מדריך מכירת דירה - המקיף, המקצועי והמוביל ברשת!

כאן תמצאו כל מה שחובה לדעת על מכירת דירה, כולל עצות וטיפים חיוניים.

עומדים לפני עסקת מכירת דירה? מחפשים עורך דין מכירת דירה?

נשמח לסייע לכם בייעוץ וליווי משפטי מקצועי.

מכירת דירה  – תוכן עניינים (מעודכן לשנת 2019)

[ניתן ללחוץ על הכותרות ולגלול ישירות למקטע הרלוונטי]

1. מכירת דירה – מבוא

2. שלב מקדמי – איך מתחילים?

3. זיכרון דברים למכירת דירה – לחתום או לא?

4. חשיבות הליווי המשפטי של עורך דין מכירת דירה

5. שלב חתימת חוזה מכירת דירה

6. שלבי ביצוע חוזה מכירת דירה


מכירת דירה – מבוא

עסקת מכירת דירה היא צעד כלכלי משמעותי, בהיותה כרוכה במכירת נכס בשווי כספי גבוה.

משרד עורך דין מקרקעין עמית ורד מתמחה בליווי עסקאות נדל”ן פרטי ומסחרי, כולל תכנון מס אופטימלי.

אנו מגישים לכם כאן מדריך משפטי מקצועי, במסגרתו נסביר לכם כל מה שבאמת חשוב לדעת על עסקת מכירת דירה, לרבות המלצות וטיפים שימושיים.

כבר בפתח הדברים, חשוב לנו להדגיש, כי עסקה של מכירת דירה היא תהליך מורכב וכרוכה בלא מעט סיכונים, ככל שאינה מבוצעת באופן מקצועי, וכי מדריך זה אינו מתיימר ללמדכם להיות עורך דין מכירת דירה, אלא לתת לכם הכוונה ראשונית בלבד.

משכך, העצה הטובה והחשובה ביותר שנוכל לתת לכם כאן היא לשכור את שירותיו המשפטיים של עורך דין מכירת דירה מצוין, על-מנת שיטפל עבורכם בעסקה.

המדריך נכתב ע”י עורך דין מקרקעין עמית ורד, בעל ניסיון עשיר בליוויי משפטי מוצלח של מאות עסקאות מקרקעין.

עורך דין מקרקעין עמית ורד, בין היתר, כיהן בתפקיד יו”ר ועדת ראשון-לציון של מחוז תל-אביב והמרכז בלשכת עורכי הדין, מרצה בתחום הנדל”ן, מנהל הפורום המשפטי של פורטל האינטרנט “הדירה” לעיצוב הבית (בבעלות משותפת של מרכז הבניה הישראלי וקבוצת זאפ דפי זהב), בעל טור משפטי (בתחום הנדל”ן) שהתפרסם במוספי סוף-שבוע של עיתון מעריב, וכן כתבות ומאמרים רבים ומקצועיים מפרי עטו מפורסמים, מעת לעת, במדיות השונות.

אנו מקווים, כי המדריך יהיה לכם לתועלת.

צוות המשרד ישמח לעמוד לרשותכם תמיד בכל שאלה ו/או סוגיה לגבי מכירת דירה.

מוכרים דירה? מחפשים עורך דין מכירת דירה? בואו ותהיו גם אתם לקוחות מרוצים. המשרד ישמח לטפל עבורכם בעסקה של מכירת דירה, בכל מקום בארץ, אגב שירות אישי ומסור ובזמינות מיידית.

שלכם בברכה

ובנאמנות,

עמית ורד – משרד עורכי דין | נוטריון | גישור

רוטשילד 15 פינת זד”ל 1 (קומה 6) מתחם גן העיר ראשון-לציון 7526601

טל: 03-9499555 | אימייל: [email protected]

__________

קשה לכם להחליט על עורך דין למכירת דירה? יודעים למה?
כי עסקת מכירת דירה היא משמעותית וטומנת בחובה חשש מפני סיכונים.
עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

התקשרו אלינו עכשיו: 03-9499555
__________
.

שלב מקדמי – איך מתחילים?

כללי

עם גיבוש החלטה בדבר מכירת דירה, ישנם נושאים פרקטיים ומיידים לטיפול, אשר הם שכיחים וידועים לרובנו, כגון: בדיקות לגבי שווי השוק של הדירה, ביצוע עבודות של צביעה, תיקונים ושיפוצים קלים בדירה, במידת הצורך, וזאת במטרה לשפר את מצב התחזוקה שלה ולהעלות את ערכה בפני קונים פוטנציאליים, בדיקות מול מתווכי נדל”ן, פרסום מודעות מכירה במדיות שונות (עיתונים, מקומונים, אינטרנט, וכו’), ועוד.

יחד עם זאת, ובמקביל, רצוי גם לבצע היערכות מוקדמת בהיבט המשפטי, כדי להיות מוכנים לעסקה, ובתוך כך להימנע מראש מתקלות, הפתעות מצערות ובעיות בהמשך הדרך.

מומלץ, איפוא, לפנות במקביל אל עורך דין מכירת דירה, למען שיבצע עבורכם בדיקות שונות ויוכל לסייע וללוות אתכם ‘עקב בצד אגודל’ כבר למן ההתחלה, לרבות בשלב של משא-ומתן לקראת מכירת הדירה.

יתר על כן, במידה ורובצת הלוואה מבוטחת במשכנתה על הדירה שלכם, חשוב לערוך בירורים מול הבנק למשכנתאות כדי לדעת מהו גובה היתרה לסילוק המשכנתה, לבחון נקודות יציאה אפשריות ונוחות מבחינתכם (ולרבות קנסות יציאה), כדאיות של פירעון המשכנתה לעומת החלופה של גרירתה לנכס אחר, וכו’.

הוצאת נסח טאבו

במידה ודירתכם רשומה בטאבו מומלץ להוציא נסח טאבו כדי לוודא שרישום הבעלות שלכם על הדירה הוא תקין, וכי אין בעיות כל שהן מבחינת המצב הרישומי של הדירה (למשל: עיקול שלא ידעתם עליו, וכדומה). לצורך כך, יש לדעת את מספרי הגוש והחלקה של הדירה.

כיום, ניתן להנפיק נסח טאבו באופן פשוט ומהיר דרך האינטרנט באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין (בעלות אגרה בסך של 15 ש”ח, נכון לשנת 2019). את מספרי הגוש והחלקה של הדירה שלכם תוכלו למצוא במסמכי רכישת הדירה שבוודאי שמורים אצלכם, בטופס חשבון הארנונה, או באמצעות איתור באינטרנט (קיימים מספר מנועי חיפוש למציאת מספרי הגוש והחלקה לפי כתובת הנכס).

במקרה של דירת מגורים שאינה רשומה בטאבו, יהא עליכם להצטייד במסמך הקרוי ‘אישור זכויות’. במידה והדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל – ניתן לגשת פיזית ולקבל את האישור במינהל, או להזמינו דרך אתר האינטרנט של המינהל. ובמידה והדירה רשומה בספרי חברה משכנת (לרוב המדובר בקבלן/יזם שבנה את הפרויקט) – ניתן להזמין את האישור מאת משרד עורכי דין הפועל מטעם החברה המשכנת.

היבטי מס שבח

מכירת דירה היא אירוע מס ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח.

לכן, חשוב לבצע בדיקה מקדמת של חבות במס שבח. לעתים, החיוב במס שבח עשוי להיות בסכום גבוה, ככל שאינכם זכאים לפטור בגין המכירה (ובמקרה האחרון, לעתים, תעדיפו לדחות את מועד המכירה, בהתאם).

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 עוסק, בין היתר, בהיבטי מס השבח הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי חוק זה, חלה עליכם חובה כמוכרים לשלם את מס השבח בגין מכירת הזכויות שלכם בדירה, אלא אם כן אתם זכאים לקבל פטור במס שבח, או שאין שבח במכירה (כלומר, המדובר בעסקה שהיא הפסדית).

במקרים מסוימים, ראה המחוקק לנכון לפטור את מכירת דירת המגורים המשפחתית, כאשר קיימים מספר פטורים בגין מכירת דירת מגורים בישראל, ובין היתר, לדוגמה:

  • פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה אחת לשנה וחצי.
  • פטור בגין מכירת דירת מגורים אשר התקבלה אצל המוכר בירושה.
  • פטור בגין עסקת העברה ללא תמורה לקרוב (עסקת מתנה).
  • פטור (חלקי) לפי מס מוטב (לינארי).
  • פטור במסגרת תחלוף דירות.
  • ועוד.

השאלה האם המוכר זכאי לקבלת פטור מתשלום מס שבח בגין עסקת מכירת דירה היא בעלת חשיבות אקוטית. מאחר והחוק בעניין זה הוא מורכב ומסועף, מומלץ לבצע מראש בדיקה יסודית של המצב המשפטי לאשורו, תוך מתן דגש על תכנון מס אופטימלי בקשר עם העסקה, בליווי עורך דין מכירת דירה ומיסוי מקרקעין.

נשוב ונתייחס לסוגיית מס השבח בהמשך מדריך זה.

חריגות בניה והיטל השבחה

האם ידוע לכם על חריגות בניה שבוצעו בדירה, או האם קיים חשש כזה? לתשומת לב, במידה ובדירה קיימים תוספות בניה בלתי חוקיות, כלומר, עבודות שלא נתקבל לגביהן היתר בניה כדין, חשוב מאוד להסדיר את הנושא מבעוד מועד.

תוספות בניה קטנות, כגון: פרגולה, או סגירת מרפסת בבניה קלה (ע”י תריס, או מחיצות אלומיניום וזכוכית), ניתן לרוב להסדיר בהליך קצר יחסית, אולם תוספות בניה מהותיות עשויות להיות כרוכות בתהליך משפטי ותכנוני מורכב, ארוך ומייגע.

לא זאת אף זאת, יש לבדוק את הנושא של שימושים חורגים בדירה, ככל שהיו ו/או ישנם (למשל: האם הדירה שימשה למגורים? או לעסק?).

לפיכך, חשוב ביותר לבחון את כל הדברים הללו (ואחרים) מראש, כדי שלא ליפול בדרך על ‘מוקשים’, ובכך למנוע את עצמכם חלילה במצב של מצגי שווא ו/או הפרת חוזה, על כל הנובע ומשתמע מכך (ויש גם לקחת בחשבון את הזמן והעלויות הכרוכים בהסדרת של הנושאים הללו באופן חוקי).

