העברת דירה ללא תמורה - המדריך המקיף 2020

לאור גזירות מיסוי הנדל”ן – ניתן לבצע העברה ללא תמורה ולחסוך הרבה כסף!
כאן תוכלו לקרוא כל מה שבאמת צריך לדעת על עסקאות העברת דירה במתנה.
תוכן עשיר הכולל הסברים, פתרונות והמון טיפים שרק המומחים מכירים.

 

העברה ללא תמורה

תוכן עניינים הסתר

הקדמה

עסקת העברה ללא תמורה היא צעד משמעותי, בהיותה כרוכה בהעברה במתנה של נכס מקרקעין (כגון: דירת מגורים, מגרש, חנות, ויו”ב) בשווי כספי גבוה, כאשר עשויות להיות לכך השלכות עתידיות, לרבות היבטי מס, ולפיכך יש לתכנן ולבצע אותה בקפידה.

משרד עורכי דין עמית ורד מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, כולל תכנון מס אופטימלי, ובכלל זאת ניסיון מוכח בביצוע עסקאות העברת דירה מתנה (למשל: העברת דירה במתנה מהורה לילד, וכו’).

לפניכם מדריך משפטי מקצועי, במסגרתו תוכלו לקרוא כל מה שחשוב לדעת לגבי עסקאות העברה ללא תמורה בישראל, לרבות טיפים ועצות חיוניים.

המדריך נכתב על ידי עורך דין ונוטריון עמית ורד, אשר צבר ניסיון עשיר בליוויי משפטי מוצלח של מאות רבות של עסקאות מקרקעין.

עורך דין עמית ורד, בין היתר, ניהל את הפורום המשפטי של פורטל האינטרנט “הדירה” לעיצוב הבית (בבעלות משותפת של מרכז הבניה הישראלי וקבוצת זאפ דפי זהב), טור משפטי שלו (בתחום הנדל”ן) התפרסם במוספי סוף שבוע של עיתון מעריב, וכן כתבות ומאמרים רבים ומקצועיים מפרי עטו מפורסמים, מעת לעת, במדיות השונות.

אנו מקווים, כי מדריך זה יפיק לכם תועלת.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ו/או סוגיה לגבי עסקאות העברה ללא תמורה.

שוקלים לבצע עסקת מתנה בין קרובים? בואו ותהיו גם אתם לקוחות מרוצים. משרדנו ערוך לטפל עבורכם בעסקת העברה ללא תמורה, בכל הארץ, באופן מקצועי, במחיר שכר טרחה הוגן ועם זמינות מיידית.

שלכם בברכה

ובנאמנות,

עמית ורד – משרד עורכי דין | נוטריון | גישור

טל: 03-9499555 | אימייל: info@amitvered.co.il


מהי עסקת העברה ללא תמורה?

הכוונה לעסקה בה צד אחד מעביר למשנהו זכויות במקרקעין (כולן, או חלקן) כמו, למשל, דירה, חינם בדרך של מתנה, דהיינו, העסקה מתבצעת ללא תשלום תמורה כל שהיא מאת הצד הנעבר לצד המעביר, לא בכסף ולא בטובת הנאה כל שהיא, ולרבות תמורה עתידית.

סעיף 1 לחוק המתנה, התשכ”ה-1968 קובע כך:

“מהות המתנה

1.    (א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.

(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מיטלטלין או זכויות.

(ג) […].”

כעולה מכאן, הקניית הזכות במקרקעין חייבת להתבצע ללא תמורה כל שהיא.

צא ולמד, כי העברה של דירה הנעשית כנגד תמורה חלקית (אפילו פעוטה), לא תיכנס להגדרה המשפטית של המונח “מתנה”, ולכן סעיפי הפטור במס שבח ורכישה הקבועים בחוק לעניין עסקאות מתנה (וראה בהמשך) לא יחולו במקרה כזה.

עסקת העברת דירה ללא תמורה (העברת דירה במתנה) בקרב בני משפחה, היא פעולה משפטית נפוצה יחסית.

דוגמאות של עסקאות מתנה נפוצות (לגבי דירת מגורים, מגרש, או כל נכס מקרקעין אחר) בין קרובים:

  • העברה ללא תמורה מהורה לילד.
  • העברה ללא תמורה מילד להורה.
  • העברה ללא תמורה בין בני זוג.
  • העברה ללא תמורה בין אחים.
  • העברה ללא תמורה מסב לנכד.
  • העברה ללא תמורה בין בני זוג.

מהם השיקולים לביצוע העברת דירה ללא תמורה?

לעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, עשויות להיות מספר תכליות.

בחלק זה נסקור עבורכם בקצרה מספר שיקולים נפוצים לביצוע עסקת מתנה.

ברם, אין האמור מהווה רשימה ממצה ומומלץ לבחון באמצעות עורך דין מקרקעין ומיסוי כל מקרה לגופו, הכול לפי הנתונים והצרכים הספציפיים שלכם.

הענקת מתנה

פשוטו כמשמעו – לתת מתנה.

רצון של אדם להיטיב עם המקבל (קרוב משפחה, או כל צד שלישי אחר) ולהעניק לו ללא תמורה זכויות במקרקעין.

וכפי שכבר צוין לעיל, המדובר על הענקה במתנה, כך שנותן המתנה אינו מקבל וגם לא יקבל בעתיד תמורה כל שהיא עבור הנכס המועבר (תשלום בכסף, טובת הנאה אחרת, וכדומה).

חסכון במס רכישה עבור נותן המתנה

אדם אשר יש בבעלותו דירת מגורים אחת, המעוניין לרכוש על שמו דירה נוספת ושנייה, יחויב במס רכישה בגין הדירה הנוספת הנרכשת לפי מדרגות גבוהות יותר לעומת רוכש שזו עבורו “דירה יחידה”.

הוא יכול לבצע תכנון מס, כלהלן:

להעביר את דירתו (הנוכחית) במתנה לקרוב משפחה (למשל: העברת דירה במתנה מהורה לילד, או העברת דירה במתנה מילד להורה), ואז ליהנות מפטור מלא ו/או הקלה בתשלום מס הרכישה בגין הדירה החדשה.

במקרה המתואר, הוא ישלם בגין הדירה החדשה הנרכשת מס רכישה לפי מדרגות מס של “דירה יחידה” (וזאת, במקום לפי המדרגות בגין “דירה נוספת”, המתחילות ב-8% כבר מהשקל הראשון).

דוגמה מספרית –

  • המס שישולם ברכישת דירה בסך של 2,000,000 ש”ח (נכון לשנת 2020):
    1. סה”כ מס רכישה בגין דירה יחידה (לתושב ישראל) = 8,942 ש”ח
    2. סה”כ מס רכישה בגין דירה שאינה יחידה (שנייה, שלישית וכו’) = 160,000 ש”ח

העברת דירה לא תמורה לקרוב לצורך חסכון בתשלום מס רכישה יכולה להתבצע בשתי נקודות זמן:

  • העברת דירה ללא תמורה לפני רכישת הדירה הנוספת: וכך ליהנות ממס רכישה המחושב לפי מדרגות של “דירה יחידה”.
  • העברת דירה ללא תמורה לאחר רכישת הדירה הנוספת: ברכישת הדירה הנוספת רשאי המעביר ליהנות ממס רכישה המחושב בהתאם למדרגות של “דירה יחידה” אם הוא יתחייב במסגרת הדיווח לרשות המסים המבוצע בעת רכישת הדירה הנוספת למכור את דירתו הראשונה (ולרבות בדרך של העברה ללא תמורה) תוך הזמן הקבוע לכך בחוק (נכון להיום, מדובר על 18 חודשים), שאז הוא יהיה מחויב להעביר את דירתו, כאמור.

חסכון במס שבח עבור נותן המתנה

אדם אשר יש בבעלותו שתי דירות מגורים, המעוניין למכור אחת מהן, יחויב במס שבח בגין מכירת אותה דירה, מאחר ולפי חוק מיסוי מקרקעין הוא נחשב בתור “מרובה דירות”. שכן, אדם שבבעלותו יותר מדירה אחת ומוכר אחת מהן לצד שלישי אינו זכאי ליהנות מפטור מלא ממס שבח בעת מכירתה (לכל היותר, יתכן והוא זכאי למס מוטב, של חישוב לינארי).

