עקרון התא המשפחתי
הקדמה
בעקרון, בני זוג נשואים מהווים “תא משפחתי”, אשר מבחינת מיסוי מקרקעין הוא בגדר “יחידה אחת”, כלומר, רואים אותם ביחד לגבי ענייני מיסוי מקרקעין שיש להם ו/או למי מהם.
במקרים רבים נתקלנו במשרדו בפניות של לקוחות, אשר סבלו מטיפול משפטי בלתי מקצועי (בלשון המעטה) של עורכי דין, אשר טיפלו בעסקאות מקרקעין, מבלי שהיו, כך נראה, בקיאים מספיק בנושא של מיסוי מקרקעין, וכך גרמו ללקוחותיהם נזקים, לעתים בסכומים גבוהים ביותר.
כך, למשל, באחד מן המקרים, פנה אלינו זוג צעיר וסיפר, כי רכש דירה בסכום כשלושה מיליון ש”ח וחויב במס רכישה גבוה, לפי מדרגה של דירה נוספת, עבור שני הצדדים, שכן לבעל היו 2/3 בזכויות בדירה אותה הוא ירש בשעתו מסבתו, עוד לפני נישואיו.
במקרה המדובר, הסברנו לאותם לקוחות, כי היה צריך לבצע דיווח נכון למיסוי מקרקעין וכך החיוב היה מפוצל ומבוצע לגביו בנפרד מבחינת מס הרכישה, כלומר, הוא אכן היה צריך לשלם לפי מדרגות בגין דירה נוספת, ואילו אשתו הייתה זכאית ליהנות מהקלה במס רכישה (בגין ‘דירה יחידה’), לגבי המחצית שלה. שכן, אין בבעלות האישה דירת מגורים כל שהיא.
בשל אותה טעות של עורך הדין הם שילמו סך של למעלה מ-100,000 ש”ח יותר מס רכישה ממה היו צריכים.
בקשה לתיקון השומה אותה הגשנו מטעמם פתרה לבסוף את הבעיה, והם קיבלו את ההחזר הכספי לחשבון הבנק שהם (כולל הפרשי ריבית והצמדה).
עם זאת, לא בכל המקרים ניתן לתקן טעויות בדיעבד, ובוודאי שהדבר גם כרוך בהוצאות מיותרות. לפיכך, טרם כל התקשרות בעסקת מקרקעין, חובה לבחון את מכלול הנתונים בקפידה ולבצע תכנון מס נכון, לרבות שימוש בכלים ובפתרונות יצירתיים לבניית הקונסטלציה המשפטית המתאימה בנסיבות בעניין.
דיני המס בישראל הם מורכבים ומסועפים בעניין זה. בדף זה ננסה להסביר לכם בקצרה את עיקרי הדברים, באופן ברור, ככל הניתן, לרבות פסיקה רלוונטית.
אנו מקווים, כי תפיקו ערך מהמידע.
חזקת התא המשפחתי – מס רכישה
לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: ‘החוק’), ברכישת “דירה יחידה” קיימים שיעורי מס רכישה נמוכים, לעומת דירה נוספת.
סעיף 9 (ג1א) (2)(ב)(1) לחוק מגדיר את המונח “דירה יחידה”:
“דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת התשנ”ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ-25%.”
במסגרת תיקון 85 לחוק תוקן הסעיף הנ”ל כך ששיעור הבעלות בדירה הועלה לשליש, כאשר במידה ומדובר בדירה שהתקבלה בירושה החלק הוא מחצית.
סעיף 9 (ג1א) (2)(ב)(2) לחוק קובע חזקה לפיה:
“יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד.”
כעולה מכאן, רוכש הקונה דירת מגורים, אשר היא דירתו היחידה, לא יהא זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים, במידה ולבן/ת הזוג יש דירה, או חלק מדירה (שליש ומעלה; ולגבי דירה בירושה – מחצית ומעלה), הרשומים על שמו/ה.
חזקה זו חלה בהתאמה גם באשר לילדיו הקטינים עד גיל 18 (ושאינם נשואים) של הרוכש.
חזקת התא המשפחתי – מס שבח
סעיף 49(ב) לחוק קובע:
“לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד.”
כך, לדוגמה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק, המוכר ‘דירת מגורים מזכה’ יהא זכאי לקבל פטור מס שבח במכירתה במידה ולא מכר, במהלך 18 חודשים אשר קדמו לאותה מכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס (לפי הפרק החמישי לחוק). ברם, במידה ובת הזוג שלו מכרה דירה, במהלך תקופה כאמור, אזי לא יהא זכאי המוכר לפטור ממס שבח.
גם לעניין זה, חזקה זו חלה בהתאמה גם באשר לילדיו הקטינים (ושאינם נשואים) של המוכר.
חזקת התא המשפחתי – הלכה למעשה בראי הפסיקה
עמ”ש 5958/98 אן מרי עברי נגד מס שבח
שם עלתה השאלה האם חזקת התא המשפחתי חלה על בני זוג שהתקשרו בגדרו של הסכם ממון טרם נישואיהם, אשר במסגרתו נקבעה הפרדה רכושית, דהיינו, שכל רכוש שהיה למי מהצדדים ערב הנישואין ו/או נרכש על ידי מי מהם במהלך תקופת הנישואין, יהיה שייך לאותו צד בלבד.
דובר על בני זוג שבבעלות כל אחד מהם הייתה דירת מגורים מלפני הנישואין, אשר לפני נישואיהם ערכו הסכם ממון בדבר הפרדה רכושית מוחלטת. בתקופת הנישואין מכר הבעל את דירתו וקיבל פטור ממס שבח וטרם שחלפו ארבע שנים ממכירת דירת הבעל, ובתקופת הנישואין, מכרה האישה את דירתה וביקשה פטור ממס שבח ונדונה שם השאלה אם הוראת סעיף 49 (ב) לחוק גוברת על הוראות הסכם ממון שעשו בני הזוג.
בית המשפט העליון פסק, כי הם לא יוכלו למכור את שתי הדירות בו זמנית בגלל המגבלה של 4 שנים, שכן הצדדים הם בגדר “מוכר אחד” כמשמעותו בסעיף 49(ב) לחוק מס שבח, ועל-כן מכירת דירת המגורים של אן מרי אינה פטורה ממס.
נצטט מפסק הדין, בהקשר הדברים המדובר:
“אין בנמצא טעם ראוי להבחנה – מבחינת הפטור ממס שבח – בין בני-זוג שהחליטו על הפרדה בין נכסיהם לבין בני-זוג שלא עשו כן. אלה כאלה זכאים לפטור הכללי של מכירת דירת מגוריהם ללא מס אחת לכל ארבע שנים. החלטתם של בני זוג לקיים הפרדה בנכסי מקרקעין מסוימים אינה צריכה להשליך על שאלת מתן הפטור במכירת דירת המגורים ששני בני-הזוג מתגוררים בה בפועל”.
ע”א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נגד שחר פלם ואח’
שם דובר על דירה שנרכשה ע”י שני בני זוג, כאשר לאחד מהם הייתה דירה קודמת מלפני הנישואין (שנקבע לגביה בהסכם ממון, כי תישאר בבעלותו הבלעדית) ונדונה השאלה האם בן הזוג השני זכאי לשיעור מס רכישה מופחת בגין “דירה יחידה” (לגבי חלקו).
נקבע, כי אין לראות ברכישה מלפני הנישואין כרכישה של התא המשפחתי, שכן בן הזוג אינו “רוכש אחד” עם בת הזוג ביחס לדירה אותה רכשה לפני הנישואין, טרם יצירת התא המשפחתי, שכן אין לו כל זכויות בדירת בת הזוג או בכל דירה אחרת, בזמן שרכש את הדירה הנדונה, ולכן זכאי לשיעור מס רכישה מופחת בגין רכישתה.
ולעניין הסכם ממון טרם נישואי בני זוג, כאמור, צוין בפסק הדין:
“זוג שחתם על הסכם הפרדה וזוג שלא חתם על הסכם הפרדה הם זוג שונה כשבוחנים אם יש זכויות לבן הזוג האחד בנכסי בן הזוג האחר בהקשר של התקיימות התנאי בדבר “דירה יחידה” מכאן, מוצדק להבחין ביניהם ואין בהבחנה זו כל הפליה או אי ניטרליות”.
ע”ש 2979/97 דינה מור ואח’ נגד מנהל מס שבח באר שבע
שם דובר על אישה נשואה שמכרה את דירתה במהלך הנישואין, כאשר בעלה מכר את דירתו לפני הנישואין.
בית המשפט קבע, כי הפטור שניתן לבעל בשל מכירת דירתו לפני הנישואין לא ימנע ממנה מלקבל פטור ביחס לדירתה מלפני הנישואין, אותה היא מוכרת לאחר הנישואין.
ע”א 2622/01 מנהל מס שבח נגד עליזה לבנון
נקבע, כי המונח “בן זוג” שבהגדרת “קרוב” בחוק ובסעיפים 20 ו-21 לתקנות מס שבח מקרקעין (רכישה), התשל”ה-1974, חל אף על ידועים בציבור.
הנ”ל חל באשר לפטור הכללי ממס שבח ולפטור הכללי ממס רכישה, וכן לעניין עסקאות העברה ללא תמורה של דירה במתנה בין ידועים בציבור, מבחינת הפטור ממס שבח לפי סעיף 62(ב) לחוק, המעניק פטור מלא ממס שבח מקרקעין של דירת מגורים המועברת במתנה בין ידועים בציבור, וגם מבחינת תקנה 20(א) לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) (תיקון), התשנ”ה-1994 הקובעת הקלה במס רכישה לעסקאות מתנה בין ידועים בציבור, לפי שיעור של שליש, וכיו”ב.
ע”א 3178/12 יגאל שלמי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
ביום 17.11.2014 ניתן ע”י בית המשפט העליון פסק-דין מהפכני בנושא עקרון חזקת התא המשפחתי.
בית המשפט העליון קבע בתיק זה, כי עסקינן בחזקה הניתנת לסתירה, זאת לפי שני תנאים מצטברים, כמפורט להלן:
- הנישום יציג למיסוי מקרקעין הסכם יחסי ממון תקף, הקובע הפרדה רכושית מלאה (ביחס לנכסי המקרקעין הרלוונטיים).
- הנישום יוכיח למיסוי מקרקעין, כי ההפרדה הרכושית הנ”ל אכן התקיימה בפועל (ולעניין זה, נקבעו מספר מבחני עזר. ועל-כך ראו בהמשך).
כעולה מכאן, במקרה נתון בו יצליחו הצדדים להוכיח את התנאים הנ”ל ובכך לסתור את חזקת התא המשפחתי, יהיו הם זכאים למכור שתי דירות, כלומר, את את דירתו של כל אחד מהם מלפני הנישואין, בזה אחר זה, בפטור ממס שבח (בכפוף לקיום יתר תנאי הפטור הרלוונטי ממס שבח וכו’ לגבי כל אחד מהם בנפרד).
ו”ע (מחוזי מרכז) 54905-05-13 צבי רפפורט נ’ מנהל מיסוי מקרקעין
ביום 14.05.2015 פורסם פסק דין נוסף במסגרתו קבעה ועדת הערר, בהתבסס על הלכת שלמי, כי גם החזקה במס רכישה ניתנת לסתירה, במידה ובני הזוג ערכו ביניהם הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית לגבי דירות המגורים, ובכפוף לקיום מבחני העזר (כלומר, על הנישום להוכיח שההפרדה הרכושית אמנם בוצעה בפועל).
ו”ע (מחוזי חיפה) 37792-09-14 אילן קיויתי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין
בתיק זה דחתה ביום 22.03.2017 ועדת הערר את הערעור שהגישו בני הזוג קיויתי, אשר ביקשו ממנהל מיסוי מקרקעין לשלם מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה ככל הנוגע לחלקו של הבעל בדירה הנרכשת, בנסיבות בהן האישה קיבלה דירת מגורים במתנה עוד לפני מועד נישואיה. בני הזוג רכשו דירת מגורים משותפת, בזמן שהם גרו בדירת המגורים אותה קיבלה האישה במתנה לפני הנישואין.
נקבע, כי לאור העובדה שבני הזוג התגוררו בדירתה של האישה וניהלו משק בית משותף, הרי שלצורך מס הרכישה דירה זו נחשבת גם כדירת הבעל, ולכן בני הזוג לא יוכלו לפצל שומה והבעל לא ייהנה ממדרגות מס רכישה לפי דירה יחידה במסגרת רכישת הדירה המשותפת.
ועדת הערר קבעה וציינה, בין היתר, כי העיקרון של הלכת שלמי (הדרישה הכפולה לצורך סתירת חזקת התא המשפחתי – הן לקיומו של הסכם ממון והן להפרדה רכושית בפועל) חל גם על התיק הנדון, למרות שהתקבלה רק לאחר מועד מתן החלטה בהשגה שהגישו בני הזוג על שומת מנהל מיסוי מקרקעין.
ו”ע (מחוזי תל אביב) 18027-10-16 רועי בלנק נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
בית המשפט דן בסוגיה האם בני הזוג בלנק הוכיחו הפרדה רכושית למרות שהם ידועים בציבור, באופן שיצדיק מתן פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם להוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר בבעלות בת הזוג הידועה בציבור של בלנק יש דירות נוספות.
פסק הדין ניתן ביום 16.04.2018.
בלנק רכש דירת מגורים משנת 2002, כאשר המימון לקנייתה הגיע מהון עצמי וממשכנתה, אשר שולמה אך ורק מחשבון הבנק של בלנק.
בלנק מכר את הדירה בשנת 2015 וטען, כי הוא זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, שכן במועד המכירה היתה זו דירתו היחידה.
בלנק ובת זוגו הם ידועים בציבור החל משנת 2003, ויש להם שלושה ילדים משותפים.
בשנת 2011 נחתם בין בני הזוג בלנק הסכם ממון, אשר החיל ביניהם הפרדה רכושית מלאה (הן בנוגע לרכוש שנצבר בעבר ועד לתחילת הקשר הזוגי והן ביחס לרכוש עתידי).
במסגרת הסכם הממון נקבע, כי הדירה היא בבעלותו של בלנק בלבד, וכי המשכנתה הרובצת עליה תשולם על-ידו בלבד מחשבונו הנפרד. ואילו, לגבי הדירות המצויות בבעלות בת זוגו, המשכנתה הרובצת עליהן תשולם על-ידי בת הזוג בלבד מחשבונה הנפרד.
בעניין בלנק קבע בית המשפט, כי ככל שהסכם הממון בין בני הזוג, אשר נחתם בשלב מאוחר, משקף הלכה למעשה את המציאות שקדמה לו, בעיקר במצבים של נישואין מורכבים, אשר בהם לפחות לאחד מבני הזוג יש ילד/ים מנישואים קודמים, או כאשר מדובר על בני זוג שהם ידועים בציבור (והגם שהדברים אינם מוגבלים למצבים כאלו בלבד), אזי יש להתחשב בהסכם הממון אשר נחתם בשלב מאוחר גם לעניין מיסוי מקרקעין.
עצם החתימה על הסכם הממון בין בלנק לבת זוגו בשלב מאוחר להיותם ידועים בציבור, אינו פוגם בהפרדה הרכושית אותה ביקשו בני הזוג לקבעו מראש, היה והם אכן התנהלו תחת משטר של הפרדה רכושית בפועל.
בית המשפט בחן את חזקת התא המשפחתי לאור הלכת שלמי, וקבע שניתן לסתור אותה אם תובאנה ראיות ברורות להוכחת הפרדה רכושית בפועל.
לשם ההכרעה, ניתן להשתמש במבחני העזר שקבע בית המשפט העליון בפסק דין שלמי, כדי לאשר או לשלול את קיומה של אותה הפרדה רכושית, כגון:
- מגורים משותפים – בלנק ובת זוגו אמנם התגוררו בדירת בת הזוג, אך עצם המגורים המשותפים, כשלעצמו, אינו בעל השפעה מכרעת לעניין ההחלטה ביחס להפרדה הרכושית, למרות בן הזוג לא משלם דמי שכירות ו/או תמורה אחרת כל שהיא בעד מגוריו.
- מימון משותף – קניית הדירה מומנה ממקורותיה האישיים של בת הזוג.
- תשלום משכנתה משותף – דירת בת הזוג ממומנת גם באמצעות הלוואת משכנתה, אולם ההחזרים בוצעו מחשבון הבנק הנפרד שלה.
- דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף – בלנק קיבל במהלך השנים דמי שכירות בגין דירתו, כאשר הם הופקדו בחשבון הבנק הנפרד שלו. גם לבת זוגו הייתה דירת מגורים נוספת, כאשר דמי השכירות בגינה הופקדו לחשבונה. ויצוין, כי לבני הזוג אין חשבון בנק משותף.
לפיכך, בית המשפט השתכנע, כי בלנק הוכיח שהמתקיימת הפרדה רכושית מלאה בינו ובין בת זוגו , לרבות ביחס לדירותיהם.
בנסיבות העניין, נקבע שהמגורים המשותפים של בני הזוג בלנק בדירת בת הזוג אינם פוגעים בהפרדה הרכושית לגבי דירה זו.
אשר על כן, הוחלט שבלנק זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו, חרף העובדה שלבת הזוג שלו יש דירות נוספות משלה.
ו”ע (באר-שבע) 7999-08-16, רחל יעקובוביץ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין
השאלה הנדונה הייתה האם “חם” (אביה של בת הזוג) הוא “קרוב” לעניין מס רכישה.
פסק ניתן ביום 22.01.2019 ע”י ועדת הערר בבית משפט המחוזי בבאר שבע.
תקנה 20 לתקנות מס רכישה מעניקה הקלה במס רכישה (חיוב לפי 1/3) במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרוב.
נסיבות המקרה עסקו בבני זוג שבבעלותם דירה אחת בבאר שבע ואשר רכשו במקביל דירה נוספת בתל אביב.
על מנת לזכות במדרגות מס רכישה לפי “דירה יחידה” העבירו בני הזוג את מלוא זכויותיהם בדירה בבאר שבע לאביה של בת הזוג, ודיווחו על עסקה זו בתור העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו לפי תקנה 20 לעיל, דבר שהוא על פניו שגוי, בבחינת ‘תאונת מס’.
מיסוי מקרקעין קבע, כי הורי בת זוגתו של החתן אינם קרובים אליו, ולכן הוציאה שתי שומות, ובכך סיווגה את העסקה כדו-שלבית: בשלב הראשון, העברת מחצית מהזכויות בדירה מבן הזוג לבת זוגתו (בחיוב 1/3 מס רכישה); ובשלב השני, העברת מלוא הזכויות בדירה מבת הזוג לאביה (בחיוב 1/3 מס רכישה).
ועדת הערר אישרה את עמדת רשות המסים, וקבעה שהגדרת “קרוב” לעניין תקנה 20 אינה כוללת הורה של בן זוג (לתשומת לב, כי במצב ההפוך, האב, כן נחשב כקרוב משפחה של חתנו, וכי אין מדובר בתמונת ראי).
לפסק דין זה חשיבות רבה, שכן רשות המסים וגם ועדת הערר לא העלו טענה, כי העברת הזכויות ללא תמורה כדי לזכות בהקלה בחיוב מס רכישה היא עסקה מלאכותית, ולכן יש לכך פתח לתכנון מס חוקי בעניין זה.
זאת ועוד, אף לא הועלתה טענה, כי העברת מחצית הדירה מבן הזוג לבת זוגתו ובהמשך ממנה לאביה מהווה עסקה מלאכותית. יתרה מזו, רשות המסים היא זו שכאמור סיווגה את העסקה כדו-שלבית.
במאמר מוסגר, נעיר, כי יוזמת רשות המסים לסווג את העסקה כדו-שלבית, על אף שלא כך הוגש הדיווח, כמו גם עמדתה התואמת לפיה עסקת העברה ללא תמורה לקרוב (כדי להיכלל בהגדרת “דירה יחידה”) הנה תכנון מס לגיטימי, הן מבורכות.
כמו כן, לכאורה, בתכנון מס נכון מראש, ובהסתמך על תקנה 21 לתקנות מס רכישה (הקובעת כי במכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן הזוג המתגורר יחד עמו בדירה, תהא היא פטורה ממס רכישה) ניתן היה במקרה הזה לחסוך את החיוב ב-1/3 מס הרכישה בה חויבו בני הזוג, בגין העברת חלקו של בן הזוג לגב’ יעקובוביץ.
ו”ע (מרכז-לוד) 16836-03-17 קרן רוזנבוים נ’ מדינת ישראל
בתיק זה בית המשפט נדרש לשאלה – האם שימוש ע”י בני זוג (וילדיהם) בדירת מגורים שרשומה בבעלות בן הזוג בלבד, מאיינת את ההפרדה הרכושית שנקבעה בהסכם ממון אותו ערכו הצדדים?
פסק הדין ניתן ביום 30.01.2019.
בשנת 2007, ערכו בני הזוג רוזנבוים הסכם ממון טרום נישואין, אשר עיקרו נוגע לשני נכסים שבבעלות בן הזוג, ומקורם בירושת אביו המנוח, וכן בכספים שהוא צבר טרם הנישואים: דירת מגורים וחשבון בנק נפרד.
בהסכם הממון שלהם נקבע, כי מלוא הזכויות בדירה ובחשבון בנק שייכות לבן הזוג בלבד, וזאת במקביל לחשבון המשותף אותו ניהלו בני הזוג (ושבו הופקדו משכורותיהם וממנו ניהלו את הוצאות המשפחה וכו’).
בשנת 2009 מכר בן הזוג את דירתו ומכספי התמורה וכן מכספים נוספים שהיו בחשבונו הפרטי, הוא רכש עבורו דירה חלופית.
בני הזוג וילדיהם התגוררו בדירה הראשונה, כמו גם בדירה החלופית, וזאת מבלי שבת הזוג שילמה דמי שכירות ו/או דמי שימוש אחרים עבור השימוש והמגורים באיזו מהדירות הללו.
בשנת 2016 רכשו בני הזוג דירה משותפת: מחצית בת הזוג ומחצית לבן הזוג. מימון הרכישה בוצע מחשבונם המשותף.
בהתאם, הסכם הרכישה דווח לרשות המסים, באופן שבגין המחצית של בן הזוג שולם מס רכישה לפי “דירה נוספת”, ובגין מחצית הדירה שלה הגישה בת הזוג דיווח (מפוצל) לפיו היא זכאית למדרגות מס לפי “דירה יחידה.
רשות המסים דחתה את עמדת בת הזוג, וקבעה כי יש לראות את בת הזוג כבעלת זכויות בדירה החלופית אותה רכש קודם-לכן בן זוגה, ומשכך אינה זכאית להטבה במס הרכישה.
לטענת בני הזוג, הסכם הממון שערכו כובד על ידם באופן מלא, וכי מימון רכישת הדירה החלופית ועלויות השיפוץ שנערך בה שולמו מחשבונו של בן הזוג בלבד. מנגד, טענה רשות המסים כי חיים משותפים בדירות בן הזוג וגידול ילדיהם המשותפים בדירות אלו, מעקרים את טענת ההפרדה הרכושית מתוכן. לטענת הרשות, רכישת הדירה המשותפת, נועדה לשמש את בני הזוג כנכס להשקעה, ולא לשם כך נועדה ההקלה הניתנת במס רכישה בעת רכישת דירה יחידה.
בית המשפט פסק (בדעת רוב), כי במקרה זה הוכחה הפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג, באופן התואם את הוראות הסכם הממון שלהם. שכן, בני הזוג הקפידו בפועל ולאורך השנים להתנהל בהתאם להסכם הממון, הן לעניין החשבון הנפרד של בן הזוג והן לעניין הדירה הראשונה והחלופית, וכי יישומו לא נבע מתכנון מס לא חוקי.
עוד נקבע, כי על אף שמגורים משותפים ללא תשלום שכר דירה או דמי שימוש, מלמדים יכולים ללמד על יצירה של תא משפחתי עם שיתוף רכושי, בני זוג רשאים להגדיר את יחסיהם הממוניים בהתאם לרצונם, ומשעשו כן יש לכבד את בחירתם ואת האוטונומיה של פרטים להגדרת מערכת היחסים הכלכלית ביניהם, ולפרש את הוראות החזקה באופן גמיש ובהתאם לרוח התקופה. הכרה גורפת לפיה שימוש משותף בדירה ישלול בהכרח ובאופן אוטומטי את יכולת סתירת חזקת התא המשפחתי תותיר את הזכות להגדרה אוטונומית של מערכת היחסים הממונית, רק לבעלי יכולת כלכלית גבוהה ואמידה, אשר ביכולתם להחזיק במקביל מספר דירות.
במקרה זה נשלל חשש לתכנון מס מלאכותי, הוכח שהתקיימה בפועל הפרדה רכושית ביחס לדירת בן הזוג, ולפיכך בת הזוג זכאית לקבל את ההטבה במס רכישה הניתנת לרוכש דירה ראשונה, בגין זכויותיה בדירת המגורים המשותפת.
החלטות נוספות
בשנים האחרונות, ניתנו מספר פסיקות וכן פורסמו החלטות מיסוי, אשר, לכאורה, יש בהן כדי לכרסם עוד יותר בחזקת התא המשפחתי כמהווה “יחידה אחת”.
נביא כאן שתי דוגמאות.
עמ”ש 129/99 עמיעד הראל (בן מאיר) נגד מס שבח מקרקעין ירושלים –
שם דובר על בני זוג פרודים, אשר עדיין התגוררו יחדיו (באופן זמני) עד למועד מכירת הדירה המשותפת במסגרת פירוק התא המשפחתי.
נפסק, כי כאשר המחוקק התייחס לתנאי של “מגורי קבע” של בני זוג לצורך החלת העיקרון של “מוכר אחד” הוא לא ראה לנגד עיניו, בני זוג שמגוריהם – למועד מכירת הדירה – הם זמניים בלבד (הפער בלוח זמנים של מספר חודשים בין מכירת דירה ובין מועד עריכת הסכם גירושין יש בו כדי לאיין את מעמדם של בני הזוג כמהווים “מוכר אחד”, כך שיש לתת פטור ממס שבח גם בגין מכירת הדירה ע”י בן הזוג האחר.
החלטת מיסוי 1960/10 מיום 17.10.2010 –
שם דובר על אישה שביקשה לקבל החלטת מיסוי, לפיה, היא זכאית לקבל פטור ממס שבח ביחס למכירת דירה, אשר מחציתה הועברה לה ע”י הבעל במסגרת העברת דירה אגב גירושין, לאחר פירוק התא המשפחתי, וכי הפטור אותו ניצל הבעל, לפי סעיף 49ב(1) לחוק, במכירת זכויותיו בדירה אחרת (אותה קיבל בדרך של ירושה), במהלך היותם תא משפחתי אחד, לא ישלול את זכאותה לפטור במס שבח.
רשות המסים אישרה הסדר מס לפיו בכפוף לכך שכל הזכויות הנמכרות בדירה יהיו שלה, ובכפוף שמכירת הדירה על ידי האישה תתבצע לאחר פירוק התא המשפחתי, לא יבוא במניין הפטורים לפי הפרק החמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הפטור אותו ניצל במכירת קודמת שלו (דירת הירושה).
מילות סיום
כעולה מן המקובץ לעיל, הסוגיה של חזקת התא המשפחתי בהיבט של מיסוי מקרקעין היא מורכבת ומסועפת.
לפיכך, מומלץ לפני כל עסקה להיוועץ עם עורכי דין מומחים למקרקעין, כדי לבחור את הקונסטלציה המשפטית המתאימה למקרה הספציפי, בהתחשב בנתוניו הייחודיים, עם תכנון מס אופטימלי.
משרד עורכי דין עמית ורד מתמחה בענייני מקרקעין ומיסוי נדל”ן מאז שנת 1998.
נשמח לסייע לכם בכל עניין משפטי.
דברו איתנו – טל: 03-9499555
