הסיכונים בעסקאות מקרקעין

סיכונים בעסקאות מקרקעין

הקדמה

עסקת מכר דירה מהווה את אחד הצעדים המשמעותיים אותם עושה אדם במהלך חייו. במסגרתה מועברים סכומי כסף נכבדים ומטבע הדברים עשויה להיות כרוכה בסיכונים משפטיים לא מבוטלים.

המדובר בעסקה מורכבת יחסית, אשר עשויה להימשך זמן מה. ההתנהלות בעסקה מסוג זה אינה מתמצה ביחסי מוכר-קונה גרידא, אלא כוללת גם התנהלות והליכים בירוקרטים מול גופים נוספים כגון: לשכת רישום מקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, משרדי מיסוי מקרקעין, חברות משכנות, עירייה, גופי תכנון ובניה, בנקים וגורמים נוספים.

מרבית הסיכונים הכרוכים בעסקאות מקרקעין נובעים מחוסר ידע של הצדדים בדבר הבדיקות המקדמיות אותן יש לבצע טרם ההתקשרות בעסקה, הכוללת היבטים וסוגיות מסחריים ומשפטיים כאחד, אשר אינם בהירים לאדם הסביר. אי הבנה של העניינים הנ”ל כמו גם השלבים השונים במהלך ביצוע העסקה בפועל, עלולים לעלות לקונה ו/או למוכר בהמון זמן וכסף.

לפניכם סקירה כללית באשר לסיכונים השונים הכרוכים בעסקאות קניית ומכירת דירה מיד שנייה.

זיהוי המוכר

בדיקה מקדמית ראשונה וחשובה שעל הקונה לבצע לפני קניית דירה וההתקשרות בחוזה עם המוכר – היא בדיקת זהותו של המוכר. דהיינו, על הקונה לוודא, כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס אותו הוא מבקש לרכוש.

בדיקה זו תיעשה על ידי עיון בנסח הטאבו בלשכת רישום המקרקעין ו/או באישור זכויות אצל רשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת.

בדיקה כזו, מונעת את האפשרות של הטעיה, או גם תיתכן האפשרות שבה בעל הנכס לא יודע, כי אינו מופיע כבעלים/חוכר רשום של הנכס. במקרה כזה עליו להסדיר את הרישום במרשם טרם העברת הזכויות.

בדיקה נוספת שיש לבצע בהקשר זה, היא בדיקת מצבו המשפחתי של המוכר, דהיינו האם המוכר הוא בסטטוס נשוי/גרוש/רווק/אלמן. לבדיקה זו השלכות ישירות על העסקה, שכן ככל ובעל הדירה הוא נשוי/גרוש תיתכן אפשרות שלאישה/בעל יש זכות בנכס מכוח הלכת שיתוף (או אז, יש לקבל הסכמת בן בת הזוג לעסקה, לרבות לשם נטילת משכנתה מצד הקונה).

נוסף על כך, יש להיזהר ממקרים של עוקץ נדל”ן. תופעה זו הולכת ומתגברת בשנים האחרונות בישראל. נוכלים מציגים את עצמם בתור בעלי דירות, פעמים רבות באמצעות מסמכי זיהוי מזויפים, ולאחר חתימת החוזה הם נעלמים עם הכסף וקונים נשארים בלי הכסף ובלי הדירה (יש לשים דגש לנושא בייחוד במקרים שהיו של קניית דירה תושב חוץ, אך לא רק).

לפיכך, בדיקה זו הוא הכרחית טרם ההתקשרות בחוזה.

פרטי הנכס

בדיקה ראשונית נוספת, אשר היא בעלת חשיבות מכרעת, היא בדיקת הנכס עצמו, בדיקה כזו תיעשה גם היא באמצעות עיון בנסח הטאבו ו/או אישור זכויות מטעם רשות מקרקעי ישראל, או חברה משכנת.

מעיון כאמור ניתן ללמוד על זכויות המוכר בנכס וסוג הזכות (בבעלות/חכירה), כמו גם על הצמידויות הרשומות של הנכס כגון: מחסן, חניה, גג וכיו”ב.

כמו כן, באמצעות עיון במרשם כאמור, ניתן לקבל אינדיקציה על כל זכות של צד שלישי הרשומה על הנכס כגון: משכנתה, זיקת הנאה, עיקול וכל התחייבות אחרת שיש על הנכס.

ויצוין, כי ככל  והנכס לא רשום במרשם המקרקעין המתנהל בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק את התחייבויות הנ”ל ברשם המשכונות, כמו במקרים בהם הרישום טרם הוסדר, או כאשר הרישום מתנהל באמצעות רשות מקרקעי ישראל, או חברה משכנת.

רישום הערת אזהרה למניעת עסקאות נוגדות

המדובר במצב בו המוכר התחייב כלפי אדם אחד למכור את הנכס ועוד לפני שנגמרה העסקה חזר והתחייב למכור את אותו נכס כלפי אדם שני, במצב דברים זה לא ברור איזה זכות עדיפה

בחוק המקרקעין נקבע מנגנון להתמודדות עם הסוגיה, לפיו הראשון בזמן גובר, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה ורשם את העסקה לטובתו (‘תקנת השוק’)

עולה מכך, כי מדובר במצב סבוך ולא רצוי, הפתרון הפרקטי למניעת הסיכון האמור, הוא הבטחת זכות הקונה באמצעות רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

הערת האזהרה מופיעה בנסח הטאבו, כך שכל אדם אשר יבקש לעיין יהיה חשוף להערה אשר תעלה בפניו נורות אדומות. לכן, כאמור, ישנה משמעות רבה לבדיקת נסח הטאבו טרם ההתקשרות בעסקה.

לוח תשלומים

פרק התמורה בהסכם מכר הוא חשוב מאוד. הוא כולל את מחיר הדירה, לרבות סכומי התשלומים ומועדיהם.

פריסה לא נכונה של תשלומים עלולה להביא את הקונה למצב של איחורים שייחשבו להפרה של ההסכם, על כל הנובע ומשתמע מכך.

בעסקת מכר שני הצדדים, המוכר והקונה, חשופים לסיכונים משפטיים. ברם, הסיכון של הקונה הוא גבוה יותר, משום שבמסגרת תהליך הרכישה המוכר נשאר הבעלים והמחזיק של הדירה, בעוד הקונה הוא משלם ביניים תשלומים גבוהים למוכר חל חשבון התמורה.

משכך, חשוב כי בניית לוח תשלומים מקובל בקניית דירה תיעשה באופן נכון. עליה לכלול מערכת שלמה של מנגנוני הגנה משפטיים שונים, על מנת למצוא את האיזון המיטבי בין האינטרסים המנוגדים של הצדדים, תוך הפחתת הסיכונים הכרוכים במימוש העסקה.

ייפוי כוח בלתי חוזר

ייפוי כוח בלתי חוזר, ניתן מאת המוכר לקונה בעסקת מקרקעין, על מנת להבטיח העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לאחר ששילם את מלוא התמורה בעדו. ייפוי כוח בלתי חוזר מוענק מתוך כוונה שמיופה הכוח יפעל באמצעותו ללא חשש שמא יבוטל, למשל, מפני שהמוכר ביטל, מת או ברח מהארץ, וכו’.

המנגנון הנ”ל חשוב ומשמעותי, שכן הוא מאפשר לקונה ביטחון, כי גם אם יקרה משהו למוכר, זכויותיו בעינן עומדות ובאפשרותו להעביר את הנכס על שמו, וזאת כאמור רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס שבגינו ניתן ייפוי הכוח.

סוגיות מיסוי מקרקעין

ככלל, בעסקת מכר של דירה יד שנייה, חב המוכר בתשלום מס שבח והקונה חב בתשלום מס רכישה.

במקרים מסוימים, ניתן לנצל פטורים והקלות ממס.

הנושא של מיסוי מקרקעין הוא מורכב ועשוי להיות כרוך בסכומים בלתי מבוטלים, ולפיכך ישנה חשיבות רבה לביצוע תכנון מס טרם התקשרות בעסקה.

מס שבח

מס שבח הוא מס החל על כל מי שמוכר זכות במקרקעין.

כאשר מוכרים דירה יש לשלם מס בגין השבח (‘רווח ההון’) ככל שנוצר במכירת הדירה, דהיינו, בגין ההפרש שבין שווי הדירה בעת הקנייה לבין שוויה בעת המכירה (בקיזוז ההוצאות המותרות לניכוי לפי החוק).

קיימים מספר סוגים של פטור ממס שבח, המעוגנים בחוק מיסוי מקרקעין ותלויים בפרמטרים שונים.

לכן טרם חתימת חוזה מכירת דירה חשוב מאוד לבחון מהן השלכות חיובי מס השבח על מנת למנוע חיובים מיותרים, אשר יכולים להגיע לאלפי שקלים ואף יותר.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס החל על מי שרוכש זכות במקרקעין, כולל רוכש של דירת מגורים.

מדרגות מס הרכישה משתנות בהתאם לתנאים שונים, כגון: האם המדובר על ‘דירה יחידה’, או על ‘דירה נוספת’ (שניה, שלישית וכו’).

גם במקרה זה ישנה חשיבות רבה לבדיקת נושא המס.

לדוגמה: יש לבדוק האם תיתכן אפשרות שלאחד מבני הזוג קיימת זכאות לקבלת הקלה ו/או פטור מתשלום מס רכישה (כגון: נכה, עולה חדש, נפגע פעולות איבה וכו’). בנוסף, פעמים רבות ניתן לבצע פיצול שומה בין בני זוג, העשוי להקטין את שיעור המס בסכומים גבוהים.

עוד כדאי לדעת, כי עסקת מכר מקרקעין חייבת בדיווח לרשות המסים (באמצעות מיסוי מקרקעין) תוך 30 יום ממועד חתימתה, וככל שלא ניתן לנצל והתבקשו פטורים ממס שבח ו/או מס רכישה, על כל צד מוטלת חובה לשלם את המס החל עליו תוך 60 יום.