הוא יכול לבצע תכנון מס, כלהלן:

להעביר דירה אחת שבבעלותו (את זו שהוא מעוניין להשאיר במשפחה) ללא תמורה לקרוב משפחה (למשל: העברת דירה ללא תמורה מהורה לילד, העברת דירה ללא תמורה מילד להורה), או אז מיד לאחר מכן למכור את הדירה שנותרה בבעלותו וליהנות בגינה מפטור מלא ממס שבח לפי “דירת מגורים יחידה מזכה” (מכירת דירה אחת ל-18 חודשים, ובכפוף ליתר התנאים הנדרשים הקבועים בחוק) על הדירה הנמכרת.

דגשים לעניין העברת דירה ללא תמורה לקרוב לצורך חסכון במס שבח:

במקרה המתואר, עסקת העברת הדירה במתנה חייבת להיעשות מכוח פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק (למעשה, זו דחיית מס), כך שאינה ‘שורפת’ את הפטור הרגיל (של “דירה יחידה”) ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק, ובנוסף בנקודת הזמן שלפני תאריך מכירת הדירה השנייה לצד שלישי (וראה גם הרחבה בהמשך).

מניעת סכסוכי ירושה עתידיים

העברת דירה במתנה בחיים לקרובים (למשל: לילד/ים), חלף העברה בפטירה מכוח צוואה, או ירושה, במטרה למנוע סכסוכי ירושה עתידיים בין היורשים.

העסקה מונעת מצב עתידי של התנגדות לצוואה מצד יורש לא מרוצה ו/או בשל פגמים שנפלו בצוואה.

כמו כן, צוואה ניתן לשנות בכל עת, בעוד שעסקת מתנה ניתן לבצע באופן שיהיה בלתי חוזר, ‘בבחינת מתנה גמורה’, דבר שמעניק ודאות משפטית (למי שמעוניין בכך).

הגנה על דירה במערכת יחסים בפרק ב’

אדם מעוניין להבטיח זכויות של ילדי/ים מנישואין קודמים, וכן להגן על עצמו/ה מפני חשיפה לטענות עתידיות מצד בן/בת הזוג שלו/ה לגבי זכויות בדירה שבבעלותו עוד מלפני הקשר הנוכחי.

לפי פסיקת בית המשפט העליון, בנסיבות מסוימות, עשויה לחול בין בני זוג “חזקת שיתוף ספציפית בדירת מגורים” לגבי דירה אשר הייתה רשומה בבעלות מי מהצדדים מלפני הנישואין/הקשר, אלא אם בני הזוג ערכו הסכם ממון ובו החריגו במפורש את הזכויות לגבי אותה דירה.

כאמור, ניתן אמנם להגן על הדירה בדרך עריכת הסכם ממון בין בני הזוג, אולם לא תמיד בן/בת-הזוג יסכימו לחתום על הסכם ממון. כמו כן, מאחר ובמקרים מסוימים ניתן לתקוף ולנסות לבטל הסכמי ממון בבית משפט.

צא ולמד, כי העברת דירה במתנה לילד/ים מבעוד מועד תבטיח את ההגנה המשפטית מקסימלית מפני חשיפה לתביעה עתידית מצד בן/בת זוג לגבי הדירה.

יתר על כן, לפי חוק הירושה, התשכ”ה-1965 לבן/בת-זוג עשויות להיות מוקנות זכויות במקרה של פטירת בן/בת-הזוג האחר, גם אם נערכה צוואה (כגון: הגנה מפני פינוי – מעין “דיירות מוגנת” בדירת המגורים, תביעה למזונות מנכסי העיזבון, ועוד), וגם משכך העברת אותה דירה במתנה מבעוד מועד לילד/ים בהחלט מהווה פתרון משפטי מושכל לכל אותן בעיות.

הגדלת אחוז המימון להלוואת משכנתה בקניית דירה

לפי הנחיות בנק ישראל (פורסמו בסוף חודש אוקטובר 2012) חלה מגבלה על מימון הלוואה מובטחת במשכנתה לגבי מי שיש לו יותר מדירה אחת (“משקיעים”) לעומת רוכש שהדירה הנרכשת מהווה עבורו “דירה ראשונה” בחייו, או רוכש של “דירה יחידה” (“משפרי דיור”).

כלומר, החלוקה היא לשלוש קבוצות:

  • רוכשי דירה ראשונה: יוכלו לקבל מהבנק למשכנתאות מימון של עד 75% משווי הדירה הנרכשת.
  • רוכשי דירה יחידה (“משפרי דיור”): יוכלו לקבל מבנק למשכנתאות מימון בשיעור של עד 70%.
  • רוכשי “דירה נוספת” (“משקיעים”): יוכל לקבל מבנק למשכנתאות מימון בשיעור של עד 50% בלבד.

במידה ורוכש שהוא “משקיע” יבצע עסקת העברה של דירה/ות קיימת/ות ללא תמורה לקרוב משפחה (עד 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת, או עד 12 חודשים ממועד קבלת החזקה במקרה של דירה חדשה מקבלן), אזי הוא יעבור מהקבוצה השלישית לקבוצה השנייה וייחשב בתור “משפר דיור”, וכך יכול ליהנות מאפשרות למימון בנקאי גבוה באופן משמעותי (20% נוספים).

כמו כן, אותו רוכש יחסוך סכום כסף נכבד במס הרכישה (ההפרש עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים!), מאחר וישלם בגין הדירה הנרכשת מס מופחת לפי מדרגות המס של “דירה יחידה”.

הגנה על זכויות בן/בת זוג מפני חובות לנושים

מדובר על העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג, כאשר נכס רשום רק על-שם אחד הצדדים (הצד שחשוף לסיכון כלכלי).

במקרים בהם נכס מקרקעין נרשם במהלך נישואין רק על-שם אחד מבני הזוג, אולם בפועל מהווה רכוש משותף של שני הצדדים (מכוח חוק יחסי ממון).

ניתן לבצע העברה של מחצית הזכויות לבן/בת הזוג האחר מבעוד מועד, כדי להכין את הקרקע ולהגן על זכויותיו של אותו צד אחר מנושיו של הצד הראשון (החייב), בהתרחש קשיים כלכליים וחובות, צפי לעיקולים, הליכי פשיטת רגל, וכו’ (וזוכרים את המקרה של העברת מחצית בית המגורים בהרצליה פיתוח ע”י נוחי דנקנר על-שמה של אשתו…?).

חסכון של מס שבח בהורשה עתידית של דירת מגורים

לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, יהיה פטור ממס שבח, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

“(א). המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב). לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג). אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.”

דוגמה לתכנון מס אפשרי באמצעות עסקת מתנה

לפלוני יש שתי דירות מגורים, המיועדות ב-120 שנה שלו לילדיו.

אם הוא יוריש את שתי דירותיו לילדיו בעת פטירתו, ילדיו לא יוכלו לנצל את הפטור של ‘דירת ירושה’ בעת מכירתן (שכן, התנאי שבס”ק ב’ לעיל אינו מתקיים).

אולם, אם הוא יעביר דירה אחת במתנה לילדיו עוד בחייו, אזי בעת פטירתו הוא ייוותר בעלים של דירת מגורים יחידה, או אז יורשיו יוכלו למכור את הדירה בעתיד בפטור ממס מכוח הוראת הסעיף הנ”ל (שכן, התנאי שבס”ק ב’ לעיל מתקיים), וזאת גם אם בזמן המכירה יהיו לילדים מספר דירות מגורים נוספות (הערה: סכום תקרת הפטור במס שבח מוגבל עד לסך של 4,508,000 ש”ח נכון לשנת 2019).

__________

קשה לכם להחליט על עורך דין לליווי עסקת מתנה? יודעים למה?
כי עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________
.

איך מבצעים עסקת העברה ללא תמורה?

העברה ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין, לכל דבר ועניין.

להלן נפרט – בקצרה – את שלביה השונים של עסקת העברת דירה ללא תמורה.

שלב ראשון – מעמד חתימת הסכם מתנה

מעמד חתימת עסקת העברה ללא תמורה לוקח בממוצע כשעה.

