מתלבטים האם לחתום על זכרון דברים לקניית/מכירת דירה?

אל תפספסו את המדריך הבא.

מהו זכרון דברים? האם מדובר במסמך תקף? האם כדאי לחתום עליו? ועוד.

משרדנו מתמחה במקרקעין. ניתן לפנות אלינו בכל בקשה או שאלה.

זכרון דברים למכירת דירה – מדריך משפטי

משרד עורכי דין עמית ורד מתמחים בתחום של עורך דין מקרקעין, על כל היבטיו, לרבות עניינים מורכבים.

אנו מגישים לכם כאן הסבר משפטי בנושא של זכרון דברים במקרקעין (זיכרון דברים למכירת דירה ו/או רכישת דירה, וכן רלוונטי לגבי כל נכס נדל”ן אחר).

אנו מקווים, כי המידע יהא לכם לתועלת.

דף ההסבר כולל את הנושאים שלהלן:

1. מהו זכרון דברים במקרקעין?

2. מהן המגרעות בחתימת מסמך זכרון דברים במקרקעין?

3. האם בכל זאת כדאי לחתום על זכרון דברים במקרקעין?

4. סיכומו של דבר – מסקנה וטיפים חשובים.


מהו זכרון דברים במקרקעין?

טעות נפוצה ביותר היא לחשוב, כי למסמך זיכרון דברים למכירת דירה אין תוקף משפטי מחייב.

נהפוך הוא. בפסיקת בתי המשפט נקבע במפורש, כי בעקרון למסמך זיכרון דברים יש תוקף מחייב, כהסכם לכל דבר ועניין (שכן, לא הכותרת ו/או הצורה הן הקובעות, אלא תוכן ומהות המסמך).

מסמך זכרון דברים נחשב אמנם כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר דירה (ובדרך-כלל, הצדדים קובעים בו, כי הסכם ייערך ע”י עורך דין בתוך מספר ימים), אך חשוב לדעת, כי אין זה שלב הכרחי בתהליך קניית דירה, או מכירת דירה, וכי הלכה למעשה ובאופן חד-משמעי – רצוי מאוד דווקא לא לחתום על זיכרון דברים, אלא ישירות על הסכם מלא ומפורט שנערך ע”י עורך דין (לאחר השלמת כל הבדיקות הנדרשות).

לפי חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, כמו למשל מכירת דירה, טעונה מסמך בכתב, ולכן החתימה על זכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית, ואף עשויה לצמצם באופן משמעותי ביותר את יכולת המשא-ומתן שלכם בהמשך באשר לתנאי העסקה. ואף יותר מכך, לעתים, היא עשויה לפגוע בזכויותיכם מבחינה מהותית (כגון: עיקולים ו/או שעבודים ו/או חובות הרובצים על הנכס, וכו’).

זכרון דברים הוא מסמך קצר, אותו עורכים שני צדדים, לאחר שניהלו ביניהם משא-ומתן והסכימו הדדית להתקשר ביניהם בעסקת מכר (מכירה/רכישה) של מקרקעין.

זהו, למעשה, מסמך מקדים לחוזה מכר, אשר בדרך-כלל אמור להיחתם בשלב מאוחר יותר, באמצעות עורך דין.

זהירות, זכרון דברים במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב!

כללי

חשוב להדגיש, כי הדין והפסיקה רואים במסמך זכרון דברים במקרקעין הסכם משפטי מחייב ותקף, לכל דבר ועניין, ולפיכך יש לו השלכות עתידיות.

ראשית, על זכרון דברים במקרקעין לעמוד בדרישת הכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין), לפיו אין תוקף לעסקה במקרקעין הנערכת בעל-פה.

שנית, על זכרון דברים במקרקעין לקיים שני תנאים מצטברים נוספים, אשר מבוססים לפי דיני החוזים, כדי שיהא לו תוקף משפטי מחייב: דרישת של “גמירות דעת”, וכן דרישה של “מסוימות”.

דרישת “מסוימות”

על זכרון דברים במקרקעין לכלול את התנאים העיקריים של עסקת המכר, כגון: זהותם של הצדדים, התיאור של הנכס, סכום התמורה המוסכמת, מועדי התשלומים, וכמובן גם מועד מסירת החזקה בנכס.