איחור בתשלום המסים הללו במועד גורר אחריו קנסות כבדים (והפרשי ריבית והצמדה), כמו גם עיכוב בטיפול בשומות ובקבלת אישורי המסים הנדרשים לצורך הליכי רישום העברת הזכויות.

חריגות בנייה

סיכון זה עולה כאשר, המוכר ביצע חריגות בנייה, דהיינו בנה בנכס ללא היתר ואף לא הכשיר את הבנייה טרם מכירת הנכס.

במצב דברים זה, עולה השאלה – מי ישלם עבור הכשרת חריגות הבנייה?

כמו כן, ללא אישור מאת העירייה לא יהא ניתן לבצע את העברת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין על שם הרוכש.

בנוסף, הסיכון המרכזי עולה כאשר המוכר לא טורח לבדוק ולא מודע לחריגות בנכס. במקרה כזה יאלץ המוכר לשאת בקנסות גבוהים ו/או לשאת בתשלום הכשרת החריגה בנכס, עם הוצאות של היטל השבחה, ולעתים חיובי ארנונה רטרואקטיביים, ועוד.

כעולה מכאן, הנושא של חריגות הבניה עלול להוות פתח לבעיות בין הצדדים ולצרות…

הפרת הסכם

מצב בו מי מהצדדים מפר את ההסכם, מצב זה עלול לגרום לנזק רב עבור כל אחד מהצדדים ולכן מהווה סיכון משמעותי.

פתרון אפשרי למניעת הפרת ההסכם, הוא עיגון מנגנון של פיצוי מוסכם בהסכם, דהיינו קביעת סכום קבוע מראש בו יחוב מי מהצדדים אשר יפר את ההסכם. המנגנון הנ”ל לרוב מרתיע את הצדדים מלהפר את ההסכם, ואף מבטיח את רצינותם בעת החתימה על ההסכם.

משכנתה

הליך קבלת המשכנתה, הוא הליך סבוך וארוך אשר מתנהל מול מוסדות הבנקאים.

במהלך תהליך קבלת המשכנתה, קיים סיכון כי הקונה שהתחייב לבצע את העסקה לא יקבל את הסכמת הבנק למשכנתה וייחשב כמי שמפר את ההסכם. שכן, אי קבלת המשכנתה אינה מהווה כעילה לביטול החוזה. לפי כך טרם ההתקשרות בעסקה, יש לקבל אישור עקרוני מאת הבנק בדבר קבלת המשכנתה ורק לאחר מכן להתקשר בחוזה

סיכון נוסף אפשרי בהקשר זה, הוא סילוק המשכנתה על ידי המוכר, יש לדאוג שהמוכר יסלק את המשכנתה על שמו כמה שיותר מהר ולהכניס להסכם מנגנון המגלם זאת,על מנת שהקונה לא יוותר עם נכס ממושכן.

סיכון נוסף במסגרת הליך קבלת המשכנתה, הוא הסיכון כי שמאי מטעם הבנק יעריך את שווי הדירה במחיר נמוך ממה שרכש הקונה בפועל, דבר שעלול להגדיל את אחוזי המשכנתה ולאלץ את הקונה להשיג הון עצמי גדול יותר.

ביטוח הנכס

סיכון נוסף בעת מכירת דירה או קנייה, הוא מקרה בו הדירה אינה מבוטחת, ובזמן שלפני המכירה הדירה ניזוקה כתוצאה משריפה, למשל. המוכר בעצם נשאר עם נכס פגום ובכך מפר את חוזה המכר מול הקונה וחב גם בדמי פיצוי מוסכם. הקונה עשוי לעמוד אל מול שוקת שבורה בבואו לקבל את המפתחות לדירה…

אז מה עושים? הפתרון הפרקטי במקרה כזה, הוא לבטח את הדירה, על מנת למנוע סיכון מסוג זה. ניתן גם להכניס בחוזה המכר סעיף מתאים בהקשר הנ”ל.

סיכום

כפי שראינו, עסקת מכר יד שנייה, היא עסקה מורכבת המלווה בסיכונים רבים.

על מנת למנוע את אותם סיכונים, על הצדדים לבצע את כל הבדיקות האפשרויות כפי שהובאו לעיל (ואחרות) ע”י עורך דין המתמחה במקרקעין, וכן לדאוג להטמיע בחוזה המכר מנגנונים מפורטים ומדויקים אשר יבטיחו הן לקונה והן למוכר, עסקה בטוחה, הוגנת וכדאית.

על רקע הדברים הללו, יצוין, כי על הקונה והמוכר החובה להבין את התחייבותם והצהרותיהם במסגרת חוזה המכר, שכן חתימתם על החוזה מחייבת.

כמו כן, חשוב להבין, כי עסקת מקרקעין כרוכה לרוב בתשלומים גבוהים ומקובעת ללוח זמנים מפורט. על הקונה והמוכר לוודא, כי באפשרותם לעמוד בכל התחייבויותיהם, וכי הם מודעים ללוח הזמנים וליתר התנאים, אשר הוגדרו מראש בהסכם המכר.