במסגרת עסקת מתנה (של דירה, בית, מגרש, וכו’), בין היתר, על הצדדים לחתום על מספר מסמכים משפטיים, כלהלן:

  • על המעביר של הנכס לחתום על תצהיר ‘נותן מתנה’ עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • על הנעבר של הנכס לחתום על תצהיר ‘מקבל מתנה’ עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • ניתן לחתום (אך אין חובה) על הסכם מתנה, אשר יגדיר במידת הצורך באופן מסודר את תנאי העסקה, במידה והיא כוללת תנאים מיוחדים, אשר הוסכמו מראש בין הצדדים (כגון: מתנה המותנית בתנאים מסוימים, לשם הגבלת מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה, לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, קבלת דמי שכירות עתידיים, ועוד).
  • על הצדדים לחתום על שטרי מכר (ולחלופין, אם מדובר על זכויות חכירה – שטרי העברת זכות שכירות) עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • במקרה שהזכויות בדירה אינן רשומות בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים הכרוכים בהעברת הזכויות במרשם המתאים.
  • מומלץ לחתום גם ייפוי כוח בלתי חוזר עבור עורך הדין המטפל, לצורך יישום העסקה (ולעניין זה, ראה הרחבה בנפרד בהמשך).

במקרה בו נרשמת במסגרת העסקה גם הערת אזהרה, יש לחתום על טופס בקשה לרישום הערת האזהרה עם אימות חתימה בפני עורך דין.

נוסף על כך, על הצדדים לחתום על טופס ‘הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת’ לצורך הגשת הדיווח על עסקת המתנה לרשות המסים (באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין).

שלב שני – דיווח למיסוי מקרקעין

את הדיווח למיסוי מקרקעין יש להגיש תוך 30 יום מתאריך חתימת העסקה.

ואם חל מס – יש לשלמו תוך 60 יום.

להסבר מפורט בכל הקשור עם נושא הדיווח למיסוי מקרקעין – ראה בנפרד בהמשך.

שלב שלישי – קבלת אישורי מסים

במסגרת העסקה יש לקבל אישורי מסים המופנים לרשם המקרקעין, לצורך העברת הזכויות בטאבו (או במרשם המתאים) משמו של נותן המתנה לשמו של מקבל המתנה.

אישורי המסים הנדרשים הם –

  • אישור מס שבח.
  • אישור מס רכישה.
  • אישור עירייה.

לעניין אישורי מס שבח ומס רכישה – ראו הסבר מפורט בנפרד בהמשך.

אישור עירייה לטאבו –

כאמור, לצורך רישום העברת הזכויות בדירה על שם מקבל המתנה (ומעבר לאישורי מס רכישה ומס שבח), יש לקבל גם אישור עירייה (הערה: נדרש אישור מקורי, התקף ליום בו יוגש התיק לרישום).

בעקרון, המצאת אישור עירייה (ובשמו הרשמי: “תעודה לרשם המקרקעין”) היא חובה המוטלת נותן המתנה.

סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש], אשר כותרתו “העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעירייה”, קובע:

“324. (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העירייה, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.”

אישור העירייה מתייחס לשני עניינים:

  • ארנונה: האישור מתייחס להיעדר חובות של נותן המתנה בגין חיובי ארנונה לעירייה.
  • היטל השבחה: האישור מתייחס להיעדר חוב (או פטור) של נותן המתנה בגין היטל השבחה (ואגרות והיטלי פיתוח).

הזמנת אישור העירייה מתבצעת לאחר חתימת עסקת המתנה בדרך של פנייה אל העירייה, או הרשות המקומית. ניתן להגיע פיזית (בימי ושעות קבלת קהל) למוקד של אגף הגבייה (מחלקת אישורים לטאבו) המטפל בנושא ולהגיש את הבקשה באמצעות מילוי טופס ייעודי, ולחלופין לבצע זאת על ידי משלוח בקשה בכתב (בדואר אלקטרוני או בפקסימיליה).

לבקשה יש לצרף:

  • העתק של הסכם המתנה (קרי: התצהירים של נותן המתנה ושל מקבל המתנה).
  • נסח טאבו (לחלופין, אישור זכויות עדכני של המרשם המתאים).
  • צילומי תעודות הזהות של שני הצדדים לעסקה (כולל ספחים).

כדאי לדעת, כי בחלק מן הרשויות המקומיות ניתן לבצע את הפנייה באופן פשוט באמצעות הגשת הבקשה באתר האינטרנט של העירייה (מילוי ומשלוח של טופס מקוון).

קבלת התעודה כרוכה בתשלום אגרה (משתנה, בערך בין 100-200 ש”ח).

הטיפול בבקשה זו לוקח (בממוצע) עד 30 יום. אולם, לעתים, בייחוד כאשר קיימת היתכנות לאפשרות בדבר חיוב בהיטל השבח (כגון: במקרים של דירות גג ובתים צמודי קרקע) ההליך יכול לקחת עד 3-4 חודשים.

כמו כן, יצוין, כי במסגרת הטיפול בבקשה לקבלת אישור העירייה לטאבו יתכן ותבוצע ביקורת בנכס (על ידי פקח – בדיקה, מדידה וכו’) לצורכי ארנונה והיטל השבחה.

ברוב כמעט מוחלט של המקרים, עסקה של העברה ללא תמורה לקרוב לא תיחשב מבחינת העירייה כפעולה של “מימוש זכויות” בנכס (מכר), כך שלא יחול בגינה חיוב בהיטל השבחה (אם יש). ויובהר, כי אין המדובר על פטור מלא בתשלום היטל השבחה, אלא רק על דחייה של מועד החבות (התשלום), לפי העיקרון של “רצף מס”; כלומר, לעניין זה מקבל המתנה “נכנס לנעלי” נותן המתנה (לפי הסטטוס שבתאריך הרכישה המקורי של הנותן).

לשם מתן אישור היעדר חבות בגין היטל השבחה במסגרת העברת זכויות במתנה, הרשות המקומית דורשת שהצדדים יחתמו על תצהיר (“כתב התחייבות”; מאומת בפני עורך דין), לפיו מקבל המתנה ייטול על עצמו לשלם (בעת מימוש הזכויות בעתיד, קרי: בבנייה, או במכירה) את מלוא החיובים כחוק גם עבור התקופה שבמהלכה נותן המתנה היה הבעלים (הערה חשובה: מומלץ לבחון מראש את כל הנושא הזה מול הרשות המקומית הספציפית).

שלב רביעי – הגשת התיק לרישום בטאבו

זהו השלב האחרון.

לצורך רישום העברת הזכויות יש לצרף לתיק המוגש לטאבו לקט של מסמכים, כמפורט להלן:

  • צילומי תעודות זהות של הצדדים לעסקה (העתק “נאמן למקור” מאושר על ידי עורך דין).
  • שני עותקים של שטרי מכר (לחלופין, אם מועברות זכויות חכירה – שטר העברת זכות שכירות).
  • אישור מס שבח.
  • אישור מס רכישה.
  • אישור עירייה.
  • צילום רישיון עורך דין (אם עורך דין מגיש את התיק לרישום).
  • כמו כן, יש לצרף לתיק אסמכתא בדבר תשלום אגרה לטאבו (רישום עסקת מתנה בטאבו כרוך בתשלום אגרה בסך 38 ש”ח, נכון לשנת 2020).

יצוין, כי ניתן גם לבצע רישום בטאבו של עסקת מתנה בדרך של הגשה מקוונת באתר משרד המשפטים (הערה: האפשרות הזו מיועדת רק לעורכי דין בעלי כרטיס ייעודי לחתימה אלקטרונית).

לשם כך, יש לצרף קבצים סרוקים (כשהם חתומים אלקטרונית) של המסמכים שפורטו לעיל, כאשר השטר צריך להיות בפורמט של “שטר מכר בהגשה מקוונת בלבד”, ובנוסף לצרף טופס “כתב הצהרה והתחיבות של עו”ד להגשה מקוונת לשם רישום פעולות ועסקאות” (ואין צורך לצרף צילום רישיון עורך דין).

בסוף התהליך, כדאי להוציא נסח טאבו ולוודא שהרישום בוצע בהצלחה.


חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר וחשיבותו

במעמד חתימת עסקת המתנה, רשאים הצדדים לחתום גם על ייפוי כוח בלתי חוזר.

זהו ייפוי כוח לפעולות במקרקעין, הניתן מאת מעביר המתנה למקבל המתנה, הכולל הוראות בלתי חוזרות ובלתי ניתנות לביטול (מאומת על ידי עורך דין, או נוטריון מוסמך), לצורך טיפול בעסקה מול הרשויות השונות, לרבות רישום העברת הזכויות בדירה על-שם הנעבר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

הדבר יבטיח את סיום העסקה באופן מוצלח, כלומר, העברה של הזכויות הקנייניות בנכס והשלמת עסקת המתנה בדרך של רישום הזכויות בטאבו על ידי עורך הדין מיופה הכוח המטפל בעסקה מטעם הצדדים. לחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר עשויים להיות מספר יתרונות בולטים, לדוגמה:

  • ייפוי הכוח יאפשר לעורך הדין המטפל בעסקה לייצגם מול הגורמים הרלוונטיים לצורך ביצוע העסקה בפועל.
  • ייפוי הכוח יחסוך לצדדים את הצורך בהגעה למשרדו של עורך הדין המטפל לצורך השלמת חתימות על טפסים, בקשות, אישורים ומסמכים נוספים הכרוכים בעסקה.
  • במקרה בו נותן המתנה חלילה יהיה בלתי כשיר ו/או ילך לעולמו בטרם עת, לפני השלמת הליכי הרישום הסופיים בטאבו, עורך הדין יוכל להמשיך בטיפול המשפטי לפי ייפוי הכוח, ללא עיכובים ו/או בעיות מיותרים.
  • למקרה שלאחר החתימה המעביר יתחרט וירצה לחזור בו מהעסקה (חרף התנגדות הנעבר).

לפי פסיקת בתי המשפט, ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה מסמך אקוטי, המעיד על ‘גמירות דעת’ של נותן מתנה להענקתה באופן סופי ומוחלט למקבל המתנה.

הערה: העניין עשוי להיות רלוונטי, במקרה שהנותן יחליט לחזור בו מהעסקה בעתיד, וירצה לבטל את המתנה. קצרה היריעה מלפרט כאן את העילות המשפטיות הקיימות לעניין ביטול של מתנה, בין היתר, לפי חוק המתנה, תשכ”ה-1968 (כגון: התנהגות מחפירה, הרעה ניכרת במצב הכלכלי של נותן המתנה וכו’), וכן לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 (‘פגם ברצון’, כגון: טעות, הטעיה, מרמה, עושק ועוד), ולכן נסביר על-כך במאמר נפרד המוקדש לסוגיה.

מעוניינים לקרוא על החשיבות של ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקאות מתנה? לחצו על הקישור.

העברה ללא תמורה – עסקת מתנה מותנית ומנגנוני הגנה

כללי

עסקת העברת דירה במתנה יכולה להיות הדירה (כלומר, בת-ביטול), או בלתי חוזרת (כלומר, אינה ניתנת לביטול).

כמו כן, העסקה יכולה להיות בלתי מסויגת, דהיינו, ללא תנאים כל שהם, או מותנית וכפופה לתנאים ומנגנוני הגנה משפטיים מסוימים.

סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע:

“24. תוכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים.”

בהמשך, סעיף 30 לחוק האמור קובע:

“30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל.”

לפיכך, גם חוזה של העברת דירה ללא תמורה ניתן להכפיף מראש לתנאים (‘הענקה על תנאי’), זאת לפי צרכי הצדדים ורצונם, בהתאם לנסיבות העניין, הכול כפי שמוסכם ביניהם, ובלבד שהתנאים הללו יהיו חוקיים, מוסריים ולא יעמדו בניגוד לתקנת הציבור.

עסקאות מתנה מבוצעות, לעתים, משיקולי תכנון מס, או מתוך ראיה הצופה את פני העתיד, כך שבמקרים מסוימים מעניק המתנה ירצה להשאיר בידיו שליטה עתידית על הנכס ו/או להגביל את זכויותיו של מקבל המתנה באופן כל שהוא, כדי ליצור מנגנוני הגנה.

חשוב לציין, כי ניתן גם להבטיח את קיומו של תנאי מסוים בדרך משפטית של רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לטובת המעביר ו/או על זכויות הנעבר, לפי העניין, אשר תמנע ממקבל המתנה לבצע דיספוזיציה (פעולה משפטית) עתידית בדירה, ללא אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה, בהתאם להוראות ספציפיות, אשר קבעו הצדדים ביניהם במסגרת הסכם המתנה.

לתשומת לב, יוער, כי העברה ללא תמורה הנובעת מתוך שיקולים של תכנון וחסכון במס היא חוקית ברמת העיקרון. יחד עם זאת, מומלץ להיוועץ מראש בנושא עם עורך דין מומחה למקרקעין ומיסוי, כדי לבנות קונסטלציה משפטית חכמה ונכונה, ובתוך כך למנוע מצב של עסקת מתנה שרשויות המס יראו בה עסקה מלאכותית (פיקטיבית).

בנוסף, יש להיזהר מהענקת מתנה ‘מחמת מיתה’, אשר אינה בת-תוקף לפי הוראת סעיף 8(ב) לחוק הירושה, התשכ”ה-1969 (ועל-כך נפרט במאמר נפרד).

כיצד ניתן להגן על דירה במתנה? – דוגמאות מהפרקטיקה

דוגמה מס’ 1 – 

ניתן להבטיח מראש, כי הורה הנותן דירה במתנה לילד/ים יהא רשאי להתגורר בדירת המתנה עד יום מותו (מתן זכויות חזקה ושימוש בדירה).

בנוסף, ניתן להבטיח, כי נותן המתנה (נניח שיעבור לבית אבות, דיון מוגן, או לכל מקום מגורים אחר) יהיה זכאי לקבל את מלוא דמי השכירות בגין דירת המתנה, כל עוד הוא בין החיים (ואם מדובר על הענקה במשותף על ידי שני הורים – עד לשארית חייו של ההורה הנותר אחרון מביניהם).

דוגמה מס’ 2 – 

ניתן לקבוע מראש בהסכם, כי מקבל המתנה לא יהיה רשאי למכור את הדירה ו/או להעבירה ללא תמורה לצד שלישי, מבלי לקבל על-כך אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה, כל עוד ההורים (או האחרון מביניהם) הם בין החיים, ואף לאחר-מכן למשל: מגבלה לפיה הדירה לא תימכר עד לתאריך X, או עד שמקבל המתנה יגיע לגיל מסוים).

דוגמה מס’ 3 –

כדאי להתגונן מראש בפני חשיפה למצב בו מקבל המתנה עלול לאבד את הדירה במקרים אשר אינם בשליטתו (חובות לנושים, עיקולים, פשיטת רגל וכו’).

לעניין זה, ניתן לקבוע מראש בהסכם, כי מקבל המתנה לא יהא רשאי לשעבד ו/או למשכן את הדירה, מבלי לקבל על-כך אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה (כדי למנוע מצב שבו מקבל המתנה משעבד את הדירה לבנק כדי לקבל הלוואה כספית, ובהמשך לא עומד בתשלום החזרי המשכנתה, ואז הבנק יוציא את הדירה למכירה במסגרת הליכי הוצאה לפועל וכינוס נכסים).

דוגמה מס’ 4 – 

ניתן לקבוע מראש, כי מקבל המתנה לא יהיה רשאי להעביר בעתיד את הדירה, כולה ו/או חלקה, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה, לבן או בת זוג.

למשל, מצב בו ההורים מעניקים דירה במתנה לבנם והוא מעביר בהמשך את מחציתה במתנה לאשתו. כדי למנוע זאת, הסכם המתנה יכלול סעיף האוסר ואף לא מאפשר לו (‘אין בכוחו’) לבצע העברה של הדירה ללא אישור מראש ובכתב מאת ההורים וכו’.

דוגמה מס’ 5 –

בנוסף, מומלץ להגן על הדירה מפני מצב של גירושין של מקבל המתנה.

שכן, עשויה לעלות בבית המשפט טענה מצד בן או בת הזוג לקיומם של יחסי שיתוף ממוניים ביחס לדירת המתנה (בייחוד במצב שבני זוג התגוררו בדירה, השקיעו בה כספים, שיפצו אותה, או נהנו מדמי השכירות שהופקדו לחשבון המשותף, ועוד).

בהסכם המתנה יוכנס תנאי לפיו במצב של פירוד ו/או גירושין תפקע המתנה, כך שזכויות הבעלות בדירה יוחזרו על-שם ההורים. חשוב להקפיד על ניסוח מפורט וברור של מנגנון הפקעת המתנה, במידה והתנאי יתקיים (כדי שבית המשפט ישתכנע שמדובר בתנאי אמיתי, ולא בהסכם פיקטיבי).

