פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי יעיל ומצוין לפתרון אי מחלוקות ו/או סכסוכים בין שותפים במקרקעין. הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין היא בסיסית ומעוגנת בחוק המקרקעין, ולפיה כל שותף זכאי, בכל עת, אם ברצונו בכך, לתבוע סעד של פירוק שיתוף. במאמר הבא נביא לכם הסברים והמלצות שיסייעו לכם להבין טוב יותר את הנושא ולקבל את ההחלטה הנכונה.


פירוק שיתוף במקרקעין – מהם הכללים הבסיסיים?

עקרון העל המנחה בסוגיה של פירוק שיתוף במקרקעין (המכונה גם: פירוק שותפות במקרקעין) הוא, כי כל שותף במקרקעין יכול ורשאי, אם זה רצונו שלו, להביא לפירוק השיתוף. ההחלטה הזו היא חד-צדדית.

חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן – “החוק” ו/או “חוק המקרקעין”) מבקש להקל ככל הניתן על פירוק של שותפות במקרקעין, אם אחד מן השותפים מעוניינים לעשות כן. העיקרון הוא ברור ונקשה מאוד ולפיו כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש ולקבל פירוק שותפות במקרקעין. ולתשומת לב, לעניין זה לא משנה מהו חלקו היחסי במקרקעין (למשל: גם אם יש לו 25%, או 10% או אפילו חלק מזערי של 1%).

“הזכות לתבוע פירוק השיתוף

37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

(ב)  היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.”

במסגרת עיקרון העל דלעיל, האופן שבו יבוצע שיפרוק שיתוף במקרקעין מתבסס על 4 כללי משנה עיקריים:

  1. העדיפות העליונה: פירוק בדרך של חלוקה בעין (פיזית, בפועל) – סעיף 39 לחוק. הכוונה חלוקה פיזית. לדוגמה – אם ניקח מגרש של 2 דונם אז נחלק אותו וכל שותף יקבל 1 דונם. כלומר, נסיים את ההליך בחלקות חדשות, קטנות יותר, וכל אחד יהיה בעלים (בשלמות) של החלקה שלו. השותפים ייפרדו וכל שותף יעשה בחלקתו כל מה שהוא רוצה, בבחינת מנהג בעלים, לכל דבר ועניין.
  2. אפשרות שנייה: פירוק בדרך של מכירת המקרקעין – סעיף 40 לחוק. אפשרות זו נפוצה, הגם שפחות עדיפה מבחינת בתי המשפט. במקרה כזה, המכירה היא של כל המקרקעין בשלמותם. אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית בעין, או אם חלוקה כזו תגרום נזק ו/או הפסד משמעותי לאחד מן השותפים ו/או כולם, הרי שניתן למכור את הנכס לצד שלישי.
  3. אפשרות שלישית וספציפית: פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף – סעיף 42 לחוק. למעשה, אופציה זו היא סוג של חלוקה בעין (פיזית, בפועל). אם המדובר בנכס הכולל מספר יחידות והמתאים להירשם כבית משותף, אזי במקום למכור אותו לצד שלישי, אפשר לרשום יחידה או מספר יחידות על-שם שותף או שותפים מסוימים.
  4. הסכם שיתוף: ככל שקיים מלכתחילה הסכם בין השותפים בעלי המקרקעין, המסדיר גם את מנגנון פירוק השיתוף ביניהם, אזי פירוק השיתוף ייעשה בהתאם להוראותיו של ההסכם. ויוער, כי הסכמי שיתוף יכולים גם לשלול פירוק שיתוף, אולם לפי החוק תוקף של מגבלה כזו מוגבל לשלוש שנים בלבד, כאשר לאחר מכן בית המשפט מוסמך לכפות פירוק שיתוף (כלומר, ולדוגמה, גם אם בהסכם נקבע, כי בעשר השנים הקרובות הצדדים לא יפרקו את שיתוף ביניהם).

[וראה לעניין זה פסק הדין המנחה: רע”א 1017/97 רידלביץ ואח’ נ’ י’ מודיע ואח’, פ”ד נב (4) 625 (1998)].

אלו הכללים הבסיסיים שבמסגרתם מתנהל הליך של פירוק שיתוף. הליכים מסוג זה מבוצעים כדבר שבשגרה.


