע ביותר מבחינת הרוכש. אין זה אומר שלא ניתן להגיע להסכמות אחרות המיטיבות עוד יותר עם הרוכש, במסגרת המו”מ מול הקבלן טרם רכישת הדירה.
לכן, מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום, ויש להתייחס ברצינות להוראות חוזה המכר בסעיפים הרלוונטיים הדנים בפרוטוקול מסירה, וזאת לפני מועד החתימה על ההסכם.
מדוע חשוב להתייחס לנושא בשלב הטרום חוזי?
לשם המחשה, בחוזים רבים גילינו סעיפים דרקוניים הנותנים יתרון מובהק ובלתי הוגן לקבלן.
כך, למשל, הגיעו למשרדנו חוזים הקובעים’, כי: “פרוטוקול מסירה יהווה ראיה לכך שהדירה נמסרה לקונה לשביעות רצונו המלאה, וכי ליקויים שלא יצוינו בפרוטוקול לא יתוקנו”. והרי רוב המחלוקות בין הקבלן לרוכש דירה חדשה הן בענייני ליקויי בניה ואיחור במסירת דירה. מדובר במחלוקות עובדתיות ושני הצדדים צריכים להציג ראיות מתאימות כדי להוכיח את טענותיהם. השארת סעיף בנוסח כפי שצוין לעיל, עשויה לפגוע ברוכשים. מאחר ואין בחוק איסור או התייחסות לעריכתו של פרוטוקול מסירה חשוב מאות לתת את הדעת לסעיפים בחוזה המגדירים את השלב של פרוטוקול מסירה.
עורך דין המייצג רוכשי דירה חדשה מקבלן חייב לצפות פני עתיד ולדאוג להגנה על הרוכשים במקומות שהחוק אינו מגן ובמקומות שעלולים להציב את הרוכשים בעמדה נחותה – וזו אחת הנקודות הקריטיות.
מהי המשמעות המשפטית של פרוטוקול מסירה?
לאור ההסבר המפורט לעיל, הנחת המוצא היא שהמשמעות המשפטית של פרוטוקול מסירה היא ראייתית בלבד. הפרוטוקול עשוי להיות אסמכתא ו/או ראיה לעצם העמדת הדירה לרשות הרוכשים, למועד מסירתה של הדירה ואף לקיומם או אי קיומם של ליקויים ואי התאמות כאלו ואחרים בדירה.
נזכור כי בהתקשרות בין קבלן לבין רוכש הקבלנים הם הצד החזק והמנוסה בעוד רוכש דירה הוא בדרך כלל אדם או בני זוג ללא כל ניסיון ברכישת דירה מקבלן. הקבלנים יודעים כי מעמד מסירת דירה הוא מעמד מלחיץ ומרגש מאוד עבור הדיירים החדשים למרבית רוכשי הדירות מדובר במעמד ראשון ו/או חד-פעמי בחייהם והרי כמה פעמים כבר רוכש אדם דירה חדשה מקבלן? חוסר ניסיונם של רוכשי הדירות החדשות עשוי להיות בעוכריהם עת שמרוב התרגשות מעצם קבלת המפתחות של הדירה החדשה עלולים לשכוח את הדברים החשובים באמת.
עבור הקבלן בעל הניסיון הרב במעמדים האלה, מדובר בהליך פשוט לכאורה אותו הוא מנסה לסיים כמה שיותר מהר והסיבה לכך ברורה. קבלנים עשויים לנצל את ההתרגשות הרבה, את חוסר ההבנה ו/או חוסר תשומת הלב לפרטים של הרוכשים ולהחתים אותם על פרוטוקול מסירה שלא משקף את המציאות ובכך להשיג בעתיד יתרון משפטי ראייתי על הרוכשים. בבוא הרוכש לבית משפט יציג הקבלן פרוטוקול מסירה כראייה התומכת בטענותיו.
לכן, חשוב מאוד להתייחס ברצינות רבה לפרוטוקול מסירה ולוודא שתוכנו משקף את המציאות.
כיצד יש להתנהל במועד עריכת פרוטוקול מסירת דירה?
מיום קבלת הודעת הקבלן על מועד המסירה הצפוי, עליכם כרוכשי הדירה להיערך מראש למעמד מסירת החזקה בדירה.
מומלץ להגיע למעמד המסירה עם איש מקצוע בתחום הנדסת בניין, אשר יערוך בדיקה מקיפה לדירה וייתן חוות דעת מקצועית באשר לליקויים ו/או אי התאמות המצויים בדירה, באביזריה השונים, במתקניה, בשינויים שביקשו הרוכשים להכניס בדירה והאם הדירה ראויה למגורים.
בנוסף לבדיקת הדירה, מומלץ לבצע בדיקה של הרכוש המשותף, תקינות חדרי המדרגות, תקינות המעלית, מיקום החניה וגודלה וכל פרט אחר הקשור לדירה ולהתחייבות של הקבלן כלפיכם.
האם חייבים לחתום על פרוטוקול מסירת דירה?
למדנו שעצם קיומו של פרוטוקול מסירת דירה מקבלן ונסיבות עריכתו הם פרי הסכמה מוקדמת של הקבלן והרוכש.
מאחר ומדובר בעניין מסחרי, הדבר נתון למו”מ בין הצדדים עוד לפני החתימה.
לאחר החתימה על ההסכם המכר הופכת הסכמתנו להתחייבות חוזית אשר עלינו לקיים.
לכן, במידה והתחייבתם בחוזה לחתום על פרוטוקול מסירה כתנאי למסירת הדירה, עליכם לעשות זאת על מנת שלא להפר את ההסכם.
פרוטוקול מסירה אינו פוטר את הקבלן מחובותיו!
כפי שצוין לעיל, משמעוות הפרוטוקול היא ראייתית בלבד ועצם חתימתכם על פרוטוקול מסירה אינה פוטרת את הקבלן מלקיים את כל התחייבויותיו כלפיכם, הן החוזיות והן על פי חוק המכר.
עוד צריך לזכור שחתימה על פרוטוקול מסירה אינה הופכת דירה בעלת ליקויים לדירה ראויה למגורים.
בבתי המשפט נבדקות טענות הרוכשים מכוח חוק המכר ואילו הפרוטוקול אינו חלק מהחוק, אלא מהווה אינדיקציה ראייתית בלבד. ככל ראייה ניתן להפריך אותה באמצעות ראיות נוגדות.
בתי המשפט יעניקו משקל נוסף וייחסו חשיבות רבה גם לאופן החתימה על פרוטוקול מסירת דירה מקבלן, נסיבות עריכתו והתנהגותו של הקבלן במועד חתימתו.
פרוטוקול מסירה – סיכום והמלצות
הנושא של פרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן הוא חשוב ביותר ועשוי להתברר כמסמך מפתח בהליך משפטי בין הקבלן לבין רוכש הדירה החדשה, בהיבט הראייתי של ההליך.
פרוטוקול מסירה יכול להוות ראיה (הניתנת לסתירה) בדבר מועד המסירה בפועל, מצבה של הדירה ביום מסירתה ומצבו של הרכוש המשותף.
להלן מספר המלצות להתנהלות נכונה מול הקבלן ככל הנוגע לשלב של פרוטוקול מסירה:
- להתייחס כבר בשלב המו”מ לנוסח הסעיף של פרוטוקול מסירה בהסכם המכר.
- לוודא שקיים סעיף בחוזה שקובע שהדירה תימסר רק לאחר טופס 4.
- להיערך מראש לקראת מועד מסירת הדירה וחתימת פרוטוקול מסירה.
- להגיע למעמד המסירה של הדירה עם מומחה (מהנדס בניה) מטעמכם.
- להעיר הערות באופן מפורט על גבי פרוטוקול המסירה.
- לתעד כל ליקוי או נזק או אי התאמה שנתגלו בדירה.
- לתעד כל הודעה לקבלן ו/או מהקבלן.
- לקבל העתק של פרוטוקול המסירה ולשמור עליו.
- להיוועץ באופן אישי ופרטני מראש עם עורך דין מקרקעין מטעמכם לגבי כל הנושא.
הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרד עורך דין בראשון לציון עמית ורד לגבי כל שאלה או בקשה בנושא. לייעוץ ו/או תיאום פגישה – התקשרו עכשיו: 03-9499555