כמו כן, ניתן לקבוע מגבלת זמן לתחולת העניינים הללו (למשל: הגבלה שתוסר לאחר 15 שנות נישואין, וכו’).

על רקע הדברים הללו, נציין, כי ניתן לשלב את הנושא עם עריכת הסכם ממון (למשל: הורים העבירו לטובת הבן דירה במתנה, בהמשך הוא מתחתן, והם רוצים להבטיח שהדירה תהיה רק שלו).

דוגמה מס’ 6 –

כדאי גם להגן על הדירה מפני פטירה (חלילה) של מקבל המתנה…

נניח שהורים העבירו דירה במתנה לילד שלהם, ובחלוף מספר שנים הוא לפתע נפטר.

במקרה כזה, יתכן והצדדים מעוניינים שהבעלות על הדירה תחזור להורים (ולא, למשל: תחולק לפי דין בירושה לטובת בן/בת הזוג והנכדים) ו/או להבטיח את השליטה ו/ואו זכות המגורים ו/או השימוש שלהם בדירה להמשך חייהם (או האחרון מביניהם) וכו’.

בדרך של עריכת צוואה על ידי מקבל המתנה – המהווה מעין ‘פוליסת ביטוח’ לדירה למקרה של אסון – ניתן לקבוע מראש מנגנון הגנה מסודר וברור לתרחיש כאמור.

דוגמה מס’ 7 –

נאמנות. זהו פתרון מתוחכם, המהווה כלי משפטי עצמתי ואפקטיבי.

קיימת אפשרות להעניק את הדירה במתנה לטובת הבן או הבת (או לרכוש במתנה עבורם), אולם לרשום אותה על-שם ההורים.

במקרה כזה, רכישת הדירה והדיווח למיסוי מקרקעין מבוצעים על הילד, אבל רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) נעשה על-שם ההורים (כנאמנים).

כך, משיגים ארבעה דברים:

  • הילד לא יכול למכור את הדירה ללא הסכמת ההורים ו/או ידיעתם.
  • מההורים נחסך תשלום מס הרכישה הגבוה בגין רכישה של דירה נוספת.
  • בעתיד, ההעברה לילד/ה (הנהנה) תהיה פטורה לחלוטין ממס (לא תהווה אירוע מס).
  • הנאמנות מרחיקה את הדירה מבן או בת הזוג (יוצרת חיץ של הפרדה רכושית, השוללת עירוב נכסים, טענת יחסי שיתוף ממוניים ביחס לדירה וכו’).

העברת דירה ללא תמורה – היבטי מס רכישה

במסגרת עסקה של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי הנעבר לפטור חלקי בתשלום מס רכישה, והחיוב הוא לפי שליש ממס הרכישה הרגיל.

להלן הגדרת המונח “קרוב” בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל”ה-1974 (להלן: ‘תקנות מס רכישה’):

“קרוב” – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.”

תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:

“במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.”

בנוסף, תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת:

“על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה.”

דהיינו, מתנה בין בני זוג של זכויות בדירה שבה שניהם מתגוררים (נכון ליום ביצוע העסקה) פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה. ברם, במידה ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה (למשל: כאשר מדובר בדירה המשמשת אותם לשם השקעה), תחול תקנה 20 לעיל, כלומר, יהיה על מקבל המתנה לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל. מובהר, כי המונח בני זוג כולל ידועים בציבור, וכן בני זוג חד-מיניים.

טיפ שכדאי לדעת: העברה של דירה במתנה מהורים לילד ולבן/בת-זוגו נכנסת תחת ההגדרה של “קרוב משפחה”; ואולם, במצב ההפוך, לא ייחשב/תיחשב בן/בת הזוג בתור “קרוב/ת משפחה” של הורי בן/בת הזוג השני/יה לעניין מס רכישה (ואולם, ניתן ליישם פתרונות משפטיים בנושא).

לתשומת לב, במדריך מס הרכישה שלנו כאן באתר, תוכלו לקרוא מידע נוסף על מדרגות מס רכישה בעסקת מתנה, וכן ישנו קישור לסימולטור (מחשבון שבאתר רשות המסים) באמצעותו תוכלו לבצע הדמיה של חישוב מס הרכישה הצפוי לכם במסגרת העסקה.

העברת דירה ללא תמורה – היבטי מס שבח

פטור ממס שבח לנותן המתנה

עסקה של העברת דירת מגורים מיחיד לקרובו כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין (למשל: הורים לילדיהם) מזכה את המעביר/ים בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

הפטור המוענק לפי סעיף 62 לחוק חל על העברת זכויות כל שהן במקרקעין (ולא רק על דירת מגורים).

כאשר מבוקש פטור לפי הסעיף הזה, מקבל המתנה “נכנס לנעלי נותן המתנה” לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה (המקוריים), כפי שהם היו בידי המעביר, כלומר, גם יום הרכישה וגם המחיר נשמרים, בדיוק כפי שהם היו לנותן המתנה (“רצף מס”).

לתשומת לב, בתאריך 1.8.2013 חלו שינויים במסגרת חוק התקציב לשנים 2013-4 (תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) בהגדרת “קרוב” לעניין מס השבח בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים, לפיהם בוטל הפטור בהעברה בין אחים וגיסים (למעט אם מקור הזכות של המעביר התקבלה במתנה או בירושה מאת הורה או הורי הורה).

סעיף 62 קובע כך:

“מתנות לקרובים (תיקון מס’ 26) תשנ”ד-1994 (תיקון מס’ 76) תשע”ג-2013

62. (א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, “קרוב” – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה “קרוב” שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.”

הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובעת כך:

“קרוב” לאדם פלוני –

(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו.”

לתשומת לב, הגדרת המונח “צאצא” כולל לא רק ילד, אלא גם נכד, נין, וכו’. ברם, אחים של המוכר (וגיסים) אינם בגדר הגדרת “קרוב” (אלא אם מדובר על העברת זכויות שמקורן במתנה/ירושה).

נוסף על כך, יש לתת את הדעת לכך, כי הגדרת המונח “קרוב” בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח “קרוב” בחוק מיסוי מקרקעין. “קרוב” לפי התקנות הוא בן זוג, הורה (אך לא כולל הורה של בת/בת הזוג), צאצא (נכד, נין) בן/ת זוג של הצאצא, אח ואחות, כאשר לפי החוק, בנוסף לכל אלה, גם נכללים צאצאי בני הזוג ובני זוגם, בני הזוג של אחים ואחיות (וכן איגוד בשליטת אדם יחיד).

לפיכך, כתוצאה מכך, תיתכן עסקה שהינה פטורה מתשלום מס שבח, לפי הוראות סעיף 62 לחוק, אך לא תינתן לה הקלה בתשלום מס רכישה (למשל: העברת זכויות במתנה בדירת מגורים על ידי בני זוג להורים של אחד מהם תהא פטורה ממס שבח, אולם ההקלה במס רכישה לא תינתן לגבי הזכויות המועברות מבן/ת הזוג להורים של בן/בת הזוג השני/יה, כאמור); וכן להיפך (למשל: במקרה של אחים עדיין מס הרכישה מחושב לפי שליש מהמס הרגיל לפי תקנה 20, גם במקרה בו הפטור במס השבח מכוח סעיף 62 לחוק כלל אינו חל).

כמו כן, במידה ועבור נותן המתנה המדובר בדירת מגורים יחידה שבבעלותו כדאי לבדוק ולשקול את האפשרות לעשות שימוש בחלופה של בקשה לקבלת פטור במס שבח בגין מכירת “דירה יחידה” לפי סעיף 49ב(2) לחוק); וראה כאן בהמשך.

תקופות צינון החלות על מקבל המתנה

מה קורה כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה?

לפי סעיף 49ו. לחוק מיסוי מקרקעין (הוראה אנטי תכנונית) בעל הדירה שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה – במקרה שנותן המתנה עשה שימוש בפטור במס שבח לפי סעיף 62 לחוק – נדרש להמתין עד חלוף מועד של תקופות צינון (המתנה) המנויות בחוק עת שיחפץ בעתיד למוכרה בפטור ממס שבח.

