טיפים לבחירת עורך דין מקרקעין

מתלבטים איך לבחור עורך דין מקרקעין? עסקת מכירת או רכישת נכס מקרקעין היא משמעותית, בהיותה כרוכה בסכומי כסף גבוהים, המלווה בלא מעט חששות ואף חשיפה לסיכונים. בחירת עורך דין מקרקעין שיטפל מטעמכם בעסקה היא קריטית עבורכם. במאמר הבא נביא לכם המלצות וטיפים שיוכלו לסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.

איך לבחור עורך דין מקרקעין?

האם לבחור עורך דין מקרקעין משותף? או נפרד לכל צד?

רכישת דירה היא ‘עסקת חייו’ של הישראלי הממוצע.

למרות הסכום הגבוה, החשיבות וההשלכות הרבות של עסקת רכישה או מכירת דירה, מתפתים רבים שלא לקבל ייעוץ משפטי כל שהוא מטעמם, ולחלופין מתמקדים בחיפוש עורך דין הזול ביותר ולפעמים שוכרים שירותיו המשפטיים של עורך דין חסר ניסיון ו/או שאינו מיומן מספיק ובקיא בתחום.

במקרה של עסקת רכישת או מכירת דירה, או כל נכס נדל”ן אחר, רצוי שכל צד יהיה מיוצג על ידי עורך דין נפרד מטעמו, המתמחה בתחום, אשר ידאג לשמירת האינטרסים של לקוחו.

מדוע רצוי לשכור עורך מקרקעין לליווי העסקה?

חשוב מאוד לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום על בוריו, וכן שיהיה לו ניסיון ספציפי בסוג של העסקה הרלוונטית עבורכם, כגון: קניית ומכירת דירה יד שנייה, רכישת דירה מקבלן, העברת דירה ללא תמורה, עסקאות של העברת זכויות בירושה, העברה אגב גירושין, או עסקאות מורכבות יותר, כגון: הסכם קומבינציה, תמ”א 38, ועוד.

רק עורך דין מקרקעין בעל ותק וניסיון רב, העוסק בתחום של מקרקעין באופן שוטף ויומיומי, יהיה בקיא בכל ההיבטים החיוניים הרלוונטיים הכרוכים בהעסקה, לרבות בעדכוני פסיקה ושינויים מיסויים, ובכל מיני “מוקשים” העשויים להתגלות.

עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה יוכל לסייע ללקוח בקבלת החלטות החל מהשלב המקדמי של ניהול המשא-ומתן והתהוות העסקה ועד לסיומה המוצלח, אגב מתן מענה משפטי ופתרונות לכל בעיה הכרוכה בעסקה, כאשר הוא מייצג אך ורק את האינטרסים של הלקוח שלו ומגן עליהם בכל משמר, תוך מזעור הסיכונים האפשריים ללקוח.

האם כל עורך דין מבין במקרקעין?

לא. ולכן, חשוב לא להתבייש, אלא לשאול ולוודא מראש, כי עורך דין אותו הנכם מייעדים לטיפול מטעמך בעסקה הוא בעל הבנה וניסיון מעמיקים וראויים בתחום (למשל, שאלה מאוד חשובה היא – כמה שנים עוסק עורך הדין במקצוע?).

עסקת מקרקעין מצריכה עבודה מורכבת ובדיקות מקדמיות רבות, וכן הקפדה מקצועית ודקדקנית על כל פרט ופרט גם במסגרת ניסוח ועריכת סעיפי חוזה המכר.

בין אם מדובר על חוזה של קניית דירה ובין אם מדובר על חוזה של מכירת דירה, יש להקדיש את מלוא תשומת הלב לדקויות וניואנסים למיניהם, במסגרת ליווי המשפטי של העסקה ועד להשלמתה. לכל דבר עשויה להיות חשיבות והשפעה – לעתים מכרעת – בהמשך הדרך.

שיקול הבחירה של עורך דין מקרקעין על פי הניסיון שלו הוא דבר סופר חשוב. לא תרצו ללכת למישהו שרק עכשיו סיים את בית הספר לרפואה, נכון?! אותו הדבר לגבי עורכי דין. אתם מעוניין וחייבים מישהו מקצועי, אשר יפעל על בסיס ניסיון פרקטי מוכח.

על כן, גם חשוב להבין, כי מחיר שכר-טרחה סביר והוגן הנגבה על ידי עורך דין מקרקעין הוא גם אינטרס של הלקוח, על מנת שאכן תוכלו לקבל ממנו שירות משפטי איכותי.

דוגמאות לבדיקות טרם רכישת דירה מיד שנייה

יש לבדוק היטב את הזכויות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כדי לוודא שהוא אכן הבעלים האמתיים של הדירה הספציפית. אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת (ולהוציא ‘אישורי זכויות’ עדכניים, כמו גם לקבל מהם מסמכים נוספים רלוונטיים), לפי העניין. בנוסף, יש לבדוק רישום של שעבודים ו/או עיקולים בגופים האלה, וכן משכון אצל רשם המשכונות.

יש לערוך, בנוסף, גם בדיקה ברשויות התכנון והבניה כדי לוודא, כי כל הדירה נבנתה על פי היתר כדין, כי אין בה חריגות בנייה כל שהן, לא הוצאו עליה צווי הריסה, וכן לבדוק אם יש חיוב בהיטל השבחה, נושאים של זכויות בניה, תביעות, חובות, ועוד.

במסגרת חוזה קניית דירה בבניין משותף יש לבדוק את תשרטי הדירה והבניין, כדי לוודא שהדירה הנמכרת היא אכן דירתו של הקונה. נוסף על כך, יש לבחון את הוראות התקנון, כדי למנוע הפתעות בהמשך. במקרה של הצמדות, יש לוודא, כי השטחים הצמודים הספציפיים (כגון: חצר, מחסן או חניה), אכן צמודים לדירה.

בפועל, עורכי דין רבים אינם בודקים עניינים מהותיים מסוג זה ובכך חושפים את לקוחותיהם לסיכון רב. שכן, אין די בבדיקת מספרי הגוש והחלקה של הנכס, אלא לוודא שהם אכן מתייחסים לדירה הנמכרת (ולא, למשל, לדירה אחרת באותה קומה).

יש אף לוודא, כי לא הוגשו בקשות להיתרי בניה על ידי שכנים, אשר עלולים לפגוע בערך הדירה. בנוסף, האם מתוכננות והתקבלו החלטות ו/או בשלבי הליכים עבודות שיפוצים ושיפורים בבניין, אשר יחולו על הקונה.

זאת ועוד, יש לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה מיד עם חתימת העסקה וטרם העברת תמורה כל שהיא לידי המוכר (באמצעות מנגנון נאמנות והפקדת התשלום הראשון בידי עורך דין מטעם המוכר), כדי למנוע מצב של מכירת דירה באופן כפול על ידי המוכר, או עיקולים ו/או הערות ו/או צווים חדשים, אשר ימנעו את רישום הערת האזהרה בהמשך ויאיינו את העסקה, תוך סיכון כספי הרוכש.

יתר על כן, יש חשיבות גדולה לכך שאם הנכס ממושכן, תוסר המשכנתה בפועל בטאבו (והן ברשם המשכונות, אם נרשמה שם) בהקדם האפשרי, בשלב מוקדם ככל הניתן, מבחינת לוח התשלומים של הרוכש במסגרת העסקה. כך, אם יוטלו עיקולים על הדירה לאחר שנרשמה הערת האזהרה, זה לא ישפיע על זכויות הרוכש. כן רצוי להוציא נסח טאבו טרם כל ביצוע תשלום על ידי הרוכש על חשבון התמורה, כדי לוודא שלא חלו שינויים כל שהם במצב הרישומי, כאמור.

מעבר לכך, על עורך דין מקרקעין של הרוכש להבטיח את תשלום כל המסים המוטלים על המוכר (מס שבח, היטל השבחה, ארנונה וכו’), באמצעות מנגנוני הגנה בחוזה המכר וסעיפי נאמנויות, וכן ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול העסקה, במקרה של הפרת החוזה מצד המוכר.

זאת ועוד, יש להבטיח, כי הדירה תירשם בפועל בסוף התהליך על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, או ברשות מקרקע ישראל, או בחברה המשכנת, לפי העניין, וזאת בהקדם האפשרי בסמוך לאחר תשלום מלוא התמורה, וכי המוכר יפקיד מראש ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות על שם הקונה כבר במעמד חתימת החוזה (בנאמנות), אשר יועבר לרוכש כנגד התשלום האחרון. על תשלום זה להיות משמעותי ומספיק לצורך הבטחת קבלת החזקה בפועל בנכס מהמוכר לידי הרוכש, תשלום חובות ומסים מצד המוכר והמצאת האישורים הנדרשים לכך, סכום הפיצוי המוסכם למקרה של הפרת חוזה, וכיו”ב.

לא זאת אף זאת, יש לוודא, כי עורך דין מתמחה גם במיסוי מקרקעין. שכן, זהו נושא חשוב ומורכב כשלעצמו, אשר חלים בו מעת לעת שינויים ועדכוני פסיקה למיניהם. לדוגמה: לגבי מס שבח החל על המוכר, או זכאות לקבלת פטור ממס שבח די בפרט אחד קטן, או בהוראה אחת בחוק, אשר נשמטה בטעות מעיניו של עורך הדין, על מנת להפוך עסקה פטורה ממס לעסקה חייבת, ולמצער לעכב את המצאת האישורים ורישום הנכס על שם הקונה בתוך זמן סביר.

לתשומת לב, אם אתם הרוכשים במסגרת עסקת מקרקעין ואתם מתכוון לקחת הלוואת משכנתה למימון חלק מהתמורה, הביאו בחשבון, כי הבנק למשכנתאות ידרוש מכם לחתום על ייפוי כוח בפני נוטריון, כתנאי להעמדת ההלוואה. לכן, זה ויתרון שעורך דין מקרקעין מטעמכם יהיה גם מוסמך בתור נוטריון, וכך תוכלו לקבל את כל השירותים באופן מרוכז.

כל האמור הוא על קצה המזלג. שכן תחום המקרקעין ומיסוי נדל”ן הוא מורכב ומסועף וקצרה היריעה מלכסות את כל ההיבטים הרלוונטיים.


סיכום: עורך דין מקרקעין – איך בוחרים?

בין אם מדובר על עסקת דירה יד שנייה ובין אם רכישת דירה מקבלן, ואתם שואלים את עצמכם איך לבחור עורך דין מקרקעין מטעמכם, ככלל אצבע – להלן הפרמטרים חשובים:

  • עורך דין מקרקעין ותיק (רצוי לפחות 15 שנה).
  • התמחות ספציפית בנושא מקרקעין.
  • עורך דין מקרקעין הבקיא גם במיסוי נדל”ן.
  • עורך דין שכבר ליווה מאות על מאות של עסקאות.
  • כימיה אישית מולו (תרגישו באינטואיציה שלכם).
  • המלצות (תעשו עליו חיפוש באינטרנט, תוכלו גם לבקש ממנו לשוחח עם לקוחות, וכו’).
  • שכר טרחה הוגן (לא נמוך ולא גבוה מדי).
  • זמינות (האם הוא נותן לכם את המספר הנייד שלו? האם במידת הצורך הוא יהיה זמין עבורכם גם בשעות לא שגרתיות?).

עורך דין מקרקעין העונה על הדרישות הללו ידע לנווט אתכם במסלול הנכון ולהביאכם באופן חלק אל חוף מבטחים במכירת ו/או רכישת נכס מקרקעין ו/או כל עסקה אחרת במקרקעין.

נאחל לכם שתקבלו את ההחלטה הנכונה למען השקט הנפשי שלכם ושל משפחתכם ועל מנת למנוע תקלות משפטיות והסתבכויות מצערות במהלך העסקה. שהרי, לא כל אתם יום מבצעים עסקת נדל”ן!

משרד עורך דין מקרקעין בראשון לציון עמית ורד ישמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי.


 

__________

מתקשים איך לבחור עורך דין מקרקעין ומיסוי?
עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________
אנחנו כאן בשבילכם לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה דברו איתנו
up

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat