מכירת דירה, עורך דין מכירת דירה
050-7266555
03-9499555

מכירת דירה

למשרדנו התמחות וניסיון מוכח משנת 1998 של אלפי עסקאות מקרקעין, כולל חוזה מכירת דירה. אנו מעניקים ליווי של עורך דין מכירת דירה מומחה באופן מקצועי, אישי, אמין ומסור בחתירה למצוינות, עם ערך מוסף גבוה, אשר יקנה לכם הגנה משפטית מקסימאלית בעסקת מכירת דירה, והכול במחיר משתלם.

מכירת דירה

כל מה שחשוב לדעת על מכירת דירה – כאן באתר!

מוכרים דירה או בית? למשרדנו ניסיון מקצועי רב בליווי משפטי מוצלח של אלפי עסקאות חוזי מכירת דירה, לרבות תכנון מס אופטימאלי. הנכם מוזמנים ליצור קשר (ללא התחייבות מצדכם) לפגישת היכרות.
שלום, כניסה ללקוחות
אהבתם? פרגנו בהקלקה...

מכירת דירה

מדריך מכירת דירה - המקיף, המקצועי והמוביל ברשת!

עומדים לפני עסקת מכירת דירה?
כאן תמצאו כל מה שחובה לדעת על מכירת דירה, כולל עצות וטיפים חיוניים.
נשמח לסייע לכם בכל שאלה.
 
מחפשים עורך דין מכירת דירה מומחה? חייגו כעת: 03-9499555

תוכן המדריך (מעודכן לשנת 2017)

1. מבוא.
2. שלב מקדמי - איך מתחילים?
2.1 כללי.
2.2 הוצאת נסח טאבו.
2.3 מס שבח.
2.4 חריגות בניה והיטל השבחה.
2.5 עלויות נלוות למכירת דירה.
3. זיכרון דברים - לחתום או לא?
4. חשיבות ליווי משפטי מקצועי.
5. שלב חתימת חוזה המכר.
5.1 כללי.
5.2 תשלום מקדמה.
5.3 לוח תשלומים ותנאים מסחריים.
5.4 מנגנוני הגנה משפטיים.
5.5 חתימת החוזה.
6. שלבי ביצוע החוזה.
6.1 כללי - שמירת מסמכים.
6.2 תשלומי התמורה.
6.3 הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין (מס שבח).
6.4 ענייני משכנתא - של המוכר.
6.5 ענייני משכנתא - של הקונה.
6.6 אישור עירייה לטאבו.
6.7 תהליך מסירת החזקה בדירה.
6.8 סיום העסקה.

מבוא

עסקת מכירת דירה הינה צעד כלכלי משמעותי, בהיותה כרוכה במכירת נכס בשווי כספי גבוה.
 
משרד עורך דין מקרקעין בראשון לציון עמית ורד מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן פרטי ומסחרי, כולל תכנון מס אופטימאלי.
 
אנו מגישים לכם כאן מדריך משפטי מקצועי, במסגרתו נסביר לכם כל מה שבאמת חשוב לדעת על עסקת מכירת דירה, לרבות עצות וטיפים מומלצים.
 
המדריך נכתב ע"י עו"ד עמית ורד וצוות המשרד.

               

תמונה של עורך דין מכיר תדירה עמית ורד

 
כבר בפתח הדברים, חשוב להדגיש, כי תהליך מכירת דירה הינו מורכב וכרוך בלא מעט סיכונים, ככל שאינו מבוצע באופן מקצועי, וכי מדריך זה אינו מתיימר ללמדכם להיות עורכי דין למקרקעין, ואף ברור שלא ניתן לעשות כן במסגרת האינטרנט; ולפיכך, העצה הטובה ביותר שנוכל לתת לכם כאן - היא לשכור את שירותיו של עורך דין מכירת דירה מומחה, על-מנת שיטפל מטעמכם בעסקה.
 
המדריך נכתב ע"י עורך דין עמית ורד, אשר הינו עתיר ניסיון בליוויי משפטי מוצלח של מאות עסקאות מקרקעין. עורך הדין עמית ורד, בין היתר, כיהן בתפקיד יו"ר ועדת ראשון-לציון של מחוז תל-אביב והמרכז בלשכת עורכי הדין, מרצה בתחום הנדל"ן, מנהל הפורום המשפטי של פורטל האינטרנט "הדירה" לעיצוב הבית (בבעלות משותפת של מרכז הבניה הישראלי וקבוצת זאפ דפי זהב), בעל טור משפטי (בתחום הנדל"ן) שהתפרסם במוספי סוף-שבוע של עיתון מעריב, וכן כתבות ומאמרים רבים ומקצועיים מפרי עטו מפורסמים, מעת לעת, במדיות השונות.
 
אנו מקווים, כי המדריך יהא לכם לתועלת. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ו/או סוגיה לגבי מכירת דירה.
 
מוכרים דירה? מחפשים עורך דין מכירת דירה מומחה? בואו ותהיו גם אתם לקוחות מרוצים. משרדנו ישמח לטפל עבורכם בעסקת מכירת דירה, בכל מקום בארץ, במחיר משתלם, אגב שירות אישי ומסור ובזמינות מיידית.
 
שלכם בנאמנות,

עמית ורד - משרד עורכי דין | נוטריון | גישור


לקבלת ייעוץ ו/או תאום פגישה, התקשרו עכשיו: 03-9499555 (רב קווי)

שלב מקדמי - איך מתחילים?

כללי

עם גיבוש החלטה בדבר מכירת דירה, ישנם נושאים פרקטיים ומיידים לטיפול, אשר הינם שכיחים וידועים לרובנו, כגון: בדיקות לגבי שווי השוק של הדירה, ביצוע עבודות של צביעה, תיקונים ושיפוצים קלים בדירה, במידת הצורך, וזאת במטרה לשפר את מצב התחזוקה שלה ולהעלות את ערכה בפני קונים פוטנציאליים, בדיקות מול מתווכי נדל"ן, פרסום מודעות מכירה במדיות שונות (עיתונים, מקומונים, אינטרנט, וכו'), ועוד.
 
יחד עם זאת, ובמקביל, רצוי גם לבצע היערכות בהיבט המשפטי, כדי להיות מוכנים לעסקה, ובתוך כך להימנע מראש מתקלות, הפתעות מצערות ובעיות בהמשך.
 
מומלץ, איפוא, לפנות במקביל אל עורך דין מכירת דירה מומחה, למען יבצע עבורכם בדיקות מקדמיות כנדרש ויוכל לסייע וללוות אתכם 'עקב בצד אגודל' כבר למן ההתחלה, לרבות בשלב של משא-ומתן לקראת מכירת הדירה.
 
יתר על כן, במידה ורובצת משכנתא על הדירה שלכם, חשוב לערוך בירורים מול הבנק למשכנתאות, כדי לדעת מהו גובה היתרה לסילוק ההלואה, לבחון נקודות יציאה אפשריות ונוחות מבחינתכם (ולרבות קנסות יציאה), כדאיות של פירעון המשכנתא לעומת החלופה של גרירתה לנכס אחר, וכו'.

הוצאת נסח טאבו

מומלץ להוציא נסח טאבו, כדי לוודא שאין בעיות לגבי המצב הרישומי של הדירה (למשל: עיקול שלא ידעתם עליו, וכדומה). לצורך כך, יש לדעת את מספרי הגוש והחלקה של הדירה.
 
כיום, ניתן להנפיק נסח טאבו באופן פשוט ומהיר דרך האינטרנט (באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין). את מספרי הגוש והחלקה תוכלו למצוא במסמכי רכישת הדירה שבוודאי שמורים אצלכם, או באמצעות האינטרנט (ע"י מנועי חיפוש לאיתור גוש וחלקה לפי כתובת נכס).
 
במקרה של דירה שאינה רשומה בטאבו, יהא עליכם לעיין במסמך הקרוי 'אישור זכויות', אותו ניתן להזמין במינהל מקרקעי ישראל (בסניףֿ הרלבנטי, או דרך אתר האינטרנט), או להזמינו מאת משרד עורכי הדין של החברה המשכנת, לפי העניין (במקרה זה, התהליך עשוי לארוך מספר ימים).

היבטי מס שבח

חשוב לבצע בדיקה של חבות במס שבח. החיוב עשוי להיות בסכומים גבוהים מאוד, ככל שאינכם זכאים לפטור (ובמקרה האחרון, לעתים, תעדיפו לדחות את מועד המכירה, בהתאם).
 
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 עוסק בהיבטי המס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי חוק זה, חלה עליכם חובה כמוכרים לשלם את מס השבח בגין מכירת הזכויות בדירה, אלא אם כן הנכם זכאים לפטור מס שבח.

במקרים מסוימים, ראה המחוקק לנכון לפטור את מכירת דירת המגורים המשפחתית, כאשר קיימים מספר פטורים בגין מכירת דירת מגורים בישראל, ובין היתר, לדוגמא:
 
  • פטור בגין מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים.
  • פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה אחת לשנה וחצי.
  • פטור בגין מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה.
  • פטור בהעברה ללא תמורה לקרוב (עסקת מתנה).
  • פטור במסגרת תחלוף דירות.
  • ועוד.
 
השאלה האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין עסקת מכירת דירה הינה בעלת חשיבות אקוטית. מאחר והחוק בעניין זה הינו מורכב ומסועף ביותר, מומלץ לבצע מראש בדיקה יסודית של המצב המשפטי לאשורו, תוך מתן דגש על תכנון מס אופטימאלי עבורכם בקשר עם העסקה, בליווי עורך דין מכירת דירה ומיסוי מקרקעין מומחה.
 
כמו כן, במידה ועסקינן בדירה שהתקבלה אצלכם בדרך של העברה ללא תמורה, יש לבחון האם חלפו תקופות הצינון הקבועות בחוק.
 
נשוב ונתייחס לסוגיית מס השבח בהמשך.

חריגות בניה והיטל השבחה

האם ידוע לכם על חריגות בניה בדירה, או קיים חשש כזה? לתשומת לב, במידה ובדירה קיימים תוספות בניה בלתי חוקיות, כלומר, עבודות שלא נתקבל לגביהן היתר בניה כדין, חשוב מאוד להסדיר את הנושא מבעוד מועד.
 
תוספות בניה קטנות, כגון: פרגולה, או סגירת מרפסת בבניה קלה (ע"י תריס, או מחיצות אלומיניום וזכוכית), ניתן לרוב להסדיר בהליך קצר יחסית, אולם תוספות בניה מהותיות עשויות להיות כרוכות בתהליך משפטי מורכב, ארוך ומייגע (ולעתים, יחייבו צו הריסה).
 
לא זאת אף זאת, יש לבדוק את הנושא של שימושים חורגים בדירה, ככל שהיו ו/או ישנם.
 
לפיכך, חשוב ביותר לבחון את כל הדברים הללו (ואחרים) מראש, כדי שלא ליפול בדרך על 'מוקשים', ובכך למנוע את עצמכם חלילה במצב של מצגי שווא ו/או הפרת חוזה, על כל הנובע ומשתמע מכך (ויש גם לקחת בחשבון את הזמן והעלויות הכרוכים בהסדרת הנושאים התכנוניים באופן חוקי).
 
זאת ועוד, במידה ובמסגרת תוכנית אושרו לדירתכם זכויות בניה ו/או הקלות בניה - צפוי להיות חיוב בהיטל השבחה, אותו יש לשלם בעת המכירה.
 
צא ולמד, כי יש לערוך (ומומלץ לבצע ע"י אנשי המקצוע הרלבנטיים) את כל הבירורים הנדרשים במחלקת ההנדסה ו/או בועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית, לרבות בדיקת חיובים של אגרות תיעול, ביוב, סלילת כבישים, וכיו"ב, אשר יתכן וקיימים, אף אם אינם ידועים לכם.
 
לידיעתכם, במסגרת חוזי מכירת דירה מקובל, כי חיובים כאמור לעיל הינם חלים על המוכר, ככל שנוצרו עד למועד החתימה של חוזה המכר.

עלויות נלוות למכירת דירה

במסגרת מכירת דירה גם חשוב מאוד לברר ולקחת בחשבון את החבויות ו/או ההוצאות הכספיות הנלוות לעסקה, וכמובן להיערך בהתאם מבעוד מועד.

 

בדרך-כלל, הוצאות אותן יש בחשבון הן, כלהלן:

 

  • מס שבח (במידה ואין זכאות לפטור).
  • שכ"ט עו"ד.
  • הוצאות סילוק משכנתא (עמלות, קנסות, פיגורים, וכו' - אם יש).
  • דמי תיווך (אם יש).
  • עלויות ביצוע של תיקונים בדירה (אם נדרש).
  • עלות אריזה ו/או הובלה של התכולה.
  • עלות פירוק רהיטים/מתקנים בדירה.

זכרון דברים - לחתום או לא?

זכרון דברים למכירת דירה הינו מסמך מקדמי עליו לעתים חותמים צדדים טרם חתימת חוזה מסודר אצל עורך דין.
 
חשוב לדעת, כי לזכרון דברים יש תוקף משפטי, וכי מכוחו הקונה זכאי לרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויותיכם בדירה.
 
כמו כן, מניין הימים החוקי לשם הדיווח והתשלום לרשויות המס מתחיל להיספר מחתימת זכרון הדברים.
 
זכרון דברים נחתם לרוב טרם היוועצות עם עורך הדין וביצוע בדיקות משפטיות מקדמיות וחיוניות.
 
לפיכך, ההמלצה המשפטית שלנו הינה, כי אין לחתום על זכרון דברים למכירת דירה, אלא אך ורק על חוזה מסודר, לאחר קבלת ייעוץ של עורך הדין מטעמכם ובאישורו.
 
מעוניינים לקרוא עוד על נושא זה כאן באתר? נא לחצו על הקישור הבא.

חשיבות ליווי משפטי מקצועי

במסגרת עסקת מכירת דירה אסור לוותר על שירותיו של עורך דין מכירת דירה מומחה מטעמכם.

עורך הדין יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את מכלול ההיבטים המשפטיים והמיסויים בקשר עם מכירת הדירה.
 
תפקידו של עורך הדין הוא להבטיח את זכויותיכם בדירה וכמובן גם את כספכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים האפשריים השונים בגדרה של עסקת מכר.
 
לכן, כפי שכבר צוין לעיל, מומלץ להיוועץ עם עורך הדין מטעמכם כבר החל למן השלב המקדמי.

מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בנכס יקר וסכומי כסף גבוהים, גם טעות קטנה מצדכם עלולה לעלות לכם ביוקר רב.

חשוב מאוד להקפיד לשכור שירותיו של עורך דין בעל ידע וניסיון ספציפיים בטיפול בעסקאות מכר מקרקעין.

כמו כן, רצוי שלא להסתייע בשירותי עורך הדין של הצד השני, אלא לשכור עורך דין מכירת דירה נפרד שיפעל מטעמכם בלבד. רק כך תוכלו לדעת בביטחון מלא, כי הינו מייצג אך ורק את האינטרסים שלכם בעסקת מכירת הדירה.

תחום דיני מקרקעין הינו מורכב ומסועף וכולל היבטים רבים (לרבות סוגיות תכנון מס), המתעדכנים מעת לעת, ולפיכך קיימת חשיבות עצומה מבחינתם לניסיונו ולבקיאותו של עורך הדין הספציפי בו תבחרו.
 
מספר עורכי הדין בישראל הוא גבוה מאוד ונמצא בעליה מתמדת. כתוצאה מכך, עורכי דין רבים נאלצים לעסוק במקביל במספר רב של תחומים. שאלו את עצמכם - האם כאשר כואבת לכם הרגל, תפנו לרופא אף אוזן וגרון? או לרופא שזו התמחותו הספציפית?
 
זכרו, לא כל יום אתם מוכרים דירה, ולכן כדאי לכם לשכור שירותי של עורך דין מכירת דירה מומחה, הטוב ביותר שידכם משגת!
 
מידע חשוב לגבי סיכונים הטמונים בעסקאות מקרקעין (מכר דירה מיד 2) תוכלו לקרוא כאן:
 

שלב חתימת חוזה מכר

כללי

שלב חתימת חוזה מכירת דירה כולל שלושה חלקים:
 
  • חתימת חוזה מכר ע"י כל הצדדים לעסקה.
  • חתימת מסמכים משפטיים נלווים.
  • תשלום מקדמה ע"י הקונה למוכר.

מומלץ להגיע למעמד החתימה לאחר שכבר הסכמתם עם הקונים על נוסח הטיוטה הסופית, כדי שתוכלו לעיין בה מבעוד מועד וברוגע ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב של חתימת החוזה עצמו.
 
במידה ומשהו עדיין לא ברור לכם בחוזה המכר, דאגו להיוועץ מראש עם עורך הדין שלכם וקבלו ממנו הבהרות.
 
זכרו, לאחר חתימת חוזה מכירת דירה לא תוכלו לבצע שינויים כל שהם בנוסח החוזה (אלא בכפוף להסכמת הקונה, לפי שיקול דעתו).

תשלום מקדמה

במעמד חתימת חוזה מכירת דירה על הקונה יהא לשלם לכם מקדמה על חשבון העסקה. לעולם אל תסכימו לחתום על חוזה ולקבל תשלום ראשוני רק בהמשך, למעט אם מדובר בתשלום המופקד בנאמנות בידי עורך הדין מטעמכם, לפרק זמן קצר, כדי לאפשר שהות לקונה לרשום הערת אזהרה.
 
חשוב לוודא, כי התשלום יבוצע בשיק בנקאי.
 
לתשלום זה חשיבות רבה, שכן במידה והקונה יתחרט, או לא יעמוד בהתחייבויותיו הבאות במסגרת העסקה, תהיו רשאים לחלט (בדרך של קיזוז) את התשלום לטובתכם, כפיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה (לרוב, מקובל לקבוע פיצוי בשיעור 10% מהתמורה).
 
מקובל, כי תשלום המקדמה יעמוד על לפחות 10% מהתמורה (ובמקרה של דירה הזולה ממיליון ש"ח - רצוי להגדיל את גובהו).
 
תשלום זה גם יסייע לכם במימון עסקה מקבילה של קניית דירה עבורכם, במידה ומתבצעת.

לוח תשלומים ותנאים מסחריים

לוח תשלומים סטנדרטי של חוזה מכירת דירה יהא בנוי בדרך-כלל באופן הבא:
 
1. תשלום מקדמה - מבוצע במעמד חתימת החוזה (וראו ההסבר לעיל).
 
2. תשלומי ביניים - תשלום אחד, או בחלוקה למספר תשלומים (מבחינה משפטית זה לא משנה), אשר יבוצעו בתאריכים הנקובים מראש ובאופן מסודר וברור בחוזה, במהלך התקופה שבין מועד החתימה ובן מועד מסירת החזקה בממכר. לתשומת לב, במידה ויש לכם משכנתא לסלק ו/או שהקונה מתעתד ליטול הלוואת משכנתא למימון התשלומים, עליהם לדאוג שעורך הדין שלכם יסנכרן בין התשלומים, כמו גם במקרה שכבר רכשתם דירה והתחייבתם ללוח תשלומים כלפי צד שלישי.
 
3. תשלום יתרת התמורה - תשלום אחרון להשלמת מלוא התמורה, המבוצע כנגד מסירת החזקה בדירה, וכן המצאת המסמכים לרישום בטאבו לידי הקונה. לרוב, יעמוד התשלום בשיעור של 20%-10% מהתמורה. לעולם אל תסכימו למסור את החזקה בדירה לידי הקונה, טרם קבלת התשלום האחרון בפועל. יש להקפיד לקבל תשלום זה בשיק בנקאי, או בהעברה בנקאית.
 
זאת ועוד, יש לוודא שכל התנאים המסחריים עליהם הסכמתם עם הקונים אכן באים לידי ביטוי מפורש ומדויק במסגרת החוזה, כגון: מועד מסירה (לרבות אפשרות הקדמה/'דחיה), מצב הדירה (במידה והתחייבתם לתקן דברים, או להותיר ציוד בדירה, וכו'), עדכון סטאטוס מול שוכרים (אם קיימים בדירה), וכיו"ב.

מנגנוני הגנה משפטיים

עסקת מכירת דירה עשויה להיות כרוכה בסיכונים, למקרה שהקונה יתחרט ו/או יפר באופן כל שהוא את הוראות חוזה המכר. לעתים, הדבר עלול גם לקרות עקב נסיבות, אשר אינן בשליטתו של הקונה, כגון: מחלה, פטירה, וכיו"ב.
 
לאור האמור, מומלץ, כי עורך הדין מטעכם ידאג להכניס בחוזה מכירת דירה מנגנוני הגנה משפטיים מקצועיים מתאימים, אשר יבטיחו באופן מירבי ודווקני את שמירת זכויותיכם בעסקה.
 
להלן נביא בפניכם מספר דוגמאות למספר מנגנוני הגנה נפוצים מטעם המוכר:
 
1. יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת הקונה - זהו מסמך אקוטי. כלל 'ברזל' הינו, כי אין לחתום על חוזה מכירת דירה, מבלי שהקונה יחתום במקביל, כבר במעמד חתימת החוזה, על יפוי כוח זה, אחרת אתם עלולים 'להיתקע'. שכן, לא יהא ניתן להסיר את הרישום ללא הסכמת הקונה, אלא באמצעות הגשת תביעה לבית משפט, העשויה לארוך פרק זמן ממושך ביותר וכרוכה בהוצאות שכ"ט עו"ד, וכו'. יפוי הכוח נועד לאפשר מחיקת הערת האזהרה ו/או כל הערה אחרת (כגון: משכון), אשר יירשמו לטובת הקונה במסגרת העסקה, באופן מהיר ופשוט. כך, במידה והקונה יפר את החוזה, יהא עורך הדין מטעמכם מוסמך לפעול עבורכם (בהיותו נאמן) לביטול הערת האזהרה, דבר שיאפשר לכם למכור את הדירה לצד שלישי ויחסוך לכם כאבי ראש, עוגמת נפש רבה, הוצאות, וכן צמצום החשיפה לסיכון של הפרת חוזה אחר, בו אתם התחייבתם כלפי צד שלישי (למשל: עסקה מקבילה של קניית דירה עבורכם)
 
2. סעיף פיצוי מוסכם למקרה של איחור בתשלומים - מומלץ להגדיר מראש בחוזה מהו הפיצוי אותו ישלם לכם הקונה בגין ימי איחור בתשלומי התמורה (למשל: ניתן לקבוע קנס של הפרשי הצמדה ובנוסף ריבית גבוהה, או כסכום נקוב מראש, וכו').
 
3. סעיף פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית - מומלץ להגדיר מראש בחוזה מהו הפיצוי אותו ישלם לכם הקונה במקרה בו יפר את ההסכם באופן יסודי (למשל: יתחרט וירצה לבטל את החוזה, מקרה של איחור ניכר מצדו בביצוע איזה מהתשלומים, וכו'). לרוב, מקובל לקבוע פיצוי מוסכם וקבוע בשיעור העומד על 15%-10% מסך התמורה הכוללת של העסקה.
 
4. יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת המוכר - היה ומסיבה כל שהיא ייווצר מכם לבצע פעולה כל שהיא (למשל: חו"ח מפאת מחלה, או תאונה, וכו'; הגם, שיוער, כי נסיבות כאמור עשויות להיחשב ככוח עליון) יוכל תמיד עורך הדין מטעמכם לחתום על מסמכים ו/או לבצע פעולות במקומכם, כדי למנוע עיכובים ו/או הפרות מצדכם במילוי חלקכם בעסקה. 

חתימת החוזה

שלב חתימת חוזה מכירת דירה הינו קצר יחסית ובעקרון פרוצדוראלי (לרוב לא צפוי לארוך יותר מכשעה וחצי).
 
עליכם להצטייד בתעודות זהות. אין צורך להביא מסמכים נוספים, אלא אם קיבלתם הנחיה מיוחדת מאת עורך הדין שלכם.
 
בשלב הראשוני, הצדדים יחתמו על מספר עותקים מקוריים של חוזה המכר (יש לחתום על כל עמוד ועמוד, לרבות נספח/ים) ובהמשך יחתמו על מסמכים נלווים, הקשורים להסדרת העברת הזכויות.
 
רצוי, כי תקבלו לידיכם שני עותקים מקוריים של החוזה (או יותר), וכן העתק מכל מסמך נוסף עליו חתמו הצדדים, על-מנת שיישמרו אצלכם באופן מסודר.
 
בסיום שלב מעמד החתימה, תקבלו את המקדמה מאת הקונה (ולחילופין, התשלום יופקד בידיו הנאמנות של עורך הדין מטעמכם).

שלבי ביצוע חוזה המכר

כללי - שמירת מסמכים

חשוב להקפיד לשמור ולתייק באופן מסודר בתיק/קלסר מסמכים נפרד כל מסמך, אישור, קבלה, וכדומה בקשר עם עסקת מכירת הדירה.
 
לתשומת לב:
 
  • מומלץ לשמור את כל המסמכים, גם אם כעת מסמך מסוים נראה לכם כלא רלבנטי ו/או חשוב.
 
  • רצוי לשמור את תיק/קלסר המסמכים בהישג-יד, שכן יתכן ותיזקקו לעשות שימוש במקרה הצורך במסמך כל שהוא במהלך ביצוע העסקה ו/או בכל מועד בעתיד.
 
  • לעתים, מסמך שאבד יהא בלתי אפשרי ו/או קשה לשחזור. כמו כן, מסמך שהיום נראה לכם מיותר, עשוי להיות בעל חשיבות רבה עבורכם בעתיד, כדי להוכיח את טענותיכם ו/או להבטיח את זכויותיכם.

תשלומי התמורה

ביחס לכל תשלום אותו תקבלו מהקונים על חשבון תמורת הדירה יש לדאוג למסור לקונים אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום (ובמידה והתשלום נעשה במט"ח - גם את השעה ושער יציג של המטבע נכון לאותו מועד). ניתן לבצע זאת במסמך בכתב, או על גבי צילום של שיק הנמסר לכם.
 
במקרה של תשלום המבוצע בשיק - יש לשמור צילום שלו; ובמקרה של תשלום המבוצע בהעברה בנקאית - יש להדפיס ולשמור אסמכתא מחשבון הבנק שלכם.
 
מומלץ לשמור לצמיתות את אותם אישורים.
 
חשוב מאוד להקפיד, כי התשלום הראשון והאחרון ייעשו בשיק בנקאי (כאשר לגבי התשלום האחרון גם מומלץ לוודא ולקבל אישור בכתב מול הבנק מושך השיק).

הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין (מס שבח)

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל מוכר של זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בדבר העסקה.

על המוכר דירה להגיש למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 40 יום מיום עסקת המכר,  הצהרה הכוללת, בין היתר:
  • פרטי הזכות הנמכרת.
  • פרטי עסקת המכירה.
  • סך התמורה המשולמת לפי החוזה בעד מכירת הזכות בדירה.
  • סך המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו.
  • זכאות לפטור ממס שבח (אם יש ומבוקש)

לטופס הצהרת מס השבח המוגש למיסוי מקרקעין יש לצרף מספר מסמכים, כלהלן:
  • עותק של חוזה המכר.
  • נסח טאבו (או אישור זכויות).
  • כל מסמך רלבנטי לפטור (אם מבוקש; כגון: הוצאות המותרות לניכוי במס).

על הצהרה זו להיות מאומתת ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר לרוב יבצע עבורכם את הדיווח לשלטונות המס כמייצג.
 
מומלץ, כי שני הצדדים יחתמו על ההצהרות למיסוי מקרקעין במעד החתימה (למען הסדר הטוב, שמרו גם צילום של הצהרת הרוכש).
 
לתשומת לב, איחור בהגשת הדיווח גורר בעקבותיו קנסות גבוהים.

בהמשך, תקבלו שומת מס שבח, עם שובר לתשלום, או אישור פטור ('אין יתרה לתשלום'), לפי העניין.
 
עוד חשוב לדעת, כי המצאת אישור מס השבח מהווה תנאי לקבלת התשלום האחרון מאת הקונה; שאחרת, יופקד התשלום בנאמנות בידי עורך הדין מטעמכם, עד קבלת האישור בפועל. לכן, דיווח מוקדם עשוי, במקרים רבים, לחסוך לכם את הצורך בשימוש במנגנון נאמנות, כאמור.

לפיכך, מומלץ לוודא, כי משרד עורכי דין המייצגים אתכם במסגרת העסקה אמנם הגישו בפועל את ההצהרה מטעמכם כדין ובמועד לאגף מיסוי מקרקעין, למען שאישור מס השבח שלכם יתקבל בהקדם.
 
מעוניינים לקרוא עוד על הנושא כאן באתר? נא לחצו על הקישור הבא.

ענייני משכנתא - של המוכר

במסגרת ביצוע עסקת מכירת דירה, במידה ורובצת הלוואת משכנתא על הדירה אותה אתם מוכרים, יהא עליכם להתחייב בחוזה המכר להסיר את השעבוד מהדירה ולבטל את רישומי המשכנתא הרלבנטיים ביחס לדירה.
 
לרוב, הקונה יהא מעוניין, כי המשכנתא תוסר בשלב מוקדם יחסית, ככל הניתן, וזאת במסגרת התשלום הראשון או השני של החוזה (במיוחד כאשר סכום המשכנתא שלכם הינו גבוה ביחס לסך הכולל של התמורה), על-מנת לוודא שזכויותיכם בדירה 'נקיות ומשוחררות' מהשעבוד לבנק למשכנתאות. שכן, כל עוד המשכנתא שלכם לא הוסרה, זכויותיו החוזיות של הקונה באשר לדירה הינן כפופות לפירעון הלוואת המשכנתא במלואה (השעבוד לבנק הינו קודם לזכויות הקונה בממכר), כאשר הקונה גם לא יוכל לבצע בהמשך את העברת הדירה ורישום הזכויות הקנייניות על-שמו בפנקסי המקרקעין.
 
את הלוואת משכנתא יכול המוכר להסיר בשתי דרכים, כלהלן:
 
  • פירעון מלוא יתרת הסילוק של ההלוואה.
 
  • גרירה (העברה) של הלוואת המשכנתא לנכס אחר (כגון: דירה אחרת שלכם, או דירה חדשה שרכשתם).
 
במקרה של פירעון משכנתא - יהא עליכם לשלם לבנק למשכנתאות את מלוא היתרה (לרבות קנסות יציאה, אם ישנם), לפי הנקוב בספרי הבנק, נכון למועד הרלבנטי. תוכלו לעשות כן בדרך של תשלום ישיר מכספיכם הפרטי לחשבון ההלוואה בבנק, ככל שיש באפשרותכם. לחילופין, ניתן להמציא לקונה מסמך מתאים מהבנק למשכנתאות, הקרוי 'מכתב כוונות', בו הבנק שלכם מתחייב להסיר את השעבוד כנגד קבלת יתרת הסילוק הנקובה במכתב, עד תאריך מסוים, כאשר במקרה זה הקונה הוא שיעביר את התשלום ישירות לבנק (יש לדאוג להכנסת מנגנון מתאים בחוזה המכר).
 
עם פירעון המשכנתא, תקבלו מהבנק למשכנתאות מסמכים לביטול השעבוד אותם תמסרו לעורך הדין שלכם לצורך הגשתם לטאבו ו/או לרשם המשכונות ו/או למינהל מקרקעי ישראל ו/או לחברה המשכנת, לפי העניין. בהמשך, עליכם להמציא לקונה אישורים מתאימים (נסח טאבו עדכני, אישור זכויות עדכני, שאילתת עיון עדכנית מרשם המשכונות, וכו', לפי העניין), המעידים על-כך שהמשכנתא שלכם אכן בוטלה באופן מלא ובפועל.
 
במקרה של גרירת משכנתא - יהא עליכם לדאוג לשעבד נכס חלופי לטובת הבנק, כאשר רק לאחר-מכן ובכפוף לכך יסכים הבנק למשכנתאות שלכם להסיר את השעבוד מהדירה הנמכרת.
 
יש לקחת בחשבון, כי הליכי סילוק המשכנתא, כאמור לעיל, עשויים לקחת זמן. הפרוצדורה צפויה לארוך ימים בודדים, אולם לעתים תימשך עד מספר שבועות. לכן, יש להיערך בהתאם, מבעוד מועד.

ענייני משכנתא - של הקונה

במידה והקונה שלכם זקוק להלוואת משכנתא על-מנת לממן את רכישת הדירה, תידרשו לחתום על התחייבות לרישום משכנתא ועל מסמכים נלווים כלפי הבנק למשכנתאות של הקונה, כדי שהבנק יעמיד את ההלוואה עבורו.
 
יש להקפיד, כי כספי ההלוואה יועברו ישירות ע"י הבנק לחשבונכם (ולא לידי הקונה).
 
המסמכים אותם נוהגים בנקים למשכנתאות לדרוש מהמוכר (לגבי חלקם נדרש אימות חתימה ע"י עורך דין):
 
1. כתב התחייבות לרישום משכנתא - זהו מסמך משפטי, אשר מכוחו תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות של הקונה ביחס לדירה, הנועד להבטיח את רישום המשכנתא לבנק, בד-בבד עם העברת רישום הזכויות על-שם הקונה, בשלב סיום העסקה).
 
2. אישור פרטי חשבון הבנק שלכם - זהו מסמך בו תפרטו את חשבון הבנק אליו יועבר עבורכם הכסף (לרוב, תידרשו לצרף שיק מבוטל לשם דוגמא, או דף חשבון בנק).
 
3. אישור קבלת כספים על חשבון התמורה - זהו מסמך בו תאשרו לבנק כמה כסף כבר קיבלתם בפועל מהקונה.
 
4. טופס הודעת משכון - זהו מסמך מכוחו רשאי הבנק לרשום לטובתו משכון על הזכויות בדירה אצל רשם המשכונות.
 
5. אישור מס שבח, לחילופין אישור הגשת הדיווח למיסוי מקרקעין, כך שהבנק למשכנתאות יוודא שהעסקה אכן דווחה כדין.
 
בנוסף, יהא עליהם לאפשר לשמאי מקרקעין מטעם הקונה לבקר בדירה כדי לבחון את מצבה ולערוך שומה עבור הבנק.
 
טרם חתימה על מסמך כל שהוא, מומלץ להיוועץ בנושא עם עורך הדין המייצג אתכם במסגרת העסקה, כדי שיאשר בפניכם שמסמכי המשכנתא של הקונה אכן הינם מתאימים ותקינים (לעתים, ובמידת הצורך, יבצע עורך הדין שלכם שינויים מול המחלקה המשפטית של הבנק למשכנתאות).
 
לאחר חתימת המסמכים, יש לוודא, כי הם יועברו בהקדם האפשרי לידי הקונה, על-מנת שעורך הדין מטעמו יטפל ברישום של הערת האזהרה לבנק בטאבו, ברישום המשכון אצל רשם המשכונות, או ברישום הערה מתאימה בספרי החברה המשכנת, וכו', לפי העניין, וזאת על-מנת שלא ייווצר עיכוב בהעברת כספי הלוואת המשכנתא של הקונה ישירות אליכם.

אישור עירייה לטאבו

במעמד מסירת החזקה בדירה יהא עליכם להמציא לקונים אישור מאת הרשות המקומית בדבר היעדר חובות, לרבות בגין היטל השבחה. ברשויות גדולות - אישורים כאמור מתקבלים מאת העירייה בטופס אחד משולב; וברשויות קטנות - יש לקבל אישורים נפרדים מהרשות המקומית ומהועדה המקומית לתכנון ולבניה.
 
קבלת אישור עירייה לטאבו כרוכה בתשלום של כמה עשות שקלים.
 
מומלץ שלא להותיר את הטיפול באישורים הללו לרגע האחרון. שכן, הם כרוכים במעין 'טופס טיולים' בין המחלקות השונות, לשם בדיקה שלא הותרתם חובות בגין הדירה הנמכרת. יש לקחת בחשבון, כי פרוצדורה זו לעתים נעשית בו ביום, אולם ברשויות מסוימות עשויה לארוך עד כחודש ימים (לדוגמא: שליחת פקח לבדיקת חריגות בניה, במיוחד במקרה של נכסים בבניה בלתי רוויה, דירות גג, או דירות גן, לגביהם קיים סיכוי גבוה יותר של חיוב בהיטל השבחה, לעומת דירה 'רגילה').
 
יתר על כן, במידה ותחלקו על גובה החיוב (אם יוטל) ותרצו להגיש השגה, או תרצו לבדוק את נכונותו, רצוי שלא לעשות כן בלחץ של זמן...
 
בנוסף, חשוב שתדעו, כי ניתן לבקש ולקבל פטור בגין תקופה בה הדירה היתה ריקה (אם, למשל, פינוי הדירה נעשה על-ידך לפני מועד המסירה הקבוע בחוזה), אולם יש לבקשו מראש (יש לצרף תצהיר בפני עורך דין).

תהליך מסירת החזקה בדירה

לקראת מועד המסירה יש לברר מול עורך הדין מטעמכם האם יש בידיו את כל המסמכים והאם התקבלו בידיו כל האישורים הנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות על-שם הקונה, שכן יהא עליכם להמציאם כנגד התשלום האחרון, במועד מסירת החזקה בדירה.
 
מומלץ שלא להותיר את הטיפול בקבלת אישורים כאמור לרגע האחרון, שכן לעתים הנפקתם עשויה לקחת זמן.
 
כמו כן, יהא עליכם לתאם עם הקונה ולבצע החלפת בעלות בכל הקשור עם החשבונות הכרוכים בדירה, כלהלן:
 
  • חברת החשמל: ניתן לבצע זאת טלפונית (מוקד 103), ע"י מסירת מספר הצרכן וקריאת מונה.
  • עירייה: יש לגשת באופן אישי ולהציג העתק של חוזה המכר, וכן קריאת מד מים (וראו גם לעיל).
  • ספק הגז: לרוב, ניתן לבצע זאת בטלפון, או בפקס (יש להסדיר העברת הפקדון בגין בלוני גז).
  • ועד הבית (או חברת הניהול).

 

במעמד מסירת החזקה בדירה מומלץ לערוך מסמך מסודר, במסגרתו אתם תאשרו לקונה שהוא שילם לכם את מלוא מחיר הדירה (כנגד קבלת התשלום האחרון בשיק בנקאי) ואילו הקונה יאשר לכם שהחזקה בדירה נמסרה לו בהתאם לחוזה המכר. מומלץ לשמור העתק ממסמך זה לצמיתות בתיק/קלסר המסמכים.

כמו כן, יש להמציא למוכר את כל האישורים הנדרשים לרישום בטאבו.

סיום העסקה

בשעה טובה, קיבלתם את מלוא התמורה ומסרתם את החזקה בדירה לידי הקונה.
 
נותר לכם רק לעקוב אחר דבר אחד קטן ואחרון ולוודא, בהמשך, כי עורך הדין של הקונה אמנם יבצע בפועל את העברת הדירה על-שם הקונה במוסדות הרלבנטיים. רצוי לדאוג, כי בחוזה מכירת דירה יוכנס סעיף לפיו הקונה יתחייב להשלים את הליכי הרישום בתוך זמן קצוב וגם ימציא לעורך הדין שלכם אסמכתא מתאימה בסיום התהליך (למשל: נסח טאבו אינטרנטי).
 
ונזכיר שוב, גם לאחר סיום העסקה, אל תזרקו את הניירת שצברתם, אלא הקפידו לשמור את תיק/קלסר המסמכים במקום נגיש, לעת הצורך.

יצירת קשר | תאום פגישה

גולשים נכבדים,
 
אנו מקווים, כי המידע היה לכם לתועלת.
 
אם התרשמתם ממשרדנו ומתהליך העבודה המקצועי המובנה שלנו בכל הקשור עם תחום המקרקעין, לרבות ליווי של עורך דין מכירת דירה, כמו גם מהערך המוסף אותו באפשרותנו להעניק לכם, והנכם מעוניינים לקבל מאיתנו ייעוץ ו/או להנות משירותינו המשפטיים, הנכם מוזמנים ליצור עמנו כעת קשר מיידי לתאום פגישה ונשמח להציע לכם מענה ופתרונות מקצועיים, בהתאמה אישית.
 
אנו נשמח לראותכם ולהכירכם.
 
לייעוץ ללא התחייבות מצדכם עם עורך דין מכירת דירה מומחה, חייגו כעת: 03-9499555 (רב-קווי)

לייעוץ משפטי או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, שכיהן בעבר כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2016

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית ומכירת דירה

מעודכנים לשנת 2016.

מוזמנים לעיין. תודה.

 



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.