מכירת דירה
שוקלים מכירת דירה? לרשותכם מדריך מקיף על מכירת דירה הכולל המלצות וטיפים שימושיים.
קניית דירה - המדריך המלא לרכישת דירה (2024)
כאן תמצאו כל מה שבאמת חשוב לדעת על תהליך קניית דירה יד שנייה בישראל.
תוכן עשיר הכולל הסברים, טיפים ותמרורי אזהרה שרק המקצוענים באמת מכירים.
קניית דירה – לעשות את זה נכון ובקלות!
קניית דירה
תוכן עניינים
הסתר
קניית דירה יד שניה – איך מתחילים?
קניית דירה היא צעד כלכלי משמעותי, מהעסקאות הגדולות ביותר אשר אדם מבצע בחייו (אם לא הגדולה מכולן).
אנו מגישים לכם כאן מדריך קניית דירה משפטי מקצועי, אשר ישפוך לכם אור על כל התהליך של קניית דירה יד שנייה בישראל.
במדריך לקניית דירה ניחשף למושגי יסוד בנדל”ן שאותם חייבים להכיר לפני שחותמים על הסכם הרכישה ונסביר לכם כל מה שבאמת צריך לדעת בנושא; שלבים בקניית דירה – בליווי הסברים, המלצות, טיפים לקניית דירה, וכן תמרורי אזהרה מפני מוקשים אפשריים.
איך מתחילים? מה צריך לדעת לפני שקונים דירה? מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה? למה לשים לב בקניית דירה? מה לשאול כשרואים דירה לקניה? ממה כדאי להיזהר בקניית דירה? ואיך לעשות זה זה נכון? כל התשובות לשאלות הללו (ועוד המון) – כאן לפניכם במדריך.
עם זאת, נדגיש, כי תהליך קניית דירה יד שנייה הוא מורכב, ולעתים אף עלול להיות כרוך בלא מעט סיכונים, במידה שאינו מבוצע באופן מקצועי ויסודי. ולכן, העצה הטובה ביותר שנוכל להשיא לכם כאן היא – לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה מומחה על מנת שיטפל עבורכם בעסקה, למן תחילתה ועד לסיומה המוצלח.
המדריך נכתב על ידי עורך דין מקרקעין עמית ורד, בעל ניסיון פרקטי של כ-25 שנים בליוויי משפטי של אלפי עסקאות נדל”ן, כולל קניית דירה יד שנייה, אשר, בין היתר, גם ניהל במשך מספר שנים את הפורום המשפטי (בתחום נדל”ן) של פורטל האינטרנט “הדירה” לעיצוב הבית (בבעלות משותפת של מרכז הבנייה הישראלי וקבוצת זאפ דפי זהב), טור משפטי (בתחום הנדל”ן) שלו פורסם במוספי סוף השבוע של עיתון מעריב, ובנוסף עשרות כתבות ומאמרים מקצועיים מפרי עטו מופיעים במדיות השונות.
אנו מקווים, כי המדריך יפיק לכם ידע וערך.
עומדים לפני קניית דירה יד שנייה? מחפשים עורך דין לקניית דירה? נשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי של העסקה, במחיר הוגן ועם זמינות מיידית.
שלכם בברכה
ובנאמנות,
עמית ורד – משרד עורכי דין | נוטריון | גישור
טל: 03-9499555 | אימייל: [email protected]
תהליך קניית דירה: יוצאים לדרך – השלב הטרום חוזי
סוף סוף מצאתכם דירה שמוצאת חן בעיניכם? גם המחיר מתאים? מתרגשים…?
איזה כיף! בכל זאת, לא כל יום קונים דירה. זו בהחלט עסקה גדולה ומורכבת עבור רוב האנשים, עם השלכות עתידיות. ולכן, לפני שרצים לחתום על חוזה רכישת דירה, חשוב לנהוג באחריות, בשיקול דעת ובתבונה.
הדרך לדירה החדשה שלכם מתחילה כאן ועכשיו. זה בדיוק הזמן לבצע את הבדיקות המקדמיות השונות. המשימה שלכם היא לוודא כי טרם קבלת החלטה כה חשובה עבורכם אתם לא קונים ‘חתול בשק’, אלא מודעים היטב למכלול המידע הרלוונטי בקשר עם רכישת הדירה המיועדת.
המשפט “הידע הוא כוח” (פרנסיס בייקון) נכון גם בהקשר של קניית דירה. השלב הטרום חוזי הוא הראשון מבין שלבי תהליך רכישת דירה יד שנייה. במסגרתו נאספים על ידכם (ובאמצעות המומחים מטעמכם) כל המידע החיוני והנתונים המקדמיים הנדרשים (ובכלל זאת: מידע משפטי לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, מידע פיזי ותכנוני לגביה, מידע לגבי נטילת הלוואת משכנתה, מידע על צפי לחשיפות מס, ועוד).
מטרת שלב הבדיקות המקדמיות היא לאפשר לכם להעריך מראש ובאופן מושכל את כדאיות העסקה, לרבות רמת הסיכון הכרוך בה.
נוסף על כך, תוכלו להכניס ולקבוע מראש תנאים מסוימים (מסחריים ומשפטיים) בחוזה הרכישה, אשר יקלו על יישום השלבים הבאים של תהליך הקנייה באופן חלק, עד הגעה לשלב האחרון של רישום הזכויות הסופי בדירה על שמכם במרשם המתאים.
בדיקת מקדמיות לפני רכישת דירה מתייחסות לשלושה היבטים מרכזיים של העסקה:
- היבטים משפטיים: כוללים, בין היתר, מידע לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, קיומם של שעבודים ו/או הערות מגבילים (כגון: משכנתה, הערות אזהרה, ועוד).
- היבטים הנדסיים ותכנוניים: מתייחסים לאיסוף נתונים לגבי המצב הפיזי של הדירה (על מערכותיה ומתקניה, כגון: איתור פגמים וליקויים, וכו’) ולגבי המצב התכנוני שלה (כגון: קיומו של היתר בניה, אי התאמות וקיומן של חריגות בניה, ייעוד השימוש למגורים, ועוד).
- היבטים כלכליים: מתייחסים לאיסוף נתונים לגבי העלות של קניית דירה (וכולל בהתחשב ביתר ההוצאות הכרוכות), התאמה לגובה התקציב שלכם (וכולל תזרים, לבניית לוח התשלומים נכון), וכן האפשרות לקבלת מימון בנקאי (כגון: לקיחת משכנתה), לפי מידת הצורך.
על בסיס כל אלו, תוכלו לקדם ביעילות את המשא ומתן לרכישת הדירה ולנסח באמצעות עורך הדין שלכם את הוראות חוזה הרכישה ביתר הצלחה.
טיפ! ומה לגבי המחיר? באתר רשות המסים קיים מאגר מידע נדל”ן פומבי (תוכלו להיכנס אליו כאן), בו מופיעים נתונים היסטוריים לגבי עסקאות קניית דירה (לפי מספרי גוש חלקה או כתובת, סוגי דירות, תאריכים, וכו’), אשר בוצעו בעבר בבניין, ברחוב ובשכונה. כדאי לעיין ולקבל אומדן מחיר. הדבר העשוי לסייע לכם בניהול משא ומתן לסגירת מחיר העסקה.
אז מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה? מיד מתחילים.
בדיקות מקדמיות – חלק א’: היבטים קנייניים, תכנוניים ונוספים
בדיקה פיזית – הדירה וסביבתה
טרם קבלת החלטה קונקרטית בדבר קניית דירה, רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה, אלא לבקר בה פעמיים עד שלוש (במינימום), במטרה לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי, כמו גם מאפייניה השונים.
לצורך כך, מומלץ לערוך מספר ביקורים בדירה, כאמור, בעדיפות לביקורים בימים ובשעות שונים, כגון: באור יום, בשעת ערב וגם בסוף שבוע (זכרו שדירה בשעות החשיכה נראית אחרת לגמרי מאשר ביום).
טיפ! התייחסו לדירה גם כקונים וגם כמוכרים – יתכן שיום אחד תחליטו למכור אותה, אז שאלו את עצמכם כבר עתה: האם הדירה היא אטרקטיבית? האם היא תימכר מהר? האם היא מהווה השקעה נדל”נית טובה? כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת יותר באשר לרכישתה.
לא אחת נתקלנו במשרדנו באנשים שרכשו דירה בה התאהבו למן הרגע הראשון, אולם זמן קצר לאחר שעברו להתגורר בה הסתבר להם, להפתעתם הרבה, כי בצמוד לשטח הבניין שוכן לו גן ילדים רועש ממש מתחת לחלון חדר השינה, בית כנסת, מתנ”ס, או שיש אנטנה סלולרית מפלצתית הממוקמת על גג הבניין שממול סלון דירתם, וכיו”ב, אך מרוב התלהבות, הם כלל לא הבחינו בהם קודם-לכן.
לפיכך, לפני חתימה על חוזה קניית דירה, בחנו ובדקו היטב ומכל הזוויות האפשריות את מצבה הפיזי של הדירה, כמו גם את סביבתה הקרובה.
תמרור אזהרה! פעמים רבות, התענוג הפסטורלי של שעות היום ו/או בסופ”ש הוא מקור לרעש של הלילה (וגם להפך). השתדלו להימנע מלקנות דירה בצמוד מדי לגן שעשועים. באור יום הכול נראה יפה מאוד וירוק, אך צריך לזכור שבלילה הספסל בגן עשוי לשמש מקום מפגש עבור בני נוער, היושבים שם עד אמצע הלילה, מקימים רעש ולא נותנים לישון. למרכז מסחרי קרוב יש יתרון, אך במהלך שעות היום הוא מהווה פוטנציאל למטרדי רעש, ריח, בעיות נגישות וצפיפות חניה, ועוד.
חשוב לשאול שאלות לפני קניית דירה. תסתובבו בדירה ותסתכלו היטב על כל פרט ופרט. אל תתביישו לרדת לפרטי פרטים ולשאול את המוכרים שאלות שונות לגבי מצב הדירה.
כדאי גם לבדוק את המצב והתקינות של המערכות והמתקנים השונים של הדירה, כגון: חלונות ותריסים, מיזוג אוויר, ארונות (במטבח, בחדר האמבטיה, ארונות קיר בחדרים), ברזים, נקודות חשמל ומאור וכו’. בנוסף, תנסו לראות האם יש סדקים בקירות, או סימני רטיבות המעידים על נזילות ו/או חדירת מי גשמים, וכהנה וכהנה.
תמרור אזהרה! בדירות ישנות הסיכויים לבעיות של נזקי צנרת ו/או רטיבויות הם גבוהים יותר, בעיקר בחדרים עם נקודות מים (כגון: חדרי רחצה, שירותים ומטבח), וכן בקירות מעטפת. כדאי לשאול את המוכר מתי לאחרונה הוחלפה צנרת ו/או לגבי תיקונים שבוצעו. אם הדירה עברה הכנה קוסמטית של צביעה לקראת המכירה (עובש, פטריות, סימני רטיבות וכו’ – “הועלמו”), בייחוד במהלך חודשי הקיץ החמים, בעיות כאלו ניתן לאתר על פי רוב רק עם מכשור תרמי מקצועי, המצוי בידי מהנדס בניין.
שימו לב לכיווני האוויר של הדירה – האם הדירה (הסלון, חדרי שינה) ממוקמת לכיוון חזית רחוב, או בעורף (נוף, רעש, פרטיות, וכיו”ב); האם הדירה מוארת ושטופת שמש או פחות; האם הכיוונים הם יותר ‘חמים’ או ‘קרים’. בנושא זה, לכל אחד ההעדפות משלו. עשויה להיות לכך גם השפעה על שווי הדירה.
בדירות חדשות יחסית, כדאי גם לברר מיהו הקבלן אשר בנה את הבניין. ניתן לנסות ולאסוף מידע בדבר המוניטין שלו, איכות הבניה, בעיות ותביעות של ליקויי בניה, וכו’ (בערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם 5%-10% ואף יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה ע”י חברה קבלנית ידועה נחשבת כאמינה).
חשוב גם לבחון את מצב התקינות והאסתטיות של הבניין המשותף שבו נמצאת הדירה (כגון: דלת כניסה, אינטרקום, תיבות דואר, לובי, חדר מדרגות, שער, גדר, חדר אשפה, וכיו”ב). כדאי לברר ולשאול דיירים אחרים על איכות החיים בבניין, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית, וכו’.
לפני קניית דירה כדאי גם לבדוק מהו מספר הדירות המושכרות בבניין לעומת מספר הדירות שבהן הבעלים עצמם מתגוררים בדירה. בלא מעט במקרים, עשויה להיות לכך השפעה על איכות החיים בבניין, כגון: הקפדה על שמירת הניקיון, מצב התחזוקה הכללי, רמת הרעש, מידת שיתוף הפעולה של בעלי דירות ביחס לטיפול בתקלות בבניין, הרצון לשדרג ולטפח את השטחים המשותפים, וכן בעיות אחרות, ככל שישנן.
טיפ! בדקו את השכנים. אנשים משקיעים את כל הונם בקניית דירה, אך לפעמים שכן אחד סורר יכול למרר להם את החיים. ניתן לצמצם את הסיכון: עשו בדיקה אישית – פשוט תגיעו מספר פעמים (רצוי בשעות שונות של בוקר וערב) לשכונה, שבו לכם מתחת לבניין ותצפתו. כך תוכלו להבין ולהכיר מקרוב את תמהיל השכנים, מדד הרעש, ועוד כל מיני דברים והפתעות נעימות ואולי גם לא נעימות שניתן לגלותם רק אם חווים את השגרה של הבניין וסביבתו.
כמו כן, כדאי לבדוק את גובה דמי ועד הבית, וכן את השימושים הקיימים ו/או האפשריים ביחס לרכוש המשותף של הבניין. לדוגמה: מי רשאי לחנות ברחבת חניה משותפת (אם יש) של הבניין (היא נועדה רק לדיירים, או גם לאורחים מזדמנים?), שימוש במחסנים ובמתקנים משותפים, וכיו”ב.
האם אתם כבר יודעים מהו השטח של הדירה? לתשומת לב, לאור שיטות חישוב (מדידה) שונות, יתכנו הבדלים בין שטח הדירה כפי שמופיע בנסח הטאבו, ובין השטח כפי שמופיע בחשבון הארנונה, לעומת השטח של הדירה בפועל. כדי לקבל אומדן בדבר שטח הדירה בדקו את שניהם והצליבו נתונים.
כאשר קונים דירה, הפרמטר החשוב ביותר מבחינה נדל”נית הוא המיקום. למדו ובדקו לעומק גם את השכונה עצמה ואת סביבתה הקרובה; דרכי הגישה אליה, כבישים סמוכים, מרחק מאזור תעשייה או מפעל, מיקום של שירותים קהילתיים ומוקדים חיוניים (כגון: מכולת, בנק, קופת חולים, גני ילדים, בתי ספר, בית כנסת, ועוד).
תכננו רכישת דירה בראייה עתידית, אבל ככלל אצבע – נסו להסתכל לתקופה של 10 שנים קדימה לכל היותר. החיים הם דינמיים. אין לדעת מה ילד יום והיכן תהיו בעוד עשור וקצת. במה תעבדו, מה יהיה הרכב המשפחה שלכם, וכיו”ב.
טיפ! מעבר להיבטים הכלכליים ויתר הנתונים “היבשים” הרגילים – לכו בעקבות הלב שלכם. אם ראיתם דירה ויש לכם “קליק” ואתם ממש מרגישים בה “בבית”, זהו פקטור חשוב מאוד. גם אם הדירה אינה מושלמת ויש בה פגמים ו/או לא מעט דברים הדורשים תיקון ושיפוץ, זכרו שזה בהחלט בר שינוי ושיפור. ‘אהבה ממבט ראשון’ עם דירה לא מתרחשת בכל יום (עם זאת, גם אין להסתנוור ולקבל החלטה רגעית ובקלות דעת…).
בדיקה קניינית – מצב רישום הזכויות בדירה
נסח טאבו הוא מסמך חשוב מעין כמותו, בבחינת ‘תעודת זהות’ של הדירה.
אם הדירה מוצאת חן בעיניכם, מומלץ לשאול את המוכרים האם יש בידיהם נסח טאבו, ולחלופין לבקש ממנו את מספרי הגוש והחלקה של הדירה.
כיום, ניתן להפיק נסח טאבו עדכני אונליין בהליך פשוט הלוקח דקות ספורות. נכנסים לאתר השירותים והמידע הממשלתי ומקלידים נתונים (כרוך בתשלום אגרה בסך 17 ש”ח, נכון לשנת 2024; התשלום מבוצע בכרטיס אשראי).
אם אינכם יודעים את מספרי הגוש והחלקה של הדירה תוכלו לבדוק לפי המפורט בחשבון הארנונה, או בחוזה הרכישה של המוכרים, או לבצע בדיקה באחד ממנועי החיפוש שיש באינטרנט (כגון: באתר המידע הממשלתי – המרכז למיפוי ישראל, או באתר רשות המסים בישראל – מידע נדל”ן) באמצעותם ניתן לאתר אונליין (בחינם) מספרי גוש וחלקה לפי הזנת כתובת של נכס.
כדאי לדעת! – באמצעות עיון בנסח הטאבו, תוכלו לראות ולוודא, הין היתר:
- האם הדירה רשומה בטאבו.
- האם רישום הדירה הוא כיחידה נפרדת / תת חלקה (או שמדובר ברישום ב’מושע’).
- האם הזכויות של המוכר רשומות כבעלות (או בתור חכירה).
- האם המוכר הוא הבעלים הרשום של הדירה בשלמות.
- כיצד ומתי נרשמה הבעלות בדירה על שם המוכר (קנייה, מתנה, ירושה).
- האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתה.
- האם קיימות לגבי הדירה בעיות ומגבלות חריגות (כגון: הערות הרשומות לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מינהליים, הגבלות אחרות, ועוד).
תמרור אזהרה! אם במרשם הזכויות מופיעים שעבודים ו/או הערות ו/או צווים ו/או הגבלות אחרות כל שהן, חייבים לבדוק היטב ומראש את כל הנושא בעין מקצועית (עם עו”ד לקניית דירה) כדי לוודא מהן השלכותיהם המשפטיות, וכי אכן יהיה ניתן למחוק ולהסיר אותם בפועל באופן מלא וסופי מהמרשם המתאים במסגרת ולצורך יישום העסקה; ויש לדאוג, כמובן, גם להכניס בחוזה הרכישה הוראות מתאימות ולשלב מנגנוני הגנה מסודרים וברורים לגבי כל העניינים הללו.
בשלב זה, תוכלו גם לעמוד בקשר עם עורך דין קניית דירה מטעמכם, למען כי יעיין בנסח הטאבו בעין מקצועית. הוא בוודאי יוכל להאיר את עיניכם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, ואף לסייע לכם בכל שאלה או בעיה אשר תתעוררנה אצלכם.
אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לקבל אישור זכויות של המרשם המתאים (כגון: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, החטיבה להתיישבות, ועוד).
טיפ! במקרה שלא מדובר במוכרים שהם בני זוג הרשומים שניהם יחד כבעלים בטאבו – חשוב לברר מה המעמד המשפחתי של המוכר, כלומר, האם הוא נשוי או שיש לו ידוע/ה בציבור. בדיקה זו משליכה על הרכישה, שכן ידוע בציבור עשוי לתבוע זכויות בדירה (גם אם אינו מתגורר בה!). כמו כן, אם אתם מתכוונים לקחת משכנתה כדאי שתדעו, כי הבנק למשכנתאות ידרוש חתימה של בן/בת זוג על כתב ויתור והסכמה. ולכן, מומלץ להחתים את בן/בת הזוג על הסכמה למכירה, וגם להכניס סעיף מתאים לעניין משכנתה).