עמידה בתקופות הצינון היא הכרחית כדי שמקבל המתנה יהא זכאי למוכרה בפטור מלא ממס שבח (ובכפוף ליתר התנאים הקבועים בחוק).

ההבחנה לעניין תקופות צינון במכירת דירת מתנה הקבועות בחוק מבוססת על מגורי המוכר מקבל המתנה בדירה אותה קיבל במתנה, כמפורט להלן:

  • המוכר לא התגורר בדירה – תקופת צינון של 4 שנים
  • המוכר התגורר בדירה – תקופת צינון של 3 שנים

לעניין זה, כדאי לדעת:

  • אם המוכר מקבל המתנה התגורר בדירה – תקופת הצינון נספרת מהיום שהוא החל לגור בדירה דרך קבע בהיותו בעל הדירה.
  • אם המוכר מקבל המתנה לא התגורר בדירה – תקופת הצינון נספרת מהיום שקיבל את המתנה.
  • מתנה בתוך התא משפחתי (דהיינו: הורים + ילדים קטינים) לא תחייב המתנה כאמור (כלומר, אין תקופת צינון).
  • במידה ומקבל המתנה הוא קטין, תקופת הצינון נספרת רק בהגיעו לגיל 18 שנה.

דגשים נוספים בנושא –

אם נותן המתנה עושה שימוש בעסקת המתנה בפטור ממס שבח של “דירה יחידה” לפי סעיף 49ב(2) לחוק (ולא לפי סעיף 62 לחוק), אזי לא תחולנה תקופות צינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה האמורות לעיל של 3 או 4 שנים. במקרה כזה, יש לבחון האם המוכר (מקבל המתנה) זכאי בעת המכירה לקבלת הפטור הרגיל במס שבח בגין מכירת “דירה יחידה” לפי סעיף 40ב(2), לגביה יש תקופת צינון של 18 חודשים בלבד (וממועד קבלת המתנה, ללא קשר למגוריו בדירה וכו’).

כלומר, במקרה של נותן מתנה שלגביו המדובר בדירת המגורים היחידה שלו (ובכפוף ליתר התנאים בחוק וכו’), לעתים יהיה כדאי לנצל דווקא את הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, או אז תתקצר באופן משמעותי תקופת הצינון.

ברם, בעסקת העברת דירה במתנה תוך ניצול הפטור ממס שבח של “דירה יחידה” לפי סעיף 49ב(2) לחוק אין “רצף מס” בין נותן המתנה ובין מקבל המתנה. המקבל לא “נכנס לנעלי” הנותן (כמו בשימוש בפטור לפי סעיף 62 לחוק). אלא, “זכאי” לשווי רכישה חדש ויום רכישה חדש, זאת בהתאם למועד קבלת המתנה.

כך, למשל, בעת מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה בעתיד הוא לא יוכל לעשות שימוש בפטור לינארי (מס מוטב) במס שבח ו”להיכנס לנעלי” נותן המתנה (לעניין סכום הרכישה המקורי והתאריך הקובע לחישוב המס), מה שעשוי להגדיל את סכום מס השבח שהוא יחויב לשלם בעת מכירת הדירה (אם בעת מכירתה הוא עצמו לא יהיה זכאי לנצל את הפטור הרגיל הנ”ל, מאחר ויהא ‘מרובה דירות’).

לאור זאת, מומלץ להיוועץ מראש ובאופן פרטני בנושא עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי לבחון מהי החלופה המתאימה לפי הנתונים והצרכים הספציפיים של הלקוח.

מידע נוסף על פטור ממס שבח ניתן לקרוא כאן באתר במדריך שלנו בנושא.

רישום דירה על שם הילד (בזמן קנייתה)

חושבים לרשום את הדירה על שם הילד?

גזירות מיסוי הנדל”ן בישראל, ובעיקר העלאת מדרגות מס הרכישה על ידי האוצר (בשנת 2006) לגבי רוכשים של דירה נוספת (8% מהשקל הראשון), הביאו בשנים האחרונות לגל של תכנוני מס נפוצים של ביצוע עסקאות מתנה, לרבות קניית דירה להשקעה בדרך של רישום דירה על שם ילד (בגיר, מעל גיל 18) ו/או על שם קרוב משפחה אחר.

קיימים שלושה מקרים שכיחים בהם נעשה רישום דירה על שם הילד:

  • קניית דירה לצורכי השקעה: ההורים מעוניינים לרכוש דירה להשקעה עבורם, משיקולי מס הם רושמים אותה על שם הילד.
  • קניית דירה במתנה לילד: ההורים רוכשים דירה במתנה לילד, הם שמשלמים את מלוא התמורה בגינה.
  • קניית דירה בסיוע של ההורים: הילד רוכש עבורו דירה, ההורים משלמים (לחלופין, מעניקים לילד במתנה) חלק מהכסף הנדרש.

כפי שכבר צוין לעיל, רישום דירה על שם בן משפחה בהחלט עשוי להביא לחסכון של עשרות אלפי שקלים במס רכישה, בהנחה שלאותו קרוב משפחה אין דירה נוספת.

עם זאת, חשוב לדעת, כי לעניין זה עשויה להיות השלכה משפטית בהיבט של מס השבח, בזמן מכירה עתידית של הדירה.

למה הכוונה?

ובכן, לפי סעיף 49ו(ג)1 לחוק גם קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בכסף, במהלך 3 שנים אשר קדמו לתאריך רכישתה, מהווה דירה שנתקבלה במתנה.

סעיף 49ו(ג) לחוק קובע:

“(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;”.

לפיכך, מכירה עתידית של “דירת מתנה” כזו כפופה לתקופות הצינון של 3 או 4 שנים החלות לפי חוק מיסוי מקרקעין.

כדאי להביא גם זאת בחשבון במסגרת תכנון מס אופטימלי.

הערה נוספת – 

המשמעות של רישום דירה על שם הילד היא, כי הדירה הנרכשת היא בבעלות הילד ושייכת לו באופן מלא, על כל הנובע והמשתמע מכך (וזאת, בין אם הילד השתתף בתהליך רכישת הדירה ובמימונה, ובין אם לא).

בהיבט הקנייני, חשוב להבין, כי אירועים לא צפויים עלולים לקרות במהלך השנים לזכויות בדירה כשהיא רשומה על שם הילד, ובין היתר: גירושין של הילד, פטירה של ההורים, פטירה של הילד, עיקולים בשל חובות אותם צבר הילד שהדירה רשומה על שמו וכיו”ב (וראה לעיל: לעניין מנגנוני ההגנה המשפטיים האפשריים).


דיווח על העסקה למיסוי מקרקעין והגשת שומה עצמית

לפי החוק, חובה לדווח על העסקה תוך 30 יום למיסוי מקרקעין.

בטופס ההצהרה חובה לציין, בין היתר, את פרטי הצדדים, תאריך ומהות העסקה, תיאור הנכס (לרבות שווי הדירה המועברת), ועוד.

בנוסף, יש למלא את סעיף הפטור המבוקש (אם מבוקש) בגין מס שבח, וכן את סעיף ההקלה המבוקשת (אם מבוקשת) בגין מס רכישה.

ניתן לעשות כן בדרך של הגשת שומה עצמית.

לעניין מס רכישה יש להצהיר על הערך הריאלי של העסקה כאילו הדירה נמכרה ב’שוק החופשי’ (עסקה של ‘מוכר מרצון לקונה מרצון’) ולפרט את החישוב ואת סכום מס הרכישה הנגזר מהנתונים הרלוונטיים, כלומר: לפי מדרגות מס רכישה (דירה יחידה / דירה נוספת), הקלה בהעברה לקרוב משפחה, שיעור המס לתשלום לפי השומה העצמית, וכו’.

לתשומת לב, כדי לחשב את סכום המס בעסקת העברה בין קרובים, קודם כל יש לגזור את מס הרכישה לפי השווי המלא של הדירה, ואז את סכום המס המתקבל יש לחלק לשלוש (לאור הפטור של 1/3 בהעברה לקרוב משפחה).

כמו כן, במידה ומבוצעת העברה של רק חלק מדירה (לדוגמה: מחצית מהזכויות בה), קודם כל יש לחשב את סכום המס לפי השווי המלא של הדירה, ואז גם לחלק את סכום המס המתקבל לפי החלק היחסי המתאים של הזכויות המועברת בנכס (בדוגמה שהובאה יש לחלק את סכום המס לפי 1/2).