זאת ועוד, במידה ומאז שקניתם את הדירה אושרו במסגרת תכניות בניין עיר לדירתכם זכויות בניה נוספות ו/או הקלות בניה – צפוי להיות חיוב בהיטל השבחה, אותו יש לשלם בעת המכירה.

צא ולמד, כי יש לערוך (ומומלץ לבצע ע”י אנשי המקצוע הרלוונטיים) את כל הבירורים הנדרשים במחלקת ההנדסה ו/או בוועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית, לרבות בדיקת חיובים של אגרות פיתוח, תיעול, ביוב, סלילת כבישים, וכיו”ב, אשר יתכן וקיימים, אף אם הם אינם ידועים לכם.

לידיעתכם, במסגרת חוזי מכירת דירה מקובל, כי חיובים מהזוג האמור לעיל חלים על המוכר, ככל שנוצרו עד למועד החתימה על חוזה המכר.

עלויות נלוות למכירת דירה

במסגרת מכירת דירה גם חשוב מאוד לברר ולקחת בחשבון את החבויות ו/או ההוצאות הכספיות הנלוות לעסקה, וכמובן להיערך בהתאם מבעוד מועד.

בדרך-כלל, הוצאות אותן שיש בחשבון הן, כלהלן:

  • מס שבח (במידה ואין זכאות לפטור).
  • שכ”ט עו”ד.
  • הוצאות סילוק משכנתה (עמלות, קנסות, פיגורים, וכו’ – אם יש).
  • דמי תיווך (אם יש).
  • עלויות ביצוע של תיקונים בדירה (אם נדרש).
  • עלות אריזה ו/או הובלה של התכולה.
  • עלות פירוק רהיטים/מתקנים בדירה.

זיכרון דברים למכירת דירה – לחתום או לא?

זיכרון דברים למכירת דירה הוא מסמך מקדמי עליו לעתים חותמים צדדים טרם חתימת חוזה מסודר אצל עורך דין.

חשוב לדעת, כי לזיכרון דברים יש תוקף משפטי, וכי מכוחו הקונה יכול לרשום לטובתו הערת אזהרה בטאבו על זכויותיכם בדירה.

כמו כן, מניין הימים החוקי לשם הדיווח והתשלום לרשויות המס מתחיל להיספר ממועד חתימת זיכרון הדברים (ולא ממועד חתימת הסכם המכר). זיכרון דברים נחתם לרוב טרם היוועצות עם עורך דין וביצוע בדיקות משפטיות מקדמיות וחיוניות.

לפיכך, ההמלצה המשפטית שלנו היא, כי אין לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, אלא אך ורק על חוזה מכר מסודר, לאחר קבלת ייעוץ של עורך דין מטעמכם ובאישורו.

מעוניינים לקרוא עוד על נושא זה כאן באתר? נא לחצו על הקישור הבא.


חשיבות הליווי המשפטי של עורך דין מכירת דירה

במסגרת עסקת מכירת דירה אסור לוותר על שירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות מכירת דירה.

עורך הדין יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את מכלול ההיבטים המשפטיים והמיסויים בקשר עם מכירת הדירה. תפקידו של עורך הדין הוא להבטיח את זכויותיכם בדירה וכמובן גם את כספכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים האפשריים השונים בגדרה של עסקת מכר.

לכן, כפי שכבר צוין לעיל, מומלץ להיוועץ עם עורך הדין מטעמכם כבר החל למן השלב המקדמי.

מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בנכס יקר וסכומי כסף גבוהים, גם טעות קטנה עלולה לעלות לכם ביוקר רב, ולפיכך חשוב מאוד להקפיד לשכור שירותיו של עורך דין בעל ניסיון רב והתמחות ספציפית בטיפול בעסקאות מכר מקרקעין.

כמו כן, רצוי שלא להסתייע בשירותיו של עורך דין משותף, יחד עם הצד השני (הקונה), אלא לשכור עורך דין מכירת דירה נפרד שיפעל מטעמכם בלבד. רק כך תוכלו לדעת בביטחון מלא, כי עורך הדין מייצג אך ורק את המטרות והאינטרסים שלכם בעסקת מכירת הדירה.

תחום דיני מקרקעין הוא מורכב ומסועף וכולל היבטים רבים (לרבות סוגיות תכנון מס), המתעדכנים מעת לעת, ולפיכך קיימת חשיבות עצומה מבחינתכם לניסיונו ולבקיאותו של עורך הדין הספציפי בו תבחרו.

מספר עורכי הדין בישראל הוא גבוה מאוד ונמצא בעליה מתמדת. כתוצאה מכך, עורכי דין רבים נאלצים לעסוק במקביל במספר רב של תחומים. שאלו את עצמכם – האם כאשר כואבת לכם הרגל, תפנו לרופא אף אוזן וגרון? או לרופא אורתופד שזו התמחותו הספציפית?

ריכזנו עבורכם מספר נקודות ודגשים חשובים בנוגע לבחירת עורך דין מכירת דירה:

  • כמה שנות ניסיון פרקטי יש לעורך הדין?
  • האם עורך הדין מתמחה במקרקעין?
  • האם עורך הדין מתמחה גם בהיבטי מיסוי מקרקעין?
  • מי במשרד יטפל לכם באופן אישי בעסקה?
  • האם עורך הדין פנוי עבורכם להתחלת טיפול מיידי?
  • מהי הזמינות שלו? ומהן שעות העבודה של המשרד? (ולמשל: האם הוא מוסר לכם את הנייד שלו?)
  • האם יש לכם ‘כימיה’ ותקשורת טובה עם עורך הדין?
  • מהי ההתרשמות הראשונית שלכם? (האם הוא מקצועי? אדיב? סבלני?)
  • האם קיבלתם (או קראתם באינטרנט) המלצות של לקוחות על המשרד?
  • האם המחיר הוא הוגן וסביר? (שכ”ט עו”ד זול מדי, מדליק ‘נורה אדומה’).

זכרו, לא כל יום אתם מוכרים דירה, ולכן מומלץ לכם לשכור את שירותיו של עורך דין מכירת דירה הכי טוב שידכם משגת! מידע חשוב לגבי סיכונים הטמונים בעסקאות מקרקעין (מכר דירה מיד שניה) תוכלו לקרוא כאן.

שלב חתימת חוזה מכירת דירה

כללי

מעמד חתימת חוזה מכירת דירה כולל שלושה חלקים עיקריים:

  • חתימת חוזה המכר ע”י שני הצדדים לעסקה.
  • חתימת מסמכים משפטיים נלווים (כגון: בקשה לרישום הערת אזהרה, שטרי מכר, ייפויי כוח, הצהרות למיסוי מקרקעין, וכו’).
  • תשלום מקדמה ע”י הקונה למוכר.

מומלץ להגיע למעמד החתימה לאחר שכבר הסכמתם עם הקונים על נוסח הטיוטה הסופית, כדי שתוכלו לעיין בה מבעוד מועד וברוגע ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב של חתימת החוזה עצמו.

במידה ומשהו עדיין לא ברור לכם בחוזה המכר, דאגו להיוועץ מראש עם עורך הדין שלכם וקבלו ממנו הבהרות לכל שאלותיכם.

זכרו, לאחר חתימת חוזה מכירת דירה לא תוכלו לבצע שינויים כל שהם בנוסח החוזה (אלא בכפוף להסכמת הקונה, לפי שיקול דעתו).

תשלום מקדמה

במעמד חתימת חוזה מכירת דירה על הקונה יהא לשלם לכם מקדמה על חשבון העסקה. לעולם אל תסכימו לחתום על חוזה ולקבל תשלום ראשוני רק בהמשך, למעט אם מדובר בתשלום המופקד בנאמנות בידי עורך הדין מטעמכם, לפרק זמן קצר, כדי לאפשר שהות לקונה לרשום הערת אזהרה.

חשוב לוודא, כי התשלום יבוצע בשיק בנקאי, ולא בשיק רגיל.

לתשלום זה חשיבות רבה, שכן במידה והקונה יתחרט, או לא יעמוד בהתחייבויותיו הבאות במסגרת העסקה, אתם תהיו רשאים לחלט (בדרך של קיזוז/ניכוי) את התשלום לטובתכם, בתור פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה (לרוב, מקובל לקבוע פיצוי בשיעור 10% מהתמורה).

מקובל, כי תשלום המקדמה יעמוד על לפחות 10% מהתמורה (ובמקרה של דירה הזולה ממיליון ש”ח – רצוי להגדיל את גובה המקדמה ל-15%).

תשלום זה גם יסייע לכם במימון עסקה מקבילה של קניית דירה, במידה ומתבצעת על-ידכם.

לוח תשלומים ותנאים מסחריים

לוח תשלומים סטנדרטי של חוזה מכירת דירה יהא בנוי בדרך-כלל באופן הבא:

תשלום ראשון (מקדמה) –

מבוצע במעמד חתימת החוזה (וראו ההסבר לעיל).

תשלומי ביניים –

תשלום אחד, או בחלוקה למספר תשלומים (מבחינה משפטית לרוב זה לא משנה), אשר יבוצעו בתאריכים הנקובים מראש ובאופן מסודר וברור בחוזה, במהלך התקופה שבין מועד החתימה ובן מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה. לתשומת לב, במידה ויש לכם משכנתה לסלק ו/או שהקונה מתעתד ליטול הלוואת משכנתה למימון התשלומים, עליהם לדאוג שעורך הדין שלכם יסנכרן בין התשלומים, כמו גם במקרה שכבר רכשתם דירה והתחייבתם ללוח תשלומים כלפי צד שלישי.

תשלום אחרון (יתרת התמורה) –

תשלום אחרון להשלמת מלוא התמורה, המבוצע כנגד מסירת החזקה בדירה, וכן המצאת המסמכים לרישום בטאבו לידי הקונה. לרוב, יעמוד התשלום בשיעור של 20%-10% מהתמורה. לעולם אל תסכימו למסור את החזקה בדירה לידי הקונה, טרם קבלת התשלום האחרון בפועל. יש להקפיד לקבל תשלום זה בשיק בנקאי, או בהעברה בנקאית (זה”ב).

יש לוודא שכל התנאים המסחריים עליהם הסכמתם עם הקונים אכן באים לידי ביטוי מפורש ומדויק במסגרת החוזה, כגון: מועד מסירה (לרבות אפשרות הקדמה/’דחיה), מצב הדירה (במידה והתחייבתם לתקן דברים, או להותיר ציוד בדירה, וכו’), עדכון סטטוס מול שוכרים (אם קיימים בדירה), וכיו”ב.

מנגנוני הגנה משפטיים במסגרת מכירת דירה

עסקת מכירת דירה עשויה להיות כרוכה בסיכונים, למקרה שהקונה יתחרט ו/או יפר באופן כל שהוא את הוראות חוזה המכר. לעתים, הדבר עלול גם לקרות עקב נסיבות, אשר אינן בשליטתו של הקונה, כגון: מחלה, פטירה, וכיו”ב.

לאור האמור, מומלץ, כי עורך הדין מטעכם ידאג להכניס בחוזה מכירת דירה מנגנוני הגנה משפטיים מקצועיים מתאימים, אשר יבטיחו באופן מירבי ודווקני את שמירת זכויותיכם בעסקה, למקרה של תקלות בלתי צפויות למיניהן.

להלן נביא בפניכם מספר דוגמאות למספר מנגנוני הגנה נפוצים מטעם המוכר:

  • ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לביטול עסקה בחתימת הקונה – זהו מסמך אקוטי. כלל ‘ברזל’ הוא, כי אין לחתום על חוזה מכירת דירה, מבלי שהקונה יחתום במקביל, כבר במעמד חתימת החוזה, על ייפוי כוח זה, אחרת אתם עלולים ‘להיתקע’. שכן, לא יהא ניתן להסיר את הרישום ללא הסכמת הקונה, אלא באמצעות הגשת תביעה לבית משפט, העשויה לארוך פרק זמן ממושך ביותר וכרוכה בהוצאות שכ”ט עו”ד, וכו’. ייפוי הכוח נועד לאפשר מחיקת הערת האזהרה ו/או כל הערה אחרת (כגון: משכון), אשר יירשמו לטובת הקונה במסגרת העסקה, באופן מהיר ופשוט. כך, במידה והקונה יפר את החוזה, יהא עורך הדין מטעמכם מוסמך לפעול עבורכם (בהיותו נאמן) לביטול הערת האזהרה, דבר שיאפשר לכם למכור את הדירה לצד שלישי ויחסוך לכם כאבי ראש, עגמת נפש רבה, הוצאות, וכן צמצום החשיפה לסיכון של הפרת חוזה אחר, בו אתם התחייבתם כלפי צד שלישי (למשל: עסקה מקבילה של קניית דירה עבורכם).
  • סעיף פיצוי מוסכם למקרה של איחור בתשלומים – מומלץ להגדיר מראש בחוזה מהו הפיצוי אותו ישלם לכם הקונה בגין ימי איחור בתשלומי התמורה (למשל: ניתן לקבוע קנס של הפרשי הצמדה ובנוסף ריבית גבוהה, או כסכום נקוב מראש, וכו’).
  • סעיף פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית – מומלץ להגדיר מראש בחוזה מהו הפיצוי אותו ישלם לכם הקונה במקרה בו יפר את ההסכם באופן יסודי (למשל: יתחרט וירצה לבטל את החוזה, מקרה של איחור ניכר מצדו בביצוע איזה מהתשלומים, וכו’). לרוב, מקובל לקבוע פיצוי מוסכם וקבוע בשיעור העומד על 15%-10% מסך התמורה הכוללת של העסקה.
  • ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת המוכר – היה ומסיבה כל שהיא ייווצר מכם לבצע פעולה כל שהיא (למשל: חו”ח מפאת מחלה, או תאונה, וכו’; הגם, שיוער, כי נסיבות כאמור עשויות להיחשב ככוח עליון) יוכל תמיד עורך הדין מטעמכם לחתום על מסמכים ו/או לבצע פעולות במקומכם, כדי למנוע עיכובים ו/או הפרות מצדכם במילוי חלקכם בעסקה.

חתימת חוזה מכירת דירה

שלב חתימת חוזה מכירת דירה הוא קצר יחסית (בממוצע אורך כשעה).

עליכם להצטייד בתעודות זהות. אין צורך להביא מסמכים נוספים, אלא אם קיבלתם הנחיה מיוחדת מאת עורך הדין שלכם.

בשלב הראשוני, הצדדים יחתמו על מספר עותקים מקוריים של חוזה מכר (יש לחתום על כל עמוד ועמוד, לרבות נספח/ים) ובהמשך יחתמו על מסמכים נלווים, הקשורים להסדרת העברת הזכויות בטאבו.

רצוי, כי תקבלו לידיכם שני עותקים מקוריים של החוזה (או יותר), וכן העתק מכל מסמך נוסף עליו חתמו הצדדים, על-מנת שיישמרו אצלכם באופן מסודר.

בסיום שלב מעמד החתימה, תקבלו את המקדמה מאת הקונה (ולחילופין, התשלום יופקד בידיו הנאמנות של עורך הדין מטעמכם).

שלבי ביצוע חוזה המכר

כללי – שמירת מסמכים

חשוב להקפיד לשמור ולתייק באופן מסודר בתיק/קלסר מסמכים נפרד כל מסמך, אישור, קבלה, וכדומה בקשר עם עסקת מכירת הדירה.

לתשומת לב:

  • מומלץ לשמור את כל המסמכים, גם אם כעת מסמך מסוים נראה לכם כלא רלוונטי ו/או חשוב
  • רצוי לשמור את תיק/קלסר המסמכים בהישג-יד, שכן יתכן ותיזקקו לעשות שימוש במקרה הצורך במסמך כל שהוא במהלך ביצוע העסקה ו/או בכל מועד בעתיד
  • לעתים, מסמך שאבד יהא בלתי אפשרי ו/או קשה לשחזור. כמו כן, מסמך שהיום נראה לכם מיותר, עשוי להיות בעל חשיבות רבה עבורכם בעתיד, כדי להוכיח את טענותיכם ו/או להבטיח את זכויותיכם.

תשלומי התמורה

ביחס לכל תשלום אותו תקבלו מהקונים על חשבון תמורת הדירה יש לדאוג למסור לקונים אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום (ובמידה והתשלום נעשה במט”ח – גם את השעה ושער יציג של המטבע נכון לאותו מועד). ניתן לבצע זאת במסמך בכתב, או על גבי צילום של שיק הנמסר לכם.

במקרה של תשלום המבוצע בשיק – יש לשמור צילום שלו; ובמקרה של תשלום המבוצע בהעברה בנקאית – יש להדפיס ולשמור אסמכתא מחשבון הבנק שלכם.

מומלץ לשמור לצמיתות את אותם אישורים.

חשוב מאוד להקפיד, כי התשלום הראשון והאחרון ייעשו בשיק בנקאי (כאשר לגבי התשלום האחרון גם מומלץ לוודא ולקבל אישור בכתב מול הבנק מושך השיק).

הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין (מס שבח)

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל מוכר של זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בדבר העסקה.

על המוכר דירה להגיש למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 יום מיום עסקת המכר,  הצהרה הכוללת, בין היתר:

  • פרטי הזכות הנמכרת.
  • פרטי עסקת המכירה.
  • סך התמורה המשולמת לפי החוזה בעד מכירת הזכות בדירה.
  • סך המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו.
  • זכאות לפטור ממס שבח (אם יש ומבוקש).

לטופס הצהרת הדיווח המוגש למיסוי מקרקעין יש לצרף מספר מסמכים, כלהלן:

  • עותק של חוזה המכר.
  • נסח טאבו (או אישור זכויות).
  • כל מסמך רלוונטי לפטור במס שבח (אם מבוקש; כגון: הוצאות המותרות לניכוי במס).

על הצהרה זו להיות מאומתת ע”י עורך דין מטעם המוכר, אשר לרוב יבצע עבורכם את הדיווח לשלטונות המס כמייצג.

מומלץ, כי שני הצדדים יחתמו על ההצהרות למיסוי מקרקעין במעמד החתימה (למען הסדר הטוב, שמרו גם צילום של הצהרת הרוכש).

לתשומת לב, איחור בהגשת הדיווח גורר בעקבותיו קנסות גבוהים. יצוין, כי החל מיום 01.12.2017 חובה להגיש את הדיווח למיסוי מקרקעין באופן מקוון, באמצעות מערכת המייצגים של רשות המסים (אם אתם מיוצגים ע”י עורך דין).

בהמשך, תקבלו שומת מס שבח, עם שובר לתשלום, או אישור פטור (‘אין יתרה לתשלום’), לפי העניין.

עוד חשוב לדעת, כי המצאת אישור מס השבח לקונה מהווה תנאי לקבלת התשלום האחרון מאת הקונה; שאחרת, יופקד התשלום בנאמנות בידי עורך הדין מטעמכם עד קבלת האישור בפועל. לכן, דיווח מוקדם ובאופן מלא ותקין עשוי, במקרים רבים, לחסוך לכם את הצורך בשימוש במנגנון נאמנות, כאמור.

לפיכך, מומלץ לוודא, כי משרד עורכי דין המלווה אתכם במסגרת העסקה אמנם הגיש בפועל את ההצהרה מטעמכם כדין ובמועד לאגף מיסוי מקרקעין, למען שאישור מס השבח שלכם יתקבל בהקדם האפשרי.

במידה ואינכם זכאים לפטור ממס שבח יש לבצע את תשלום המס תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה.

מעוניינים לקרוא עוד על הנושא כאן באתר? נא לחצו על הקישור הבא.

ענייני משכנתה – של המוכר

במסגרת ביצוע עסקת מכירת דירה, במידה ורובצת הלוואה מובטחת במשכנתה על הדירה אותה אתם מוכרים, יהא עליכם להתחייב בחוזה המכר להסיר את השעבוד מהדירה ולבטל את רישומי המשכנתה הרלוונטיים ביחס לדירה.

לרוב, הקונה יהא מעוניין, כי המשכנתה תוסר בשלב מוקדם יחסית, ככל הניתן, וזאת במסגרת התשלום הראשון או השני של החוזה (במיוחד כאשר סכום המשכנתה שלכם הוא גבוה ביחס לסך הכולל של התמורה), על-מנת לוודא שזכויותיכם בדירה ‘נקיות ומשוחררות’ מהשעבוד לבנק למשכנתאות. שכן, כל עוד המשכנתה שלכם לא הוסרה, זכויותיו החוזיות של הקונה באשר לדירה כפופות לפירעון הלוואת המשכנתה במלואה (השעבוד לבנק הוא קודם לזכויות הקונה בממכר), כאשר הקונה גם לא יוכל לבצע בהמשך את העברת הדירה ורישום הזכויות הקנייניות על-שמו בפנקסי המקרקעין.

את הלוואת משכנתה יכול המוכר להסיר בשתי דרכים, כלהלן:

  • פירעון מלוא יתרת הסילוק של ההלוואה.
  • גרירה (העברה) של הלוואת המשכנתה לנכס אחר (כגון: דירה אחרת שלכם, או דירה חדשה שרכשתם).

במקרה של פירעון משכנתה – יהא עליכם לשלם לבנק למשכנתאות את מלוא היתרה (לרבות קנסות יציאה, אם ישנם), לפי הנקוב בספרי הבנק, נכון למועד הרלוונטי. תוכלו לעשות כן בדרך של תשלום ישיר מכספיכם הפרטי לחשבון ההלוואה בבנק, ככל שיש באפשרותכם. לחילופין, ניתן להמציא לקונה מסמך מתאים מהבנק למשכנתאות, הקרוי ‘מכתב כוונות’, בו הבנק שלכם מתחייב להסיר את השעבוד כנגד קבלת יתרת הסילוק הנקובה במכתב, עד תאריך מסוים, כאשר במקרה זה הקונה הוא שיעביר את התשלום ישירות לבנק (יש לדאוג להכנסת מנגנון מתאים בחוזה המכר).

עם פירעון המשכנתה תקבלו מהבנק למשכנתאות מסמכים לביטול השעבוד אותם תמסרו לעורך הדין שלכם לצורך הגשתם לטאבו ו/או לרשם המשכונות ו/או לרשות מקרקעי ישראל ו/או לחברה המשכנת, לפי העניין. בהמשך, עליכם להמציא לקונה אישורים מתאימים (נסח טאבו עדכני, אישור זכויות עדכני, שאילתת עיון עדכנית מרשם המשכונות, וכו’, לפי העניין), המעידים על-כך שהמשכנתה שלכם אכן בוטלה באופן מלא ובפועל.

במקרה של גרירת משכנתה – יהא עליכם לדאוג לשעבד נכס חלופי לטובת הבנק, כאשר רק לאחר-מכן ובכפוף לכך יסכים הבנק למשכנתאות שלכם להסיר את השעבוד מהדירה הנמכרת.

יש לקחת בחשבון, כי הליכי סילוק המשכנתה, כאמור לעיל, עשויים לקחת זמן. הפרוצדורה צפויה לארוך ימים בודדים, אולם לעתים תימשך עד מספר שבועות. לכן, יש להיערך בהתאם, מבעוד מועד.

ענייני משכנתה – של הקונה

במידה והקונה שלכם זקוק להלוואת משכנתה על-מנת לממן את רכישת הדירה, תידרשו לחתום על התחייבות לרישום משכנתה ועל מסמכים נלווים כלפי הבנק למשכנתאות של הקונה, כדי שהבנק יעמיד את ההלוואה עבורו.

יש להקפיד, כי כספי ההלוואה יועברו ישירות ע”י הבנק לחשבונכם (ולא לידי הקונה).

המסמכים אותם נוהגים בנקים למשכנתאות לדרוש מהמוכר (לגבי חלקם נדרש אימות חתימה ע”י עורך דין):

  • כתב התחייבות לרישום משכנתה – זהו מסמך משפטי, אשר מכוחו תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות של הקונה ביחס לדירה, הנועד להבטיח את רישום המשכנתה לבנק, בד-בבד עם העברת רישום הזכויות על-שם הקונה, בשלב סיום העסקה).
  • אישור פרטי חשבון הבנק שלכם – זהו מסמך בו תפרטו את חשבון הבנק אליו יועבר עבורכם הכסף (לרוב, תידרשו לצרף שיק מבוטל לשם דוגמה, או דף חשבון בנק).
  • אישור קבלת כספים על חשבון התמורה – זהו מסמך בו תאשרו לבנק כמה כסף כבר קיבלתם בפועל מהקונה עד אותו המועד.
  • טופס הודעת משכון – זהו מסמך מכוחו רשאי הבנק לרשום לטובתו משכון על הזכויות בדירה אצל רשם המשכונות.
  • אישור מס שבח, לחילופין העתק של טופס הדיווח שהוגש למיסוי מקרקעין, כך שהבנק למשכנתאות יוודא שהעסקה אכן דווחה כדין.
  • כתב הצהרה מטעם בן או בת זוג של המוכר – הכולל הסכמה לעסקת המכר, ויתור על זכויות, דיור חלופי, פיצויים וכיו”ב (נדרש במקרה שהמוכר הוא נשוי ו/או יש לו ידוע בציבור שאינו בעלים רשום יחד עמו של הדירה).

בנוסף, יהא עליהם לאפשר לשמאי מקרקעין מטעם הקונה לבקר בדירה כדי לבחון את מצבה ולערוך שומה עבור הבנק.

טרם חתימה על מסמך כל שהוא, מומלץ להיוועץ בנושא עם עורך הדין המייצג אתכם במסגרת העסקה, כדי שיאשר בפניכם שמסמכי המשכנתה של הקונה הם מקובלים ותקינים (לעתים, ובמידת הצורך, יבצע עורך הדין שלכם שינויים והערות בנוסח מסמכי המשכנתה מול המחלקה המשפטית של הבנק למשכנתאות).

לאחר חתימת המסמכים, יש לוודא, כי הם יועברו בהקדם האפשרי לידי הקונה, על-מנת שעורך דין מטעמו יטפל ברישום של הערת האזהרה לבנק בטאבו, ברישום משכון אצל רשם המשכונות, או ברישום הערה מתאימה בספרי החברה המשכנת, וכו’, לפי העניין, וזאת על-מנת שלא ייווצר עיכוב בהעברת כספי הלוואת המשכנתה של הקונה ישירות אליכם.

אישור עירייה לטאבו

במעמד מסירת החזקה בדירה יהא עליכם להמציא לקונים אישור מאת הרשות המקומית בדבר היעדר חובות, לרבות בגין היטל השבחה. ברשויות גדולות – אישורים כאמור מתקבלים מאת העירייה בטופס אחד משולב; וברשויות קטנות – יש לקבל אישורים נפרדים מהרשות המקומית ומהועדה המקומית לתכנון ולבניה.

קבלת אישור עירייה לטאבו כרוכה בתשלום של כמה עשרות שקלים.

מומלץ שלא להותיר את הטיפול באישורים הללו לרגע האחרון. שכן, הם כרוכים במעין ‘טופס טיולים’ בין המחלקות השונות, לשם בדיקה שלא הותרתם חובות בגין הדירה הנמכרת.

יש לקחת בחשבון, כי פרוצדורה זו לעתים נעשית בו ביום, אולם ברשויות מסוימות עשויה לארוך עד כחודש ימים (לדוגמה: שליחת פקח לבדיקת חריגות בניה, במיוחד במקרה של נכסים בבניה בלתי רוויה, דירות גג, או דירות גן, לגביהם קיים סיכוי גבוה יותר של חיוב בהיטל השבחה, לעומת דירה ‘רגילה’ בבניין משותף).

יתר על כן, במידה ותחלקו על גובה החיוב (אם יוטל) ותרצו להגיש השגה, או תרצו לבדוק את נכונותו, רצוי שלא לעשות כן בלחץ של זמן…

בנוסף, חשוב שתדעו, כי ניתן לבקש ולקבל פטור בגין תקופה בה הדירה היתה ריקה (אם, למשל, פינוי הדירה נעשה על-ידך לפני מועד המסירה הקבוע בחוזה), אולם יש לבקשו מראש (יש לצרף תצהיר בפני עורך דין).

תהליך מסירת החזקה בדירה

לקראת מועד המסירה יש לברר מול עורך הדין מטעמכם האם יש בידיו את כל המסמכים והאם התקבלו בידיו כל האישורים הנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות על-שם הקונה, שכן יהא עליכם להמציאם כנגד התשלום האחרון, במועד מסירת החזקה בדירה.

מומלץ שלא להותיר את הטיפול בקבלת אישורים כאמור לרגע האחרון, שכן לעתים הנפקתם עשויה לקחת זמן.

כמו כן, יהא עליכם לתאם עם הקונה ולבצע החלפת בעלות בכל הקשור עם החשבונות הכרוכים בדירה, כלהלן:

  • חברת החשמל: ניתן לבצע זאת טלפונית (מוקד 103), ע”י מסירת מספר הצרכן וקריאת מונה.
  • עירייה: יש לגשת באופן אישי ולהציג העתק של חוזה המכר, וכן קריאת מד מים (וראו גם לעיל).
  • ספק הגז: לרוב, ניתן לבצע זאת בטלפון, או בפקס (יש להסדיר העברת הפיקדון בגין בלוני גז).
  • ועד הבית (או חברת הניהול).

במעמד מסירת החזקה בדירה מומלץ לערוך מסמך מסודר, במסגרתו אתם תאשרו לקונה שהוא שילם לכם את מלוא מחיר הדירה (כנגד קבלת התשלום האחרון בשיק בנקאי) ואילו הקונה יאשר לכם שהחזקה בדירה נמסרה לו בהתאם לחוזה המכר.

מומלץ לשמור העתק ממסמך זה לצמיתות בתיק/קלסר המסמכים.

כמו כן, יש להמציא למוכר את כל האישורים הנדרשים לרישום בטאבו.

סיום העסקה

בשעה טובה, קיבלתם את מלוא התמורה ומסרתם את החזקה בדירה לידי הקונה.

נותר לכם רק לעקוב אחר דבר אחד קטן ואחרון ולוודא, בהמשך, כי עורך הדין של הקונה אמנם יבצע בפועל את העברת הדירה על-שם הקונה במוסדות הרלוונטיים.

רצוי לדאוג, כי בחוזה מכירת דירה יוכנס סעיף לפיו הקונה יתחייב להשלים את הליכי הרישום בתוך זמן קצוב וגם ימציא לעורך הדין שלכם אסמכתא מתאימה בסיום התהליך (למשל: נסח טאבו אינטרנטי).

ונזכיר שוב, גם לאחר סיום העסקה, אל תזרקו את הניירת שצברתם, אלא הקפידו לשמור את תיק/קלסר המסמכים במקום נגיש, לעת הצורך.


יצירת קשר | תאום פגישה

גולשים נכבדים,

אנו מקווים, כי המדריך על מכירת דירה היה לכם לתועלת.

אם התרשמתם ממשרדנו ומתהליך העבודה המקצועי המובנה שלנו בכל הקשור עם תחום המקרקעין, לרבות ליווי של עורך דין מכירת דירה, כמו גם מהערך המוסף אותו באפשרותנו להעניק לכם, ואתם מעוניינים לקבל מאיתנו ייעוץ ו/או ליהנות משירותינו המשפטיים, מוזמנים ליצור עמנו כעת קשר לתאום פגישה וקבלת ייעוץ ופתרונות מקצועיים, בהתאמה אישית.

נשמח לראותכם ולהכירכם.

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים