מידע מקצועי על תמ”א 38

מה זה תמ”א 38?

משרד עורכי דין עמית ורד מגישים לכם כאן הסבר בנושא תכנית מתאר ארצית מס’ 38 (תמ”א 38).

אנו מקווים, כי המידע יפיק לכם תועלת.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ו/או עניין משפטיים.

תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית מספר 38, אשר אושרה ביום 14.4.2005 ונועדה לאפשר ביצוע של עבודות חיזוק לבניינים קיימים בפני סכנה אפשרית של רעידות אדמה.

מטרתה של תמ”א 38 היא לעודד חיזוק פיזי של בניינים קיימים, אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות של מבנים בפני רעידת אדמה (ת”י 413 משנת 1975), כאשר מכוחה ניתן לקבל היתר בניה לחיזוקם של בניינים קיימים ואף לקבל במסגרתה אישורים לתוספות ו/או הקלות בניה שונות.

מאחר וחיזוק מבנים הוא תהליך מורכב ויקר מאוד, תמ”א 38 מאפשרת פטורים והקלות משמעותיים במס, אשר נועדו להוות תמריץ כלכלי עבור יזמים וקבלנים לבצע פרויקטים של תמ”א 38.

תמ”א 38 היא נושא מורכב ומסועף, ולכן מומלץ להיוועץ באופן פרטני עם עורך דין לענייני מקרקעין.

בדף זה ריכזנו עבורכם מידע תמציתי וכללי בתחום.

תמ”א 38 חלה על מבנים המשמשים הן לצורכי מגורים והן לצרכים מסחריים (בכפוף למגבלות שונות).

כמו כן, לפי תמ”א 38 ניתן לקבל אישורים לתוספות בניה ביחס לבניינים שנבנו בהתאם להיתר בניה, שאושר לפני 1.1.1980.

אחד התמריצים העיקריים של תמ”א 38 הוא בכך שהיא מאפשרת הוספת קומה על הגג בבניינים משותפים וכך אותן דירות חדשות מהוות את התמורה שוות-הערך הניתנת ליזם ו/או הקבלן בגין ביצוע עבודות חיזוק הבנין.

במסגרת תמ”א 38 הועדה המקומית לתכנון ובניה רשאית לאשר, משיקוליה (ובכפוף למגבלות ו/או התנגדויות תכנוניות, כגון: פגיעה בחזות הרחוב, וכו’) היתרים לביצוע עבודות, בין היתר, כלהלן:

• חיזוק של בנין קיים (ללא תוספת בניה).
• חיזוק של בניין קיים והוספת מרפסת שמש.
• חיזוק של בניין קיים ומתן היתר בניה לתוספת של יחידות נוספות במבנה.
• חיזוק של בניין קיים ומתן היתר בניה להרחבה של דירות המצויות בו (כולל חיוב בבניית ממ”ד).
• בניה והריסה מחדש – תמ”א 38 2.
• הוספת מעלית (גם במקרה של חריגה מקו בניין).
• תוספת של מקומות חנייה בבניין (למשל: הקצאת שטח גינה לצורך חניות לבעלי דירות, אם אפשר).
• שדרוג של הבניין (המבוצע באופן התואם את העיצוב הקיים שלו).

תמ”א 38 – היסטוריה, סיבות ומגמות עתידיות

נכון להיום, ישנו מחסור חריף בישראל בקרקע פנויה לבניה.

מצב זה כמובן לא התחיל רק עכשיו ובהקשר זה אנו רואים כיצד בא לידי ביטוי חוק תמ”א 38 יותר ויותר משהיה בעבר.

כמות הקרקעות הפנויות לשיווק ולבניה באזור תל אביב והסביבה, קרובה לרוויה, הווה אומר שעל המחוקק היה למצוא את הדרך בה משחררים את צוואר הבקבוק של עודף ביקוש על פני מחסור בהיצע.

תמ”א 38 הוא חוק המאפשר מוצא שכזה והוא מסמן התחלה של עתיד נכון יותר בתחום הבנייה. החוק למעשה מאפשר לבניין ישן ולעתים רעוע, שאינו יכול לעמוד ברעידת אדמה ויש סכנת קריסה, לבצע חיזוק של המבנה באופן שימנע אסון זה. הדיירים יכולים לבצע זאת בעצמם ועל חשבונם אך אף אחד לא באמת בוחר ליישם את חוק תמ”א 38 במסגרת התאגדות של ועד הדיירים, אלא פונים לקבלן מומחה וחברות יזמיות אשר יודעות לעשות זאת ומאחוריהן ניסיון בתחום הבנייה.

יישום החוק מאפשר להוסיף קומה אחת, או שתיים, זאת בהתאם לאפשרות שכל עירייה ועירייה תעמיד בפניהם. חיזוק המבנה למעשה לא יעלה לדיירים דבר והם בתמורה ישביחו את הנכס שלהם, תוספות כמו מעלית, חידוש לובי וחדר מדרגות, שדרוג חזות חיצונית ופתיחת חניות נוספות, הוספת חדר שלרוב יהווה ממ”ד בבית המחודש וכל זאת בזכות תמ”א 38 הנותן זכויות בנייה לקבלן ו/או יזם, אשר בסוף התהליך יכול לשווק את אותן דירות וכך לכסות את הוצאותיו.

בשונה מהליך חוזה קניית דירה רגיל, במקרה של תמ”א 38 היזם ו/או קבלן למעשה מקבל את הדירות הנוספות בבניין בתמורה לעבודות חיזוק הבניין ושדרוגו במסגרת תמ”א 38. הרווח בגין מכירת דירה (או מספר דירות) שקיבל במסגרת הפרויקט, מייצר עבורו תועלת ועבור הדיירים בוודאי שהתועלת נראית באופן בולט.

תמ”א 38 עוברת שינויים ועם הזמן “מורחבת” ומאפשרת יותר גמישות אשר מעלה את ההיתכנות הכלכלית שבפרויקט כזה.

ישראל על פי כל הסימנים של המדענים והמהנדסים, חייבת לחבק את יישום חוק תמ”א, אחרת, על פי התחזיות, הנזק באם תהיה רעידת אדמה, יימדד באלפי הרוגים ויותר מכך פצועים. נזקים כלכליים עצומים והשמדת מבנים בין לילה.

תסריט מבהיל זה אינו דמיון מופרך, אלא נחלת תחזיתם של מדענים, אשר מנבאים במוקדם או במאוחר, רעידת אדמה רצינית שעשויה לזעזע את המדינה.

תמ”א 38 עשוי לצמצם במידה משמעותית את קריסתם של מבני מגורים במצב שכזה.

אחד המכשולים הבולטים ביותר, הם השלבים שעל היזם לעבור טרם יאושר לו פרויקט בבניית תמ”א 38. הבירוקרטיה היא שלב מכריע וגלגליה התקדמו עד כה באיטיות מדהימה, למרות שחוק תמ”א 38 אושר על ידי ממשלה בישראל. הרשויות נהגו ונוהגות עדיין בשרירות לב לנושא הכול כך חשוב של חיזוק מבנים, כל רשות וטעמיה.

ראשון לציון ורמת גן, הן בין המובילות בפתיחות כלפי התמ”א 38 והן מאפשרות בנייה של 2 קומות, מה שהופך את העניין כלכלי יותר עבור הקבלן המבצע.

תמ”א 38 הוא חוק מצוין המסוגל לפגוע בשתי ציפורים ובמכה אחת וכך לחסל סכנת נפשות המרחפת מעל אחוז עצום של תושבי ישראל ובמקביל, עשוי להוסיף אחוז מכובד של דירות ובכך אף לפתור ולהקל על מצוקת הדיור וההיצע הנמוך של מלאי דירות חדשות בארץ צפופה זאת, לפחות באזור המרכז.

יש לקוות שרשויות נוספות יבואו בעקבות רמת גן וראשון לציון ויאמצו את פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ”א 38 כאתגר לאומי ממדרגה ראשונה.