היה והערכת השווי היא סבירה והגיונית, רוב הסיכויים שמיסוי מקרקעין יקבלו את השומה העצמית שלכם. במקרים מסוימים, יהא צורך להגיש חוות-דעת שמאית לגבי מחיר הדירה ולעתים גם לנהל בהמשך משא-ומתן במסגרת הליך של דיון מול רשויות המס לעניין גובה המס לתשלום.

את מס הרכישה (אם חל) לפי השומה העצמית יש לשלם תוך 60 יום מתאריך העסקה.

כדי לדעת מהו המחיר הריאלי של הדירה, ניתן לגלוש באתר האינטרנט של מיסוי מקרקעין בו יש מאגר מידע נדל”ן, הכולל נתונים היסטוריים של עסקאות מכר אחרות אשר בוצעו לגבי דירות דומות בבניין ו/או בסביבה. ניתן גם להיוועץ בעניין זה עם מתווך נדל”ן, או עם שמאי מקרקעין. במקביל, ניתן לברר באופן עצמאי מהם המחירים המבוקשים עבור נכסים דומים בלוחות ופרסומים שונים באינטרנט.

כמו כן, ייעוץ מקצועי של עורך דין המתמחה במקרקעין הוא חיוני בהקשר זה, ולעתים עשוי לחסוך לכם סכומי כסף נכבדים.


העברה ללא תמורה – היטל השבחה

לפי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 – השבחה היא עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג בנכס.

הרציונל הוא, כי במקרים בהם שווי הנכס עלה עקב השקעה של הרשות המקומית באזור ובפיתוחו, אזי בעת מכירת הנכס על בעליו להשיב את עלויות הפיתוח היחסיות, בזכותן הושבח המחיר של הנכס.

הוראת סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק הנ”ל קובעת, כי “העברה ללא תמורה מאדם לקרובו”, אינה מהווה “מימוש זכויות” לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה.

מכאן, כדי שעסקה במקרקעין לא תיחשב “מימוש זכויות”, עליה למלא אחר שני תנאים (מצטברים):

  • הראשון : ההעברה צריכה להיות ללא כל תמורה כל שהיא.
  • השני: ההעברה חייבת להיות לטובת מי שמוגדר “קרוב”, כמשמעות מונח זה בסעיף 1 לתוספת השלישית  – “בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג , אח ובני זוגם”.

מספר דגשים –

לתשומת לב, ההגדרה של קרוב לעניין היטל השבחה שונה מזו הקבועה ביחס למס שבח וביחס למס רכישה.

כפועל יוצא מכך, אם מקרקעין ניתנו במתנה למי שאינו נכנס להגדרה של “קרוב”, אזי העברה כזו תיחשב “מימוש זכויות”, כלומר, תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום היטל השבחה (אם יש חיוב).

בכל מקרה, יש לזכור, כי הוראת הסעיף הקובעת, כי מתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות אין פרושה מתן פטור מלא וסופי מהיטל השבחה, אלא מהווה רק דחיית מס של התשלום למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין (קרי: מכירה של הנכס, או תוספת של בנייה בנכס מכוח הזכויות הבלתי מנוצלות).

למעשה, מקבל המתנה “נכנס לנעלי” נותן המתנה, באופן שגובה היטל ההשבחה יחושב באופן רטרואקטיבי, וזאת החל למן מועד רכישת הנכס על ידי נותן המתנה.


העברת דירה במתנה עם משכנתא

במקרים רבים, נעשית העברת דירה במתנה עם משכנתא.

לעניין זה, חשוב לדעת, כי בהעברה ללא תמורה של זכויות במקרקעין, כאשר רובצת על הנכס המועבר משכנתא, קיימת דרישה עקרונית מצד הבנק לפיה מלוא החוב בגין ההלוואה ייפרע לפני ביצוע הליך רישום העברת הזכויות בנכס על-שם מקבל המתנה בטאבו, או במרשם המתאים.

כלומר, ככלל, בעסקת העברת דירה במתנה עם משכנתא, הבנקים למשכנתאות אינם מאשרים לנותן המתנה לבצע המחאה (העברה) של חוב המשכנתא על-שם מקבל המתנה*.

* הערה: החריג הוא מצב בו העברת דירה עם משכנתא נעשית בין בני זוג, כאשר צד אחד רשום כבעלים של כל הדירה והוא מעוניין להעביר לצד השני מחצית מן הזכויות בה (או אז, שניהם גם יחד יהיו לווים ממשכנים).

אז מה עושים?

ובכן, בעסקת העברת דירה במתנה עם משכנתא קיימות שתי נקודות זמן אפשריות לפירעון המשכנתה:

  • הראשונה: מעביר המתנה יפרע את מלוא יתרת הסילוק של המשכנתא לפני חתימת עסקת המתנה.
  • השנייה: מעביר המתנה יפרע את המשכנתא לאחר חתימת עסקת המתנה. כלומר, לצורכי תכנון מס, בשלב הראשון – תיחתם עסקת העברת דירה במתנה עם משכנתא (בהיות שהמועד “הקובע” מבחינת מיסוי מקרקעין הוא תאריך החתימה), ואילו בשלב השני – רק לאחר שהמשכנתא תיפרע במלואה בעתיד (לדוגמה: כעבור 5 שנים), יבוצע הרישום של העברת הזכויות בדירה בטאבו (הבהרה: בתקופת הביניים מעביר המתנה הוא שימשיך לשלם את ההחזרים החודשיים, עד לסילוק מלא של ההלוואה ומחיקת המשכנתא).

תמרור אזהרה! מצב בו מקבל המתנה לוקח על עצמו לשלם את החזרי הלוואת המשכנתא במקום נותן המתנה, עלול ליצור ‘תאונת מס’. שכן, מבחינה משפטית נטילת החיוב לפירעון המשכנתא על ידי המקבל עשויה להיחשב כתשלום תמורה לנותן המתנה (הערה: ככל הידוע, ברמת הפרקטיקה מיסוי מקרקעין אמנם אינם נוהגים לבדוק ו/או לאכוף את הנושא הזה, אולם, לכאורה, החשיפה האמורה עדיין קיימת).

העברה ללא תמורה בין בני זוג

כללי

ניתן לבצע העברה ללא תמורה של זכויות במקרקעין (כגון: דירת מגורים, מגרש, חנות, וכו’) בין בני זוג (נשואים, ידועים בציבור, חד-מיניים, וכו’).

עסקת העברה ללא תמורה בין בני זוג מהווה אירוע מס*.

לעניין מס שבח –

בעסקת העברה ללא תמורה בין בני זוג ניתן לבקש פטור (מלא) ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק (למעשה, זוהי דחיית מס – וראה לעיל).

לעניין מס רכישה –

בעסקת העברה ללא תמורה בין בני זוג קיים פטור חלקי – החיוב במס רכישה מבוצע לפי 1/3 ממס הרכישה הרגיל (לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה).

ברם, אם מדובר על העברת זכויות בדירה בין בני זוג, אשר מתגוררים בדירה (המועברת) יחד כזוג – קיים פטור מלא, כך שהחיוב במס רכישה יהיה אפס (לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה).

* הערה:  יש לאבחן בין מקרה של עסקת מתנה “רגילה” של העברת זכויות בדירה בין בני זוג, המבוצעת במהלך התקין של החיים המשותפים, כאמור לעיל, ובין מקרה בו מדובר על העברת זכויות במקרקעין ‘אגב גירושין’ (או בפירוד במקרה של בני זוג ידועים בציבור), בין אם זו עסקת מתנה ובין אם זו עסקה בתמורה, אשר אינה מהווה “עסקה במקרקעין”; כלומר, העברת דירה בגירושין לא מהווה אירוע מס, ולכן גם אין בבגינה חיוב כל שהוא בתשלום מס שבח ו/או מס רכישה, וזאת לפי סעיף 4.א לחוק מיסוי מקרקעין.

העברת זכויות בדירה בין בני זוג – דוגמאות

דוגמה ראשונה – 

דירת מגורים רשומה בשלמות על שם אחד מבני הזוג.

הצד הרשום כבעלים מעוניין להעביר לצד השני מחצית מהזכויות בדירה, כך שתהיה רשומה בטאבו על-שם שני בני הזוג בחלקים שווים (1/2 לכל צד).

דוגמה שנייה – 

דירת מגורים רשומה בשלמות על שם אחד מבני הזוג.

הצד הרשום כבעלים מעוניין להעביר לצד השני חלק מסוים מהזכויות בדירה, כך שתהיה רשומה בטאבו על-שם שני בני הזוג בחלקים לא שווים (למשל: 2/3 לצד אחד ו- 1/3 לצד שני).

דוגמה שלישית – 

דירת מגורים רשומה על-שם שני בני הזוג.

הצדדים מעוניינים שהזכויות בדירה תועברנה ביניהם כך שרק אחד מבני הזוג יהיה הבעלים הרשום של הדירה בטאבו (1/1 חלקים; בשלמות).

העברת דירה במתנה לילד קטין

מיהו קטין?

כאשר מבצעים עסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים לילד, יש חשיבות משפטית לשאלה האם מדובר בילד קטין, או בגיר.

סעיף 3 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ”ב-1962 (להלן – “חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות”) קובע, כלהלן:

“אדם שלא מלאו לו 18 שנה הוא קטין; אדם שמלאו לו 18 שנה הוא בגיר.”

כעולה מהאמור לעיל, במידה והמדובר בילד מתחת לגיל שנה 18 הוא קטין.

העברה ללא תמורה לילד קטין טעונה אישור בית משפט

סעיף 4 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע, כלהלן:

“פעולה משפטית של קטין טעונה הסכמת נציגו; ההסכמה יכולה להינתן מראש או למפרע לפעולה מסוימת או לסוג מסוים של פעולות. יכול נציגו של קטין לבטל הסכמתו לפעולה כל עוד לא נעשתה הפעולה.”

כעולה מכאן, העברת דירה במתנה מקטין, וכן הענקת דירה במתנה לקטין, טעונה הסכמה של שני הוריו, שכן החוק הנ”ל גם קובע שהוריו של קטין הם האפוטרופוסים הטבעיים שלו.

בנוסף, לפי סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, קיימת הגבלה לגבי פעולות מסוימות של קטין באופן הבא:

“ואלה הפעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש:

(1). העברה, שעבוד, חלוקה, או חיסול של יחידה משקית בחקלאות, בתעשייה, במלאכה או במסחר, או של דירה;
(2). פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק;
(3). נתינת מתנות, זולת מתנות ותרומות הניתנות לפי הנהוג בנסיבות העניין;
(4). נתינת ערבות;
(5). פעולה משפטית בין הקטין לבין הוריו או קרובי הוריו, זולת קבלת מתנות הניתנות לקטין.”

הנה כי כן, כדי לבצע עסקת העברה של דירת מגורים במתנה מההורים לילד קטין, או העברת דירה במתנה מילד קטין להוריו, חייבים לקבל אישור של בית משפט, לצורך קבלת תוקף משפטי לעסקה.

מבחינה פרוצדורלית, לצורך אישור עסקת מתנה במקרקעין לגבי קטין, יש להגיש בקשה לאישור הסכם המתנה לבית המשפט לענייני משפחה (הערה: הדבר כרוך בתשלום אגרת משפט). הבקשה תידון על ידי בית המשפט לאחר העברתה לאפוטרופוס הכללי (משרד המשפטים, מטעם מדינת ישראל) לשם קבלת עמדתו לגבי הבקשה., כאשר בית המשפט יבחן האם עסקת המתנה עומדת בכפיפה אחת עם טובתו של הקטין, כך שזכויותיו לא תיפגענה.

היבטי מיסוי בהעברת דירת מגורים לקטין

כללי –

עסקת העברה ללא תמורה של דירה מהורה לקטין מהווה אירוע מס*.

סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את החזקה הבאה (הוראה אנטי תכנונית):

“יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד.”

לפיכך, במישור של מיסוי מקרקעין, קרי: מס שבח ומס רכישה, עסקת העברת דירה במתנה מהורה לילד קטין לא תיגרע את הדירה ממניין מספר הדירות הנחשבות בבעלות ההורה נותן המתנה, בהיות שכאמור הילד הקטין משויך לאותו תא משפחתי (אלא אם המדובר בילד נשוי), וזאת כל עוד טרם מלאו לו 18 שנה.

לעניין מס שבח –

במסגרת עסקת מתנה מהורה לילד קטין ניתן לבקש פטור (מלא) ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק (דחיית מס – וראה לעיל).

לעניין מס רכישה –

קיים פטור חלקי: החיוב במס רכישה מבוצע לפי 1/3 ממס הרכישה הרגיל (לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה – וראה לעיל).

* הערה:  יש לאבחן בין מקרה של עסקת מתנה “רגילה”, כאמור לעיל, ובין מקרה בו מדובר על העברת זכויות במקרקעין לילד קטין המבוצעת ‘אגב גירושין’ (או בפירוד במקרה של בני זוג שהם ידועים בציבור), בין אם זו עסקת מתנה ובין אם זו עסקה בתמורה, היא אינה מהווה “עסקה במקרקעין”; כלומר, העברת דירה לקטין במסגרת גירושין לא מהווה אירוע מס, ולכן גם אין חיוב כל שהוא בתשלום מס שבח ו/או מס רכישה לפי סעיף 4.א לחוק.


סיכומו של דבר

במדריך משפטי זה סקרנו באופן היבטים ודגשים משפטיים חשובים הנוגעים לעסקאות העברה ללא תמורה של מקרקעין ו/או דירות מגורים בישראל.

כעולה מן המקובץ לעיל, פעולת העברת דירה במתנה היא עסקה במקרקעין, לכל דבר ועניין, הכרוכה בחתימה של הצדדים על מסמכים משפטיים, חובת דיווח למיסוי מקרקעין, רישום של העברת הזכויות בטאבו, ועוד.

כדי למנוע (ולחלופין, לצמצם) מצב של ביטול עסקה מצד נותן המתנה (חזרה ממתנה), וכן לאפשר את יישום העסקה בפועל והשלמתה ברישום בטאבו על-שם מקבל המתנה, מומלץ לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר ושאינו ניתן לביטול בפני עורך דין כבר במעמד חתימת העסקה.

לפני ביצוע עסקת העברה ללא תמורה של מקרקעין כדאי לבצע בדיקות משפטיות מקדימות, לרבות תכנון מס נכון ומיטבי, אגב היוועצות עם עורך דין המתמחה במקרקעין ומיסוי, כדי להבין את ההשלכות ו/או התוצאות האפשריות של העסקה, ובכך למנוע טעויות, בעיות ומחלוקות למיניהן בעתיד.

נבהיר, כי המדריך נועד לספק מידע כללי לעיון בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או בא כתחליף לו.

לשם קבלת ייעוץ משפטי מקצועי ואישי – ניתן לפנות למשרדנו.


יצירת קשר

משרד עורכי דין עמית ורד ישמח לסייע לכם בכל עניין משפטי.

אם התרשמתם ממשרדנו ומתהליך העבודה שלנו בכל הקשור עם תחום המקרקעין, לרבות ליווי עסקאות העברה ללא תמורה, כמו גם מהערך המוסף אותו באפשרותנו להעניק לכם, והנכם מעוניינים לקבל מאיתנו ייעוץ ו/או ליהנות משירותינו המשפטיים, הנכם מוזמנים ליצור איתנו קשר ולתאם פגישת ייעוץ ו/או לקבל הצעת מחיר ונשמח להציע לכם מענה ופתרונות מקצועיים ומותאמים אישית, לפי הנתונים, המטרות והצרכים הספציפיים שלכם.

נשמח לראותכם ולהכירכם.

לייעוץ ו/או תיאום פגישה – התקשרו עכשיו: 03-9499555

 

__________

העברה ללא תמורה

“ליווי עסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים או כל נדל”ן אחר
דורש שירות משפטי מקצועי, הניתן במיומנות, בשקיפות בזמינות ובאמינות.

כמשרד עורכי דין העוסק בתחום המאתגר של מקרקעין ומיסוי, אחד מתחומי המשפט הדינמיים ביותר,
חשוב לנו להקפיד על עבודה יסודית ומקיפה, וכן על חשיבה יצירתית.
כל זאת, במטרה להעניק ללקוחותינו מעטפת שלמה הנגזרת משירות אישי ומסור.”

עמית ורד – משרד עורכי דין ונוטריון
__________

 

 

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים