רישום נכס מקרקעין במרשם המתאים הוא השלב המשפטי האחרון במסגרת עסקה של קניית דירה, בית או כל נדל”ן אחר.
שלב זה משלים ומבסס את מעמדו של הקונה בקשר עם הנכס כלפי כל העולם, מבחינה קניינית.
לעניין זה, הוראת סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, אשר כותרתה “גמר העסקה”, קובעת:
“עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגרמת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.”
משמעות רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) היא, כי מי שרשום בפנקסי המקרקעין כבעלים, הוא הבעלים החוקי של הנכס.
בישראל קיימים 3 סוגי מרשמים של נכסי מקרקעין:
למען הנוחות, ריכזנו עבורכם כאן הסברים לגבי תהליך רישום זכויות בנכס, לפי כל אחד מסוגי המרשמים הללו ופירטנו בפניכם את לקט המסמכים הנדרשים כדי לבצע רישום זכויות בנכס.
יצוין, כי הנהלים ורשימת המסמכים השונים (והנוסחים שלהם) הנדרשים לצורך רישום נכס בטאבו, או במרשם המתאים, משתנים מעת לעת. ולכן, טרם ביצוע הליך רישום זכויות כדאי לבצע בדיקה עדכנית.
על מנת לבצע תהליך רישום העברת זכויות של נכס הרשום בטאבו המסמכים הנדרשים הם, כמפורט להלן:
את “תיק מסמכי הטאבו” יש להגיש ללשכת הטאבו אליה משויך הנכס הנרשם.
יצוין, כי עורכי דין יכולים להגיש תיק לרישום מכר גם באופן מקוון (באמצעות האינטרנט, עם כרטיס לחתימה דיגיטלית). עם זאת, כאשר יש משכנתה ברוב המקרים לא ניתן לעשות כן, אלא חייבים להגיש תיק “נייר” לטאבו (הערה: רק חלק מהבנקים למשכנתאות מסכימים להמציא שטרי משכנתה להגשה מקוונת). כמו כן, בהגשה מקוונת מגישים קבצים סרוקים של המסמכים, ואין צורך לצרף תעודה של עורך הדין, אך יש לצרף טופס ייעודי הקרוי: “כתב הצהרה והתחייבות עורך דין להגשה מקוונת לשם רישום עסקאות ופעולות שונות”.
כמה זמן לוקח לרשום דירה בטאבו? ובכן, משך הזמן להשלמת פעולת רישום מכר עשוי לנוע בין ימים בודדים לבין מספר שבועות, תלוי בעומס הקיים בלשכת הטאבו הרלוונטית.
לאחר ביצוע תהליך רישום דירה בטאבו יישלח אל עורך הדין המטפל אישור על ביצוע פעולת הרישום. כמו כן, היה והוגשה גם בקשה לרישום משכנתה, אזי יושבו שטרי המשכנתה המקוריים כשהם חתומים עם אישור הטאבו (ועל הקונה להמציא עותק של שטר מקורי לבנק למשכנתאות).
לאחר השלמת רישום דירה בטאבו מומלץ להפיק נסח טאבו עדכני, במטרה לוודא שרישום הזכויות בוצע בהצלחה (טיפ: כדאי לבדוק שאיות השמות מופיע באופן מדויק, וכי לא נפלו “טעויות סופר”).
ניתן לעשות כן באופן מקוון באתר השירותים והמידע הממשלתי (משרד המשפטים, הרשות להסדר ורישום זכויות במקרקעין). העלות היא בסך של 17 ש”ח (לשנת 2024).
על מנת לבצע רישום העברת זכויות בנכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל (להלן גם – “רמ”י, או בשמה הקודם: “מינהל מקרקעי ישראל”) יש לפעול בהתאם לדרישות העברת זכויות הקבועים לפי הנוהל של רמ”י.
חשוב לדעת, כי יכולים להיות נכסים הרשומים במקביל גם בטאבו, או בחברה משכנת, וגם ברמ”י, וכי בכל מקרה דורשת רמ”י הגשה של רשימת מסמכים שונה. כלומר, את רישום הזכויות יש לבצע ברישומים המקבילים, ככל שהדבר ניתן.
כלל, רשימת המסמכים הנדרשים לצורך העברת זכויות ברמ”י הוא, כמפורט להלן:
לעתים, העברת הזכויות תבוצע על המקום, אולם יש מקרים שהתהליך עשוי להתארך (בשל הצורך בהשלמת ו/או תיקון מסמכים, במצב של נכס עם מאפיינים מורכבים וכו’).
לאחר ביצוע פעולת רישום הזכויות יישלח אל עורך הדין המטפל אישור על העברת הזכויות (הודעה על “רישום זכויות בנכס”).
לאחר השלמת הרישום מומלץ להפיק “אישור זכויות” עדכני (ניתן לעשות כן באופן מקוון באתר של רמ”י), במטרה לוודא שהרישום בוצע בהצלחה.
אם הנכס מנוהל בספרי חברה משכנת – ניתן לבקש מרמ”י הודעה על “רישום זכויות בנכס” עדכנית (ובנוסף, יש להזמין מהחברה המשכנת “אישור זכויות” עדכני). ואם הנכס רשום בטאבו – יש להפיק נסח טאבו עדכני.
עלות הפקת אישור זכויות מרמ”י היא בסך 77 ש”ח (נכון לשנת 2024). אולם, אם הרישום מנוהל בספרי חברה משכנת ניתן לקבל מרמ”י “הודעה על רישום זכויות בנכס” ללא עלות.
חברה משכנת היא למעשה “תחנת ביניים” רישומית, עד שהנכס יירשם במרשם הממשלתי, כגון: טאבו, או רשות מקרקעי ישראל.
היא המתנהלת כמעין “טאבו פרטי”, ככל הנוגע לנכסים בפרויקטים מסוימים, ולכן היא זו הקובעת את תהליך רישום הזכויות בספריה, לרבות המסמכים הנדרשים לשם כך.
מומלץ לקבל מבעוד מועד “נוהל העברת זכויות” מסודר של החברה המשכנת המנהלת את רישום הזכויות בנכס. הנוהל למעשה מפרט את רשימת הדרישות וכולל את נוסח המסמכים הנדרשים לשם העברת זכויות בנכס בחברה המשכנת.
חלק מן המסמכים הנדרשים לרישום זכויות בחברה משכנת זהים ו/או חופפים לאלו של “תיק טאבו”, אך לכל חברה משכנת עשויות להיות דרישות נוספות משלה לגבי המצאת מסמכים בנוסח הספציפי שלה, למשל:
לאחר השלמת הליך רישום זכויות בחברה משכנת מומלץ להזמין ממנה “אישור זכויות” עדכני. העלות היא בערך 85 ש”ח.