מי מתגורר ומחזיק בדירה?
הדירה שאתם שוקלים לרכוש היא מושכרת?
ובכן, רצוי לתשאל את השוכרים האם ידוע להם על בעיות ופגמים כל שהם בדירה (אל תתביישו אותם לשאול שאלות: מהם לדעתם היתרונות של הדירה? וחסרונותיה? וכהנה וכהנה).
נוסף על כך, כדאי לבקש מהמוכרים לקבל העתק שלם של חוזה השכירות ולבחון בעיון רב את הוראותיו (למשל: מתי תקופת השכירות מסתיימת? האם ניתנה לשוכרים אופציה להארכתה? ועוד).
עליכם לוודא שאתם תוכלו לקבל את הדירה בזמן במועד הפינוי הנקוב בהסכם, ולא תמצאו את עצמכם חלילה נקלעים בהמשך למצב שאתם בין ‘הפטיש לסדן’, אם תתעורר מחלוקת בין המוכרים לשוכרי הדירה בעניין זה.
נוסף על כך, פעמים רבות מתגורר בדירה צד שלישי כל שהוא שאינו נמנה על הבעלים הרשומים, וזאת בהסכמה אך ללא חוזה שכירות מסודר וחתום, בתור בר-רשות (למשל: חבר, קרוב משפחה).
עדכנו את עורך הדין שלכם על כך שהמדובר בדירה מושכרת, או שיש בה מחזיקים נוספים מלבד הבעלים. היוועצו מולו באשר להשלכות והסיכונים הכרוכים, וכיצד הוא יוכל לסייע לכם למזער אותם ולהגן באופן מיטבי ואפקטיבי על הזכויות שלכם בדירה הנרכשת.
זיהוי של המוכר – זהירות מעוקץ נדל”ן
על עוקץ דירות כבר שמעתם?
הדבר הבסיסי ביותר שיש לוודא הוא, כי האדם שמוכר את הדירה הוא אכן הבעלים האמיתי של הזכויות בדירה המיועדת.
לנושא של בדיקת זיהוי המוכר יש חשיבות קריטית, בייחוד נוכח הגידול המדאיג אשר חל בשנים האחרונות בישראל במספר המקרים של הונאות במכירת דירות.
איך זה קורה? נוכלים מתחזים לבעלים של דירה מסוימת ומציגים בפני הקונים תעודת זהות ו/או ייפויי כוח ו/או מסמכי ירושה מזויפים ו/או עבריינים המשתלטים על דירות של קשישים, וכהנה וכהנה. לעתים, מדובר על דירה ב”מחיר מציאה”. הם משלשלים לכיסם את הכספים מהקונים ואז פתאום פשוט נעלמים. לדאבון הלב, פעמים רבות הקונים ניצבים אל מול שוקת שבורה – בלי הדירה ובלי הכסף.
מומלץ להקפיד באופן יסודי ומדוקדק על זיהוי באמצעות תעודת זהות עם תמונה ברורה ועדכנית ולוודא שכל הפרטים תואמים את האדם המציג עצמו כבעלים של הדירה.
טיפ! למען משנה הזהירות, כדאי גם לבקש מהמוכר להציג תעודה מזהה נוספת (למשל: דרכון), וכן אסמכתאות מקוריות המעידות על “ההיסטוריה” של קניית הדירה. ניתן לברר מול צדדים שלישיים פרטי מידע לגבי המוכר ולאמת אותם (למשל: שכנים; בבית משותף זה קל יחסית: “כולם מכירים את כולם”). ויש לבקר בדירה במספר הזדמנויות (ועדיף גם בשעות שונות). כלל “הברזל” בעניין זה: להפעיל את השכל הישר. מקום בו יש ספק ו/או משהו שמעורר חשד – אין לבצע עסקה (ובהיבט זה – יפה גישת בית שמאי).
נוסף על כך, חשוב לבדוק מי מחזיק ומתגורר בפועל בדירה. אם מדובר בבני זוג, ורק אחד מהם רשום כבעלים של הדירה – יש לוודא שבן או בת הזוג מודעים ומסכימים למכירת הדירה, וגם ישתפו פעולה בהמשך בכל הקשור עם העסקה, כנדרש (למשל: פינוי הדירה במועד שייקבע בחוזה, חתימה על מסמכי ויתור לבנק למשכנתאות של הקונה, כיו”ב). מומלץ, כי עורך הדין של הקונה יכין בעניין זה נספח (או תצהיר) “אישור והסכמת בן זוג” בקשר עם מכירת הדירה.
הזמנת תיק בית משותף (מהטאבו)
לפני קניית דירת מגורים, או בית פרטי צמוד קרקע, המהווים חלק מבניין הרשום כבית משותף בטאבו, מומלץ לעיין במסמכי תיק הבית המשותף.
את תיק הבית המשותף ניתן להזמין באופן מקוון באתר השירותים והמידע הממשלתי ולקבלו (הקבצים נשלחים אליכם בדואר אלקטרוני) תוך 24 שעות בערך.
לצורך כך, יש להצטייד מראש במספרי הגוש והחלקה של הנכס.
השירות מאפשר להפיק מסמכים סרוקים (קבצי pdf) חתומים בחתימה אלקטרונית מתיקי בית משותף, והוא כרוך בתשלום אגרה בסך 37 ש”ח, נכון לשנת 2024 (מבוצע אונליין בכרטיס אשראי).
מסמכי היסוד המתקבלים במסגרת הזמנת תיק בית משותף, לפי סוגי תיקים, הם כלהלן:
- תיק רישום הבית המשותף: צו הרישום, התקנון, תשריט הבית המשותף.
- תיק תיקון צו הבית המשותף: צו התיקון, או התקנון המתוקן (אם ישנו).
- תיק ביטול צו הבית המשותף: צו הביטול.
חשוב לעיין בתשריט של הדירה עצמה, וכן בתשריטים של הצמדותיה (תשריטי חניות, מחסנים, שטחי רכוש משותף, וכיו”ב).
התשריט הוא למעשה התכנית המחייבת מבחינה קניינית של הדירה כרשום בטאבו ככל הנוגע לשטח הרשום של הדירה, גבולותיה, החלוקה הפנימית, תוספות מיוחדות (כגון: פרגולה, תוספת חדר בגג, וכו’), וכיו”ב. בבית צמוד קרקע תוכלו לראות בתשריט את השטח הבנוי של הבית, שטחי שירות, שטח חצר (גינה), מחסן, פרגולה, כניסות ודרכי גישה, וכו’.
באמצעות התשריט ניתן לוודא, כי יש התאמה פיזית בין הנכס אותו אתם רואים ושוקלים לרכוש לבין הזכויות לגבי כפי שהן רשומות בטאבו (לדוגמה: האם החניה הספציפית שהמוכר הראה לכם ואמר שהיא זו השייכת לדירה אכן צמודה בפועל לדירה? האם המחסן הוא צמוד לדירה? וכדומה).
תשריט הדירה יאפשר לכם לזהות באופן פיזי את מיקום הדירה בבניין ובקומה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה המופיעים בנסח הטאבו, וכן את כל הרכוש הצמוד לדירה, כגון: חניות, מחסן, גג, וכו’.
כמו כן, תוכלו לדעת ולאמת, כי לא בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו”ב).
יתר על כן, אם הנכם מתעתדים לקחת הלוואת משכנתה, חשוב שתדעו, כי הבנקים למשכנתאות נוהגים לדרוש את מסמכי הבית המשותף, כולל התשריט (בשלב הבדיקה של שמאי מטעם הבנק). ולכן, כדאי לוודא מראש שהתשריט אכן קיים ו/או שאין שום בעיה בנושא זה, למניעת עיכובים ו/או בעיות בתהליך של קבלת הלוואת משכנתה.
לתשומת לב, יש הנוהגים נוהגים לפסוח על שלב זה מסיבות שונות, ולפיכך חשוב שתוודאו מול עורך הדין המטפל לכם בעסקת קניית הדירה האם הוא אכן בודק ומזמין עבורכם את מסמכי הבית המשותף, כדי לוודא שהם אכן תואמים למצב הקיים, וכי לא נפלו בהם טעויות.
טיפ! אם הדירה אינה רשומה בטאבו, למשל, דירה יחסית חדשה, הרשומה עדיין בספרי חברה משכנת (והליכי רישום צו בית משותף בבניין טרם הסתיימו), מומלץ לבקש לעיין בתשריטים שצורפו כחלק מחוזה הרכישה המקורי מול היזם/קבלן (ולצלמם), לרבות תשריט דירה, קומה, וכן חנייה ומחסן (אם יש). חשוב לזהות אותם בבירור ולוודא שהם מתאימים למה שראיתם בפועל ו/או כפי שהמוכר הציג בפניכם (למשל: “הנה, כאן נמצאת החניה שלי”).
בדיקה של מהנדס בניין (בדק בית)
האם הייתם רוכשים רכב ללא בדיקה אצל מכון רישוי מוסמך?!
מקל וחומר, טרם רכישת דירה, או כל נכס נדל”ן אחר, יקר וממירב כספכם, למען השקט הנפשי והכלכלי שלכם ושל משפחתכם, הרי שבנוסף לליווי וטיפול משפטי של עורך דין לקניית דירה, במקרים רבים, מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע ומומחים רלוונטיים נוספים כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת דירה.
כיום, לפני רכישת דירה, ניתן לשכור סל של שירותי בדק בית של חברות הנדסה העוסקות בשירותי בדק בית וביקורת מבנים (בעלות זניחה יחסית לעומת מחיר הדירה).
כך, תוכלו לקבל חוות דעת מקצועית ואובייקטיבית, הכוללת תמונת מצב מלאה ועדכנית בקשר עם הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש, הן מבחינת מצבה הפיזי הפנימי והן מבחינת הבניין, השכונה וסביבת האזור הקרובה.
טיפ! בייחוד כאשר מדובר בדירה ישנה – כדאי לשקול שירותי חברת בדק בית מקצועית שתבדוק עבורכם לעומק את הנכס. תקבלו דו”ח מפורט בכתב: מצב המבנה, איתור נזקי רטיבות, ממערכות אינסטלציה ומים, חשמל ומאור, תקינות גגות, מצב קירות, מרצפות, ועוד (בדיקה עולה בערך 1,500-2,000 ₪ ושווה כל שקל).
במסגרת בדק בית, בין היתר, תוכלו לקבל טרם קניית הדירה נתונים ומידע על איכות הבניה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, איתור ליקויי בניה בדירה (בעיות של נזילות ורטיבויות, מפגעים בטיחותיים, ועוד), ליקויים תכנוניים והנדסיים, מצב הבניין, מאפייני השכנים, טיב השכונה, גני ילדים ובתי ספר בסביבה, שירותי ציבור, מטרדים (רמות רעש, פשיעה, אנטנות סלולריות, וכיו”ב), כמו גם מאפיינים רבים נוספים.
בדיקה תכנונית – תיק בניין (היתר בניה)
המטרה המרכזית של שלב זה היא לוודא שאתם אכן קונים “דירת מגורים”, וכי אין בה חריגות בנייה כל שהן ו/או כל בעיה תכנונית ו/או הנדסית אחרת.
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב, לפני ביצוע עסקה של קניית דירה. המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום.
כמו כן, ניתן להיכנס לאתר האינטרנט של מינהל התכנון והבניה של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס ולעיין שם במידע (תכנוני והנדסי) רלוונטי.
הדבר הראשון במעלה במישור של הבדיקה התכנונית הוא לוודא שקיים היתר בנייה לדירה ולבדוק אותו בקפידה.
מה זה היתר בנייה?
“היתר בנייה” הוא אישור רשמי הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (של הרשות המקומית) לבצע עבודות של בנייה ו/או הריסה ו/או או שינויי בשימושים במקרקעין. ההיתר כולל פירוט (מילולי) של הבקשה שאושרה – מה ניתן לבנות במקרקעין ומה הם ייעודי השימוש של הנכס (למשל: מגורים, שטחי מסחר, משרדים, וכו’), וכן מצורף נספח של תשריט החתום על ידי הוועדה (הנקרא: ‘גרמושקא’).
את היתר הבנייה יש לבחון היטב בשני מישורים:
- התאמה פיזית: לבדוק האם המצב הפיזי של הדירה תואם באופן מדויק לתשריט של היתר הבניה המאושר שבתיק; יתכן ובדירה יש אי התאמות ו/או סטיות המהוות חריגות בנייה, דבר העלול להיות בעוכריכם בעתיד.
- התאמה של ייעוד השימוש: לפי החוק השימוש בנכס מקרקעין חייב להיעשות בהתאם לסיווג ייעודו התכנוני כקבוע בהיתר הבנייה, ולכן יש לוודא שאתם אמנם קונים ‘דירת מגורים’.
טיפ! גם אם בנסח הטאבו בתיאור הנכס רשום ‘דירה’, אין להסתמך על כך! הרבה אנשים (וכולל עורכי דין) שוגים ומניחים בטעות שהרישום הקנייני בטאבו חופף למצב התכנוני. אולם, במהלך בדיקת תיק הבניין מסתבר שלפי היתר הבנייה הנכס אינו מאושר לייעוד למגורים, אלא, למשל, ‘מחסן’, ‘חדר כביסה’, ‘מקלט’, ‘חדר הסקה’, או אפילו לא קיים בכלל! לכן, אין לפסוח על בדיקה זו. היא חשובה מאוד.
אם בתיק הבניין מופיעים רישומים ו/או תכתובות לא שגרתיים לגבי הדירה (כגון: מכתבי התראה, צו הריסה, דוחות פיקוח וכיו”ב) המצביעים על בעיות אפשרויות, וכן אם אין בנמצא היתר בנייה – היוועצו עם עורך הדין שלכם מה לעשות. עד אז עוצרים.
נציין, כי בעקרון הבדיקה בדבר קיומו של היתר בנייה לנכס וייעוד השימוש שלו כדירת מגורים אמורה להיות בגדר אחריותו המשפטית של עורך דין לקניית דירה; הגם שלדאבון הלב פעמים רבות ניתן להיתקל בעורכי דין אשר בכלל לא בודקים את הנושא (מפאת חוסר מקצועיות, עצלנות, ועוד).
לעומת זאת, הבדיקה של ההתאמה הפיזית להיתר מחייבת הסמכה מקצועית שונה, ולכן עליכם לבצעה באמצעות מומחים רלוונטיים אחרים מטעמכם (כגון: שמאי מקרקעין, מהנדס בניין, אדריכל או מודד מוסמך). והיא כוללת גם ביקור בדירה עצמה (ולרבות עם מכשור מדידה).
מדוע זה חשוב?
- כי דירה שאינה עומדת בקריטריונים הללו היא נכס ‘חולה’; וזה עלול להשפיע לרעה על השווי שלה (כמו גם על אפשרות המכירה שלה על ידכם בעתיד).
- כי בנקים למשכנתאות עשויים לא לתת לכם משכנתה לשם רכישת דירה שיש בה חריגות בנייה.
- כי כדי להגיע ליעד הנכסף של רישום הזכויות בדירה על שמכם במרשם המתאים בסוף התהליך, בין היתר, נדרש להמציא ‘אישור עירייה לטאבו’, מאת העירייה; ואם יש חריגות בנייה בהחלט יתכן שהעירייה לא תנפיק אותו, כל עוד המצב ו/או השימוש החורגים לא יוחזרו לקדמותם, כלומר, לפי ההיתר (ולחלופין, רק אם תאושר בקשה לתיקון, שימוש חורג וכו’; וזה לא תמיד אפשרי, לחלופין, כרוך בהתעסקות, זמן וכסף).
טיפ! במקרים מסוימים, בעיקר בבניינים ישנים מלפני עידן המחשב – תיקי הנייר היו נמסרים בארכיב מחלקת ההנדסה לצורך עיון וצילום, אך לא תמיד הוחזרו על ידי מי שחפץ, משיקוליו, שהמידע החוקי ו/או ה’גרמושקא’ פשוט ‘ייעלמו’. לא צריך להיבהל. ניתן לקבל מהעירייה אישור בכתב על כך שהיתר הבנייה לא אותר. את האישור תצטרכו למסור בהמשך לשמאי של הבנק למשכנתאות שלכם, כדי שיצרפו לדו”ח השמאות המוגש לבנק (למען הזהירות, יש לוודא זאת מראש – לפני חתימת החוזה – מול הבנק).
הערה: לגבי הנושא של חריגות בנייה נסביר ונפרט בחלק הבא (בדיקת שמאי).
ניתן למנות מספר גורמי סיכון לחשיפה פוטנציאלית של שימוש חורג מהייעוד התכנוני –
- דירות בבניינים ישנים מאוד.
- דירות הממוקמות בקומת קרקע ו/או בקומת מרתף ו/או בקומה מפולשת.
- דירות הממוקמות בקומת הגג של הבניין.
- דירות הממוקמות בחזית מסחרית.
תמרור אזהרה! חריגת בנייה ו/או שימוש שאינו תואם את הייעוד המאושר מהווים עבירות פליליות לפי התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965. הם עשויים לגרור אחריהם סנקציות של קנסות ובמקרים קיצוניים אפילו מאסר. במקביל, הרשות המקומית גם עשויה צו הריסה ו/או צו מניעה לאיסור שימוש חורג. אתם לא רוצים להסתבך בדברים מן הסוג זה. יתרה מזו, יכולות להיות לנושא התכנוני השלכות מס אקוטיות ככל הנוגע לסוגיית הזכאות להקלה במס רכישה, וכן קבלת פטור ממס שבח במכירה בעתיד (הניתנים רק בגין דירות מגורים, ולא לנכסים מסחריים ו/או אחרים).
זאת ועוד, בתכנית בניין עיר ניתן לבדוק מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים במקרקעין, לרבות לגבי קרקעות סמוכות (אם יש קרקעות פנויות באזור), חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות עליהן בעתיד, כגון: מגורים, מסחר, מבני ציבור, תחנת דלק, כבישים, פארק, כיו”ב, על מנת שלא תופתעו. הדבר עשוי להשפיע על איכות מגוריכם בדירה, כמו גם על ערכה (למעלה או למטה).
בתיק הבניין תוכלו לראות התכתבויות ומסמכים שונים (אם יש) לא רק לגבי הדירה, אלא גם לגבי הבניין המשותף; כלומר, מה ה”היסטוריה” שלו. ניתן גם לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, התראות בדבר הכרזה על ‘מבנה מסוכן’, וכיו”ב.
מומלץ לוודא שיש לדירה טופס 4 (טופס אכלוס).
כמו כן, תוכלו לבדוק האם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות לגבי הדירה.
ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של חיוב בהיטל השבחה בגין הנכס. בהקשר זה יוער, כי לפי הנהוג במסגרת הוראות הסכמי מכר תשלום היטל השבחה חל (כמעט תמיד) על המוכרים, אולם בהחלט חשוב שגם אתם, הקונים, תהיו ערים לסוגיה זו מבעוד מועד, לרבות לצורך הכנסת מנגנון משפטי מתאים בהסכם, אשר יבטיח את תשלום היטל ההשבחה על ידי המוכרים (ולעניין היטל השבחה – ראו גם הסבר מפורט יותר בהמשך).
בדיקה של שמאי מקרקעין (הערכת שווי, חריגות בניה)
שמאי מקרקעין מוסמך יוכל לבצע עבורכם הערכת שווי של הנכס, על מנת לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה.
שמאי מקרקעין יכול גם לבצע בדיקות מקצועיות לגבי היבטים נלווים שונים הכרוכים בנכס, כגון: בדיקת תכניות ותשריטים, אפשרויות של ניצול זכויות בניה קיימות, תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, אפשרויות חוקיות של ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? חלוקה ליחידות? וכו’), קיומן של הפקעות, וכהנה וכהנה.
כפי שכבר הוסבר לעיל, חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית. לקיומן אף עשויה להיות השפעה על שווי הנכס, אפשרויות השימוש בו, בעיות בקבלת משכנתה, וכן קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה וגם היטל השבחה מצד הרשות המקומית, ועוד צרות למיניהן שממש לא כדאי לכם להיתקל ולהתעסק בהן בעתיד.
בדיקת ההתאמה הפיזית של מצב הדירה אל מול היתר הבנייה, וכן אל מול מסמכי הרישום (נסח הטאבו, וכן מסמכי ותשריט הבית המשותף – שלגביהם ראו בהמשך), לרבות בכל הנוגע לשטח של הדירה, מיקומה הפיזי בקומה, וכן וקיומן של חריגות בנייה – מחייבת ביצוע בדיקה של שמאי מקרקעין (או מהנדס בניין; ולעתים, גם מדידה באמצעות מודד מוסמך או אדריכל).
ניתן למנות מספר גורמי סיכון לחשיפה פוטנציאלית של קיום חריגות בנייה –
- דירות שהן ישנות.
- דירות בקומת קרקע ו/או דירות גג.
- דירות החורגות מגבולות הבניין לשטח חצר הבניין המשותף (דירות גן).
- דירות בהן מיקומי ו/או גודל הפתחים (דלת, חלונות) שונים לעומת אלו של שאר הדירות בבניין.
- דירות הכוללות אלמנטים של בנייה קלה.
- דירות עם מבנה חלוקה חריג (דירות מחולקות).
להלן דוגמאות לבעיות שבהן ניתן להיתקל לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין ביחס לנכס –
- חריגת בניה במרתף.
- דירה הרשומה כמחסן או משרד.
- פרגולה ללא היתר.
- מחסן ללא היתר.
- סגירת מרפסת ללא היתר/רישיון.
- הרחבה בסלון ללא היתר.
- תוספת חדר ללא היתר.
- חניה ללא היתר.
- עליית גג ללא היתר.
- פתיחת/הגדלת חלון ללא היתר.
- גדר חיצונית גבוהה בחריגה מהיתר.
- ריצוף בחצר ללא היתר.
- בריכת שחיה ללא היתר/רישיון.
- ועוד.
תמרור אזהרה! אם בדירה קיימות חריגות בנייה משמעותיות – בנקים למשכנתאות עשויים לא לאשר הלוואת דיור. לכן, לפני רכישת דירה יד שנייה מומלץ לבדוק היטב את הנושא. ויוער, כי לעתים יהיה הכרחי להחזיר את המצב לקדמותו (לפי ההיתר), על כל המשמעויות הנובעות מכך, או שהסדרת החריגות תיקח זמן רב (התעסקות, הוצאות, עיכוב בהמשך מימוש העסקה, שלא לדבר על מחלוקת בין הצדדים בשאלות של אחריות ו/או חבות, טענות להפרת חוזה וכיו”ב). הערה: עו”ד קניית דירה יודעים לספק פתרונות.
כעולה מן המקובץ לעיל, באמצעות בדיקה מקדמית של שמאי מקרקעין מוסמך (ולעתים, בשילוב מומחים נוספים) ניתן לקבל מידע ונתונים רבים (כלכליים, תכנוניים ואחרים) אודות הנכס, וכך תוכלו להיזהר ולהימנע מכל מיני מוקשים אפשריים בדרך לדירה שלכם.
תפקידו של עורך דין לקניית דירה מטעמכם הוא, בין היתר, להסביר לכם לעומק את כל ההיבטים הללו, על כל המשמעויות והתוצאות המשפטיות הכרוכות בהם; ובמידת הצורך – להפנות אתכם למומחים המתאימים.
בדיקות מקדמיות – חלק ב’: היבטים כלכליים לפני קניית דירה
תקציב, תזרים, מימון
במסגרת השיקולים הכלכליים, לפני קניית דירה – כדאי להביא בחשבון מספר פרמטרים אותם נפרט בחלק זה.
טיפ! חשוב להקפיד להישאר במסגרת תקציב ברורה אותה קבעתם מראש. אל תתפתו לקנות דירה החורגת מהיכולת שלכם. חריגה מהתקציב עלולה להוביל אתכם למצוקה כלכלית (כמו גם לצרות אחרות, שאינן בהכרח פיננסיות).
תקציב –
- מהו התקציב העומד לרשותכם לשם קניית דירה?
- איזה הוצאות נוספות עליכם לקחת בחשבון במסגרת תהליך קניית דירה? (וראה הרחבה בהמשך, בנפרד).
הון עצמי –
- מהם מקורות המימון שלכם?
- מהי הזמינות הכסף? (למשל נזילות של קרן השתלמות, קופת גמל, כספי חסכון, מתנות מההורים וכו’).
- סנכרון זמינות כסף אשר אמור להתקבל בתשלומים אשר מקורם ממכירת דירה קיימת.
- ואם מקור המימון תלוי בכספים אשר יתקבלו בעת מכירה עתידית של דירה קיימת – האם הסכום אותו אתם מצפים לקבל עבורה הוא ריאלי? ואולי כדאי קודם כל למכור אותה ורק אז לקנות דירה?
- האם רכישת הדירה היא רק ממקורות עצמאיים (הון עצמי) או שעליכם לקחת גם הלוואה ו/או משכנתה?
מימון חיצוני –
- אם יש צורך בהלוואת משכנתה – מה היקף ההלוואה שהבנק יאשר לכם?
- מה יהיה סכום ההחזר החודשי שלה?
- האם תוכלו לעמוד בו גם אם הריבית תעלה?
- מהי ההכנסה הפנויה שלכם (ההכנסות נטו לאחר מיסוי מכל מקור שהוא, בניכוי הוצאות המחיה, הכלכלה וכו’)?
- האם צפי ההכנסות שלכם יציב ו/או עשוי להשתנות? (למשל: פיטורים, איתנות מצב העסק וכו’).
- האם צפי ההוצאות שלכם יציב ו/או עשוי להשתנות? (למשל: צפי לילד נוסף).
עלויות נלוות במסגרת קניית דירה יד שנייה
האם בדקתם והגדרתם מראש מהו התקציב שלכם לעסקה?
בנוסף למחיר של רכישת הדירה עצמה, חשוב מאוד לברר מראש ובמדויק (ככל הניתן) לגבי החבויות ו/או ההוצאות הכספיות הנלוות, וכמובן להיערך בהתאם מבחינת בניית התקציב שלכם ומימון העסקה.
טיפ! כדאי להכין טבלת אקסל מפורטת (או לבצע רישום מסודר אחר) עם אומדן של סך כל ההוצאות הצפויות, וכן לקחת מקדם בטחון של כ-5% (לפחות). כך תוכלו לוודא מראש שאמנם יש באפשרותכם לשלם את מחיר הדירה וכל הכרוך ברכישה, ולמנוע בעיות והפתעות לא נעימות בהמשך.
תשלומים והוצאות אפשריים אותם יש להביא בדרך כלל בחשבון:
- מס רכישה.
- שכר טרחת עורך דין.
- אגרות רישום בטאבו.
- עמלת תיווך (אם יש).
- עלות שמאי מקרקעין (במידת הצורך).
- עלות מודד מוסמך (במידת הצורך).
- עלות בדיקת מהנדס – ‘בדק בית’ (במידת הצורך).
- עלויות העמדת הלוואת משכנתה (דמי פתיחת תיק, אגרות רישום משכנתה בטאבו, משכון ברשם משכונות, נוטריון ועוד).
- עלות אריזה, הובלת תכולה (ולפעמים גם מנוף), וכו’.
- עלות פירוק רהיטים ו/או מתקנים שבדירה הנוכחית ו/או התקנה בדירה הנרכשת.
- עלויות של ניקיון, צביעה, ריסוס, תיקונים, שיפוצים בדירה וכיו”ב.
- הפסד ימי עבודה.
ואפילו עוד לא דיברנו על הוצאות בגין רכישה ושדרוג של ריהוט, חדר שינה, טלוויזיה, מחשב ועוד.
טיפ! קחו בחשבון בשקלול העלויות שלכם בגין הדירה כי יתכן שתידרשו להוציא סכומי כסף גבוהים (ומעבר למה שתכננתם) בגין שיפוץ של הנכס. לכן, מומלץ להיוועץ ו/או להזמין קבלן שיפוצים אמין על מנת שיציג בפניכם אומדן של היקף העלויות הצפויות בנושא.
בנוסף, רצוי שאחרי כל ההוצאות הללו גם תשאירו כמה שקלים בצד ליום סגריר (בלת”ם).
משכנתה של הקונה – קבלת אישור עקרוני
בדיקת זכאות וקבלת אישור עקרוני
אתם מתעתדים ליטול הלוואת משכנתה לצורך מימון העסקה? אם כן, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות והכנות מתאימות מול בנק למשכנתאות.
נטילת משכנתה הוא תהליך שאינו קורה ‘מהיום למחר’. תחילתו בקבלת מסמך ‘אישור עקרוני’ לקבלת משכנתה מהבנק. מומלץ לעשות כן לפני מועד חתימת חוזה הרכישה, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה. אם כן, בשלב הראשון עליכם, הקונים, לוודא מול אחד הבנקים למשכנתאות, כי אתם אכן עומדים בקריטריונים לקבלת הלוואת דיור.
המשמעות של אותו ‘אישור עקרוני’ היא, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים, אותם מסרתם לו, וכמובן בכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלוונטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך, מאשר כלפיכם שהוא מסכים – ברמת העיקרון – להעניק לכם הלוואת משכנתה לצורך מימון רכישת דירה.
לצורך מתן ‘אישור עקרוני’, הבנק למשכנתאות יבקש לקבל מכם מידע הנוגע, בין היתר, לרמת ההכנסה שלכם, המקצוע שלכם, האם אתם עצמאים או שכירים, נכסים שבבעלותכם, חסכונות, הלוואות, ועוד. וזאת, על מנת לבדוק את יכולת ההחזר הכספי שלכם (רצוי לברר מראש בטלפון, לפני ההגעה לסניף הבנק, איזה מסמכים עליכם להביא עמכם).
כיום, ניתן לקבל ‘אישור עקרוני’ להלוואת משכנתה בהליך קצר, פשוט ומהיר יחסית, באמצעות המוקדים הטלפונים של הבנקים למשכנתאות, או בסניפיהם.
תמרור אזהרה! חוזי קניית דירה יד שנייה כוללים סעיף לפיו אי קבלת משכנתה על ידי הקונים לא תהווה עילה מצדם לביטול החוזה. כלומר, אם בנק למשכנתאות לא יאשר לכם את ההלוואה אתם נוטלים סיכון משמעותי ועלולים להיקלע למצב בעייתי של הפרה יסודית של החוזה, עם חשיפה לחיוב בתשלום פיצוי כספי גבוה (בסך מוסכם וקבוע מראש) לטובת המוכרים. לכן, מומלץ לקבל ‘אישור עקרוני’, לפני החתימה.
בהמשך, כדאי לפנות למספר בנקים למשכנתאות ולנהל משא ומתן מולם לגבי תנאי הלוואת משכנתה, על מנת לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר עבורכם בנסיבות העניין ולפי הצרכים הייחודיים שלכם (לתשומת לב, קיימים מספר סוגים ומסלולים: משכנתה עם ריבית משתנה או ריבית קבועה, משכנתה מדורגת, שקלית, דולרית, הלוואת בוליט (בלון), תשלום קרן שווה, או לפי לוח שפיצר, וכו’ (מוזמנים לקרוא על הנושא במדריך משכנתה כאן באתר).
אחוז המימון
כפי שצוין לעיל, מומלץ להיערך מראש לגבי הנושא של הלוואת משכנתה על ידי קבלת ‘אישור עקרוני’ לקבלת משכנתה לפני החתימה על חוזה רכישת דירה.
בהתאם להנחיות בנק ישראל קיימת הגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל במסגרת הלוואת משכנתה הנגזר מתוך שווי הנכס (כפי שייקבע בהמשך על ידי שמאי מטעם הבנק).
החלוקה היא לפי שלוש קבוצות רוכשים:
- רוכשי “דירה ראשונה” (מי שמעולם לא הייתה לו דירה) – אחוז מימון מקסימלי של 75%
- רוכשי “דירה יחידה” (הכוונה ל”משפרי דיור”) – אחוז מימון מקסימלי של 70%
- רוכשי “דירה נוספת” (הכוונה ל”משקיעים” מרובי דירות) – אחוז מימון מקסימלי של 50%
לתשומת לב, במדריך על עסקאות העברה ללא תמורה שבאתר זה, תוכלו לקרוא טיפים על איך ניתן באמצעות העברת דירה במתנה לקרוב/ים (כגון: ילד/ים) להפוך מ”משקיע” לרוכש של “דירה יחידה”, וכך ליהנות ממימון משכנתה גבוה יותר (הפרש של עד 20%, כמצוין לעיל), ואף ליהנות מחיסכון ניכר בתשלום מס הרכישה.
משכנתה של המוכר – בדיקות רלוונטיות
שלב זה רלוונטי רק לגבי קניית דירה יד שנייה אשר רשומה עליה משכנתה.
את הנושא של משכנתה יש לבחון גם מהזווית של המוכרים, כלומר, יש לשאול את המוכרים האם על הדירה רובצת משכנתה (ותוכלו גם לבדוק זאת בנסח הטאבו) ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה.
בשלב זה, תוכלו לבקש מהמוכרים להמציא לעיונכם מסמך (תדפיס רשמי) של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתה הרובצת על הדירה.
לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוונים המוכרים להסיר את המשכנתה שלהם. האם יעשו כן בדרך של פירעון המשכנתה, או בדרך של גרירת המשכנתה לנכס אחר וחלופי אותם הם רוכשים למגוריהם ו/או נכס נדל”ן אחר שיש בבעלותם. עשויה להיות לכך רלוונטיות גם לעניין בניית לוח התשלומים שלכם במסגרת העסקה. שכן, עדיף שפעולת סילוק המשכנתה הרובצת על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל הניתן. ואם היא נעשית באמצעות כספי התמורה שאתם אמורים לקבל (ממכירת דירתכם),עליכם להיערך בהתאם ולסנכרן את סכומי ומועדי התשלומים, וכיו”ב.
נשמע לכם קצת מסובך? לא נורא, אל תילחצו. אתם מוזמנים תמיד לשוחח איתנו ונשמח להסביר לכם כיצד כדאי לבנות את לוח התשלומים האופטימלי עבורכם לעסקה, לפי הנתונים האישיים שלכם (סנכרון מלא לפירעון המשכנתה של המוכר, להון העצמי שלכם, למשכנתה אותם אתם מתכוונים לקחת, כמו גם יתר הנתונים הספציפיים של העסקה).
בדיקות מקדמיות – חלק ג’: היבטים מיסויים בעסקת קניית דירה
כללי
בעסקת מכר של קניית דירה יד שנייה חלים מסים על שני הצדדים לעסקה – הן על המוכר והן על הקונה. המוכר משלם “מס שבח”; והקונה משלם “מס רכישה” (משולמים לרשות המסים, באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין). כמו כן, על המוכר עשוי לחול גם “היטל השבחה” (משולם לרשות המקומית).
השלב המקדמי של בדיקת היבטי המיסוי נועד על מנת לדעת מראש כמה מסים הקונים צפויים לשלם עבור רכישת הדירה, וכן כמה מסים המוכרים צפויים לשלם עבור המכירה (כפי שנסביר בהמשך פרק זה, גם הפרט הזה הוא רלוונטי עבורכם, הקונים).
מדוע זה חשוב?
- כי אתם רוצים לדעת ולתכנן מראש את התקציב הכולל שלכם לעסקה.
- כי חשוב לדעת ולקבוע מראש בחוזה קניית דירה כמה כסף יושאר בגין “פיקדון מסים”, אשר, במידת הצורך, יופקד בנאמנות כדי לוודא שלא יחסרו כספים לתשלום המסים החלים על המוכרים (וראו הסבר נפרד בנושא זה בהמשך – בפרק העוסק בקבלת אישורי המסים).
- כי אישורי המסים הסופיים (של שני הצדדים) הכרחיים לצורך השלמת העסקה (קרי: השלב האחרון של רישום הזכויות על שם הקונים במרשם המתאים).
מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 עוסק בהיבטי מס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי סעיף 9(א) לחוק, במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב בתשלום מס רכישה.
לפיכך, בגין עסקת קניית דירה יש לשלם מס רכישה לרשות המסים (באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין), אלא אם כן ישנה זכאות לקבלת פטור או הקלה במס הרכישה.
מס הרכישה נקבע לפי מספר מדרגות מס הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהוא “יחיד”) יש דירה נוספת (או יותר), או שזו דירתו היחידה.
החוק מאפשר פטורים והקלות שונים במס רכישה, ומשכך כדאי לבדוק את הנושא הזה לפני מועד חתימת חוזה רכישת דירה.
על מנת לבצע תכנון מס נכון יש להיוועץ עם עורך דין לקניית דירה המתמחה גם בהיבטי מיסוי מקרקעין.
טיפ! ככלל, לפי עקרון ‘התא המשפחתי’ במיסוי מקרקעין, יראו בני זוג נשואים החיים יחד וילדיהם הקטינים “כרוכש אחד” לצורך חישוב מס רכישה. המשמעות היא, כי במקרים מסוימים, כאשר לאחד מהם יש דירה הרשומה על שמו בלבד, נפגעת הזכאות של בן הזוג השני לקבלת הקלה במס רכישה. לכן, מומלץ לבחון היטב את הסטטוס שלכם הקונים, מבחינת גובה מס הרכישה הצפוי לכם במסגרת העסקה ולמנוע ‘תאונת מס’ מצערת; וככל הניתן – לבצע תכנון מס אופטימלי, העשוי לחסוך לכם הרבה כסף.
דירה יחידה
מדרגות מס הרכישה בגין “דירת מגורים יחידה” (ליחיד, תושב ישראל) הן כלהלן*:
- 0% – על חלק השווי שעד 1,978,745 ש”ח (פטור מלא ממס רכישה)
- 3.5% – על חלק השווי שמעל 1,978,745 ש”ח ועד 2,347,040 ש”ח
- 5% – על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש”ח ועד 6,055,070 ש”ח
- 8% – על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח
- 10% – על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש”ח ועד בכלל
דירה נוספת
מדרגות מס הרכישה בגין רכישת “דירה נוספת” הן כלהלן*:
- 8% – על חלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח.
- 10% – על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש”ח (ועד בכלל).
*גובה סכומי מדרגות המס הנ”ל מתעדכן מעת לעת (הסכומים הנ”ל – לדירה יחידה ולדירה נוספת – בתוקף: עד ליום 15.01.2025).
תכנון מס אופטימלי במסגרת קניית דירה
קיימים בחוק מספר פטורים והקלות במס רכישה.
נציין, כי אותם פטורים להקלות כוללים, בין היתר, למשל:
- מדרגות המס המופחתות לרוכשים של “דירה יחידה” (ולרבות “משפרי” דיור).
- הנחות שונות לאנשים עם מוגבלויות (נכים, עיוורים ולקויי ראיה, נכי עבודה, נכי צה”ל ופעולות איבה , ילדים עם נכות של 100%, ניצולי שואה, ועוד).
- הנחות לאוכלוסיות מסוימות (כגון: עולים חדשים, בני משפחות שכולות, בני משפחה של חלל פעולות איבה).
לכן, לפני העסקה כדאי לכם לבדוק באמצעות עורך דין קניית דירה המתמחה גם במיסוי מקרקעין – האם הנכם זכאים להנחה כל שהיא במס הרכישה.
טיפ! זכויות של רוכש בדירה אחרת, אשר אינן עולות על 1/3 מזכויות הבעלות (ולחלופין, החכירה) המלאות בדירה, או על 1/2 לגבי דירה שהתקבלה בירושה, אינן נחשבות בתור “דירה נוספת” לעניין מס רכישה; כלומר, הוא ייחשב כרוכש של “דירה יחידה” ויהיה זכאי ליהנות ממדרגות המס המופחתות, המתחילות ב-0%, כפי שפורטו לעיל).
רוצים לקרוא מידע מעניין על פטורים והקלות במס רכישה? טיפים ועצות כיצד במקרים מסוימים ניתן לחסוך מס רכישה?
מוזמנים לקרוא את המדריך המקיף שלנו בנושא מס רכישה כאן באתר.
מסים החלים על המוכר (מס שבח והיטל השבחה)
כפי שצוין לעיל, בעסקת מכר של דירה יד שנייה עשויים לחול על המוכר שני תשלומי מסים:
- מס שבח – המשולם לרשות המסים.
- היטל השבחה – המשולם לרשות המקומית.
נסביר אותם בקצרה.
מס שבח
מס שבח מחושב בהתאם לרווח של המוכר בגין המכירה ביחס למחיר שבו הוא רכש את הדירה.
החיוב במס השבח יכול להגיע לסכומים גבוהים, ולכן גם לקונים חשוב לדעת מראש, לפני חתימת החוזה, מהו סך המס הצפוי.
לשם כך, על עורכי הדין להכין הדמיה (סימולציה) לתחשיב של מס השבח הצפוי בגין העסקה. וזאת, על מנת לוודא שלמוכרים יהיה מספיק כסף לתשלום המס ולהבטחת קבלת אישור מס שבח, הנדרש לצורך רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונים במרשם המתאים (הערה: מבחינת הקונים, יש להביא בחשבון לעניין זה – לכל מקרה – את החשיפה המקסימלית האפשרית).
לעניין מס השבח, קיימים עבור המוכר מספר מסלולים חלופיים:
- פטור מלא בגין דירת מגורים מזכה.
- פטור חלקי לפי חישוב מס שבח לינארי (מס מוטב).
- חיוב מלא בתשלום מס שבח (או לפי סך אפס – אם אין רווח כל שהוא).
חישוב מס השבח עשוי להיות מורכב, שכן יש להביא בחשבון משתנים רבים.
לעניין בדיקת הזכאות לפטור ממס שבח, יש לבחון בקפידה האם מתמלאים התנאים השונים הנדרשים בחוק, לפי סעיפי הפטורים הרלוונטיים.
מוזמנים גם לקרוא את המדריך שלנו כאן באתר בנושא מס שבח.
היטל השבחה
היטל השבחה מוטל על מוכר של נכס מקרקעין על ידי הרשות המקומית (באמצעות מחלקת היטל השבחה שלה).
מדובר במס המוטל על ההנאה של המוכר מהשבחת הנכס שלו, ועליית שוויו כתוצאה מתכניות בניין עיר שאושרו על ידי הרשות המקומית. תכניות המעניקות זכויות בנייה ופיתוח, אשר טרם מומשו, לנכס הנמכר.
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על ההנאה של המוכר מהשבחת המקרקעין שלו, כתוצאה מאישור של תכניות בניין עיר, המעניקות זכויות בנייה ופיתוח, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג, אשר מעלים את שווי הנכס.
דוגמה: אם ניתן לבנות תוספת של חדר על הגג בדירת גג קיימת (והחדר טרם נבנה, או שנבנה באופן לא חוקי וטרם שולם ההיטל בגינו), קיים פוטנציאל תכנוני לדירה זו המעלה את שוויה – והסיבה לעליית השווי היא התכנית אותה יזמה הרשות המקומית.
שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.
המוכרים או עורך הדין שלהם רשאים לפנות אל הרשות המקומית לפני חתימת החוזה כדי לברר חבות בהיטל השבחה (ולחלופין, עורך הדין שלכם יוכל לבקש מהמוכרים להמציא לו ייפוי כוח מתאים על מנת לבדוק את הנושא).
נציין, כי קיימים מקרים מסוימים (פטורים) שבהם לא יוטל היטל השבחה, למשל:
- בנייה ו/או הרחבה של דירת מגורים בשטח כולל של עד 140 מ”ר.
- השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות הנדרשים לשם ביצוע התאמות נגישות.
- השבחה בגין בניית מרחב מוגן (ממ”ד).
משא ומתן וזיכרון דברים טרם קניית דירה
מהו זיכרון דברים לקניית דירה?
זיכרון דברים הוא מסמך קצר עליו חותמים המוכרים והקונים, לאחר שניהלו ביניהם משא ומתן, והסכימו עקרונית להתקשר ביניהם בעסקת מכר דירה.
במסגרת מסמך כזה מציינים הצדדים את ההסכמות העיקריות אותן הם גיבשו ביניהם ככל הנוגע לעסקה, כגון: פרטי הזיהוי של הדירה, פרטי הזיהוי של הצדדים, מחיר הדירה, לוח תשלומים, מועד מסירת החזקה, וכו’. זהו מסמך מקדים לשלב של חתימת החוזה, אשר אמור להיחתם בהמשך, בליווי של עורכי דין.
טעות נפוצה ביותר היא לחשוב, כי זיכרון דברים הוא אינו מסמך משפטי מחייב, אלא רק חוזה הרכישה עצמו.
לפי פסיקת בתי המשפט נקבע, כי גם אם לא נחתם בסופו של יום חוזה, הרי שזיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, לכל דבר ועניין (שכן, לא הכותרת ו/או הצורה הן הקובעות, אלא התוכן והמהות של המסמך); וגם אם היו חסרים בו פרטים מסוימים, אזי הם ניתנים להשלמה בהמשך, כך שהדבר (כעקרון) אינו פוגם בתוקפו של המסמך.
כלומר, מחד – זיכרון דברים אינו מכיל די פרטים שאתם, הקונים, הייתם בודקים לעומק כתנאי לחתימת חוזה קניית דירה; ומאידך – נטלתם על עצמכם והתקשרתם בהתחייבות חוזית מחייבת מול המוכרים, אשר הפרתה עלולה לגרום לתוצאות קשות עבורכם.
חשוב להדגיש, כי חתימת זיכרון דברים אינה מהווה שלב הכרחי בתהליך. נהפוך הוא, רצוי שלא לחתום עליו, אלא אך ורק על חוזה מקצועי, אשר נערך ו/או נבדק על ידי עורך דין קניית דירה מטעמכם (וזאת, כמובן, לאחר ביצוע השלמת הבדיקות המשפטיות והאחרות החיוניות).
לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, לרבות רכישת דירה, טעונה מסמך בכתב, ולכן חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית, ואף עשויה לצמצם באופן ניכר את יכולת המשא ומתן שלכם בהמשך מול המוכרים, באשר לתנאי העסקה.
מלבד דרישת הכתב, על זיכרון דברים במקרקעין לעמוד גם בשתי דרישות (מצטברות) מכוח דיני החוזים: הראשונה – נקראת “גמירות דעת”; והשנייה – נקראת “מסוימות”.
לפי דרישת המסוימות –
על זיכרון דברים לקניית דירה לכלול את התנאים העיקריים של העסקה, כגון: זהות הצדדים, תיאור הנכס, סך התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה. עם זאת, לעתים, אף אם יהא חסר בזיכרון דברים פרט מסוים, במקרה שתוגש על ידי מי מהצדדים תביעה לאכיפתו, בית המשפט מוסמך להשלימו לפי נסיבות העניין ו/או המקובל ו/או הדין הקיים בנושא ספציפי (למשל: לעניין חבויות מס).
לפי דרישת גמירות הדעת –
בית המשפט בודק האם הייתה לצדדים כוונה והם גמרו אומר בדעתם להתקשר ביניהם בעסקה משפטית מחייבת. בהקשר זה יצוין, כי היעדר חתימה על מסמך זיכרון הדברים אינה שוללת מניה וביה את תוקפו המשפטי וגם מסמך בלתי חתום יכול לגבש עסקה, בעוד שחתימה עליו, מהווה לרוב ראיה מספקת לדרישת גמירות דעת לעניין הכוונה של המוכר למכור את הדירה והכוונה של הקונה לרכוש את הדירה.
החסרונות בחתימת זיכרון דברים
זיכרון דברים כולל רק את תמצית ההסכמות שבין הצדדים, אבל עדיין מהווה מסמך משפטי מחייב, הקושר אתכם לעסקה, ולכן חתימה עליו עלולה לגרום בהמשך לבעיות רבות מבחינתכם.
יש להביא בחשבון, כי לרוב זיכרון דברים נחתם ללא קבלת ייעוץ משפטי של עורך דין קניית דירה מטעמכם ולפני ביצוען של כל הבדיקות המקדימות הנדרשות מצדכם טרם קניית דירה יד שנייה.
אין צורך להכביר במלים, כי עסקת מקרקעין כרוכה בסכומים משמעותיים מאוד, כמו גם במורכבות רבה, וכי היא טומנת בחובה חשיפה לסיכונים.
מלבד הבדיקות המקדימות המקיפות אותן עליכם לבצע טרם רכישת דירה, באמצעות כל המומחים הרלוונטיים הפועלים מטעמכם, יש צורך גם להכניס מנגנוני הגנה משפטיים מסודרים במסגרת חוזה (כגון: בדיקת מצב הזכויות בנכס, שעבודים, משכונים, עיקולים, צווי הריסה, תביעות, זכויות בניה, חבויות מס, ייפויי כוח בלתי חוזרים, בטחונות, נאמנויות, כיו”ב). טיפול מסוג זה דורש מומחיות גבוהה ויכול להינתן אך ורק על ידי עורך דין קניית דירה מומחה.
במעמד חתימת זיכרון הדברים, אתם, הקונים, אינכם מודעים לכל המידע, הנתונים וההיבטים השונים של המצב המשפטי, הקנייני, התכנוני וההנדסי של הנכס, כמו גם למלוא סוגיות המימון והמיסוי הכרוכות בעסקה. שכן, לא הייתה לכם שהות מספקת על מנת לבדוק אותם ולהתייעץ.
משכך, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב שבו נטלתם על עצמכם התחייבויות חוזיות שונות לעסקת קניית דירה, הגם שאין לכם ידיעה מספקת על היקפן ו/או משמעותן. כאן, עלולות לצוץ בעיות, הפתעות ותקלות קשות…
בשלב של ניהול המשא ומתן לקראת חתימת הסכם המכר, אתם גם מבצעים במקביל את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, או אז אתם מגלים במסגרתן מידע ונתונים חשובים שלא ידעתם על הדירה (ולרבות כל אותם פרטים ‘קטנים’, אך משמעותיים, אותם המוכר ‘שכח’ לספר לכם).
פתאום, כאשר אתם מגיעים לרגע ‘האמת’ שבו יש להיכנס וללבן את כל הפרטים והתנאים המדויקים מול המוכרים, מסתבר לכם שקיימים פערים בין הצדדים ושלא ניתן לגשר עליהם ולהגיע למפגש של רצונות והסכמות מלאים. אתם מוצאים את עצמכם מגיעים לנקודות חיכוך רבות של אי הסכמות, אותן היה עליכם לברר, להבין ו’לסגור’ מראש, לפני החתימה על מסמך זיכרון הדברים.
יתרה מזו, בהחלט יתכן כי עכשיו, כאשר התמונה המלאה פרושה בפניכם, תחליטו שאינכם מעוניינים לקנות את הדירה הזו ולהוציא העסקה אל הפועל.
על רקע הדברים הללו, נוסיף ונציין, כי ביטול של זיכרון דברים עשוי להיות בלתי אפשרי, ולחלופין נסיגה ממנו עלולה להיות כרוכה בהוצאות ו/או פיצויים בסכומים בלתי מבוטלים מצדכם, לפעמים אגב ניהול הליכים משפטיים בערכאות.
נוסף על כך, חשוב לדעת, כי תאריך חתימת זיכרון דברים עשוי גם להוות את ‘המועד הקובע’ לעניין חובת הדיווח למיסוי מקרקעין, כמו גם תשלום מס הרכישה (שלפי החוק הם: עד 30 יום ו-60 יום, בהתאמה) ביחס לעסקת רכישת דירה, ובתוך כך לקצר עבורכם את לוח הזמנים לשם השלמת כל הבדיקות השונות וגיבוש טיוטת חוזה הרכישה, עד למועד החתימה עליו.
ההמלצה המשפטית – לא לחתום על זיכרון דברים!
זכרו היטב והפנימו, ההמלצה החד-משמעית היא, כי אין לחתום על זיכרון דברים לשם קניית דירה יד שנייה.
רצוי ומומלץ לפנות אל עורך דין לקניית דירה מטעמכם כבר בשלב מוקדם של המשא ומתן.
בכל מקרה, גם אם כבר התקדמתם מול המוכרים, ‘סגרתם’ מחיר ולחצתם יד, חשוב כי עורך דין קניית דירה ייעץ לכם במסגרת ביצוע כל הבדיקות הנדרשות טרם חתימת חוזה, יאיר את עיניכם בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, אפשרות וצורך לנטילת הלוואת משכנתה, וכיו”ב) וילווה אתכם באופן מקצועי ‘עקב בצד אגודל’ לכל אורך הדרך, במסגרת חתימת החוזה ועד להשלמת העסקה באופן מוצלח.
דגשים אחרונים לגבי זיכרון דברים
אם בכל זאת, אתם (או המוכרים) ממש מתעקשים לחתום על זיכרון דברים, להלן שני דגשים חשובים:
- חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מחייב בתוך זמן קצוב מראש. היה ולא ייחתם חוזה במועד, זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו (ולחלופין, לקבוע סכום פיצוי מינימלי).
- למוכרים מומלץ להכניס לזיכרון דברים של מכירת דירה סעיף מפורש הקובע, כי הקונים לא יהיו רשאים לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר להם לעשות כן, כל עוד לא נחתם חוזה רכישת דירה מסודר.
- פנו כמה שיותר מהר לקבלת ייעוץ פרטני ואישי מאת עורך דין קניית דירה מומחה.
בניית לוח תשלומים נכון לעסקת קניית דירה
בכל הסכם מכר הפרק העוסק בתמורה מהווה חלק מרכזי, בבחינת ‘ליבו הפועם’ של החוזה.
פרק זה מתמקד בקביעת לוח התשלומים של העסקה. חשיבותו הרבה נעוצה בעובדה, כי במסגרתו המוכרים והקונים יוצרים את המתווה המשפטי של האיזונים והבלמים, המאפשר לכל אחד מהם להגן על האינטרסים השונים שלו במסגרת מימוש העסקה.
לא למותר לציין, כי פריסה לא נכונה של התשלומים עלולה לסכן את כספם של הקונים.
מבחינת הקונים, הרציונל העומד בבסיס בניית לוח התשלומים בהסכם הוא – שמירה מקסימלית על כספם, תוך הבטחת קבלת החזקה בדירה ורישום העברת הזכויות בטאבו, בהתאמה מיטבית לתזרים הכספי שלהם, וכמובן גם בהינתן מכלול ההיבטים הנוספים הכרוכים בעסקה, וזאת במטרה למזער חשיפה לכמה שיותר סיכונים אפשריים.
רוצים לדעת איך לבנות לוח תשלומים נכון לעסקה?
מוזמנים לקרוא את המדריך שלנו בנושא כאן.
עורך דין קניית דירה – חשיבות הליווי המשפטי
במסגרת עסקאות נדל”ן אסור לוותר על שירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין ומיסוי.
עורך דין לקניית דירה מטעמכם יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם העסקה (סטטוס רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס, וכו’).
תפקידו הוא להבטיח אתכם ואת כספכם, ככל הניתן, מפני החשיפה לסיכונים השונים הקשורים לעסקה. לכן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין כבר החל למן שלב המשא ומתן.
מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, הרי שכל טעות קטנה עשויה לעלות לכם ביוקר.
חשוב מאוד להקפיד לשכור את שירותיו המשפטיים של עורך דין קניית דירה בעל ניסיון ספציפי ומוכח בטיפול בעסקאות מקרקעין.
מי שמחפש לחסוך (מעט, יחסית) כסף יכול לסכם עם המוכר של הדירה, כי את העסקה ילווה עורך דין אחד – גם מהצד של המוכר וגם מהצד של הקונה. עם זאת, מומלץ שלא להסתייע בשירותיו של עורך הדין של הצד השני, אלא לשכור את שירותיו המשפטיים של עורך דין קניית דירה נפרד הפועל מטעמכם בלבד.
כמו כן, סביר להניח כי אם מתווך מעורב בעסקה הוא “ישמח” להמליץ לכם על עורך דין שלו (בעמלה מוזלת) כדי לזכות בעוד כמה שקלים, ולכן – ככלל – נמליץ להתרחק מכך, זהירות רבה נדרשת (צריך לזכור שהמתווך מקבל את עמלתו אך ורק אם העסקה נסגרת, וכי זה הדבר העומד בראש מעייניו…).
רק כך, תוכלו לדעת בביטחון, כי עורך הדין שלכם אכן מייצג נאמנה אך ורק את האינטרסים שלכם בעסקה (בייחוד במקרים שבהם נוצרות מחלוקות בין הצדדים, רק אז מגלים את מי עורך הדין מייצג באמת!).
יצוין, כי תחום דיני המקרקעין הוא דינמי ומורכב ויש לו היבטים רבים, כולל סוגיות מס סבוכות, המתעדכנים מעת לעת, ומשכך לניסיון ולמומחיות של עורך הדין המסוים בו תבחרו ישנה חשיבות מכרעת עבורכם.
תוכלו לקרוא מידע וטיפים נוספים בנושא זה במאמר נפרד כאן באתר.
__________
קשה לכם להחליט על עורך דין קניית דירה? יודעים למה?
כי קניית דירה היא עסקה משמעותית וטומנת בחובה חששות מפני סיכונים.
עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.
בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.
קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________
שלב חתימת חוזה הרכישה
מעמד חתימת החוזה
חתימת חוזה הרכישה הוא השלב הקנייני הראשון שיבצע הקונה ביחס לביסוס זכויותיו בדירה.
בשעה טובה, לאחר עבודת הכנה משותפת עם עורך דין שלכם, ואולי במשולב עם מומחים נוספים מטעמכם (מהנדס, שמאי, אדריכל, יועץ משכנתאות וכו’), השלמתם את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות בקשר לנכס והחלטתם לבצע את קניית הדירה. עורכי הדין (של המוכרים ושלכם) גיבשו ביניהם נוסח מוסכם של החוזה.
נקבע מועד לחתימה. מגיעים לרגע המיוחל.
מומלץ להגיע למעמד החתימה רק לאחר שכבר עיינתם בטיוטה (הסופית) של חוזה הרכישה מבעוד מועד ובנחת, ולא להותיר דברים פתוחים למעמד החתימה.
רצוי להגיע רגועים, ערניים וממוקדים למעמד החתימה, כאשר הכול מוכן וסגור מראש, כדי להבין מה מתרחש סביבכם, וגם לוודא שיש את כל המסמכים הדרושים ליציאה לדרך בעסקת הקנייה.
מדוע זה חשוב?
- כי מעמד חתימת חוזה קניית דירה הוא מרגש ודורש התמודדות עם ניירת משפטית ומסמכים רבים, ואתם בהחלט רוצים להגיע לשלב הזה כאשר אתם מוכנים ומיודעים כמו שצריך.
- כי ברגע שחתמכם על החוזה אתם מחויבים בעסקה (ובעקרון, אין דרך חזרה), ולכן חשוב לוודא שכל הנתונים והתנאים אמנם ברורים מבחינתכם ומקובלים עליכם.
- כי אתם רוצים שלאחר חתימת החוזה המשך תהליך ביצוע העסקה יעבור בקלות ובאופן חלק.
מעמד חתימת חוזה קניית דירה יעשה בדרך כלל בנוכחות עורכי הדין של כל צד, הצדדים עצמם (המוכרים והקונים), אולי עם מלווים (למשל: ההורים), ולפעמים גם יגיע מתווך נדל”ן (אם העסקה בוצעה באמצעותו).
טיפ! מומלץ להגיע למעמד החתימה רק לאחר שכל העניינים (הן המשפטיים והן המסחריים) אושרו ויש טיוטה סופית ומוסכמת לחתימה. בלא מעט מקרים, העלאת ו/או פתיחת נושאים לדיון ומו”מ במהלך הפגישה עצמה עלולים להוביל ל”פיצוץ” בין הצדדים ולאי נעימויות (כמה שפחות דיבורים – סיכוי גבוה יותר שהחתימה תעבור באופן חלק ומהיר).
התהליך של חתימת חוזה רכישת דירה יד שנייה כולל שלושה חלקים עיקריים:
- חתימה על החוזה על ידי הצדדים לעסקה.
- חתימה של הצדדים על מסמכים נלווים לעסקה.
- תשלום מקדמה על ידי הקונה למוכר.
חשוב, כי יונפק אישור זכויות עדכני למועד חתימת העסקה, כדי למנוע הפתעות ו/או בעיות (וכן ולדאוג שהוא יצורף כנספח לחוזה הרכישה).
מעמד חתימת חוזה קניית דירה יד שנייה אמור לקחת בערך כשעה עד שעה וחצי. לרוב, נהוג לחתום על החוזה במשרדו של עורך הדין שמייצג את המוכרים (אולם, לא חובה).
על מה בדיוק חותמים בפגישה הזו? כל ההסברים לפניכם.
חוזה הרכישה
חוזה הרכישה הוא המסמך בו קובעים הצדדים באופן מפורט את מתווה העסקה, קרי – הסדר של הפעולות השונות הכלולות במסגרת תהליך רכישת הדירה על ידי הקונים מאת המוכרים; ובמלים אחרות – את “הסיפור” של העסקה.
בראש החוזה יופיעו פרטי הצדדים (שמות ומספרי זיהוי של המוכרים והקונים, כתובות וכו’), תאריך ומקום החתימה. לרוב, החוזה נפתח בפרק של מבוא (“והואיל”), אשר מתאר את הדירה, באיזה מרשם היא רשומה, מהות זכויות המוכרים בה, האם קיימות לגביה הגבלות (כגון: שעבודים ו/או הערות ו/או זכויות אחרות של צדדים שלישיים), שיש לבטל ולמחוק במסגרת ביצוע העסקה, ואת רצון והסכמת הצדדים לבצע את העסקה, בהתאם ובכפוף למכלול ההוראות הקבועות בחוזה.
בהמשך, מקובל שיופיעו (בגוף החוזה) הפרקים שלהלן:
הצהרות והתחייבויות הצדדים:
בפרק זה כל צד יקבל על עצמו מצגים והתחייבויות שונים ביחס לעסקה. למשל, המוכרים מצדם יצהירו, כי הם הבעלים החוקיים הבלעדיים של הדירה כרשום בפנקסי המקרקעין, וכי כל הזכויות שלהם בה הן נקיות ומשוחררות מכל הערה ו/או עסקה נוגדת ו/או שעבוד מגביל וכדומה, וכן שהם מתחייבים למסור את הדירה במצב זה לידי הקונים; ואילו הקונים יצהירו, למשל, כי הם בדקו את הדירה מכל בחינה שהיא (משפטית, תכנונית וכו’) ומצאו אותה מתאימה לכל צורכיהם ו/או מטרותיהם, ללא יוצא מן הכלל, וכי הם רוכשים אותה במצבה הנוכחי (AS IS).
העסקה:
כאן תפורט ‘ליבת’ ההסכם שהיא ביצוע עסקת מכר במקרקעין של מלוא הזכויות של המוכרים בדירה (כולל כל המחובר אליה חיבור של קבע ו/או הצמוד לה וכו’) לטובת הקונים, לרבות מסירת החזקה הבלעדית בדירה לידי הקונים, וכן רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונים בפנקסי המקרקעין, וזאת בכפוף וכנגד תשלום מלוא התמורה בגין הדירה כקבוע בחוזה.
התמורה:
פרק זה הוא מרכזי וחשוב מאוד לשני הצדדים! במסגרתו ייקבעו לוח התשלומים (סכומים, תאריכים וכו’), וכן אופן ביצועם, הנושא של רישום הערת אזהרה לטובת הקונים (ומנגנון הפקדה בנאמנות של הצ’ק בגין תשלום המקדמה הראשוני להבטחת רישום ההערה; וראה גם בהמשך), ביטול והסרה של שעבודים מגבילים (אם רובצים על הדירה; למשל: משכנתה של המוכרים), וכן מסירת סט “המסמכים הנלווים” לעסקה לידי הקונים ו/או עורך הדין מטעמם, וזאת במועד המסירה, עם וכנגד ביצוע התשלום האחרון למוכרים.
מועד המסירה:
כאן יצוין תאריך מסירת החזקה החוזי של הדירה מידי המוכרים לידי הקונים, כאשר היא פנויה מכל אדם וחפץ, וכן יוכנסו התחייבויות הנוגעות למצבה הפיזי של הדירה במועד המסירה (למשל: הדירה תימסר במצב תקין, כאשר כל מתקניה ו/או מערכותיה פועלים ועובדים כסדרם, מלבד בלאי סביר הנובע משימוש רגיל וכו’), וגם למצבה המשפטי (למשל: כאשר הזכויות בה הן נקיות ומשוחררות, מלבד הערות שנרשמו לטובת הקונים ו/או בנק למשכנתאות שלהם ו/או אחרות הקשורות אליהם וכו’).
ייפויי כוח:
מאחר וגם המוכרים וגם הקונים מעוניינים להבטיח מראש את זכויותיהם הכרוכות בעסקה ואת ביצועה המלא והמדויק, יחתמו הצדדים במעמד חתימת החוזה על ייפויי כוח בלתי חוזרים (ושאינם ניתנים לביטול) משני סוגים – ייפוי כוח (מוכרים) המיועד עבור עורכי הדין של הצדדים המאפשר להם לבצע את כלל הפעולות הנדרשות ליישום העסקה והשלמתה בפועל, כולל רישום הזכויות הסופי, וכן ייפוי כוח (קונים) המאפשר לעורך הדין של המוכרים למחוק את ההערות אשר נרשמו לטובת הקונים ו/או הבנק מטעמם, במצב של ביטול העסקה (עקב הפרה יסודית של החוזה מצד הקונים).
משכנתה של הקונה:
פרק זה הוא חשוב מאוד עבור הקונים. בו ייקבעו כל ההתחייבויות, ההתניות והמועדים לפיהם המוכרים יחתמו על כל מסמכי המשכנתה הנדרשים לבנק למשכנתאות של הקונים, ימציאו אישורים מסוימים בעניין זה, וכן יאפשרו לשמאי מטעם הבנק לבקר בדירה, וזאת לצורך העמדת כספי ההלוואה לטובת הקונים.
הפרות ותרופות:
פרק זה מתייחס למצבים של הפרת החוזה על ידי מי מהצדדים ופירוט חובת מתן התראה מראש לתיקון ההפרה הנטענת, וכן יגדיר מתי הפרה הופכת ליסודית, כלומר, כזו המאפשרת לצד הנפגע לדרוש ביטול של החוזה, הסנקציות השונות אשר יחולו על הצד המפר בנסיבות כאלו ואחרות של הפרה, ולרבות תשלום של פיצויים ללא הוכחת נזק (למשל: פיצוי יומי בגין איחור במסירה מצד המוכרים, איחור בתשלומים מצד הקונים, וכן פיצוי קבוע ומוסכם מראש של 10% במקרה של הפרה יסודית).
שונות:
כאן יקבעו נושאים כלליים הנוגעים למימוש החוזה, כגון: מה קורה במצב של “כוח עליון”, אשר מונע ממי מהצדדים לקיים התחייבות מסוימת החלה עליו (למשל: שביתה בטאבו, עיצומים בבנק וכו’), אופן ביצוע שינויים מוסכמים בחוזה (למשל: דרישה שכל תוספת ו/או עדכון ייערכו בכתב, עם חתימות של כל הצדדים), שמות ופרטי עורכי הדין של כל צד, אופן משלוח הודעות והתראות רשמיות מצד אחד למשנהו, וכהנה וכהנה.
טיפ! תהליך קניית דירה כולל הרבה ניירת, פרטים שיש לזכור, וכן משימות שחייבים לבצע במועדיהן ובמדויק. כדאי לארגן קלסר מסודר ולרכז בו את כל המסמכים המקוריים ו/או צילומי אסמכתאות (כגון: החוזה, אישורים שונים, טפסי משכנתה וכיו”ב), כדי שתוכלו בקלות ‘לשלוף’ לעיון ו/או שימוש בהמשך. כדאי גם להכין מראש תזכורות על פני ציר הזמן (לפי ‘תחנות’), לגבי כל הפעולות שעליכם לבצע ו/או לוודא.
עסקת רכישת דירה יד שנייה כרוכה בסיכונים, ולכן מבחינת הקונים חשוב לדאוג להכניס בחוזה מנגנוני בטחון משפטיים, כדי לצמצם, ככל הניתן, את החשיפה מצדם למקרה שמשהו ישתבש בדרך.
מנגנוני בטחון מקובלים יהיו, בין היתר:
- חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר ושאינו ניתן לביטול על ידי המוכרים לצורך רישום העברת הזכויות על שם הקונים במרשם המתאים.
- חתימת שטרי מכר (או חכירה, לפי העניין) על ידי הצדדים, וכן מסמכים נוספים, הנדרשים לצורך רישום העברת בזכויות בדירה משמם של המוכרים לשמו של הקונים.
- החזקת המסמכים האמורים בנאמנות בידי עורך דין של המוכרים.
- סעיף לפיו יהא מותר לקונים לאחר בביצוע תשלומים ללא הפרת חוזה ו/או תשלום פיצוי כספי למשך מספר ימים קבועים (למשל: ‘גרייס’ של 7-14 ימים).
- קביעת סעיף ברור למקרה של מחיקת הערת אזהרה וביטול העסקה מצד המוכרים, לרבות חיוב בהתראה במסירה אישית או עם אישור מסירה ומתן זמן קצוב עבור הקונים לתיקון ההפרה הנטענת.
- קביעת מנגנון פיצוי מוסכם למקרה של הפרת חוזה, בין אם הפרה יסודית, בין אם איחור במסירה, ועוד.
- חיוב המוכרים לחתום על מסמכים הנדרשים לצורך נטילת הלוואת משכנתה מטעם הקונים, לרבות מתן רשות לשמאי להיכנס לדירה לצורך הערכת שווי, הסכמת/תצהיר בן זוג, וכו’.
- הכנסת מנגנון של הפקדת כסף מתוך התמורה בחשבון נאמנות במקרה שהמוכרים לא ימציאו את אישורי המסים (כגון: אישור מס שבח, מס רכוש, אישור עירייה, ועדה מקומית) עד מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונים, עם הוראות בלתי חוזרות לנאמן (לרוב, יהא זה עורך הדין מטעם המוכרים) לשלם כל חוב לשם השגת האישורים, בתוך זמן קצוב.
- סעיף הנוגע לכיסוי ביטוחי (לפי ערך כינון ריאלי למבנה) בגין הדירה כנגד “כל הסיכונים” (כולל נזקי שריפה, טבע, וכו’) ממועד החתימה ועד למועד מסירת החזקה בפועל (רצוי לעיין בתנאי הפוליסה ולשמור העתק).
- סעיף של “כוח עליון”, למקרה של איחור בתשלומי התמורה והתחייבויות אחרות כתוצאה, למשל, מעיצומים ו/או שביתות במשרדי לשכת רישום המקרקעין ו/או מיסוי מקרקעין ו/או רשות מקומית וכיו”ב, וכן עיכובים הנובעים מהתנהלות מוסדות בנקאיים, וכו’.
נספחי חוזה רכישת דירה
בנוסף לחתימה על חוזה הרכישה עצמו (במספר עותקים), חותמים הצדדים (במקביל) גם על נספחים המצורפים בסוף החוזה.
הנספחים לחוזה מהווים חלק בלתי נפרד מהחוזה עצמו (ותנאים מתנאיו, לכל דבר ועניין).
המאפיין העיקרי שלהם הוא שהם נועדו כדי להשלים את “הסיפור” המפורט בחוזה עצמו, וכן להוות אסמכתא בנוגע לעניינים המשפטיים הרלוונטיים.
הנספחים הנפוצים של חוזה קניית דירה יד שנייה כוללים:
- נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין של הדירה (ולחלופין, אישור זכויות מאת הגורם הרישומי המתאים).
- אישור יתרות סילוק משכנתה ו/או ‘כתב כוונות’ מאת הבנק למשכנתאות של המוכרים (במידה ורשומה משכנתה על הדירה).
- תשריטים של הדירה וצמידויותיה (חנייה, מחסן וכיו”ב) ו/או חוזה הרכישה המקורי (מהיזם/קבלן) ו/או נוהל העברת זכויות (הבהרה: במידה וזו דירה חדשה יחסית שעדיין נמצאת בהליכי רישום).
- הסכם שכירות של שוכר המתגורר בדירה (אם יש בנכס).
- צו ירושה ו/או צו קיום צוואה (במידה והדירה הנמכרת התקבלה בהורשה, אך טרם נרשמה על שם המוכרים).
- ועוד.
חתימה על המסמכים הנלווים לעסקת קניית דירה
מלבד החתימה על חוזה הרכישה ונספחיו, חותמים הצדדים בפגישה גם על סט של “מסמכים נלווים” לעסקה, אשר מטרתם היא לאפשר בהמשך לעורכי הדין לבצע את העסקה.
במלים אחרות, אותם המסמכים משרתים את עורכי הדין כדי שיוכלו ליישם בפועל את ההוראות הקבועות בחוזה, מבחינת ההתחייבויות ההדדיות של הצדדים במסגרתו, ובתוך כך לאפשר את רישום העברת הזכויות משמם של המוכרים לשמם של הקונים בסוף התהליך.
יצוין, כי מלבד טפסים הדרושים לשם רישום הערה על מכר בגין עסקה (כגון: בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו), כעקרון כל יתר המסמכים הנלווים מופקדים במעמד חתימת החוזה למשמורת בנאמנות בידי עורך הדין של המוכרים, והם יועברו לידי הקונים ו/או עורך הדין שלהם עם מסירת החזקה וכנגד ביצוע תשלום התמורה האחרון.
סט כזה של “מסמכים נלווים” יכלול, בין היתר:
- טופס בקשה לרישום הערה על הערת אזהרה (שני הצדדים חותמים).
- ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום (המוכרים חותמים).
- ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקה (הקונים חותמים).
- שטרי מכר (שני הצדדים חותמים).
- טופס בקשה להעברת זכויות (שני הצדדים חותמים).
- מסמכי העברת זכויות נוספים, בהתאם לדרישות ו/או נהלי הגוף הרישומי הרלוונטי (אם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת).
- ועוד.
להרחבה והסברים מפורטים על המשמעות, החשיבות והמטרות של כל אחד מהמסמכים הללו ניתן לקרוא כאן באתר במאמר נפרד.
בנוסף, בפגישת החתימה (או בסמוך אחריה) תתבקשו לחתום על “הצהרה על נכונות פרטים בהצהרה מקוונת” של רשות המסים. טופס זה מתייחס לפרטים אשר ייכללו בדיווח על ביצוע העסקה, אותו עליכם להגיש באמצעות עורך הדין שלכם, תוך 30 יום, למשרדי מיסוי מקרקעין (וראו הרחבה בהמשך).
ביצוע התשלום הראשון על חשבון התמורה
מעבר לחוזה ולכל המסמכים והחתימות על ניירת להם תידרשו, כפי שפורטו לעיל, במעמד חתימת חוזה קניית דירה יד שנייה מבוצע גם התשלום הראשון (מקדמה) על חשבון התמורה עבור הדירה.
תשלום זה מתבצע באמצעות צ’יק בנקאי, אותו על הקונים להנפיק מראש בסניף הבנק שלהם (כרוך בעמלה של סביב 13-14 ש”ח).
בדרך כלל, התשלום הראשון נע בין 20%-10% מתוך סכום התמורה (מחיר הרכישה המלא). ברם, גובה התשלום הראשון משתנה מחוזה לחוזה ותלוי משא-ומתן בין הצדדים (ונקבע גם בהתחשב בנתוני העסקה, צורכי המוכרים, יכולת הקונים, גובה משכנתה שיש על הנכס וכו’). בהחלט יש לא מעט חוזים שבהם התשלום הראשון גם נע בין 40%-30%.
על פי רוב, במעמד חתימת החוזה, לא יימסר הצ’יק הבנקאי בגין התשלום הראשון ישירות ובו במקום לידי המוכרים, אלא הוא יופקד בנאמנות בידי עורך הדין שלהם.
מנגנון משפטי זה נועד כדי להבטיח את הקונים ולאפשר להם שהות כדי לבצע (באמצעות עורך הדין שלהם), בסמוך לאחר מעמד החתימה, רישום של הערה על מכר לטובת הקונים בגין העסקה במרשם המתאים. ולעניין זה, גם יוער, כי פרק הזמן הממוצע שלוקח לבצע פעולת רישום הערה על מכר הוא משתנה, בהתאם לסוג המרשם המתאים (וראו גם בהמשך). לכן, חשוב לסכנרן ולקצוב מראש בחוזה מספיק זמן לצורך כך.
חשוב לקבל צילום של הצ’ק הבנקאי, בצירוף “אישור קבלה” חתום, מאת עורך הדין של המוכרים (ובו יצוין, כי אכן הוא קיבל לידיו את הצ’יק בנאמנות, וכי הוא מתחייב לפעול לגביו כקבוע בהוראות החוזה).
טיפ! כדאי לוודא היטב ומראש מול עורך הדין שלכם את האיות המלא והמדויק של השם של המוכר (פרטי ומשפחה) ולערוך את הצ’יק בהתאם. אם המוכרים הם בני זוג, לרוב הצ’יק יופקד לחשבון בנק משותף, וגם את זה כדאי לוודא מראש (אם הם לא מנהלים חשבון בנק משותף, לרוב לא תתאפשר הפקדת הצ’ק לחשבון המנוהל רק על ידי אחד מהם). וכך, גם במקרה של מספר מוכרים (במצב כזה, יש לפצל למספר צ’קים, לפי החלוקה ביניהם, אשר תצוין בחוזה).
יצוין, כי יתכנו מקרים של “עסקת מזומן”, אשר בהם מלוא סך התמורה משולם ע”י הקונים כבר במעמד חתימת החוזה. מהי “עסקת מזומן”? במסגרת עסקה כזו מקבלים הקונים מיד בסיום מעמד חתימת חוזה הרכישה את החזקה (המפתחות) בדירה, כנגד ביצוע תשלום של מלוא מחיר הדירה. ויודגש, כי זוהי אמנם עסקה מהירה, אולם גם במסגרתה יש להקפיד לבצע את כל אחד ואחד מן השלבים של תהליך רכישת דירה. שכן, כולם עדיין רלוונטיים! (מלבד, כמובן, שלב לקיחת משכנתה על ידי הקונים).
השלב שלאחר חתימת החוזה
רישום הערה על מכר
רישום הערה על מכר הוא שלב משמעותי וחשוב מאוד במסגרת תהליך קניית דירה יד שנייה, ולכן מומלץ לבצעו כמה שיותר מהר לאחר חתימת חוזה הרכישה.
זהו השלב הקנייני השני אותו יבצעו הקונים ביחס לביסוס זכויותיהם בדירה.
המטרה של שלב זה היא למנוע מהמוכרים לבצע עסקאות נוגדות בדירה ובכך להבטיח את זכויות הקונים ביחס אליה, להמשך יישום העסקה כמתוכנן ובאופן חלק, וזאת לתקופה שעד מועד הרישום הסופי של הזכויות על שם הקונים, במרשם המתאים.
ובמלים אחרות, בשלב זה הקונים “שמים יד” מבחינה משפטית על הדירה באופן פומבי, הן מול המוכרים והן מול כל העולם.
מדוע זה חשוב?
- כי רישום הערה על מכר תימנע (תחסום) את האפשרות של המוכרים לבצע עסקה נוגדת כל שהיא בזכויותיו בדירה.
- כי חשוב שמיד לאחר חתימת החוזה כל צד שלישי יידע, כי נחתמה עסקה שמכוחה מוקנות לטובת הקונים זכויות (חוזיות) ביחס לדירה, וכי לא יהיה ניתן לעקוף את הקונים ברישום הזכויות בדירה על שמם.
- כי רישום הערה על מכר יוצר מצב ביניים מבחינה משפטית (קרוי: ‘תקנות השוק’) בו הקונים מוגנים מפני צדדים שלישיים (כגון: רוכשים פוטנציאליים, וכן במצב של הטלת צווי עיקול על הדירה וכיו”ב), וזאת עד למחיקת ההערה, המבוצעת רק בד-בבד עם רישום זכויות הבעלות על שם הקונים בשלב של סיום העסקה.
- כי רישום הערה על מכר גם דרוש עבור הבנק למשכנתאות של הקונים, טרם מתן הלוואה לצורך קניית הדירה.
נזכיר, כי בין כל המסמכים הנלווים אשר נחתמו במעמד חתימת החוזה, נמצא גם טופס בקשה לרישום הערת אזהרה. ברם, אם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת הפרוצדורה היא מעט שונה (ומסורבלת יותר).
כעת, עורך הדין של הקונים יפעל בהקדם האפשרי לרישום הערת אזהרה, או הערה על מכר, במרשם המתאים. לתשומת לב, לרוב קובעים בחוזה הרכישה מספר ימים קצוב, אשר במהלכם על הקונים להשלים את פעולת רישום הערת האזהרה (טרם שחרור הצ’יק של התשלום הראשון לידי המוכרים).
הערה על מכר אותה ירשמו הקונים תופיע על גבי המרשם המתאים (על גבי נסח הטאבו – אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, לחלופין על גבי אישור הזכויות הרלוונטי – אם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת). מכיוון שכך, יש לה יתרונות עבור הקונים.
הלכה למעשה, היא תעניק לקונים שני מעגלי הגנה, כמפורט להלן:
- הגנה פנימית: החל למן מועד רישום ההערה, נציגי הטאבו (או רשות מקרקעי ישראל, או החברה המשכנת, לפי העניין) לא יאפשרו רישום פעולה של עסקה נוגדת כל שהיא ביחס לדירה.
- הגנה חיצונית: החל למן רישום ההערה, זכויותיהם של הקונים הופכות לפומביות (קרי: כל מי שיוציא נסח טאבו, או אישור זכויות מתאים – יראה מיד שקיים רישום של הערה מסוג של “התחייבות לביצוע עסקה” לטובת הקונים).
רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין –
אם הדירה רשומה בטאבו, יש להגיש מספר מסמכים לצורך רישום הערת האזהרה:
- צילומי תעודת הזהות של כל הצדדים (המוכרים והקונים).
- טופס בקשה לרישום הערת אזהרה (לחלופין, טופס לרישום הערת אזהרה בהסכמת הצדדים).
- מסמך התחייבות לרישום הערת אזהרה (כגון: העתק של חוזה הרכישה, או של ייפוי כוח).
- אסמכתא בגין תשלום אגרה.
- במקרים מסוימים, יש להגיש מסמכים נוספים, לפי נהלי הטאבו (למשל: העתק של תעודת התאגדות + פרוטוקול מורשי חתימה, אם הדירה נרכשת מחברה בע”מ, או העתק של ייפוי כוח אם המוכרים חתמו על החוזה באמצעות מיופה כוח, או כתב הסכמת בעלים ומסמכים קשורים, אם המוכרים עדיין לא רשומים כבעלים של הדירה בטאבו).
רישום בהגשה מקוונת:
רישום הערת האזהרה יכול להתבצע בדרך מהירה ויעילה על ידי הגשת הבקשה לטאבו באמצעות המערכת המקוונת של משרד המשפטים, המיועדת לשימוש של עורכי דין (עורך הדין של הקונים יסרוק את המסמכים ויגיש אותם כשהם חתומים באופן אלקטרוני).
יש לציין, כי אם עורך הדין של הקונים מגיש את הבקשה באופן מקוון (במערכת המייצגים), אזי בנוסף למסמכים שפורטו לעיל, הוא יידרש לצרף טופס ייעודי: “כתב הצהרה והתחייבות של עורך דין לשם הגשה מקוונת של מסמכים לשם פעולת הערת אזהרה”.
רישום בהגשה מקוונת הוא מהיר ולוקח בממוצע בין 1-2 ימי עבודה (של הטאבו).
הרישום כרוך בתשלום אגרה בסך 142 ש”ח (נכון לשנת 2024).
רישום במשרדי הטאבו:
ניתן גם להגיש את הבקשה באופן ידני בהגעה למשרדי לשכת הטאבו הרלוונטית בשעות קבלת הקהל. הגשה ידנית כזו יכולה להתבצע באמצעות שליח (כאשר בידו ייפוי כוח מתאים, וכן יש לצרף לתיק הבקשה גם צילום של תעודת חבר בלשכת עורכי הדין של עורך הדין + צילום תעודת זהות של השליח), או גם על ידי הקונים בעצמם באופן אישי.
פעולת רישום הערת אזהרה בהגעה לטאבו מבוצעת על המקום.
הרישום כרוך בתשלום אגרה בסך 177 ש”ח (נכון לשנת 2024).
רישום הערה על מכר ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת –
כאשר הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת, יידרשו מסמכים רבים יותר, לצורך רישום הערה על מכר.
בין היתר, יש לצרף טופס בקשה להעברת זכויות, ייפוי כוח לעורכי הדין המטפלים בעסקה מטעם הצדדים, וכן רשימת טפסים ספציפיים ובנוסח מסוים, וזאת בהתאם לנוהלי הרישום הקבועים ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, לפי העניין.
לתשומת לב, פעולות הרישום ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת עשויות להתעכב ולקחת יותר זמן לעומת הטאבו, לעתים בין 7-14 יום (ואף למעלה מכך. תלוי בנסיבות הספציפיות).
עלות רישום הערה על מכר ברשות מקרקעי ישראל – מבוצעת (לרוב) ללא תשלום.
עלות רישום הערה כל מכר בספרי חברה משכנת – משתנה ונעה סביב 150-500 ש”ח. בעקרון, החיוב הוא קבוע ונעשה בהתאם לצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש”ס-1999 (הערה: יש חברות שמעבר לתשלום הסך הקבוע בגין פעולת רישום ההערה עצמה, דורשות מהקונים לשלם כבר מראש גם את “דמי הטיפול” בגין העברת הזכויות עצמן בסך של 350 ש”ח).
רישום משכון ברשם משכונות –
בחלק מן המקרים (לדוגמה: כאשר דירה רשומה רק בחברה משכנת), יתכן שעורך הדין של הקונים יבקש לרשום משכון על הזכויות של המוכרים בדירה לטובת הקונים.
מה זה “משכון”? משכון הוא סוג של שעבוד מגביל, והוא מיוחס למוכרים באופן אישי, בהתאם לפרטי הזיהוי שלהם (השם ומספר תעודות הזהות, או מספר הדרכון אם המוכרים אינם אזרחי מדינת ישראל).
רישום של משכון מבוצע אצל גוף בשם רשם משכונות (שייך למשרד המשפטים). רישום משכון נעשה בטופס ייעודי, הכולל פירוט של הצדדים (המוכרים – החייבים, הקונים – הנושים), וכן תיאור של הזכויות הממושכנות (הערה: רצוי לפרט באופן מילולי את הנכס, מספרי הגוש והחלקה של הדירה, צמידויותיה, מספר הזמני של הדירה, מספר החדרים, כיווני האוויר שלה וכיו”ב, כפי שהם מופיעים במרשם של החברה המשכנת).
עלות רישום משכון – אגרת רישום משכון בסך 38-190 ש”ח (תלוי במשך תקופת הרישום המבוקשת).
הזמנת אישור זכויות עדכני –
בסיום תהליך פעולת רישום ההערה על מכר, מומלץ לקבל אישור זכויות עדכני (כלומר, להפיק נסח טאבו מקוון דרך האינטרנט, או להזמין אישור זכויות עדכני, לפי העניין).
חשוב עבור הקונה לוודא, כי ההערה אמנם נרשמה ובאופן תקין. וגם (שחלילה) לא נרשמו בינתיים זכויות מגבילות כל שהן על הדירה.
טיפ! כפי שהוסבר לעיל, בחוזה קניית דירה יד שנייה נהוג לקבוע מנגנון לפיו הצ’יק בגין התשלום הראשון (המקדמה) יופקד בנאמנות וישוחרר לידי המוכרים רק בכפוף לרישום הערה על מכר. לפיכך, מומלץ לציין בחוזה התניה לפיה אם רישום ההערה יתעכב ו/או יימנע מסיבה אובייקטיבית שאינה קשורה לקונים (למשל: שביתה בטאבו, מלחמה, או זכות מגבילה שנרשמה לפתע על הדירה וכו’), יישאר הצ’ק בידי עורך הדין של המוכרים עד להסרת המניעה (ובצירוף זמן נוסף להתארגנות, כדי לאפשר לעורך הדין של הקונים לבצע את הרישום).
דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה
לפי סעיף 73(ג). לחוק מיסוי מקרקעין, כל רוכש של זכות במקרקעין מחויב להגיש, לכל המאוחר בתוך 30 יום מיום חתימת העסקה, הצהרה המיועדת לאגף מיסוי מקרקעין.
על הצהרת הקונה (היכולה להתבצע בדרך של שומה עצמית, או כהצהרה רגילה), לכלול, בין היתר, פרטים, כלהלן:
- פרטי הצדדים ונתונים לגביהם;
- פרטי הזכות הנרכשת במקרקעין (בעלות, או חכירה, החלק הנרכש, ועוד);
- פרטי עסקת הרכישה: מספרי גוש וחלקה, תאריך, מאפייני הדירה (מספר חדרים, קומה, שטח, ועוד).
- סכום התמורה הקבועה בחוזה בעד רכישת הזכות;
- סכום המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו (שומה עצמית);
- זכאות הקונה לקבלת פטור מתשלום מס רכישה (אם יש ומבוקש במסגרת ההצהרה).
כמו כן, לטופס הדיווח של הצהרת הקונה צריך לצרף מסמכים, כלהלן:
- עותק של חוזה הרכישה (מקורי, או נאמן למקור);
- נסח טאבו המעיד על הבעלות בדירה (או אישור זכויות מינהל, חברה משכנת, וכו’);
- במקרה של רכישת דירה על ידי מספר רוכשים שאינם מאותו תא משפחתי – טופס 7000א;
- כל מסמך רלוונטי לעניין פטור/הקלה במס רכישה (אם מבוקש).
יש לחתום גם על טופס “הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת” בפני עורך הדין שלכם, אשר לרוב יבצע עבורכם את הדיווח לרשות המסים כמייצג מטעמכם.
חובה להגיש את הדיווח על העסקה באופן מקוון (נדרש כרטיס חכם עם גישה למערכת המייצגים), ולא ניתן להגישו באופן ידני למיסוי מקרקעין (אם הקונה מיוצג על ידי עורך דין).
לאחר הגשת ההצהרה, תישלח בדואר על ידי מיסוי מקרקעין הודעה בדבר קליטת הצהרת הרוכש, אליה יצורף שובר תשלום מס רכישה, ככל שהקונה אינו זכאי לפטור (הערה: ניתן גם להנפיק את השובר, באמצעות מערכת המייצגים, בסמוך לאחר הגשת ההצהרה).
לידיעתכם, את מס רכישה ניתן לשלם בכל סניפי הבנקים באמצעות שובר התשלום, או בכרטיס אשראי באתר האינטרנט הממשלתי.
את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 יום מתאריך העסקה.
מומלץ לוודא, כי עורך הדין המייצג אתכם בעסקה אכן הגיש את ההצהרה במועד (אחרת יהיו קנסות וריביות) ולשלם מס הרכישה (אם חל) במועד הקבוע לכך.
תמרור אזהרה! חשוב להקפיד לשלם את מס הרכישה במועד. על מי שחייב במס רכישה לשלמו, לפי סך השומה העצמית אותה הגיש, עד 60 יום מתאריך העסקה. ואם שומת מיסוי מקרקעין היא גבוהה יותר, יש לשלם את ההפרש עד 30 יום מיום שנמסרה השומה לחייב. כל סכום שלא שולם במועד צובר הפרשי הצמדה וריבית, וכן ייווסף קנס בשיעור של 0.2% לכל שבוע של פיגור בתשלום.
כמו כן, בנקים למשכנתאות דורשים לקבל לעיונם צילום של טופס דיווח ההצהרה המקוון, בצירוף טופס “נכונות הפרטים” (תבקשו מעורך הדין שלכם לשלוח אותם אליכם סרוקים באימייל, ובהמשך תדאגו להעבירם לבנק).
טיפ! כבר במועד חתימת החוזה הכניסו ליומנכם שתי תזכורות: הראשונה ל-30 ימים (וכדאי מעט קודם) מתאריך החתימה על מנת לוודא את ביצוע הדיווח למיסוי מקרקעין על ידי עורך הדין שלכם, והשנייה ל-60 ימים (וכדאי מעט קודם) מתאריך החתימה על מנת שלא לשכוח לשלם את מס הרכישה במועד (ככל שאינכם זכאים לפטור מלא).
תשלום מקדמה בגין מס שבח
סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שעל קונה של זכות במקרקעין מוטלת חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו (מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את מס).
שיעור המקדמה נגזר (15%/7.5%) מסך התמורה הקבועה בחוזה המכר (בהתאם למועד בו נרכש הנכס).
סעיף 15(ד) לחוק קובע, כי יראו את המקדמה כאילו שולמה על ידי המוכר על חשבון מס השבח אותו הוא חייב לשלם. בנוסף, המקדמה נחשבת כמהווה תשלום אותו שילם הקונה למוכר על חשבון התמורה במסגרת העסקה.
סעיף 15(ד)(א) קובע, כי אישור מנהל מס שבח על גבי שובר התשלום של המקדמה ייחשב כאישור תשלום מס שבח לשם רישום העברת הזכויות בטאבו.
לתשומת לב, את תשלום המקדמה על הקונה להעביר לרשות המסים לאחר ששילם למוכר 40% מהתמורה.
חשוב להדגיש, כי תשלום מקדמה אינו חל על מכירת דירת מגורים מזכה לגביה המוכר ביקש פטור ממס שבח ו/או על מכירה שאינה כולה בתמורה כספית.
נטילת הלוואת משכנתה
מאחר והתהליך קבלת הלוואת משכנתה כרוך בבירוקרטיה ועשוי לארוך זמן, כדאי להתחיל לטפל בנושא זה כבר בסמוך לאחר חתימת חוזה רכישת הדירה.
המסמכים הנדרשים מצדם של הקונים –
הנושא של הלוואת משכנתה כרוך במספר עניינים אותם יהיה עליכם להסדיר, כמפורט להלן:
- המצאת כל האישורים הנדרשים לבנק למשכנתאות לצורך איתנות פיננסית (כגון: צילומי תעודות זהות של הלווים, דפי חשבון בנק ל-3 חודשים אחרונים, פירוט מצב הלוואות, תלושי שכר אחרונים או שומות מס לעצמאים, פרטי ערבים ככל שנדרשים, וכיו”ב).
- חתימת על מסמכי הלוואת משכנתה בסניף הבנק למשכנתאות.
- המצאת אישור קיום ביטוחי משכנתה (ביטוח מבנה וביטוח חיים).
- המצאת הערכת שווי מטעם שמאי מוסמך (מתוך רשימת שמאים המקובלים על הבנק) ביחס לדירה.
- חתימה על ייפוי כוח נוטריוני עבור הבנק למשכנתאות בפני נוטריון.
- חתימה על תצהיר בנוסח אותו תקבלו מהבנק לעניין דירה יחידה, או דירה נוספת (עליו תחתמו בפני עורך דין).
- יש להמציא לבנק למשכנתאות העתק של הדיווח (ההצהרה) אשר הוגשה למיסוי מקרקעין לגבי העסקה (כולל טופס החתימות המקוצר).
כמו כן, על המוכרים לחתום בפני עורך הדין שלהם על אישור בו הם מצהירים על הכספים אותם כבר שילמתם להם בפועל על חשבון תמורת הדירה (לרוב כספי משכנתה יהוו תשלום אחרון), הוראה בדבר קבלת כספים לחשבון הבנק שלהם (לרבות אישורים לאימות החשבון, כגון: דף חשבון עו”ש, אישור ניהול חשבון, או צ’ק מבוטל לדוגמה).
בנוסף, יהיה עליכם לחתום עבור הבנק על תצהיר בו תציינו האם מדובר הדירה הנרכשת היא “דירה יחידה”, או “דירה נוספת”.
רישום הערת אזהרה על התחייבות לרישום משכנתה –
מלבד המסמכים שפורטו לעיל, עליכם לדאוג גם, כי המוכרים יחתמו בפני עורך הדין שלהם על מסמך של “כתב התחייבות לרישום משכנתה”, מכוחו תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק.
למה זה נועד? ובכן, בדומה לכם, הקונים, המעוניינים להגיע לקו הסיום של העסקה – שלב רישום העברת הזכויות בדירה במרשם המתאים, גם הבנק למשכנתאות מעוניין כי תירשם לטובתו משכנתה על זכויותיכם בדירה (הבהרה: זו ההגנה של הבנק כדי להבטיח את זכויותיו בדירה כלפי כל העולם). משכך, הבנק דורש שבמהלך תקופת הביניים – בין המועד שניתנו לכם כספי ההלוואה ועד למועד שבו תירשם הדירה על שמכם ומשכנתה על זכויותיכם (מבוצע במקביל) – תירשם לטובתו הערת אזהרה בדבר התחייבות לרישום משכנתה.
עורך הדין שלכם ירשום את הערת האזהרה הזו בטאבו, וימסור לכם אישור של הטאבו על ביצוע הפעולה, וכן ינפיק עבורכם נסח טאבו עדכני (שבו מופיעה הערת האזהרה), אותם עליכם למסור לבנק למשכנתאות שלכם.
ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה בגין ההתחייבות לרישום משכנתה באופן מקוון באתר הממשלתי של לשכת רישום המקרקעין, באמצעות כרטיס חכם, ובהמשך מקבלים בדואר אלקטרוני מהטאבו אישור על ביצוע הפעולה, או אז ניתן להוציא נסח טאבו אינטרנטי, והכול באופן מהיר ויעיל.
טיפ! לאחר חתימת חוזה קניית דירה יד שנייה פנו לבנק שלכם והזמינו את מסמכי המשכנתה. בהמשך, בקשו מעורך הדין שלכם לתאם מול עורך הדין של המוכרים את חתימת מסמכי המשכנתה הנדרשים מהם עבורכם לשם קבלת הלוואה. לתשומת הלב, לרוב, הבנק ידרוש מכם קודם כל לשלם למוכרים את מלוא ההון העצמי שלכם, טרם מתן כספי ההלוואה (ועל המוכרים לחתום על טופס אישור בדבר הסכומים שכבר שילמתם להם בפועל, עד אותו מועד, על חשבון התמורה). ולכן, חשוב לתזמן את מועד חתימת המוכרים, כך שיהיה מיד בסמוך לאחר מכן, למניעת עיכובים מיותרים.
למען הנוחות, להלן ריכוז המסמכים הנדרשים מאת המוכרים על מנת שתוכלו לקבל משכנתה מהבנק למשכנתאות שלכם:
- כתב התחייבות לרישום הערת אזהרה למשכנתה בחתימת המוכרים ומאומת על ידי עורך הדין שלהם.
- טופס בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו בחתימת המוכרים ומאומת על ידי עורך הדין שלהם.
- אישור קבלת כספים על חשבון התמורה בחתימת המוכרים ומאומת על ידי עורך הדין שלהם.
- צילום צ’ק (מבוטל) מחשבון הבנק של המוכרים.
- צילומי תעודות זהות של המוכרים (כולל ספחים).
טיפ! שיתוף הפעולה מצד המוכרים בקשר עם הליך קבלת המשכנתה שלכם הוא הכרחי. ולכן, מומלץ לדאוג להכניס בהסכם הרכישה סעיף הכולל התחייבות של המוכרים לחתום וגם להחזיר לכם את כל המסמכים הנדרשים מצדם לעניין זה תוך פרק זמן קצוב (למשל: 5 ימי עסקים).
מתן כספי ההלוואה –
לאחר שתמסרו את כל הניירת האמורה לעיל לבנק, ובכפוף לבדיקת תקינותם ואישורו סופי, תוכלו לקבל את הלוואת המשכנתה, באופן שהכספים יועברו על ידי הבנק ישירות לידי המוכרים בהעברה בנקאית, או בהמחאה בנקאית על שמם.
אם אתם פורעים משכנתה קיימת של המוכרים, חשוב להקפיד שכספי הלוואת המשכנתה שלכם יועברו ישירות אל חשבון ההלוואה שבבנק הממשכן שלהם. התהליך מתבצע בהתאם למסמך הנקרא “מכתב כוונות”. במסגרתו הבנק למשכנתאות של המוכרים מאשר, כי כנגד קבלת הסכום המדויק הנקוב בו, המהווה את מלוא יתרת סילוק המשכנתה (כולל ריביות, עמלות פירעון, וכיו”ב), וככל שישולם עד לתאריך מסוים הנקוב במכתב האמור, הבנק מתחייב למחוק את המשכנתה של המוכרים ולמסור את מסמכי הביטול לשם הסרת הרישום של המשכנתה בטאבו (או במרשם המתאים).
מחיקת המשכנתה של המוכר
אם על הדירה רובצת משכנתה מטעם המוכרים, יש לדאוג להכניס לחוזה הרכישה מנגנון בדבר הסרתה, כך שהקונים יקבלו את הדירה “נקייה”.
כעקרון, ככל שהמשכנתה של המוכרים היא גבוהה יותר (וביחס לשווי תמורה), אזי מבחינת האינטרס של הקונים רצוי שבלוח התשלומים ייקבע מועד מוקדם ככל ניתן להסרתה (למשל: כבר מהתשלום הראשון או מהשני).
את המשכנתה של המוכר מקובל להסיר בשלוש דרכים:
- גרירת משכנתה: המוכרים מעבירים את הלוואת המשכנתה שלהם לנכס אחר (למשל: דירה שרכשו).
- הקפאת משכנתה: סך סילוק המשכנתה מועבר לחשבון ההלוואה בבנק (עד גרירתה על ידי המוכרים לנכס אחר, בהמשך).
- פירעון משכנתה: סך סילוק המשכנתה משולם לבנק לצורך פירעונה.
כפי שצוין לעיל, לצורך פירעון המשכנתה יש לוודא שהמוכרים ימציא ולידי הקונים מסמך הנקרא “מכתב כוונת” (מקורי ותקף) לפיו הבנק מאשר מהו סכום הסילוק המלא והמדויק של המשכנתה ומתחייב לבטלה לאחר תשלומו בחשבון ההלוואה בבנק.
תמרור אזהרה! יש להקפיד לבצע את התשלום במועד ובהתאם לפרטים המדויקים המופיעים במכתב הכוונות, וזאת ישירות לחשבון ההלוואה של המוכרים בבנק למשכנתאות (ולא לחשבון עו”ש שלהם). בסמוך לאחר פירעון המשכנתה חשוב לוודא, כי המוכרים ימציאו לכם נסח טאבו עדכני “נקי” (לחלופין, “אישור זכויות” של המרשם המתאים), בצירוף תוצאות עיון עדכניות “נקיות” מרשם המשכונות, המעידים על כך שהמשכנתה שלהם אכן נמחקה בפועל (ועד אז – אין להעביר להם תשלומי תמורה נוספים).
הזמנת אישור עירייה
המצאת אישור עירייה (ובשמו הרשמי: “תעודה לרשם המקרקעין”) היא חובה המוטלת במסגרת חוזה הרכישה על המוכרים (כמעט בכל המקרים).
ברם, מאחר והאישור הכרחי לשם ביצוע העברת הזכויות בדירה על שם הקונים במרשם המתאים, ולפעמים אף כרוך בתשלום סכומי כסף משמעותיים לרשות המקומית, בחרנו להקדיש גם לו תשומת לב במדריך זה.
מדוע זה חשוב?
- כי לצורך רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונים במרשם המתאים (ובנוסף לאישורי מס רכישה ומס שבח), חובה להמציא גם אישור עירייה תקף.
- כי עם הצגת אישור עירייה על ידי המוכרים, הקונים יכולים להיות רגועים שהמוכרים שילמו לרשות המקומית את מלוא חובותיהם בגין ארנונה והיטל השבחה.
- כי יכול לקחת זמן לקבל את אישור העירייה, ולכן כדאי שהמוכרים יזמינו את האישור מספיק זמן לפני המועד הקבוע למסירת החזקה בדירה (וכך, העברת הזכויות בדירה על שם הקונים לא תתעכב לאחר מכן, בהמתנה להשגת האישור החסר).
סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש], אשר כותרתו “העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעירייה”, קובע כך:
“324. (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העירייה, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.”
אישור העירייה מתייחס לשני נושאים:
- ארנונה: האישור מתייחס להיעדר חובות של המוכרים בגין חיובי ארנונה לעירייה.
- היטל השבחה: האישור מתייחס להיעדר חוב (או פטור) של המוכרים בגין היטל השבחה (ואגרות והיטלי פיתוח).
הזמנת אישור העירייה מתבצעת לאחר חתימת החוזה בפנייה לעירייה, או לרשות המקומית. ניתן להגיע פיזית (בשעות קבלת קהל) למוקד של אגף הגבייה (מחלקת אישורי טאבו) העוסק בנושא ולהגיש את הבקשה לקבלת האישור באמצעות מילוי טופס ייעודי, או לבצעה באמצעות משלוח בקשה בכתב (בדוא”ל או בפקס).
לבקשה יש לצרף עותק מלא ושלם של הסכם המכר (כולל אישור זכויות עדכני של המרשם המתאים: כגון: נסח טאבו) וכן צילומי תעודות הזהות של שני הצדדים (המוכרים והקונים), כולל ספחים. כדאי לדעת, כי כיום בחלק מן העיריות ניתן לבצע את הפנייה באופן פשוט וקל באמצעות אתר האינטרנט של העירייה (למלא ולשלוח טופס מקוון).
קבלת התעודה כרוכה בתשלום אגרה (משתנה, נע בין 100-200 ש”ח).
הטיפול בבקשה לוקח (בממוצע) עד 30 יום. אולם, במקרים מסוימים, בעיקר כאשר קיימת היתכנות לאפשרות בדבר חיוב בהיטל השבחה (כגון: במקרים של דירות גג ובתים צמודי קרקע) קבלת האישור יכולה לקחת גם 3-4 חודשים.
במסגרת הטיפול בבקשה יתכן ותבוצע ביקורת בנכס (על ידי פקח – בדיקה, מדידה וכו’) לצורכי ארנונה והיטל השבחה.
טיפ! ברשויות מקומיות שונות (בעיקר יישובים קטנים, או מרוחקים מהמרכז) אישור העירייה ניתן על ידי שני גורמים נפרדים (פנייה כפולה): המועצה המקומית (לעניין מסי ארנונה ומים) והועדה המקומית לתכנון ולבנייה (לעניין היטל השבחה), ולכן חשוב לשים לב ולוודא שהמוכרים מציגים את האישור המלא (עו”ד לקניית דירה – יידע להנחות ולאשר תקינות).
קבלת אישורי מסים
מתקדמים צעד נוסף בעסקה.
המטרה בשלב זה, לרכז מבעוד מועד את כל אישורי המסים הנדרשים להמשך, לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות בדירה משמם של המוכרים לשמם של הקונים.
כאשר אנחנו מדברים על אישורי מסים, הכוונה היא לשני סוגי אישורים, כלהלן:
- אישורים ממיסוי מקרקעין: אישור מס רכישה עבור הקונים, וכן אישור מס שבח של המוכרים, המאפשרים רישום בפנקסי המקרקעין.
- אישור מהרשות המקומית: אישור עירייה לפיו אין למוכרים חובות לעירייה (ולרבות בגין היטל השבחה), המופנה לרשם המקרקעין.
טיפ! אם לא בוצעה בנכס עסקה (רצונית) לאחר תאריך 31.12.1999, אזי בעת הגשת התיק בהמשך לרישום בטאבו, חייבים לצרף גם אישור ממיסוי מקרקעין בדבר היעדר חוב בגין מס רכוש. ולכן, ככל שזה רלוונטי לעסקה הנוכחית – מומלץ לוודא מראש (ולהכניס לחוזה) שהמוכר יהיה מחויב להמציא גם אישור זה.
מדוע זה חשוב?
- כי מועד קבלת החזקה בדירה מתקרב, ועד שלא יהיו כל אישורי המסים הקונים לא יוכלו להשלים את השלב האחרון והסופי בתהליך הרכישה, קרי: רישום העברת הזכויות בדירה על שמם, במרשם המתאים.
- כי התהליך של קבלת אישורי המסים עשוי לקחת לא מעט זמן, ולכן חשוב להיות עם ‘היד על הדופק’ בעניין זה (ובמידת הצורך, לנסות ולזרז, ככל הניתן).
- כי אם חסרים אישורי מסים הקשורים למוכרים, יש צורך לפצל את התשלום האחרון ולהשאיר “פיקדון מסים” בנאמנות כדי להבטיח את קבלתם לאחר מועד המסירה (וראו גם מיד כאן בהמשך).
- כי לבנק למשכנתאות של הקונים חשוב שכל אישורי המסים קיימים, טרם העברת כספי ההלוואה (שהוא, לרוב, התשלום האחרון).
- כי כדאי שהקונים יוודאו (באמצעות עורך הדין שלהם) שגם אם כל האישורים הושגו, הם אכן תקינים (ושלא נפלו בהם טעויות כל שהן).
חשוב לוודא, כי באישורי המסים מופיעים הפרטים המלאים והמדויקים הנדרשים (כגון: שמות הצדדים ומספרי הגוש והחלקה של הנכס), וכן החלקים הנכונים בזכויות שנרכשו (לדוגמה: אם נרכש שליש דירה – באישורי המסים צריך להיות מצוין לפי 1/3 חלקים מועברים).
פיקדון מסים – מנגנון נאמנות
מבחינת הקונים, יש להביא בחשבון שבהחלט יתכן שהם יגיעו למועד המסירה ויקבלו את מפתחות הדירה לידיהם, טרם שיהיה בידם אישור מס רכישה לרישום בטאבו. והדבר נכון גם לגבי אישור מס שבח לרישום בטאבו וגם לגבי אישור העירייה, אשר חובת המצאתם חלה על המוכרים.
במצב כזה, הקונים עדיין מחויבים לשלם את מלוא התמורה למוכרים ולבצע את התשלום האחרון, כנגד קבלת החזקה בדירה, חרף העובדה שאין בידי המוכרים את כל אישורי המסים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הקונים.
על מנת לפתור את המצב הזה קיים מנגנון של הפקדת כסף בנאמנות, הנקרא: “פיקדון” ו/או “פיקדון מסים”. כלי משפטי זה מאפשר את ביצוע התשלום האחרון של התמורה עבור הדירה על ידי הקונים גם אם חסר איזה מאישורי המסים של המוכרים.
כיצד עובד המנגנון הזה? נהוג להכניס סעיף בחוזה הקובע שאם במועד מסירת החזקה החוזי לא קיימים אצל עורכי הדין כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונים, אזי סכום מסוים, אשר נקבע מראש, מתוך יתרת התמורה, לא ישולם לידי המוכרים, אלא יופקד בנאמנות לחשבון בנק שייפתח וינוהל על ידי עורך הדין של המוכרים, וזאת עד שכל האישורים החסרים יתקבלו ויומצאו בפועל לידי הקונים ו/או עורך הדין שלהם. תשלום הפיקדון ייחשב כתשלום למוכרים, על חשבון התמורה עבור הדירה, לכל דבר ועניין.
כלומר, מחד – המנגנון מאפשר לקונים לשלם את התשלום האחרון ולקבל לידיהם את החזקה בדירה, ומאידך – הפיקדון מהווה בטוחה לצורך קבלת אישורי המסים של המוכרים בהמשך. נהוג לכלול בחוזה הוראות בלתי חוזרות מטעם המוכרים, המאפשרות לעורך הדין שלהם גם לשלם יתרות חוב של המוכר (מס שבח למיסוי מקרקעין ו/או ארנונה והיטל השבחה לעירייה), אם יהיה צורך בכך בהמשך, כדי להשיג את אישורי המסים הסופיים.
תמרור אזהרה! חשוב מאוד לקבוע סכום פיקדון שיכסה את מלוא החיובים האפשריים, להבטחת קבלת אישורי המסים אותם המוכרים מחויבים להמציא, וזאת לאור הבדיקות שבוצעו בשלב הטרום חוזי, וכן להוסיף ‘מקדם בטחון’ (לנסיבות לא צפויות, כגון: טעויות, קנסות, ריביות וכיו”ב). לעניין מס השבח, על עורך הדין של הקונים לבצע הדמיה (סימולציה) לפי חשיפה מקסימלית. בנוסף, כדאי לקבוע בחוזה, כי “פיקדון המסים” ישולם לחשבון נאמנות ספציפי לעסקה (ולא לחשבון פיקדונות “כללי”).
עם קבלת אישורי המסים החסרים, עורך הדין של הקונים יצרף אותם ל”תיק הטאבו” אותו הוא יכין, יחד עם כל יתר המסמכים והאישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בדירה על שם הקונים במרשם המתאים (וראו פירוט בהמשך, המובא לגבי השלב האחרון).
קבלת שטרי משכנתה מהבנק
המטרה בשלב זה, היא שהקונים יקבלו לידיהם את שטרי המשכנתה, בהיות שאף הם נדרשים בהמשך לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות בדירה על שמם במרשם המתאים.
מדוע זה חשוב?
- כי ללא שטרי משכנתה לא תתאפשר רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונים.
- כי הזמנת שטרי משכנתה מהבנק לוקחת זמן (בממוצע 7-10 ימי עסקים).
כפי שהוסבר לעיל, לצורך לקיחת הלוואת משכנתה על ידי הקונים, בין היתר, גם נרשמת הערת אזהרה בטאבו (או הערה במרשם המתאים), על זכויות המוכרים בדירה, לטובת הבנק למשכנתאות, אשר נועדה להבטיח את זכויות הבנק בגין מתן כספי ההלוואה.
ברם, זהו רק שלב ביניים. שכן, מדובר על התחייבות לרישום משכנתה, כאשר השעבוד עצמו (המשכנתה) יירשם בפועל רק בהמשך, בזמן רישום העברת זכויות הבעלות (או החכירה) על שמם של של הקונים במרשם המתאים. פעולות הרישום הללו מבוצעת במקביל, או אז גם נמחקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת בנק (אין בה צורך יותר, עם רישום המשכנתה עצמה, כאמור).
לצורך רישום המשכנתה יש להגיש לטאבו מסמכים הנקראים: “שטרי משכנתה”, אשר כוללים התחייבויות ותנאים משפטיים שונים הקשורים למשכנתה. על הקונים לחתום עליהם בפני עורך הדין שלהם, אשר יאמת את חתימות הקונים עליהם, ובנוסף יאשר את שטרי המשכנתה ויחתום עליהם (לאחר שבדק אותם, כולל יתר המסמכים המצורפים, כנדרש לפי תקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע“ב-2011).
לפיכך, כדאי לייעל עניינים ולהזמין מבעוד מועד את שטרי המשכנתה מהבנק, כדי שהקונים יקבלו אותם לידיהם, ללא שום עיכובים מיותרים (למשל: שביתה בבנק). בהמשך, הקונים יגיעו לעורך הדין שלהם כדי לחתום עליהם בפניו, וגם הם יצורפו “לתיק הטאבו”.
שלב קבלת החזקה בדירה
כללי
מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי הצדדים ונקוב במסגרת הסכם המכר, בהתאם להסכמות של הצדדים.
בשלב המסירה המוכרים מוסרים לידי הקונים את החזקה הפיזית בדירה כנגד התשלום האחרון של יתרת התמורה ומסירת כל המסמכים המשפטיים הנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות בדירה במרשם המתאים משמם של המוכרים לשמם של הקונים.
לפיכך, ודאו מבעוד מועד מול עורך הדין שלכם, כי כל המסמכים הדרושים ישנם, כך שיועברו לידיכם עם וכנגד (BACK TO BACK) התשלום האחרון.