פירוק שיתוף במקרקעין כמנוף למימוש נכס משותק

כדאי לדעת, כי הליכי פירוק שיתוף מהווים מכשיר משפטי יעיל לשם מינוף מימוש של קרקעות אשר משותקות, לאורך שנים רבות, בשל ריבויים של השותפים בהן, או כאלו שאינם מצליחים להגיע להסכמות ביניהם, או שהם פשוט לא מאתרים את השותפים שלהם (למשל: במקרה של בעלים רבים, יורשים, תושבי חוץ, או כל סיבה אחרת כיו”ב).

נכסים וקרקעות רבים ברחבי מדינת ישראל עומדים כאבן שאין לה הופכין בגלל מחלוקות ו/או חוסר שיתוף פעולה בין הבעלים המשותפים במקרקעין. זה יכול להיות, לדוגמה, זוג שהוא בעלים משותף של דירת מגורים, יורשים שירשו יחד דירת מגורים, או קבוצה של אנשים זרים שהם שותפים במגרש עם שטח גדול.

באמצעות ההליך המשפטי של פירוק שיתוף במקרקעין, בהחלט ניתן להפוך קרקע כאלו, מנכס שהוא משותק ומכביד לנכס שהוא נדל”ן מניב; ובמלים אחרות – מכלום לפוטנציאל של נכס שניתן להשביח ולממש אותו.

מה שעוד מעניין וחשוב לדעת בנושא הוא, כי בניגוד לסוגים אחרים של תביעות משפטיות, הרי כאשר עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הסוף שלה ידוע מראש. פירוק שיתוף במקרקעין הוא מצב שונה לגמרי. שכן, לפי הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין התוצאה בשורה התחתונה היא שבית המשפט יפרק את השיתוף בנכס מקרקעין. כמובן, שיש לעמוד בתנאים מסוימים, אבל הם בסיסיים מאוד. בסופו של יום – תביעה לפירוק שיתוף תתקבל, לפי אחת מבין האופציות לאופן החלוקה (כפי שפורטו לעיל), בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט, לפי נסיבות העניין.

ולכן, הליך פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי מצוין. בהחלט שווה להשתמש בו במקרים כגון דא, והוא מביא את התוצאות הרצויות.

זאת ועוד, בהקשר זה ניתן לציין שני יתרונות בולטים:

  • הליכי פירוק שיתוף הם קצרים באופן יחסי, תביעה לפירוק שיתוף מתנהלת מהר (לעומת הליכים משפטיים אחרים).
  • לאחר שהגשנו תביעה לפירוק שיתוף, למעשה יצרנו סטאטוס חדש בנוגע למקרקעין. במקרים רבים, ניתן לראות שעצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בבית המשפט מכנסת את השותפים, מתניעה ביניהם ניהול משא ומתן (מה שאולי לא היה קודם לכן), והיא גם מאיצה את המשא ומתן מעמדה של כוח. וזאת, מהסיבה הפשוטה – שהצד השני יודע שאו שהוא מגיע מולנו להסכמה, או שהקרקע שלו תפורק בדרך של חלוקה בעין, או שהיא תימכר ותצא מידיו.

פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

במקרים רבים, כאשר מדובר בבני זוג שהם בעלים של דירת מגורים, או כל נדל”ן אחר, המצויים בהליכי פירוד ו/או גירושין, עולה הצורך בניהול הליך של פירוק שיתוף, כאשר אין בין הצדדים הסכמה לגבי חלוקת הנכס.

עמדת הפסיקה היא, כי החוק הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין חל גם לגבי בני זוג. עם זאת, מאחר ובמקרים רבים המדובר בנכס המגורים של בני הזוג וילדיהם, הרי שבתי המשפט יתחשבו בעובדה שפירוק מהיר ומיידי עלול להביא את הצדדים למצב שהם ו/או ילדים קטינים ייוותרו ללא קורת גג.

“דירת מגורים של  בני זוג

40א. (א)  החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.”

ולכן, כאשר עסקינן בבני זוג, בית המשפט אמנם מוסמך להוציא מלפניו צו לפירוק שיתוף בדירת מגורים, אך במקביל גם יכול להחליט לעכב את הביצוע בפועל של הליכי החלוקה והמכירה שלה, וזאת עד שיימצא לצדדים ולילדיהם פתרון ראוי בעניינים הללו (למשל, עד שבני הזוג יסדירו את יתר המחלוקות הכספיות ו/או האחרות ביניהם).

כמו כן, חשוב לדעת, כי במקרים של מכירה ו/או העברה של זכויות במקרקעין בין בני זוג ‘אגב גירושין’ (או פירוד, כאשר מדובר על ידועים בציבור), אין הדבר מהווה על אירוע מס (לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין), הכרוך בתשלום מס שבח ומס רכישה.

להרחבה בנושא זה, תוכלו לקרוא כאן באתר במדריך נפרד.


מה מותר ומה אסור במסגרת הליך פירוק שיתוף במקרקעין?

להלן נפרט מספר כללים בסיסיים שיש לקיים במסגרת ניהול הליך פירוק שיתוף במקרקעין:

  1. מי רשאי לתבוע? בעלים רשומים בלבד במקרקעין. כלומר, מי שטרם רשם את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין (לחלופין, במרשם המתאים, כגון: רשות מקרקעי ישראל) אינו רשאי לתבוע (דוגמה: יורש שעדיין לא נרשם בטאבו). חשוב מאוד לשים לב לנקודה זו, המהווה תנאי מקדמי להגשת התביעה (שאחרת, בית המשפט יסלק אותה על הסף).
  2. אין אפשרות לשותף במקרקעין לכפות בהליך פירוק שיתוף על שותף אחר (מתוך כמה) למכור לו את חלקו במקרקעין (לדוגמה: שותף שיש בבעלותו 95% ממגרש אינו יכול לתבוע משותף שהוא בעלים של 5% מהמגרש למכור לו את חלקו, אלא יצטרך למכור את חלקו, או לזכות בהתמחרות מול צדדים שלישיים).
  3. התחשבות ברצון השותפים במקרקעין (סעיף 43 לחוק). למשל: כאשר חלק מהשותפים רוצים להישאר ביחד, בית המשפט מוסמך להתחשב ברצונם (דוגמה: קרקע של 5 דונם, עם 20 שותפים, כאשר חלק מעוניינים להישאר יחד. אם אפשר לחלק בעין השותפים אז המעוניינים לחבור ייכנסו לאותה המשבצת במסגרת החלוקה).
  4. ניהול משא ומתן בין הצדדים (הן השותפים במקרקעין והן המציעים): בהחלט יכול להתבצע וזה לגיטימי לחלוטין (בין אם ‘מחוץ לחדר’ או ‘בתוך החדר’ וכו’), אבל אפשרי רק עד שלב ההכרזה על הזוכה בהתמחרות (ולא לאחריה).
  5. הליך ההתמחרות: ינוהל באופן הוגן, שוויוני ובהתאם לכל דין (הערה: הגם שאין המדובר על הליך מכרז ציבורי ו/או פומבי, אלא על הגשת הצעות לרכישת מקרקעין, הכוללת אפשרות להתמחרות, ושלא חלים לגביו דיני המכרזים, עדיין הפסיקה קובעת שיש להתנהל כאמור ברישא) [לעניין זה ראה: ע”א 509/10 אילן לוי נ’ ראובן ברכה עו”ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, פ”ד נה (4) 410 (2001); רע”א 438/86 א’ טביב שיווק וסחר בע”מ נ’ יואל סלומון, פורסם בנבו ביום 30.07.1986].

לאיזו ערכאה יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף?

לפני שפותחים תביעה לפירוק שיתוף, יש לבדוק היכן המקרקעין נשוא ההליך רשומים: האם בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)? ברשות מקרקעי ישראל (מינהל? האם בספרי חברה קבלנית (או יזמית) שטרם רשמה את הדירה?

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אשר רשומים בטאבו, תוגש לבית משפט שלום הממוקם באזור בו מצויים המקרקעין ותתנהל לפי הוראות חוק המקרקעין, וזאת ללא תלות בשווי המקרקעין.

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אשר אינם רשומים בטאבו, תוגש לבית משפט שלום או מחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, ותתנהל לפי הוראות חוק המיטלטלין, תשל”א-1971, כאשר הכלל הוא: נכס בשווי של עד 2,500,000 ₪ – יטופל בבית משפט השלום; ובסכום שמעל – במחוזי.

יחד עם זאת, אם השותפים במקרקעין הם בני משפחה שהסתכסכו ביניהם, אזי תביעת פירוק השיתוף תידון אך ורק בבית משפט לענייני משפחה, וזאת ללא תלות בשווי המקרקעין ו/או היכן הם רשומים (הערה: יש להיכנס לתחולת הגדרת המונח “בן משפחתו”, כקבוע בסעיף 1 לחוק בית משפט לענייני משפחה, תשנ”ה-1995).


פירוק שיתוף באמצעות עסקאות קומבינציה (ולא במכר)

ככלל, החוק אינו מכיר בפירוק שיתוף בדרך של עסקת קומבינציה, אלא רק בדרך של פירוק וחלוקה בעין פיזית, בפועל) או בדרך של עסקת מכר (סעיף 40 לחוק). וכפי שצוין לעיל, הכוונה למכר בשלמות.

למעשה, עסקת קומבינציה אינה מפרקת את השיתוף, כפי שקובע החוק, אלא משמרת אותו ויוצרת תוצאה אחרת (עסקת קומבינציה מהווה מכר חלקי, לרוב זכויות בקרקע כנגד שירותי בניה), לפחות לתקופה מסוימת.

עם זאת, בשנים האחרונות ניתן להבחין יותר ויותר במקרים של פירוק שיתוף בדרך של עסקת קומבינציה במסגרת תביעות המוגשות לבתי המשפט.

למשל, מקרה שיש מספר שותפים בקרקע, ואחד מהם או יותר הוא חברת נדל”ן שכבר רכשה חלק מסוים במקרקעין, או הגיעה להסכם מותנה עם חלק מהבעלים לעשיית עסקת קומבינציה במקרקעין.

איך זה עובד? עוד לפני שמוגש הליך פירוק שיתוף, חברת נדל”ן באה במשא ומתן מול חלק מהבעלים ונוגסת חלקים מהקרקע, באמצעות רכישת אחוזים מהמגרש, או חתימת הסכמים מול חלק מהשותפים. העסקאות הללו מותנות בביצוע הליך פירוק שיתוף וככל שחברת הנדל”ן תזכה בו, או בכך שכל הבעלים ייכנסו בהסכמה לעסקת הקומבינציה.

במקרה כזה, אם אנחנו נכנסים להליך פירוק שיתוף ולא רוצים שהקרקע תימכר במחיר מלא לצד שלישי, אז יש לדאוג לכך שבמסגרת פסק הדין בתביעת פירוק השיתוף, בית המשפט יקבע שבעלים שכר חתמו על עסקת הקומבינציה ו/או מעוניינים להיכנס לעסקת הקומבינציה אכן יוכלו לעשות כן, וכי היא תישאר בתוקף. כלומר, אם החברה היזמית או הקבלנית תזכה בפירוק השיתוף, היא זו שתרכוש את המגרש ומי שחתם ו/או יחתום עימה על ההסכם, יהיה חלק מעסקת הקומבינציה. ויוער, כי יש לוודא שגם כונס הנכסים שימנה בית המשפט לצורך ניהול הליך פירוק השיתוף יפעל לא רק למכירת הנכס לצד שלישי, אלא יהיה מוסמך לעשות כן גם בדרך של התקשרות במכר חלקי של עסקת קומבינציה.


פירוק שיתוף במקרקעין – סיכום

הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין היא זכות חוקית בסיסית, הקבועה בחוק המקרקעין. היא שמורה לכל אחד ואחד מהשותפים במקרקעין.

לרוב, אין המדובר בהליכים סבוכים וארוכים בערכאות, ולכן אין מה לחשוש מהגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית המשפט המוסמך לדון בנושא.

פירוק שיתוף במקרקעין בהחלט מהווה פתרון משפטי יעיל ונכון במקרים רבים, המאפשר להפוך מצב של נכס משותק לנכס מניב ובר מימוש.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנושא, כדי לקבל ייעוץ אישי ופרטני, המתייחס ומותאם למקרה הספציפי, תוך מציאת הפתרונות המקצועיים הטובים ביותר.

__________

משרד עורכי דין ונוטריון עמית ורד פועל משנת 1998 ומתמחה בענייני מקרקעין ומיסוי. המשרד צבר ניסיון עשיר בליווי חוזים ותביעות במקרקעין, כולל ייצוג במסגרת הליכי פירוק שיתוף במקרקעין.

נשמח לייעץ ולטפל לכם משפטית בכל נדבך ורובד בתחום הנדל”ן, תוך הצבת הרף המקצועי הגבוה ביותר ורמת שירות מעולה.

צרו קשר: 03-9499555

אנחנו כאן בשבילכם לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה דברו איתנו
up

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה מחייבת אתכם. סודיות מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat