קניית דירה מכונס נכסים - כל מה שחשוב לדעת!
אנו מגישים לכם מדריך משפטי מקצועי על רכישת דירה מכונס נכסים.
למשרדנו ניסיון רב בתחום. נשמח לעמוד לרשותכם.
מעוניינים בליווי משפטי מקצועי? דברו איתנו: 03-9499555
קניית דירה מכונס נכסים
קניית דירה מכונס נכסים – הקדמה
שוקלים קניית דירה מכונס נכסים?
כינוס נכסים הוא הליך לפירעון חוב של אדם (או יישות משפטית אחרת) שלא עומד בהתחייבותו הכספית כלפי הנושה המלווה (בדרך כלל בנק).
המדובר בהליך אשר בו באמצעות צו מאת בית המשפט, לוקחים רכוש מהבעלים (החייב/הלווה) ומוכרים אותו כדי לפדות את החוב. האחראי על מכירת הנכס ועל קיומו של הליך כינוס הנכסים הוא כונס הנכסים.
כינוס נכסים מתבצע בעיקר בנכסי מקרקעין, משום שבנכסים אלו נלקחות ההלוואות הגדולות ביותר, ולפיכך נוצרים החובות הגדולות ביותר שלעתים רבות הלווים נתקלים בקושי ממשי להחזירם.
כונס נכסים – מיהו? מה תפקידו?
במסגרת הליך כינוס נכסים מתמנה על ידי בית המשפט או על ידי הוצאה לפועל, כונס נכסים שהוא עורך דין או רואה חשבון.
תפקידו של הכונס הוא להוציא נכס מרשות בעליו החב בחוב (באמצעות צו בית משפט כאמור) ולהיות אחראי על מכירתו. המצב השכיח לתחילתו של הליך כינוס נכסים הוא פנייה של הזכאי לחוב אל כונס הנכסים אשר אחראי על: שמירת הנכס, מכירתו על פי פרוצדורת המכירה בכינוס נכסים ולבסוף תפקידו הוא לחלק את הכסף שנותר מהמכירה (בקיזוז ההוצאות שהיו) של נכס המקרקעין בין המלווה או המלווים.
במילים אחרות, לאור העובדה שמדובר בנכס מקרקעין אשר שונה מכל נכס אחר בשל חשיבותו וערכו, כונס הנכסים תופס חזקה בנכס ואף נוקט בפעולות פינוי הנכס מיושביו במקרה הצורך כדי למכור אותו.
יש לציין שכונס הנכסים אחראי רק על פיקוח וניהול הנכס מטעם בית המשפט ואינו הופך להיות הבעלים שלו. מעבר לכך, לכונס הנכסים יש אחריות כלפי הנכס במסגרת עבודתו. דהיינו, כונס הנכסים ברוב המקרים מפקיד ערבות בבית המשפט, ובמצב שבו הוא מתרשל או פוגע בזדון בנכס וכתוצאה מכך נגרם לו נזק אזי ניתן להגיש נגדו תביעה ואף לבקש מבית המשפט לפרוע את הערבות שלו.
כינוס נכסים
הנסיבות בהן רוכשים דירה מכונס נכסים
המחירים בשוק הנדל”ן עולים במהלך השנים בלא מעט אחוזים בערים רבות במדינת ישראל. יש אנשים בעלי ממון אשר מסתדרים ללא צורך בלקיחת הלוואת משכנתה לצורך קניית דירה, או לכל הפחות מצליחים להתמודד עם החזריה ללא בעיה, ולכן הקושי בשוק לא משפיע עליהם בצורה דרסטית.
ברם, הבעיה מתחילה כאשר זוגות צעירים ו/או אנשים במצב כלכלי רעוע מעוניינים לרכוש דירה ולשם כך לוקחים הלוואה, אך מתקשים לעמוד בהחזרתה.
המצב הקיים הוא של עליה הולכת וגוברת במחירי הדיור, בעוד שמצד הממשלה לא ניתנים מספיק פתרונות משביעי רצון כמו דיור בר השגה או דיור ציבורי. הדבר מוביל לשימוש רב בהליך של כינוס נכסים ולמעשה נוצר היצע של דירות המוצעות למכירה בדרך זו.
יתרונותיו של הליך כינוס הנכסים יובאו בהמשך, אולם כהתחלה יש להבין שיש מי שנהנה גם מכל ההליך הזה. יחד עם זאת, אל לנו לשכוח שהליך של כינוס נכסים הוא קיצוני ובית המשפט יעדיף ברוב המקרים לגבות חובות בדרכים פחות קיצונית (כמו עיקול זמני).
תהליך הכינוס – מה עליי לעשות כדי לרכוש דירה בכינוס נכסים?
כאמור, הליך מכירת דירה במסגרת הליך של כינוס נכסים נתון לשליטתו ולפיקוחו של כונס נכסים. אם ברצונך לרכוש דירה הנתונה לפיקוח של כונס נכסים אזי עליך לפעול בהתאם לפעולות הבאות:
איתור הנכס
נכסי מקרקעין מכונס נכסים מוצעים למכירה באמצעות מספר מנגנונים.
לשם מציאתם, יש לעיין ברשת האינטרנט אשר בה מוצעים מכרזים רבים למכירת דירות מכונס נכסים. ניתן למצוא דירה כזאת גם מחוץ לרשת האינטרנט על ידי מתווכים, משרדים של כונסי נכסים ובמודעות בעיתונים.
בדיקת הנכס
מומלץ בדיוק כמו ברכישת דירה רגילה לערוך סיור בדירה הנרכשת מכונס נכסים. בעניין זה, מומלץ לעיין במאמר המורחב בנושא קניית דירה כאן באתר.
להלן נפרט בקצרה את הסיבות לכך:
חשוב מאוד לבדוק את טיב הדירה ואת מצבה הפיזי כדי להימנע מבעיות לאחר הרכישה. יש לשאול את כונס הנכסים (שכאמור אחראי על ניהול מכירה) שאלות בקשר לכל דבר בדירה הן באשר לבעיות היסטוריות בתשתיות של הדירה (אם היו) והן באשר למצבה הנוכחי בעת הסיור.
כדאי לבקר בדירה בשעות שונות של היום כדי לבדוק את סביבת הדירה (למען בחינת איכות החיים בדירה וכדי לא לגלות מטרדים בהמשך).
מומלץ לפנות לדיירים עצמם אשר מתגוררים בבניין זה בדבר איכות החיים בבניין וסביבתו. הסיבה לכך היא שדיירים הם מרכיב חשוב כאשר מדובר במגורים בבית משותף וכדאי לדעת בסביבת מי הרוכש הולך לחיות.
בנוסף, הדיירים עשויים לספק לכם אינפורמציה בדבר מטרדים באזור (כמו גורמי רעש שונים) וכן דברים חיובים (כמו בנק, דואר מכולת וכד’).
יתר על כן, יש לבדוק איזה הצמדות יש לדירה (כגון: חניה, מחסן), וכן מה הוא החלק שלכם ברכוש המשותף של הבניין.
שלב הגשת ההצעה
ההליך בפועל מתחיל בשלב ההצעה. דרך המכירה הנהוגה בכינוס נכסים היא על ידי הזמנה להציע הצעות.
נהוג לצורך הגשת הצעה להפקיד שיק, כסף מזומן או המחאה בנקאית כעירבון על סך 10% (ולעתים 5%) מערך ההצעה.
יש להיזהר כאשר מציעים הצעה משום שבמידה והצעתכם זוכה, יהיה עליכם לשלם את סכום העירבון גם אם תתחרטו בהמשך (הוא יחולט), וזאת מכוח דיני החוזים, אשר לפיהם הצד שמקבל את ההצעה מסתמך עליה, ולכן היא מחייבת.
שלב ההתמחרות
כאשר מגיע היום האחרון למועד הגשת ההצעות, או בסמוך לאחריו, מגיעים כל מציעי ההצעות למשרדו של כונס הנכסים ואז מתנהל הליך של בחירת ההצעה המנצחת.
ההתמחרות היא מעין מכירה פומבית אשר לפיה בסופו של דבר בעל ההצעה הגבוה ביותר הוא הזוכה.
נקודה חשובה: במצב דברים זה, אם בעל הנכס המקורי (זה שחייב בחיוב) יכול ורוצה לפדות את הנכס בשווי ההצעה ולא פחות ממנה, רשאי הוא לעשות כן. ואז, כל ההצעות בטלות ובעל נכס המקרקעין המקורי משיב אותו אליו. במילים אחרות, כונס הנכסים מעניק לבעל הנכס המקורי הזדמנות שנייה או גלגל הצלה להשיב אליו את הנכס.
שלב חתימת הסכם הרכישה
אם בעל הנכס המקורי ויתר על הזדמנות זו, כונס הנכסים פונה לבקשת אישור הצעת הזוכה מבית המשפט.
היה ובית המשפט מאשר את ההצעה, ניתן יהיה למכור את הנכס לזוכה ההצעה והדירה עוברת לבעלות מציע ההצעה הזוכה.
קהל היעד המתאים לרכישת דירה מכונס נכסים
קניית דירה מכונס נכסים היא עסקה מסובכת מהסיבה שמדובר בעסקה עם גורמים נלווים כמו בית משפט, כונס נכסים, בעל דירה שאינו רוצה למכור את דירתו ואישורים שאינם קיימים בעסקה קניה רגילה.
עסקה בכינוס נכסים עשויה להימשך זמן ארוך יותר מעסקה רגילה, ולכן אם הקונה צריך את הדירה בזמינות קרובה סביר להניח שאינו מתאים לעסקה מהסוג הזה.
כעקרון כל אדם יכול להיות רוכש פוטנציאלי לדירה מכונס נכסים. יחד עם זאת, מי שבדרך כלל מבצע רכישות מהסוג הזה הם אנשים עם כסף רב, בעלי ידע וניסיון בתחום. יש הצעות רבות לקניית דירות מכונס נכסים, אבל רק חלק מהן באמת משתלמות וכדאיות.
לכן, רוכשים עם ידע בתחום או לחלופין גם אנשים ללא ידע אך עם סיוע מעורך דין, הם קהל היעד המתאים לרכישת דירה מכונס נכסים.
יתרונות וחסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
היתרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
1. כאמור, רכישת דירה בדרך זאת כוללת גורמים שאינם מעורבים בעסקת קניית דירה רגילה. אולם, הדבר אינו מהווה חיסרון באשר לנכס עצמו. נהפוך הוא, טעות לחשוב שדירה אשר מוחזקת בידי כונס נכסים היא בעייתית. המדובר בנכס “נקי”, דהיינו אין עליו עיקול, שיעבוד או זכויות צד ג’ כלשהן, וזאת משום שהוא מוחזק מטעם בית המשפט. להלן הוראת החוק הקובעת זאת (סעיף 34א לחוק המכר):
“נמכר נכס על ידי בית המשפט, לשכת ההוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי”.
2. עסקה לקניית דירה מכונס נכסים ידועה כעסקה בעלויות נמוכות מהמקובל בעסקאות מקרקעין בדרך כלל. כלומר, מדובר בדירה תקינה לגמרי אשר נמכרת בסביבות ה-20% פחות ממחירה הרגיל בשוק. זאת משום שעל כונס הנכסים מטעם בית המשפט מוטלת החובה לפעול במהירות למכירתה כדי להחזיר לנושים (הממתינים לפירעון החוב כלפיהם) את הכסף. לפיכך, ניתן לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק שלה בדרך זאת.
3. כאשר בית המשפט מאשר את ההצעה של המציע נחתמת עסקה לרכישת מקרקעין, והדירה הופכת להיות בבעלותו באופן סופי ומוחלט. יתר על כן, הליכי רישום הנכס והזכויות בו מבוצעות על ידי כונס הנכסים עצמו בשונה מהליך לרכישת דירה רגילה.
4. הליך של רכישת דירה מכונס נכסים הוא יכול להיות קצר יותר מהליך רגיל לרכישת דירה, וזאת משום שחוזה המכר מוסכם מראש ואין משא ומתן בין הצדדים. אולם, יש לקחת בחשבון את פרק הזמן שניתן להציע הצעות ותקופה זאת עלולה לקחת זמן. כלומר, המדובר ביתרון שיכול להיות גם חיסרון.
5. דירה מכונס נכסים בשונה מדירה רגילה מפונה בדרך כלל עוד בטרם מימוש שלבי רכישתה. לכן, עוד בשלבי הסיור בדירה היא לרוב פנויה מדיירים, ואולם אם אלו מסרבים לפנות את הדירה (שכזכור מדובר בעסקה לא רצונית מבחינתם), האחראי על פינויים הוא כונס הנכסים.
6. במסגרת ההליך לרכישת הדירה מכונס נכסים, במידה וצצות בעיות שאינן קשורות בכונס הנכסים או במציע ההצעה הזוכה, ישנה אפשרות לבטל את העסקה מבלי שמציע ההצעה יחויב בפירעון הערבות.
החסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
1. עסקה לרכישת דירה מכונס נכסים יכולה להיות לפעמים מהירה. אך, מדובר בעסקה שכוללת בחינת הצעות, מתן פרק זמן להציע הצעות וכן דברים שאינם קיימים בעסקת קנייה רגילה. לכן, העסקה עלולה לקחת זמן ומי שזקוק לנכס בתאריך מוגדר, יתכן ואין מדובר בעסקה טובה ונכונה עבורו. בנוסף, כל פעולה של כונס הנכסים טעונה אישור מההוצאה לפועל, ולכן עובדה זאת יכולה לעכב את ביצוע העסקה.
2. עסקה לרכישת דירה מכונס נכסים בשונה מדירה רגילה טעונה אישור מבית משפט. במצב דברים שבו בית המשפט לא מאשר את העסקה, עלול זוכה ההצעה להישאר עם הוצאות משכנתה אך ללא הנכס.
3. לאור העובדה שמדובר בעסקה לא רצונית מצדו של בעל הנכס (משום שהוא אינו רוצה למכור את ביתו אלא מחויב), אזי לעתים הוא ירצה להשאיר דירה הרוסה שתצריך שיפוצים רבים מטעם הקונה.
4. כזכור, עד לשלב חתימת החוזה יכול בעל הנכס המקורי (זה שמחויב למכור) לשלם עבור הדירה בגובה ההצעה של המציע, ולזכות בדירה מחדש או במילים אחרות להשיבה אליו.
5. היצע הדירות למכירה מכונס נכסים הוא אינו גבוה. ברם, לאור המצב הקשה כאמור בשוק הנדל”ן נראה שכמות הדירות למכירה מכונס נכסים רק תלך ותגדל. לכן, יש להבין שכאשר מדובר ברכישת דירה מכונס נכסים אזי מדובר בשוק מוגבל. קיים מרוץ גדול בהשגת דירות אלו, ולכן כדי להשיגן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בנדל”ן אשר יכול לסייע בכך.
סיכומו של דבר
רכישת דירה מכונס נכסים מלווה ביתרונות רבים, ולכן במקרים רבים מדובר בעסקה אטרקטיבית מאוד.
רוכש דירה שכזו יכול ליהנות מעלות דירה נמוכה ממחיר שוק, בדיקות בירוקרטיות שמבצע כונס הנכסים על הנכס יורדות מכתפיו וכדומה.
יחד עם זאת, מדובר בשוק לרכישת דירות שהוא מוגבל וצריך להיות אחראים בהצעות שמציעים על דירות כאלו, כיוון שהם עשויות להיות מחייבות. לאור העובדה שהיצע הדירות האטרקטיביות האלו מוגבל, קיימת תחרות גדולה בין הרוכשים הפוטנציאלים.
קניית דירה מכונס נכסים היא עסקה מורכבת יחסית. על מנת לצלוח את התהליך על הצד הטוב ביותר, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה.