אם במועד מסירת החזקה אין בידי המוכרים את כל אישורי המסים הדרושים לצורך העברת הדירה (אישור מס שבח, אישור עירייה וכיו”ב), הרי שבהתאם להוראות ההסכם יש להעביר חלק מסכום התמורה, כפי שהוסכם בין הצדדים, לפיקדון (חשבון נאמנות בבנק אותו פותח עורך הדין של המוכרים), וזאת עד לאחר שיומצאו בפועל כל האישורים החסרים.
בסמוך לפני מועד קבלת החזקה בדירה לידיכם (או ביום המסירה עצמו), רצוי לבצע מספר פעולות, בהתאם להסכם, כאשר השגרתיות הן – העברה מסודרת של מונים (חשבונות החשמל, הגז, הארנונה והמים), משמו של המוכר לשמו של הקונה, ולוודא כי לא נותרו על הדירה חובות כל שהם.
מסירת חזקה פיזית ומסירת חזקה משפטית
יש להבחין בין מסירת חזקה פיזית בדירה לבין מסירת חזקה משפטית.
“מסירת חזקה פיזית”, משמעה –
מסירת חזקה פיזית בדירה כאשר הדירה היא נקייה ופנויה מכל אדם וחפץ, למעט כל המחובר אליה דרך קבע (למשל: מערכת מיזוג אוויר, ארונות מטבח, דוד שמש, וכיו”ב) ו/או מיטלטלין שלגביהם הוסכם מראש בין הצדדים שיושארו (למשל: ריהוט, תאורה וכו’ שכלולים בתמורה).
“מסירת חזקה משפטית”, משמעה –
מסירת חזקה רעיונית.
לדוגמה, אם הדירה מושכרת לצד שלישי וסוכם שהקונים יקבלו את הדירה עם השוכר.
במקרה כזה לא ניתן למסור לידי הקונים את החזקה הפיזית בדירה, ולכן המסירה היא מסירה משפטית.
המשמעות של מסירת חזקה משפטית היא, כי החל למן מועד מסירת החזקה כנקוב בהסכם ואילך, מועברים לטובת הקונים כל הזכויות ו/או החובות הנובעות מהסכם השכירות. כלומר, הקונים ‘נכנסים לנעלי’ המוכרים, והם זכאים לקבל את דמי השכירות מהשוכר.
לכן, חשוב לדאוג שבמועד מסירת החזקה יוסבו ויועברו לטובת הקונים כל הצ’קים והביטחונות של השוכר, אשר קיימים ונמסרו למוכרים לפי הסכם השכירות (שיקים בגין יתרת תקופת השכירות, צ’קים לביטחון עבור הרשויות, שטר חוב, ערבות בנקאית, או פיקדון כספי וכו’).
הפעולות שיש לבצע במועד המסירה
נפגשים בדירה
במועד הקבוע לשם מסירת החזקה בדירה נפגשים הצדדים בדירה.
מומלץ לקונים לעשות סיבוב בדירה, לבדוק את מצבה כדי לוודא שהדירה וכל המערכות והמתקנים שלה אמנם עובדים ופועלים באופן תקין (לעבור חדר חדר: לבדוק את תקינות המזגן, התאורה, דוד, ברזים, תריסי גלילה, וכן לשים לב שאין מוקדי רטיבויות או בעיות וליקויים אחרים כיו”ב).
במעמד המסירה הקונים משלמים למוכרים את מלוא יתרת התמורה (התשלום האחרון), וכפי שצוין לעיל – אם טרם התקבלו אישורי המסים יש להעביר את התשלום האחרון של התמורה או חלק ממנו (בהתאם לקבוע בהסכם) לידי עורך הדין של המוכרים (“פיקדון המסים” עליו הוסבר לעיל).
עריכת פרוטוקול מסירה
במעמד מסירת החזקה מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה מסודר וקצר (ניתן לערוך גם בכתב יד).
בפרוטוקול זה יש לרשום את שמות הצדדים (הנוכחים), פרטי הדירה (כתובת וכו’), וכן את תאריך ושעת המסירה.
הקונים יאשרו למוכרים, כי קיבלו מהם את החזקה בדירה, ובנוסף כדאי לציין פגמים ו/או ליקויים שנמצאו בדירה ושתיקונם חל על המוכרים, אם יש (אל תתביישו: רצוי לתעד זאת בתמונות ו/או צילום וידאו).
בנוסף, הצדדים יבצעו קריאות מונים (חשמל, מים וגז) שתירשמנה בפרוטוקול.
אם הדירה מושכרת, יש לציין את פרטי הצ’קים והביטחונות הנמסרים לידי הקונים.
לבסוף, הפרוטוקול ייחתם על ידי הצדדים (כל אחד מהצדדים יקבל העתק).
רישום קריאות מוני חשמל, מים וגז (והעברת חשבונות)
כאמור, הצדדים יבצעו קריאה של המונים, וירשמו זאת בפרוטוקול.
העברת מונה חשמל בחברת החשמל
במעמד מסירת החזקה יבצעו הצדדים העברה של מונה החשמל בחברת החשמל.
לצורך כך, יש להתקשר (יחד) למוקד 103 של חברת החשמל.
אם יש חוב – המוכרים יסדירו טלפונית באמצעות כרטיס אשראי, ואילו הקונים ימסרו פרטי כרטיס אשראי לצורך תשלום החיובים העתידיים (לחלופין, ניתן לבקש לשלם באמצעות הוראת קבע, או במשלוח החשבונות בהמשך לדירה לשם תשלום ידני בבנק).
העברת חשבון ארנונה ומים ברשות המקומית ובתאגיד המים
במעמד מסירת החזקה יבצעו הצדדים העברה של חשבונות הארנונה והמים מהשם של המוכרים לקונים.
אם הדירה מושכרת עדיין יש לבצע החלפה של שמות הצדדים בעירייה ובתאגיד המים (אך לא של המונים), שכן מבחינה טכנית בעירייה יש רישום נפרד של “הבעלים” של הדירה (הקונים), וכן רישום של “מחזיק” או “משתמש” בנכס (השוכר), כלומר, החשבונות עצמם עדיין ימשיכו להגיע לפי פרטיו של השוכר ועל שמו.
העברת מונה גז אצל ספק הגז
בנוסף, במעמד מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של מונה הגז משמם של המוכרים לשמם של הקונים בחברת הגז.
לרוב, קיים פיקדון שהופקד בזמנו על ידי המוכרים בחברת הגז והוא צריך להיות מוחזר לידי המוכרים (ניתן גם להשאירו ולהחליף, כלומר, שהקונים ישלמו ישירות למוכרים את סך הפיקדון).
ועד בית
כמו כן, רצוי לדרוש מהמוכרים להמציא לידיכם אישור חתום בדבר היעדר חובות ועד בית (לגבי תקופת העבר ועד ליום המסירה) מאת נציגות הבית המשותף (או חברת ניהול והחזקה, אם יש).
קבלת מפתחות הדירה
במעמד מסירת החזקה מוסרים המוכרים לידי הקונים את כל המפתחות של הדירה, מפתחות של הכניסה לבניין המשותף (ואם יש קוד – ודאו מהו), מפתחות של תיבת הדואר, וכן מפתח למחסן, לחדר אירועים, או למקלט, שלטים לחנייה וכו’ (אם ולפי מה שרלוונטי).
שלב רישום הזכויות במרשם המתאים
לקראת קו הסיום של עסקת קניית הדירה
רישום הזכויות בדירה הוא השלב האחרון במסגרת עסקת קניית דירה.
המטרה היא להשלים את תהליך הרכישה מבחינה קניינית, כלומר, לרשום את הזכויות בדירה על שמם של הקונים במרשם המתאים.
כמו כן, חשוב לדעת, כי אם קניית הדירה מומנה באמצעות הלוואת משכנתה, אזי במועד רישום הזכויות תירשם (במקביל) גם המשכנתה לטובת הבנק למשכנתאות של הקונים.
מדוע זה חשוב?
- כי רישום הזכויות בדירה על שם הקונים מהווה את השלב המשפטי הסופי, אשר מבסס את מעמדם המשפטי (תוקף חוקי והגנה) אל מול כל העולם בקשר עם הנכס.
- כי רישום הזכויות בדירה על שם הקונים מאפשר את רישום המשכנתה לטובת הבנק למשכנתאות שלהם (הבהרה: אמנם רישום ההתחייבות לרישום משכנתה ייעשה לפני כן, אך רישום המשכנתה עצמה מבוצע רק עם רישום הזכויות).
- כי רישום הזכויות בדירה על שם הקונים הוא הצעד הראשון והחיוני למכירת הדירה בעתיד ביתר קלות.
רישום הזכויות במרשם המתאים, הוא השלב האחרון המסיים את העסקה מבחינה משפטית; לעניין זה, הוראת סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, אשר כותרתה “גמר העסקה”, קובעת כך:
“עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגרמת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.”
רישום הזכויות מבוצע בסמוך לאחר שלב מסירת החזקה בדירה לידי הקונה (כנגד תשלום מלוא התמורה), על ידי עורך הדין של הקונים, אשר יכין את התיק עם כל המסמכים הדרושים לשם הגשתו לרישום במרשם המתאים.
לכאורה, נראה שזהו צעד פשוט וקל. הלכה למעשה, האמת היא שצריך לשים לב ולבצע באופן זהיר, נכון ומדויק כל שלב ושלב של תהליך קניית הדירה, כפי שהוסברו לעיל. וכך, יגבר הסיכוי להגיע לשלב אחרון זה של רישום הזכויות באופן חלק ומוצלח, ללא שום בעיות ו/או עיכובים מיותרים.
בישראל קיימים שלושה סוגים של מרשמי זכויות:
- לשכת רישום מקרקעין (טאבו).
- רשות מקרקעי ישראל (מינהל).
- חברה משכנת.
על מנת להגיע ליעד הנכסף – רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, יש להגיש מסמכים מסוימים, וזאת בהתאם לסוג המרשם המתאים.
יצוין, כי הנהלים ורשימת המסמכים הדרושים כדי להשלים בהצלחה את השלב הזה משתנים מעת לעת. לפיכך, במועד הרלוונטי חשוב לבצע מראש בדיקה בדבר הרשימה העדכנית ביותר של המסמכים הללו.
הסברים על הפרוצדורה של רישום זכויות בדירה, לפי כל אחד מסוגי המרשמים הקיימים, תוכלו לקרוא במאמר נפרד כאן באתר.
קבלת אישור על רישום הזכויות בדירה על שם הקונה
איך תוכלו לדעת בביטחון, כי הדירה ו/או הבית שקניתם הם באמת שלכם?
משך הזמן להשלמת פעולת רישום הזכויות עשוי להימשך בין מספר ימים למספר שבועות. הדבר תלוי בסוג המרשם המתאים ובעומס הקיים שם.
בסוף התהליך, תישלח הודעה מתאימה אל עורך הדין המטפל בנושא, ובמידה והגשתם גם בקשה לרישום משכנתה, אזי יושבו גם שטרי משכנתה חתומים (ולחלופין, יתקבל אישור מתאים לגבי אופן רישומה, בהינתן סוג המרשם).
לאחר השלמת הליך רישום הדירה, מומלץ להנפיק ו/או לקבל אישור עדכני (‘נסח טאבו’ או ‘אישור זכויות’) מאת המרשם המתאים, כדי לוודא שפעולת הרישום אכן בוצעה בהצלחה.
טיפ! כאשר אתם מקבלים את אישור הזכויות כדאי לשים לב לאופן רישום השמות ומספרי הזיהוי ולוודא שהוא אמנם מדויק, וכי לא נפלו בו “טעויות סופר”, העלולות להתגלות לפתע בעתיד, כאשר ביום מן הימים תרצו למכור את הדירה, או אז תאלצו להתעסק בהגשת בקשה לתיקון (זה לוקח זמן, ולכן עשוי לעכב בזמן אמת את הביצוע של עסקת מכירה).
הנה, הגענו לקו הסיום של עסקת קניית הדירה, מבחינה המשפטית.
הקפידו לשמור קלסר מסודר של חוזה הרכישה, עם כל המסמכים והאסמכתאות הקשורים לעסקה (אישורים, קבלות וכו’). שכן, בהחלט יתכן שתיזקקו להם בעתיד (כגון: אישור מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים, עלות שמאי, מסמכי משכנתה, וכיו”ב).
שיהיה בשעה טובה ומוצלחת!
הליווי המשפטי שלנו בעסקת קניית דירה
כללי
בין אם מדובר על קניית דירת מגורים עבור המשפחה ובין אם על קניית דירה לצורך השקעה, ליווי עסקת מקרקעין דורש שירות משפטי מקצועי הניתן בשקיפות, בזמינות ובאמינות.
כמשרד עורכי דין העוסק בתחום מאתגר זה, הנחשב לאחד מתחומי המשפט הדינמיים ביותר, חשוב לנו להקפיד על עבודה מקיפה, יסודית ומדויקת, וכן על חשיבה יצירתית, במטרה להעניק ללקוחותינו מעטפת שלמה אשר נגזרת משירות אישי, צמוד ומסור.
אנו במשרד עורכי דין עמית ורד מלווים את הלקוח החל למן השלב הטרום חוזי של ניהול המשא ומתן הראשוני, בביצוע כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות בקשר עם הנכס והעסקה בכללותה, עריכת חוזה רכישת דירה מקצועי, ליווי במעמד חתימת החוזה עצמו, הגשת הדיווחים לרשויות המס, טיפול בכל הפעולות המצריכות רישום בטאבו ו/או אצל כל גוף רלוונטי, עד השלב הסופי של רישום הדירה על שם הקונה וסיומה המוצלח של העסקה.
הידע המקצועי והניסיון הרב, אשר נצברו על ידי המשרד במהלך השנים במסגרת ליווי של מאות רבות של עסקאות מקרקעין (כולל עסקאות מורכבות), כמו גם היכולת שלנו לקרוא היטב ולנתח את המפה הנדלנ”ית בישראל, מאפשרים לנו להעניק ללקוחותינו ערך מוסף משמעותי.
אם יהיה צורך, גם נוכל להפנות אתכם למומחים רלוונטיים, עמם המשרד מצוי בקשרי עבודה שוטפים והדוקים, כגון: מהנדסי בניין, שמאי מקרקעין, משרדי אדריכלים, חברות בדק בית, מודדים מוסמכים, ועוד.
לתשומת לב, ריכזנו עבורכם כאן בנפרד הסבר בדבר אפיון תהליך העבודה המשפטי המובנה הנהוג במשרדנו לגבי עסקאות של קניית דירה.
לעיון בהסבר על תהליך הליווי המשפטי שלנו במסגרת קניית דירה יד שנייה – לחצו כאן.
יצירת קשר
גולשים נכבדים,
אם התרשמתם ממשרדנו, כמו גם מהערך המוסף אותו באפשרותנו להעניק לכם, והנכם מעוניינים לקבל ייעוץ משפטי ו/או טיפול של עו”ד לקניית דירה, הנכם מוזמנים ליצור קשר מיידי לקבלת הצעת מחיר ו/או לתאום פגישת ייעוץ.
אנו נוכל להציע לכם מענה מקצועי ומעמיק ובמידת הצורך גם פתרונות יצירתיים, והכול בהתאמה אישית ומדויקת לצרכים שלכם.
נשמח לראותכם ולהכירכם באופן אישי.
לקבלת הצעת מחיר – התקשרו: 03-9499555
שאלות נפוצות
מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה? ואיך קונים נכון?
קניית דירה היא משימה מורכבת המצריכה תשומת לב ובחינה מוקדמת. המשפט "הידע הוא כוח" נכון גם לגבי תהליך קניית דירה. הדגשים השונים משתנים בהתאם לטיב הדירה ומאפיינה הייחודיים. חשוב לבצע שורה של צעדים ובדיקות מקדמיות מקיפות לנכס במגוון נושאים, כגון: בדיקה פיזית, קניינית, תכנונית, פיננסית, היבטי מיסוי, ועוד.
בשלב זה נאספים כל המידע והנתונים החיוניים על מנת להעריך את כדאיות העסקה ורמת הסיכון בה. אסור ששום פרט יחמוק מעיני הקונים ויש לוודא שלא יצוצו הפתעות לא נעימות שיובילו להפסדים, להפרות או להכשיל את מימוש העסקה.
מה ההבדל בין קניית דירה יד שניה לבין קניית דירה מקבלן?
אלו שני תרחישים שונים של עסקאות מקרקעין, המצריכים התייחסות נפרדת. בשניהם יש קשת רחבה של היבטים חשובים שחייבים לסקור לעומק.
ההבדל המשמעותי הוא שבעוד שקניית דירה יד שניה מתבצעת ביחס לדירה קיימת ובמסגרת של חוזה מאוזן מול המוכרים, הרי שבעסקה מול קבלן (או יזם) זהו נכס 'על הנייר' ו/או בשלבי בניה והסיכוי שנפגוש סעיפים דורסניים (היכולים להרע עם הקונים) בחוזה שכזה הוא גבוה יותר.
מהן העלויות בעת רכישת דירה?
המחיר המשולם עבור הדירה עצמה הוא ההוצאה המשמעותית ביותר. עם זאת, חשוב לזכור ולהביא בחשבון כי במסגרת קניית דירה יש גם לא מעט הוצאות נלוות, כגון: תשלום מס רכישה, עלויות מימון (פתיחת תיק משכנתה, יועץ, ריביות), תשלום לאנשי מקצוע (עורך דין, מתווך, שמאי), ניירת ובירוקרטיה (אגרות רישום וכו'), וכן הוצאות משתנות נוספות (הובלה, שיפוץ, רכישת ריהוט ומכשירי חשמל, ועוד).
המדובר בכסף לא קטן בכלל! העלויות הללו יכולות להגיע ל-15% ואף יותר ממחיר הדירה. הכינו מראש את את התקציב שלכם וקחו לעצמכם מקדם ביטחון.
אנו קונים דירה לראשונה בחיינו, האם נבין את כל הפרטים?
בוודאי. עסקת קניית דירה אכן כוללת לא מעט אלמנטים ומושגים משפטיים שאולי זרים לכם. על עורך הדין המלווה אתכם לעשות את מירב המאמצים להסביר לכם בשפה פשוטה ונהירה את התהליך מתחילתו ועד סופו ולוודא שתהיו מודעים לפרטי העסקה במלואם ולמשמעויותיהם.
תפקידו של עורך דין קניית דירה הוא קריטי! זהו הגורם המקצועי הראשון במעלה שילווה אתכם לאורך כל הדרך ועליו ולדאוג שתוכלו לערוך את רכישת הדירה בביטחון מלא, ובהתרגשות הראויה לעסקה משמעותית שכזו.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה?
זו שאלה נפוצה הנשאלת על ידי רבים. ובכן, שכר טרחת עורך דין קניית דירה נגזר מתוך שווי הדירה ומשתנה בהתאם לפרמטרים ספציפיים, כגון: מחיר הנכס, מאפייניו, מורכבות העסקה, וכמובן גם מומחיותו וניסיונו של עורך הדין המייצג. התעריף הממוצע הוא כ-0.5% בצירוף מע"מ. ברם, בסופו של דבר כל עורך דין רשאי לגבות את סכום הנראה לו הוגן וסביר בנסיבות העניין ובהחלט ניתן למצוא עורך דין בסכום מוזל משמעותית.
על פי רוב, תוכלו לקבל מענה מפורט והצעת מחיר ברורה כבר בשיחה טלפונית ראשונית ולא מחייבת מצדכם עם עורך הדין (כך משרדנו נוהג), בה הוא גם יבין את נתוני העסקה המדוברת.
אנחנו כאן בשבילכם לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה
דברו איתנו