עם זאת, לעתים, אף אם יהא חסר בזיכרון דברים נתון מסוים, הרי שבמקרה שתוגש ע”י מי מהצדדים תביעה לאכיפתו, בית המשפט מוסמך להשלימו לפי נסיבות העניין ו/או המקובל ו/או הדין הקיים בנושא ספציפי (למשל: לעניןי חבויות מס).

דרישת “גמירות דעת”

בית המשפט בודק האם היתה לצדדים כוונה והם גמרו אומר בדעתם להתקשר ביניהם בעסקה משפטית מחייבת. בהקשר זה יצוין, כי היעדר חתימה על מסמך זיכרון דברים במקרקעין אינה שוללת מניה וביה את תוקפו המשפטי (פס”ד בוטקובסקי נ’ גת), בעוד שחתימה עליו, מהווה לרוב ראיה מספקת לדרישת גמירות דעת (פס”ד ריבנאי נ’ שקד).


המגרעות בחתימת זכרון דברים במקרקעין

אם תשימו לב היטב, דף זה אינו כולל סעיף בדבר היתרונות של חתימת זכרון דברים במקרקעין, מהסיבה הפשוטה, שמבחינה משפטית, יש רק מגרעות, אותן נסקור כאן להלן.

זכרון דברים במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב, בהמשך עשויות להתעורר בעיות, כאשר, למעשה, לא ניתן להתחרט, כך שיש לקחת זאת בחשבון מראש, לפני עריכה וחתימה עליו, בהיותו לרוב מבוצע ללא ייעוץ משפטי ובדיקות מקדימות ויסודיות של עורך דין.

זכרון דברים במקרקעין כובל את הצדדים לתנאי העסקה המפורשים שהוסכמו במסגרתו, כאשר בעקרון לא ניתן לחזור מהסכמה שהושגה ולשפר בהמשך עמדות במשא-ומתן.

זכרון דברים למכירת דירה כולל את ורק את תמצית ההסכמות שבין הצדדים, זהו פתח למחלוקות ולצרות בהמשך.

ביטול זכרון דברים במקרקעין של עסקת מכירת דירה עשוי להיות בלתי אפשרי, ולחילופין כרוך בהוצאות ו/או פיצויים בסכומים בלתי מבוטלים, אגב ניהול הליכי משפטיים, לרבות במסגרת ערכאות.

מועד החתימה של זכרון דברים למכירת דירה הוא התאריך הרלוונטי ‘הקובע’ מבחינת חבויות המס (לעניין חובת דיווח בגין העסקה למיסוי מקרקעין, וכן תשלומי מס רכישה ומס שבח).

זכרון דברים למכירת דירה מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס, אותה יהא ניתן להסיר, במקרה של מחלוקת, אך ורק בהסכמה, או באמצעות קבלת צו שיפוטי מתאים (כרוך בהגשת תביעה לבית משפט, על כל הנובע ומשתמע מכך).

זיכרון דברים למכירת דירה נחתם בדרך-כלל ללא סיוע וייעוץ משפטיים של עורכי דין. עסקת מקרקעין היא מורכבת ולרוב כרוכה בסכומים משמעותיים מאוד. יש לערוך בדיקות מקדימות ולהכניס מנגנוני הגנה מסודרים בחוזה (כגון: בדיקת מצב הזכויות בנכס, שעבודים, משכונים, עיקולים, צווי הריסה, תביעות, זכויות בניה, חבויות מס, יפויי כוח בלתי חוזרים, בטחונות, נאמנויות, כיו”ב). טיפול כגון דא דורש מומחיות גבוהה ויכול להינתן אך ורק ע”י עורך דין המתמחה במקרקעין.


האם לעתים כן כדאי לחתום על זכרון דברים במקרקעין?

חד-משמעית התשובה היא שלילית. אין לחתום על זכרון דברים במקרקעין.

רצוי ומומלץ לא לחתום על זכרון דברים למכירת דירה, אלא לפנות מיידית אל עורך דין כבר בשלב המקדמי של משא-ומתן למכירת/רכישת נכס מקרקעין, על-מנת שיערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות, ‘יאיר את עיניכם’ בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, אפשרות וצורך לנטילת הלוואת משכנתה, וכיו”ב) וילווה אתכם באופן מקצועי ‘עקב בצד אגודל’ לכל אורך הדרך, עד להשלמת העסקה.

לחילופין, היה וסיכמתם על תנאי עסקה, רצוי ומומלץ לפנות מיידית אל עורך דין, לצורך קבלת ייעוץ, ביצוע הבדיקות הדרושות והכנת חוזה מכר (פעולות אלו מהירות יחסית ועשויות לחסוך לכם כסף רב ועגמת-נפש בהמשך).

ואם, בכל זאת, אתם ממש מתעקשים לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, להלן שני טיפים חשובים ביותר, בבחינת “מנגנוני אבטחה” חיוניים, לשימוש בעת “חירום” בלבד:

  • חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מכר מחייב בתוך זמן קצוב, שאם לא כן זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו, ולחילופין, לקבוע סכום פיצוי מינימלי יחסית.
  • למוכר מומלץ מאוד להכניס לזיכרון הדברים סעיף מפורש הקובע, כי הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות כן.

בנוסף, חובת הדיווח והתשלום למס הרכישה מתקצרת (נוצרת במועד חתימת זיכרון דברים במקרקעין).


סיכומו של דבר – מסקנה וטיפים חשובים

ההמלצה החד-משמעית שלנו: לא לחתום על זכרון דברים במקרקעין.

אם אתה מוכרים את דירתכם, או שראיתם דירה שמוצאת חן בעיניכם, לעולם אל תחתמו על זיכרון דברים במקרקעין, אלא  פנו מיד אל עורך דין מקרקעין מומחה, אשר יבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות המקדמיות החיוניות, יערוך עבורכם חוזה מכר מסודר, המשקף את תנאי העסקה ובעיקר שומר על מכלול האינטרסים שלכם במסגרתה, לרבות הכנסת סעיפי בטחונות ונאמנויות, מסמכים נלווים חשובים (למשל: ייפוי כוח בלתי חוזרים לצורך רישום הנכס על-שם הקונה ולביטול הערת אזהרה במידת הצורך), ויטפל בהמשך בביצוע העסקה וילווה אתכם באופן מקצועי, הכול לשם הגנות על זכויותיכם המשפטיות.

לתשומת לב, תופעה שכיחה היא, כי מתווכים רבים מנסים לשכנע את הלקוחות לחתום על זיכרון דברים, תוך הפעלת ‘לחצים’ כבדים ומסע של הפצרות, כאילו אין לכם מה לדאוג, הם מתווכים כבר המון שנים ויש להם ניסיון בנושא, אז תסמכו עליהם, כי כך יש לפעול כביכול, אין לזיכרון דברים משמעות כי ממילא ייחתם חוזה בהמשך ורק הוא קובע, ולכן אין לזיכרון הדברים שום תוקף משפטי, ניתן בקלות לבטלו, ובהמשך – אם לא תחתמו – הדירה תימכר כבר מחר על הבוקר למישהו אחר כי זו ‘מציאה’, ולחילופין, אם אתם המוכרים ייאמר לכם שהקונה אולי יברח לכם ועשוי להתחרט, וכהנה וכהנה.

ותשאלו מדוע הם פועלים כך? מאוד פשוט, רק בגלל האינטרס שלהם, לא שלכם… ולמצער בגלל חוסר הבנה משפטי. אז אנא מכם – אל תקשיבו להם ותתפתו לחתום!

נושא זה קיים גם במקרה של רכישת דירה מקבלן, כאשר אנשי שיווק ומכירות מנסים לשכנע אתכם, באופן אגרסיבי לעתים, לחתום על מסמך הקרוי ‘הצעת רכישה’, שאחרת לא ניתן להתקדם לקראת חוזה. זהו, למעשה, הוא סוג של זכרון דברים במקרקעין, אך הרבה יותר גרוע מבחינתם. מסמך ‘הצעת רכישה’ זה מחייב אך ורק אתכם, אך לא את הקבלן, אשר יכול שלא למכור לכם את הדירה לבסוף ולמעשה מטרתו לקשור אתכם לעסקת רכישת הדירה החדשה.

בהקשר זה, יוער, כי, לאחרונה, גם התערב בית הדין לחוזים אחידים (כבוד השופט סובל) בנושא הזה של נוסחי ‘הצעת רכישה’ של קבלנים (תיק היועמ”ש לממשלה נ’ חברת שיכון ובינוי) ובפסיקה תקדימית ומעניינת ביותר קבע שסעיפים רבים בבחינת מקפחים, ולכן מבוטלים ו/או הורה יש להכניס בהם שינויים, כדי להגן על רוכשי דירות מקבלנים, אולם זה כבר נושא אליו נתייחס במקום אחר באתר זה.

האינטרס המובהק של מתווכים ואנשי המכירות הוא, כי ייחתם זיכרון דברים, וכמה שיותר מהר. זאת, משתי סיבות עיקריות:

  • הראשונה – זה קושר אתכם לעסקה הן מבחינה פסיכולוגית והן מבחינה משפטית ובכך מקרב את המתווך למטרתו – לסגור העסקה עבורכם ולקבל את שכרו;
  • השניה – מרבית המתווכים כוללים בכתבי ההתחייבות עליהם הם מחתימים את הלקוחות לגבי תשלום דמי התיווך על סעיף לפיו ברגע שחתמתם על זיכרון דברים – אתם מחויבים לשלם להם את דמי התיווך המלאים (גם אם לא ייחתם בסופו של דבר חוזה והעסקה לא תצא אל הפועל!).

ואם, בכל זאת, אתם ממש “לחוצים” ומרגישים שאתם “חייבים” לחתום על זכרון דברים במקרקעין, ומאחר וכעת אמצע הלילה ולא ניתן להשיגנו במשרד לצורך עריכת הסכם מכר, מה לעשות?

שתו כוס מים, תירגעו והמתינו בסבלנות עד מחר בבוקר. הדירה לא תברח לכם עד הבוקר. כאמור, ההמלצה החד-משמעית הינה שלא לחתום. ובמקרה הגרוע פחות, לפחות תבטיחו לנו, כי תקראו בשנית את הטיפים החלופיים שנועדו אך ורק למקרה “חירום” מסוג זה, אשר אותם הצענו לכם לעיל, בנושא ואנא דאגו להכניס את שני “מנגנוני האבטחה” למסמך זכרון הדברים, כך שתהא לכם ולו ההגנה המינימלית…


יצירת קשר | תאום פגישה

משרד עורכי דין עמית ורד מתמחה בטיפול בתחום עסקאות מקרקעין ומיסוי נדל”ן.

המשרד מטפל בעריכת חוזי מכר מקרקעין, לרבות ליווי הלקוח בכל שלבי התהליך החל מהמשא-ומתן הראשוני, חתימת הסכם, טיפול ברישום בטאבו (הערת אזהרה, משכנתה, רישום הנכס, וכו’), עד השלמת העסקה באופן מוצלח. מאחר ויש לנו התמחות גם בתחום עורך דין חוזים, זהו שילוב מנצח המאפשר לנו להעניק לכל לקוח טיפול משפטי הוליסטי (כולל) ברמה הגבוהה ביותר.

אם התרשמתם מהמשרד והנכם מעוניינים לקבל מאיתנו ייעוץ משפטי ו/או ליהנות מהשירותים המשפטיים שלנו בתחום המקרקעין, הנכם מוזמנים ליצור קשר לתאום פגישה ונשמח לסייע ולהציע לכם מענה ופתרונות מקצועיים בהתאמה אישית.

לתשומת לב, אנו מתמחים בענייני מקרקעין נוספים, לרבות, בין היתר: ייצוג בעסקאות מקרקעין (רכישת ו/או מכירת דירה, בית, חנות, משרד, מגרש, וכיו”ב) ו/או ענייני נדל”ן אחרים, כגון: מיסוי מקרקעין, רישום בטאבו וברשות מקרקעי ישראל, הסכמי שיתוף במקרקעין, פרצלציה, ענייני בתים משותפים, ייצוג משפטי בתביעות עורך דין ליקויי בניה, תביעות לאכיפת חוזים, פיצויים, ועוד.

נשמח לראותכם ולהכירכם.


__________

קשה לכם להחליט על עורך דין לליווי עסקת נדל”ן? יודעים למה?
כי עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

התקשרו עכשיו: 03-9499555
__________
לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים