העברה ללא תמורה: כל מה שחובה לדעת - כאן באתר!

לפניכם המדריך המקצועי והמקיף ברשת על עסקאות העברת דירה במתנה.

לאור גזירות הנדל”ן: אפשר להעביר דירה במתנה לילדים ולחסוך הרבה כסף…

משרדנו מתמחה בנישה של עסקאות מתנה, כולל תכנון מס אופטימלי.

מדריך העברה ללא תמורה – תוכן עניינים (מעודכן לשנת 2019)

[ניתן ללחוץ על הכותרות ולגלול ישירות למקטע הרלוונטי]

1. כללי

2. מהי עסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה לקרוב משפחה)?

3. מהם השיקולים לביצוע עסקת מתנה?

4. איך מבצעים עסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה לקרוב משפחה)?

5. חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר וחשיבותו

6. הענקת מתנה מותנית ומנגנוני הגנה

7. העברה ללא תמורה – היבטי מס רכישה

8. העברה ללא תמורה – היבטי מס שבח

9. דיווח על העסקה למיסוי מקרקעין והגשת שומה עצמית

10. העברת דירה במתנה בין בני זוג

11. העברת דירה במתנה לילד קטין

12. העברת דירה במתנה עם משכנתה

13. סיכומו של דבר


כללי

עסקת העברת דירה ללא תמורה היא צעד משמעותי, בהיותה כרוכה בהעברה במתנה של נכס בשווי כספי גבוה, כאשר עשויות להיות לכך השלכות עתידיות, לרבות היבטי מס, ולפיכך יש לבצעה בקפידה.

משרד עורכי דין עמית ורד מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, כולל תכנון מס אופטימלי, ובכלל זאת ניסיון מוכח בביצוע עסקאות העברת דירה מתנה (למשל: העברה מהורה לילד, וכו’).

לפניכם מדריך משפטי מקצועי, במסגרתו תוכלו לקרוא כל מה שחשוב לדעת לגבי עסקאות העברה ללא תמורה בישראל, לרבות טיפים ועצות חיוניים.

המדריך נכתב ע”י עורך דין עמית ורד, שהוא עתיר ניסיון בליוויי משפטי מוצלח של מאות עסקאות מקרקעין.

עורך דין עמית ורד, בין היתר, ניהל את הפורום המשפטי של פורטל האינטרנט “הדירה” לעיצוב הבית (בבעלות משותפת של מרכז הבניה הישראלי וקבוצת זאפ דפי זהב), טור משפטי שלו (בתחום הנדל”ן) התפרסם במוספי סוף-שבוע של עיתון מעריב, וכן כתבות ומאמרים רבים ומקצועיים מפרי עטו מפורסמים, מעת לעת, במדיות השונות.

אנו מקווים, כי המדריך יהא לכם לתועלת. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ו/או סוגיה לגבי עסקאות העברה ללא תמורה.

שוקלים לבצע עסקת מתנה בין קרובים? בואו ותהיו גם אתם לקוחות מרוצים. משרדנו ערוך לטפל עבורכם בעסקת העברה ללא תמורה, בכל הארץ, באופן מקצועי, במחיר שכ”ט הוגן ועם זמינות מיידית.

מחלקת מקרקעין במשרד מנוהלת ע”י עורך דין נוטריון עמית ורד, מייסד המשרד ובעליו, אשר מתמחה משנת 1998 בליווי עסקאות מקרקעין ובמיסוי.

שלכם בברכה

ובנאמנות,

עמית ורד – משרד עורכי דין | נוטריון | גישור

רוטשילד 15 (פינת זד”ל 1) קומה 6

מתחם גן העיר, ראשון לציון 7526601

טל: 03-9499555 | אימייל: [email protected]

__________

קשה לכם להחליט על עורך דין לליווי עסקת מתנה? יודעים למה?
כי עם כל הכבוד לעורכי דין אחרים, בסוף עסקים עושים עם אנשים.

בואו לפגוש אותנו ותרגישו באינטואיציה שלכם האם אנחנו מתאימים לכם.

קדימה, דברו איתנו: 03-9499555
__________

 


מהי עסקת העברה ללא תמורה?

הכוונה לעסקה בה צד אחד מעביר למשנהו זכויות במקרקעין (כולן, או חלקן) כמו, למשל, דירה, חינם בדרך של מתנה, דהיינו, העסקה מתבצעת ללא תשלום תמורה כל שהיא מאת הצד הנעבר לצד המעביר, לא בכסף ולא בטובת הנאה כל שהיא, ולרבות תמורה עתידית.

סעיף 1 לחוק המתנה, התשכ”ה-1968 קובע כך:

“מהות המתנה

1.    (א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.

(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.

(ג) […].”

כעולה מכאן, הקניית הזכות במקרקעין חייבת להתבצע ללא תמורה כל שהיא.

צא ולמד, כי העברה של דירה הנעשית כנגד תמורה חלקית (אפילו פעוטה), לא תיכנס להגדרה המשפטית של המונח “מתנה”, ולכן סעיפי הפטור במס שבח ורכישה הקבועים בחוק לעניין עסקאות מתנה (וראה בהמשך) לא יחולו במקרה כזה.

עסקת העברת דירה ללא תמורה (העברת דירה במתנה) בקרב בני משפחה, היא פעולה משפטית שכיחה יחסית.

דוגמאות של עסקאות מתנה (לגבי דירת מגורים, מגרש, או כל נכס מקרקעין אחר) בין קרובים:

  • העברה ללא תמורה מהורה לילד.
  • העברה ללא תמורה מילד להורה.
  • העברה ללא תמורה בין בני זוג.
  • העברה ללא תמורה בין אחים.
  • העברה ללא תמורה מסב לנכד.

מהם השיקולים לביצוע עסקת מתנה?

לעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, עשויות להיות מספר תכליות.

בחלק זה נסקור עבורכם בקצרה מספר שיקולים נפוצים לביצוע עסקת מתנה.

ברם, אין האמור מהווה רשימה ממצה ומומלץ לבחון באמצעות עורך דין מקרקעין ומיסוי כל מקרה לגופו, הכול לפי הנתונים והצרכים הספציפיים שלכם.

הענקת מתנה

פשוטו כמשמעו – לתת מתנה.

רצון של אדם להיטיב עם המקבל (קרוב משפחה, או כל צד שלישי אחר) ולהעניק לו ללא תמורה זכויות במקרקעין.

וכפי שכבר צוין לעיל, המדובר על הענקה במתנה, כך שנותן המתנה אינו מקבל וגם לא יקבל בעתיד תמורה כל שהיא עבור הנכס המועבר (תשלום בכסף, טובת הנאה אחרת, וכדומה).

שיקולי מס רכישה – של נותן המתנה

נותן המתנה (למשל: הורה) שכבר יש בבעלותו דירת מגורים, המעוניין לרכוש עבורו דירה נוספת, יחויב במס רכישה בגין הדירה הנרכשת הנוספת לפי מדרגות גבוהות יותר לעומת רוכש של “דירה יחידה”.

אותו אדם רשאי להעביר את דירתו במתנה, כלומר, ללא תמורה, למקבל המתנה (למשל: העברה של דירה מהורה לילד, או העברה של דירה מילד להורה), במטרה ליהנות מפטור מתשלום מס רכישה מלא/מופחת לפי מדרגות מס בגין “דירה יחידה” בגין הדירה הנרכשת.

שיקולי מס שבח – של נותן המתנה

לפי חוק התקציב לשנים 2013-4 בוטל הפטור הקלסי של מכירת דירת מגורים כל ארבע שנים. פטור ממס שבח יינתן למוכר שבבעלותו “דירת מגורים מזכה” (ובלבד שהיתה לו דירה אחת בלבד עד ליום 01.01.2014; ובכפוף לעמידה ביתר התנאים המופיעים בחוק).

מדובר על מצב שבו נותן המתנה (למשל: הורים), אשר יש בבעלותו שתי דירות, או יותר, יהיה מעוניין למכור את דירת מגוריו, יבצע תכנון מס עתידי ויעביר קודם-לכן דירה (או יותר) שבבעלותו ללא תמורה למקבל המתנה (למשל: לילד/ים).

העברת הדירה במתנה מהורה לילד לא ‘תשרוף’ את הפטור הרגיל ממס שבח, ולכן מעניק המתנה יוכל ליהנות בעתיד מפטור מלא ממס שבח בגין “דירת מגורים מזכה” לגבי הדירה האחת אותה ישאיר בבעלותו.

הערה: תכנון מס זה ניתן היה לבצע בזמנו עד ליום 31.12.2013. כעת, במסגרת תיקון 76 לחוק “מרובה דירות”, כלומר, מי היתה לו יותר מדירה אחת ביום 01.01.2014 והפך לבעלים של דירה אחת בתקופת המעבר שתוקפה עד ליום 31.12.2017 לא יוכל ליהנות מפטור במס שבח במכירת דירה יחידה בתקופה הנ”ל (כלומר, במקרה של שתי דירות, או יותר, לאחר הענקת הדירה/ות במתנה, יהא עליו להמתין עם המכירה של דירתו האחרונה החל מיום 01.01.2018, ובכפוף לעמידתו ביתר התנאים הקבועים בחוק, לפי סעיף 49ב(2) בנוסחו החדש).

מניעת סכסוכי ירושה עתידיים

העברת דירה במתנה בחיים לקרובים (למשל: לילד/ים), חלף העברה בפטירה מכוח צוואה, או ירושה, במטרה למנוע סכסוכי ירושה עתידיים בין היורשים.

העסקה מונעת מצב עתידי של התנגדות לצוואה מצד יורש לא מרוצה ו/או בשל פגמים שנפלו בצוואה.

כמו כן, צוואה ניתן לשנות בכל עת, בעוד שעסקת מתנה ניתן לבצע באופן שיהיה בלתי חוזר, ‘בבחינת מתנה גמורה’, דבר שמעניק ודאות משפטית (למי שמעוניין בכך).

הגנה על דירה במערכת יחסים בפרק ב’

בן/בת זוג המעוניין/ת להבטיח זכויות של ילדי/ים מנישואין קודמים, וכן להגן על עצמו/ה מפני חשיפה לטענות עתידיות מצד בן/בת הזוג שלו/ה לגבי זכויות בדירה שבבעלותו עוד מלפני הקשר הנוכחי.

לפי פסיקת בית המשפט העליון, בנסיבות מסוימות, עשויה לחול בין בני זוג “חזקת שיתוף ספציפית בדירת מגורים” לגבי דירה שהיתה רשומה בבעלות מי מהצדדים מלפני הנישואין/הקשר, אלא אם בני הזוג ערכו הסכם ממון והחריגו במפורש את הזכויות לגבי אותה דירה.

כאמור, ניתן אמנם להגן על הדירה בדרך עריכת הסכם ממון בין בני הזוג, אולם לא תמיד בן/בת-הזוג יסכימו לחתום על הסכם ממון. כמו כן, מאחר ובמקרים מסוימים ניתן לתקוף ולנסות לבטל הסכמי ממון בבית משפט.

צא ולמד, כי העברת דירה במתנה לילד/ים מבעוד מועד תבטיח את ההגנה המשפטית מקסימלית מפני חשיפה לתביעה עתידית מצד בן/בת זוג לגבי הדירה.

יתר על כן, לפי חוק הירושה, התשכ”ה-1965 לבן/בת-זוג עשויות להיות מוקנות זכויות במקרה של פטירת בן/בת-הזוג האחר, גם אם נערכה צוואה (כגון: הגנה מפני פינוי – מעין “דיירות מוגנת” בדירת המגורים, תביעה למזונות מנכסי העיזבון, ועוד), וגם משכך העברת אותה דירה במתנה מבעוד מועד לילד/ים בהחלט מהווה פתרון משפטי מושכל לכל אותן בעיות.

הגדלת אחוז המימון להלוואה מובטחת במשכנתה בקניית דירה

לפי הנחיות חדשות של בנק ישראל (פורסמו בסוף חודש אוקטובר 2012) חלה מגבלה על מימון הלוואה מובטחת במשכנתה לגבי מי שיש לו יותר מדירה אחת (“משקיעים”) לעומת רוכש שהדירה הנרכשת מהווה עבורו “דירה ראשונה” בחייו, או רוכש של “דירה יחידה” (“משפרי דיור”).

כלומר, החלוקה היא לשלוש קבוצות:

  • רוכשי דירה ראשונה: יוכלו לקבל מהבנק למשכנתאות מימון של עד 75% משווי הדירה הנרכשת.
  • רוכשי דירה יחידה (“משפרי דיור”): יוכלו לקבל מבנק למשכנתאות מימון בשיעור של עד 70%.
  • רוכשי “דירה נוספת” (“משקיעים”): יוכל לקבל מבנק למשכנתאות מימון בשיעור של עד 50% בלבד.

במידה ורוכש שהינו “משקיע” יבצע עסקת העברה של דירה/ות קיימת/ות ללא תמורה לילד/ים (עד 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת, או עד 12 חודשים ממועד קבלת החזקה במקרה של דירה חדשה מקבלן), אזי הוא יעבור מהקבוצה השלישית לקבוצה השנייה וייחשב בתור “משפר דיור”, וכך יכול ליהנות מאפשרות למימון בנקאי גבוה באופן משמעותי (20% נוספים).

כמו כן, אותו רוכש יחסוך סכום כסף נכבד במס הרכישה (ההפרש עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים!), מאחר וישלם בגין הדירה הנרכשת מס מופחת לפי מדרגת “דירה יחידה”.

הגנה על זכויות בן/בת זוג מפני חובות לנושים

מדובר על העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג, כאשר נכס רשום רק על-שם אחד הצדדים (הצד שחשוף לסיכון כלכלי).

במקרים בהם נכס מקרקעין נרשם במהלך נישואין רק על-שם אחד מבני הזוג, אולם בפועל מהווה רכוש משותף של שני הצדדים (מכוח חוק יחסי ממון).

ניתן לבצע העברה של מחצית הזכויות לבן/בת הזוג האחר מבעוד מועד, כדי להכין את הקרקע ולהגן על זכויותיו של אותו צד אחר מנושיו של הצד הראשון (החייב), בהתרחש קשיים כלכליים וחובות, צפי לעיקולים, הליכי פשיטת רגל, וכו’ (וזוכרים את המקרה של העברת מחצית בית המגורים בהרצליה פיתוח ע”י נוחי דנקנר על-שמה של אשתו…?).

חסכון של מס שבח בהורשה עתידית של דירת מגורים

לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, יהיה פטור ממס שבח, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

“(א). המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב). לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג). אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.”

דוגמה לתכנון מס אפשרי באמצעות עסקת מתנה

לפלוני יש שתי דירות מגורים, המיועדות ב-120 שנה שלו לילדיו.

אם הוא יוריש את שתי דירותיו לילדיו בעת פטירתו, ילדיו לא יוכלו לנצל את הפטור של ‘דירת ירושה’ בעת מכירתן (שכן, התנאי שבס”ק ב’ לעיל אינו מתקיים).

אולם, אם הוא יעביר דירה אחת במתנה לילדיו עוד בחייו, אזי בעת פטירתו הוא ייוותר בעלים של דירת מגורים יחידה, או אז יורשיו יוכלו למכור את הדירה בעתיד בפטור ממס מכוח הוראת הסעיף הנ”ל (שכן, התנאי שבס”ק ב’ לעיל מתקיים), וזאת גם אם בזמן המכירה יהיו לילדים מספר דירות מגורים נוספות (הערה: סכום תקרת הפטור במס שבח מוגבל עד לסך של 4,508,000 ש”ח נכון לשנת 2019).


איך מבצעים עסקת העברה ללא תמורה?

העברה ללא תמורה נחשבת עסקה במקרקעין, לכל דבר ועניין.

במסגרת עסקת מתנה במקרקעין (דירה, בית, מגרש, וכו’), בין היתר, על הצדדים לחתום על מספר מסמכים משפטיים, כלהלן:

  • על המעביר של הנכס לחתום על תצהיר ‘נותן מתנה’ עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • על הנעבר של הנכס לחתום על תצהיר ‘מקבל מתנה’ עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • ניתן לחתום (אך אין חובה) על הסכם מתנה, אשר יגדיר במידת הצורך באופן מסודר את תנאי העסקה, במידה והיא כוללת תנאים מיוחדים, אשר הוסכמו מראש בין הצדדים (כגון: מתנה המותנית בתנאים מסוימים, לשם הגבלת מכירת הדירה ע”י מקבל המתנה, לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, קבלת דמי שכירות עתידיים, ועוד).
  • על הצדדים לחתום על טפסי הצהרות (ובקשות לפטורים) בגין העסקה ולהגישם למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום.
  • על הצדדים לחתום על שטרי מכר (ולחילופין, העברת זכות חכירה/שכירות) עם אימות חתימה בפני עורך דין.
  • במקרה שהזכויות בדירה אינן רשומות טאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים הכרוכים בעברת הזכויות אצל הגורם הרלוונטי.

במקרה בו נרשמת במסגרת העסקה הערת אזהרה על זכויות מקבל המתנה לטובת נותן המתנה, יש לחתום על טופס בקשה לרישום הערת האזהרה עם אימות חתימה בפני עורך דין.

בהמשך, יש צורך לקבל אישור עירייה (מקורי ותקף לפחות ליום בו מוגש התיק לטאבו לשם רישום העברת הזכויות) המופנה לרשם המקרקעין לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (לרבות היעדר חוב היטל השבחה, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965) לצורך הרישום בטאבו. לכן, בהקשר זה מומלץ טרם העסקה לבצע בדיקות מקדימות לעניין חריגות בנייה, חיוב אפשרי בהיטל השבחה, ועוד.

בנוסף, לצורך רישום העברת הזכויות יש לצרף לתיק המוגש לטאבו צילומי תעודות זהות של הצדדים (העתק “נאמן למקור” מאושר ע”י עורך דין).

כמו כן, יש לצרף לתיק אסמכתא בדבר תשלום אגרה לטאבו (רישום עסקת מתנה בטאבו כרוך בתשלום אגרה בסך 38 ש”ח, נכון לשנת 2019).

זאת ועוד, ניתן לבצע רישום עסקת מתנה באופן של הגשה מקוונת. הפרוצדורה הזו מיועדת רק לעורכי דין בעלי כרטיס חכם.

לשם כך, יש לצרף קבצים סרוקים וחתומים אלקטרונית:

  • צילומי תעודות זהות של הצדדים.
  • טופס “שטר מכר בהגשה מקוונת בלבד”.
  • אישורי מסים.
  • טופס “כתב הצהרה והתחיבות של עורך דין להגשה מקוונת של מסמכים לשם פעולות מכר/חכירה”.

חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר וחשיבותו

במעמד חתימת עסקת המתנה, רשאים הצדדים לחתום במקביל גם על ייפוי כוח בלתי חוזר.

זהו ייפוי כוח לפעולות במקרקעין, הניתן מאת מעביר המתנה למקבל המתנה, הכולל הוראות בלתי חוזרות ובלתי ניתנות לביטול (מאומת ע”י עורך דין, או נוטריון מוסמך), לצורך טיפול בעסקה מול הרשויות השונות, לרבות רישום העברת הזכויות בדירה על-שם הנעבר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

הדבר יבטיח את סיום העסקה באופן מוצלח, כלומר, העברה של הזכויות הקנייניות בנכס והשלמת עסקת המתנה בדרך של רישום הזכויות בטאבו ע”י עורך הדין מיופה הכוח המטפל בעסקה מטעם הצדדים. לחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר עשויים להיות מספר יתרונות בולטים, לדוגמה:

  • ייפוי הכוח יאפשר לעורך הדין המטפל בעסקה לייצגם מול הגורמים הרלוונטיים לצורך ביצוע העסקה בפועל.
  • ייפוי הכוח יחסוך לצדדים את הצורך בהגעה למשרדו של עורך הדין המטפל לצורך השלמת חתימות על טפסים, בקשות, אישורים ומסמכים נוספים הכרוכים בעסקה.
  • במקרה בו נותן המתנה חלילה יהיה בלתי כשיר ו/או ילך לעולמו בטרם עת, לפני השלמת הליכי הרישום הסופיים בטאבו, עורך הדין יוכל להמשיך בטיפול המשפטי לפי ייפוי הכוח, ללא עיכובים ו/או בעיות מיותרים.
  • למקרה שלאחר החתימה המעביר יתחרט וירצה לחזור בו מהעסקה (חרף התנגדות הנעבר).

לפי פסיקת בתי המשפט, ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה מסמך אקוטי, המעיד על ‘גמירות דעת’ של נותן מתנה להענקתה באופן סופי ומוחלט למקבל המתנה.

הערה: העניין עשוי להיות רלוונטי, במקרה שהנותן יחליט לחזור בו מהעסקה בעתיד, וירצה לבטל את המתנה. קצרה היריעה מלפרט כאן את העילות המשפטיות הקיימות לעניין ביטול של מתנה, בין היתר, לפי חוק המתנה, תשכ”ה-1968 (כגון: התנהגות מחפירה, הרעה ניכרת במצב הכלכלי של נותן המתנה וכו’), וכן לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 (‘פגם ברצון’, כגון: טעות, הטעיה, מרמה, עושק ועוד), ולכן נסביר על-כך במאמר נפרד המוקדש לסוגיה.

מעוניינים לקרוא על החשיבות של ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקאות מתנה? לחצו על הקישור.

העברה ללא תמורה – עסקת מתנה מותנית ומנגנוני הגנה

כללי

עסקת העברת דירה במתנה יכולה להיות הדירה (כלומר, בת-ביטול), או בלתי חוזרת (כלומר, בלתי ניתנת לביטול).

כמו כן, העסקה יכולה להיות בלתי מסויגת, דהיינו, ללא תנאים כל שהם, או מותנית וכפופה לתנאים ומנגנוני הגנה משפטיים מסוימים.

סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע:

“24. תוכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים.”

בהמשך, סעיף 30 לחוק האמור קובע:

“30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל.”

לפיכך, גם חוזה של העברת דירה ללא תמורה ניתן להכפיף מראש לתנאים (‘הענקה על תנאי’), זאת לפי צרכי הצדדים ורצונם, בהתאם לנסיבות העניין, הכול כפי שמוסכם ביניהם, ובלבד שהתנאים הללו יהיו חוקיים, מוסריים ולא יעמדו בניגוד לתקנת הציבור.

עסקאות מתנה מבוצעות, לעתים, משיקולי תכנון מס, או מתוך ראיה הצופה את פני העתיד, כך שבמקרים מסוימים מעניק המתנה ירצה להשאיר בידיו שליטה עתידית על הנכס ו/או להגביל את זכויותיו של מקבל המתנה באופן כל שהוא, כדי ליצור מנגנוני הגנה.

חשוב לציין, כי ניתן גם להבטיח את קיומו של תנאי מסוים בדרך משפטית של רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לטובת המעביר ו/או על זכויות הנעבר, לפי העניין, אשר תמנע ממקבל המתנה לבצע דיספוזיציה (פעולה משפטית) עתידית בדירה, ללא אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה, בהתאם להוראות ספציפיות, אשר קבעו הצדדים ביניהם במסגרת הסכם המתנה.

לתשומת לב, יוער, כי העברה ללא תמורה הנובעת מתוך שיקולים של תכנון וחסכון במס היא חוקית ברמת העיקרון. יחד עם זאת, מומלץ להיוועץ מראש בנושא עם עורך דין מומחה למקרקעין ומיסוי, כדי לבנות קונסטלציה משפטית חכמה ונכונה, ובתוך כך למנוע מצב של עסקת מתנה שרשויות המס יראו בה עסקה מלאכותית (פיקטיבית).

בנוסף, יש להיזהר מהענקת מתנה ‘מחמת מיתה’, אשר אינה בת-תוקף לפי הוראת סעיף 8(ב) לחוק הירושה, התשכ”ה-1969 (ועל-כך נפרט במאמר נפרד).

דוגמאות

דוגמה מס’ 1 – 

ניתן להבטיח מראש, כי הורה הנותן דירה במתנה לילד/ים יהא רשאי להתגורר בדירת המתנה עד יום מותו (מתן זכויות חזקה ושימוש בדירה).

בנוסף, ניתן להבטיח, כי נותן המתנה (נניח שיעבור לבית אבות, דיון מוגן, או לכל מקום מגורים אחר) יהיה זכאי לקבל את מלוא דמי השכירות בגין דירת המתנה, כל עוד הוא בין החיים (ואם מדובר על הענקה במשותף ע”י שני הורים – עד לשארית חייו של ההורה הנותר אחרון מביניהם).

דוגמה מס’ 2 – 

ניתן לקבוע מראש בהסכם, כי מקבל המתנה לא יהיה רשאי למכור את הדירה ו/או להעבירה ללא תמורה לצד שלישי, מבלי לקבל על-כך אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה, כל עוד ההורים (או האחרון מביניהם) הם בין החיים, ואף לאחר-מכן למשל: מגבלה לפיה הדירה לא תימכר עד לתאריך X, או עד שמקבל המתנה יגיע לגיל מסוים).

דוגמה מס’ 3 –

כדי להתגונן מראש בפני חשיפה למצב בו מקבל המתנה עלול לאבד את הדירה במקרים אשר אינם בשליטתו (חובות לנושים, עיקולים, פשיטת רגל וכו’).

לעניין זה, ניתן לקבוע מראש בהסכם, כי מקבל המתנה לא יהא רשאי לשעבד ו/או למשכן את הדירה, מבלי לקבל על-כך אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה (כדי למנוע מצב שבו מקבל המתנה משעבד את הדירה לבנק כדי לקבל הלוואה כספית, ובהמשך לא עומד בתשלום החזרי המשכנתה, ואז הבנק יוציא את הדירה למכירה במסגרת הליכי הוצאה לפועל וכינוס נכסים).

דוגמה מס’ 4 – 

ניתן לקבוע מראש, כי מקבל המתנה לא יהיה רשאי להעביר בעתיד את הדירה, כולה ו/או חלקה, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה, לבן או בת זוג.

למשל, מצב בו ההורים מעניקים דירה במתנה לבנם והוא מעביר בהמשך את מחציתה לאשתו. כדי למנוע זאת, הסכם המתנה יכלול סעיף האוסר ואף לא מאפשר לו (‘אין בכוחו’) לבצע העברה של הדירה ללא אישור מראש ובכתב מאת ההורים וכו’.

דוגמה מס’ 5 –

בנוסף, מומלץ להגן על הדירה מפני מצב של גירושין. שכן, עשויה לעלות בבית המשפט טענה מצד בן או בת הזוג לקיומם של יחסי שיתוף ממוניים ביחס לדירה.

בהסכם המתנה יוכנס תנאי לפיו במצב של גירושין תפקע המתנה, כך שהדירה תחזור לבעלותם של ההורים. חשוב להקפיד על ניסוח מפורט וברור של מנגנון הפקעת המתנה, במידה והתנאי יתקיים (כדי שבית המשפט ישתכנע שמדובר בתנאי אמיתי, ולא בהסכם פיקטיבי).

כמו כן, ניתן לקבוע מגבלת זמן לתחולת העניינים הללו (למשל: הגבלה שתוסר לאחר 20 שנות נישואין, וכו’).

דוגמא מס’ 6 –

נאמנות. זהו פתרון מתוחכם, המהווה כלי משפטי עוצמתי ואפקטיבי.

קיימת אפשרות להעניק את הדירה במתנה לטובת הבן או הבת (או לרכוש במתנה עבורם), אולם לרשום אותה על-שם ההורים.

במקרה כזה, רכישת הדירה והדיווח למיסוי מקרקעין מבוצעים על הילד, אבל רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) נעשה על-שם ההורים (כנאמנים).

כך, משיגים ארבעה דברים:

  • הילד לא יכול למכור את הדירה ללא הסכמת ההורים ו/או ידיעתם.
  • מההורים נחסך תשלום מס הרכישה הגבוה בגין רכישה של דירה נוספת.
  • בעתיד, ההעברה לילד/ה (הנהנה) תהיה פטורה לחלוטין ממס (לא תהווה אירוע מס).
  • הנאמנות מרחיקה את הדירה מבן או בת הזוג (יוצרת חיץ של הפרדה רכושית, השוללת עירוב נכסים, טענת יחסי שיתוף ממוניים ביחס לדירה וכו’).

העברה ללא תמורה – מס רכישה

במסגרת עסקה של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי הנעבר לפטור חלקי בתשלום מס רכישה, והחיוב הוא לפי שליש ממס הרכישה הרגיל.

להלן הגדרת המונח “קרוב” בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל”ה-1974 (להלן: ‘תקנות מס רכישה’):

“קרוב” – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.”

תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:

“במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.”

בנוסף, תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת:

“על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה.”

דהיינו, מתנה בין בני זוג של זכויות בדירה שבה שניהם מתגוררים (נכון ליום ביצוע העסקה) פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה. ברם, במידה ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה (למשל: כאשר מדובר בדירה המשמשת אותם לשם השקעה), תחול תקנה 20 לעיל, כלומר, יהיה על מקבל המתנה לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל. מובהר, כי המונח בני זוג כולל ידועים בציבור, וכן בני זוג חד-מיניים.

טיפ שכדאי לדעת: העברה של דירה במתנה מהורים לילד ולבן/בת-זוגו נכנסת תחת ההגדרה של “קרוב משפחה”; ואולם, במצב ההפוך, לא ייחשב/תיחשב בן/בת הזוג בתור “קרוב/ת משפחה” של הורי בן/בת הזוג השני/יה (וראה פירוט בהמשך).

לתשומת לב, במדריך מס הרכישה שלנו באתר זה, תוכלו לקרוא מידע נוסף על מדרגות מס רכישה בעסקת מתנה, וכן ישנו קישור לסימולטור (מחשבון שבאתר רשות המסים) באמצעותו תוכלו לבצע הדמיה של חישוב מס הרכישה הצפוי לכם במסגרת העסקה.

העברה ללא תמורה – מס שבח

פטור ממס שבח לנותן המתנה

עסקה של העברת דירת מגורים מיחיד לקרובו כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין (למשל: הורים לילדיהם) מזכה את המעביר/ים בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

לתשומת לב, בתאריך 1.8.2013 חלו שינויים במסגרת חוק התקציב לשנים 2013-4 (תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) בהגדרת “קרוב” לעניין מס השבח בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים, לפיהם בוטל הפטור בהעברה בין אחים וגיסים (למעט אם מקור הזכות מתנה/ירושה).

סעיף 62 קובע כך:

“מתנות לקרובים (תיקון מס’ 26) תשנ”ד-1994 (תיקון מס’ 76) תשע”ג-2013

62. (א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, “קרוב” – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה “קרוב” שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.”

הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובעת כך:

“קרוב” לאדם פלוני –

(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו.”

לתשומת לב, הגדרת המונח “צאצא” כולל לא רק ילד, אלא גם נכד, נין, וכו’. ברם, אחים של המוכר (וגיסים) אינם בגדר הגדרת “קרוב” (אלא אם מדובר על העברת זכויות שמקורן במתנה/ירושה).

בנוסף, יש ליתן את הדעת לכך, כי הגדרת המונח “קרוב” בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח “קרוב” בחוק מיסוי מקרקעין. “קרוב” לפי התקנות הוא בן זוג, הורה (אך לא כולל הורה של בת/בת הזוג), צאצא (נכד, נין) בן/ת זוג של הצאצא, אח ואחות, כאשר לפי החוק, בנוסף לכל אלה, גם נכללים צאצאי בני הזוג ובני זוגם, בני הזוג של אחים ואחיות (וכן איגוד בשליטת אדם יחיד).

לכן, כתוצאה מכך, תיתכן עסקה שהינה פטורה מתשלום מס שבח, לפי הוראות סעיף 62 לחוק, אך לא תינתן לה הקלה בתשלום מס רכישה (למשל: העברת זכויות במתנה בדירת מגורים ע”י בני זוג להורים של אחד מהם תהא פטורה ממס שבח, אולם ההקלה במס רכישה לא תינתן לגבי הזכויות המועברות מבן/ת הזוג להורים של בן/בת הזוג השני/יה, כאמור); וכן להיפך (למשל: במקרה של אחים עדיין מס הרכישה מחושב לפי שליש מהמס הרגיל לפי תקנה 20, גם במקרה בו הפטור במס השבח מכוח סעיף 62 לחוק כלל אינו חל).

במידה ועבור נותן המתנה המדובר בדירת מגורים יחידה שבבעלותו כדאי לבדוק ולשקול את האפשרות לעשות שימוש בבקשה לקבלת פטור במס שבח בגין מכירת “דירת מגורים מזכה” לפי סעיף 49ב(2) לחוק); וראה כאן בהמשך.

תקופות הצינון החלות על מקבל המתנה

מה קורה כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה?

לפי סעיף 49ו. לחוק מיסוי מקרקעין (הוראה אנטי תכנונית) בעל הדירה שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה – במקרה שנותן המתנה עשה שימוש בפטור במס שבח לפי סעיף 62 לחוק – נדרש להמתין עד חלוף מועד של תקופות צינון המנויות בחוק עת שיחפץ בעתיד למוכרה בפטור ממס שבח.

עמידה בתקופות הצינון היא הכרחית על-מנת שמקבל המתנה יהא זכאי למוכרה בפטור מלא ממס שבח (ובכפוף ליתר התנאים הקבועים בחוק).

במקרה כזה, ההבחנה לעניין תקופות הצינון הרלוונטיות הקבועות בחוק מבוססת על מגורי המוכר מקבל המתנה בדירה אותה קיבל המתנה, כמפורט בטבלה הבאה*:

מגורי המוכר בדירהתקופת הצינון
המוכר לא התגורר בדירה4 שנים
המוכר התגורר בדירה3 שנים

*כדאי לדעת:

  • אם המוכר מקבל המתנה התגורר בדירה – תקופת הצינון נספרת מהיום שהוא החל לגור בדירה דרך קבע בהיותו בעל הדירה.
  • אם המוכר מקבל המתנה לא התגורר בדירה – תקופת הצינון נספרת מהיום שקיבל את המתנה.
  • מתנה בתוך התא משפחתי (דהיינו: הורים + ילדים קטינים) לא תחייב המתנה כאמור (כלומר, אין תקופת צינון).
  • במידה ומקבל המתנה הוא קטין, תקופת הצינון נספרת רק בהגיעו לגיל 18 שנה.

הערה חשובה + טיפ:

במקרה שנותן המתנה עושה שימוש – במסגרת עסקת המתנה – בפטור של “דירה יחידה” לפי הוראת סעיף 49ב(2) לחוק (ולא לפי סעיף 62 הנ”ל), אזי לא תחולנה תקופות הצינון האמורות של 3 או 4 שנים, אלא יש לבחון האם המוכר (מקבל המתנה) זכאי בעצמו בעת המכירה לקבלת הפטור הרגיל במס שבח בגין מכירת “דירת מגורים מזכה”, לגביה יש תקופת צינון של 18 חודשים בלבד (וממועד קבלת המתנה, ללא קשר למגוריו בדירה וכו’).

כלומר, במקרה של נותן מתנה שלגביו המדובר בדירת המגורים היחידה שלו (ובכפוף ליתר התנאים בחוק וכו’), לעתים יהיה כדאי לנצל דווקא את הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, ובמקרה כזה תתקצר באופן משמעותי תקופת הצינון.

עם זאת, במצב כזה, בעת מכירת הדירה ע”י מקבל המתנה בעתיד הוא לא יוכל לעשות שימוש בפטור לינארי במס שבח ולהיכנס בנעלי נותן המתנה (לעניין סכום הרכישה המקורי והתאריך הקובע לחישוב המס), מה שעשוי להגדיל את סכום מס השבח שהוא ייאלץ לשלם בעת מכירת הדירה, היה ובעת מכירתה הוא עצמו לא יהיה זכאי לנצל את הפטור הרגיל הנ”ל, מאחר והוא יהא ‘מרובה דירות’…

לאור זאת, מומלץ להיוועץ באופן פרטני ומראש על כל הנושא עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי לבחון את האפשרות המתאימה לפי הנתונים והצרכים הספציפיים.

דגשים נוספים לעניין מס השבח

לפי סעיף 49ו(ג)1 לחוק גם קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בכסף, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, תיחשב כקבלת הדירה במתנה.

סעיף 49ו(ג) לחוק מגדיר המונח “דירת מתנה”:

“(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לעניין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.”

לפיכך, בין אם הדירה עצמה הוענקה במתנה ובין אם הכספים למימון רכישתה (50% לפחות) הוענקו במתנה (לדוגמה: הורים שעזרו לילד/ים לרכוש דירה), הדירה תיחשב כדירת מתנה. יש לקחת זאת בחשבון במסגרת תכנון מס אופטימלי.


דיווח על העסקה למיסוי מקרקעין והגשת שומה עצמית

לפי החוק, חובה לדווח על העסקה בתוך 30 יום למיסוי מקרקעין.

בטופס ההצהרה חובה לציין, בין היתר, את שווי פרטי הצדדים, העסקה והנכס, לרבות שווי הדירה המועברת.

בנוסף, יש למלא את סעיף הפטור המבוקש (אם מבוקש) ממס שבח, וכן את סעיף ההקלה המבוקשת (אם מבוקשת) ממס רכישה.

מומלץ לעשות כן בדרך של הגשת שומה עצמית.

לעניין מס רכישה יש להצהיר על הערך הריאלי של העסקה כאילו הדירה נמכרה ב’שוק החופשי’ (עסקה של ‘מוכר מרצון לקונה מרצון’) ולציין את החישוב ואת סכום מס הרכישה הנגזר מהנתונים הרלוונטיים, כלומר: מדרגות מס הרכישה (דירה יחידה / דירה נוספת), הקלה בהעברה לקרוב משפחה, שיעור המס לתשלום לפי השומה העצמית, וכו’.

לתשומת לב, כדי לחשב את סכום המס בעסקת העברה בין קרובים, יש קודם-כל לגזור את מס הרכישה לפי מחיר מלוא הדירה ואז את סכום המס המתקבל יש לחלק לשלוש (לאור הפטור של שליש).

כמו כן, במידה ומבוצעת העברה של רק חלק מדירה (לדוגמה: מחצית מהזכויות בה), יש לחשב את סכום המס לפי מחיר מלוא הדירה ואז לחלק את סכום המס המתקבל לפי החלק היחסי המועבר (בדוגמה שהובאה יש לחלק את סכום המס לחצי).

היה והערכת השווי היא סבירה והגיונית, רוב הסיכויים שמיסוי מקרקעין יקבלו את השומה העצמית שלכם. במקרים מסוימים, יהא צורך להגיש חוות-דעת שמאית לגבי מחיר הדירה ולעתים גם לנהל בהמשך הליכי משא-ומתן והשגה מול רשויות המס לעניין גובה המס לתשלום.

את מס הרכישה (אם חל) לפי השומה העצמית יש לשלם בתוך 60 יום ממועד העסקה.

כדי לדעת מהו המחיר הריאלי של הדירה, ניתן לגלוש באתר האינטרנט של מיסוי מקרקעין בו יש מאגר מידע נדל”ן, הכולל נתונים היסטוריים של עסקאות אחרות שבוצעו לגבי דירות דומות בבניין ובסביבה. ניתן גם להיוועץ בעניין זה עם מתווך נדל”ן, או שמאי מקרקעין. במקביל, ניתן לברר באופן עצמאי מהם מחירים המבוקשים עבור נכסים דומים בלוחות ופרסומים שונים.

כמו כן, ייעוץ מקצועי של עורך דין המתמחה במקרקעין הוא חיוני בהקשר זה, ולעתים רבות עשוי לחסוך לכם סכומי כסף נכבדים.

העברת דירה במתנה בין בני זוג

כללי

במסגרת עסקת מתנה ניתן לבצע העברה ללא תמורה של זכויות במקרקעין (כגון: דירת מגורים, מגרש, חנות, וכו’) בין בני זוג (נשואים, ידועים בציבור, חד-מיניים, וכו’).

עסקת העברה ללא תמורה בין בני זוג מהווה אירוע מס*.

לעניין מס שבח –

במסגרת עסקת מתנה בין בני זוג ניתן לבקש פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק (דחיית מס).

לעניין מס רכישה –

  • אם בני הזוג אינם מתגוררים בדירה (נשוא עסקת המתנה): קיים פטור חלקי, החיוב במס רכישה מבוצע לפי 1/3 ממס הרכישה הרגיל (לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה).
  • אם בני הזוג מתגוררים בפועל בדירה (נשוא עסקת המתנה) קיים פטור מלא, והחיוב במס רכישה הוא אפס (לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה).

* הערה:  יש לאבחן בין מקרה של עסקת מתנה “רגילה” בין בני זוג, כאמור לעיל, ובין מקרה בו מדובר על העברת זכויות במקרקעין ‘אגב גירושין’ (או בפירוד במקרה של בני זוג שהם ידועים בציבור), בין אם זו עסקת מתנה ובין אם זו עסקה בתמורה, אשר אינה מהווה “עסקה במקרקעין”; כלומר, העברת דירה בגירושין כלל אינה מהווה אירוע מס, ולכן גם אין חיוב כל שהוא בתשלום מס שבח ו/או מס רכישה לפי סעיף 4.א לחוק.

דוגמאות

דוגמה ראשונה – 

דירת מגורים רשומה בשלמות על שם אחד מבני הזוג.

הצד הרשום כבעלים מעוניין להעביר לצד השני מחצית מהזכויות בדירה, כך שתהיה רשומה בטאבו על-שם שני בני הזוג בחלקים שווים (1/2 לכל צד).

דוגמה שנייה – 

דירת מגורים רשומה בשלמות על שם אחד מבני הזוג.

הצד הרשום כבעלים מעוניין להעביר לצד השני חלק מסוים מהזכויות בדירה, כך שתהיה רשומה בטאבו על-שם שני בני הזוג בחלקים לא שווים (למשל: 2/3 לצד אחד ו- 1/3 לצד שני).

דוגמה שלישית – 

דירת מגורים רשומה על-שם שני בני הזוג.

הצדדים מעוניינים שהזכויות בדירה תועברנה ביניהם כך שרק אחד מבני הזוג יהיה הבעלים הרשום של הדירה בטאבו (1/1 חלקים; בשלמות).

העברת דירה במתנה לילד קטין

מיהו קטין?

כאשר מבצעים עסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים לילד, יש חשיבות משפטית לשאלה האם מדובר בילד קטין, או בגיר.

סעיף 3 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ”ב-1962 (להלן – “חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות”) קובע, כלהלן:

“אדם שלא מלאו לו 18 שנה הוא קטין; אדם שמלאו לו 18 שנה הוא בגיר.”

כעולה מהאמור לעיל, במידה והמדובר בילד מתחת לגיל שנה 18 הוא קטין.

העברה ללא תמורה לילד קטין טעונה אישור בית משפט

סעיף 4 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע, כלהלן:

“פעולה משפטית של קטין טעונה הסכמת נציגו; ההסכמה יכולה להינתן מראש או למפרע לפעולה מסוימת או לסוג מסוים של פעולות. יכול נציגו של קטין לבטל הסכמתו לפעולה כל עוד לא נעשתה הפעולה.”

כעולה מכאן, העברת דירה במתנה מקטין, וכן הענקת דירה במתנה לקטין, טעונה הסכמה של שני הוריו, שכן החוק הנ”ל גם קובע שהוריו של קטין הם האפוטרופוסים הטבעיים שלו.

בנוסף, לפי סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, קיימת הגבלה לגבי פעולות מסוימות של קטין באופן הבא:

“ואלה הפעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש:

(1). העברה, שעבוד, חלוקה, או חיסול של יחידה משקית בחקלאות, בתעשייה, במלאכה או במסחר, או של דירה;
(2). פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק;
(3). נתינת מתנות, זולת מתנות ותרומות הניתנות לפי הנהוג בנסיבות העניין;
(4). נתינת ערבות;
(5). פעולה משפטית בין הקטין לבין הוריו או קרובי הוריו, זולת קבלת מתנות הניתנות לקטין.”

הנה כי כן, כדי לבצע עסקת העברה של דירת מגורים במתנה מההורים לילד קטין, או העברת דירה במתנה מילד קטין להוריו, חייבים לקבל אישור של בית משפט, לצורך קבלת תוקף משפטי לעסקה.

מבחינה פרוצדורלית, לצורך אישור עסקת מתנה במקרקעין לגבי קטין, יש להגיש בקשה לאישור הסכם המתנה לבית המשפט לענייני משפחה (הערה: הדבר כרוך בתשלום אגרת משפט). הבקשה תידון ע”י בית המשפט לאחר העברתה לאפוטרופוס הכללי (משרד המשפטים, מטעם מדינת ישראל) לשם קבלת עמדתו לגבי הבקשה., כאשר בית המשפט יבחן האם עסקת המתנה עומדת בכפיפה אחת עם טובתו של הקטין, כך שזכויותיו לא תיפגענה.

היבטי מיסוי בהעברת דירת מגורים לקטין

סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את החזקה הבאה (הוראה אנטי תכנונית):

“יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד.”

לפיכך, עסקת העברה של דירת מגורים במתנה מהורים לילד קטין (ולהיפך) לא תהא כרוכה בחיוב של מס שבח, או מס רכישה, מאחר ולמעשה המדובר באותו תא משפחתי (אלא אם המדובר בילד נשוי).

בד-בבד, חשוב להדגיש, כי לעניין מיסוי מקרקעין, קרי: מס שבח ומס רכישה, עסקת העברת דירה במתנה מהורה לילד קטין לא תיגרע את הדירה ממניין מספר הדירות הנחשבות בבעלות ההורה נותן המתנה, בהיות שכאמור הילד הקטין משויך לאותו תא משפחתי (אלא אם המדובר בילד נשוי), וזאת כל עוד טרם מלאו לו 18 שנה.


העברת דירה במתנה עם משכנתה

מה קורה כאשר רובצת משכנתה על הדירה המועברת במתנה?

בעקרון, בכל העברת זכויות במקרקעין במתנה, כאשר רובצת על הנכס המועבר משכנתה, קיימת דרישה מצד הבנק כי החוב בגין המשכנתה ייפרע לפני סיום הליך רישום העברת הזכויות על-שם מקבל המתנה.

כלומר, הבנקים למשכנתאות אינם מאשרים לנותן המתנה לבצע המחאת חוב של הלוואת המשכנתה מנותן המתנה אל מקבל המתנה.

לפיכך, ניתן לבצע את עסקת המתנה עצמה (למשל: לצורכי תכנון מיסוי, מאחר והמועד הרלוונטי והקובע הוא יום חתימת עסקת המתנה), אולם בהמשך תהיה מניעה לרשום את העברת הזכויות בטאבו, כל עוד המשכנתה לא שולמה ונמחקה.

הערה: היה ומקבל המתנה לוקח על עצמו להמשיך ולשלם את המשכנתה בעצמו במקום נותן המתנה, אין מדובר בעסקת מתנה, ויכולה להיגרם ‘תאונת מס’ מצערת. שכן, מבחינה משפטית נטילת החיוב לפירעון המשכנתה ע”י המקבל מהווה למעשה תמורה לנותן המתנה. מניסיוננו, ברמת הפרקטיקה מיסוי מקרקעין אמנם אינם נוהגים לבדוק את הנושא הזה של משכנתה ו/או לאכוף אותו, אולם עדיין זה המצב המשפטי המדויק.


סיכומו של דבר

במדריך משפטי זה סקרנו באופן כללי היבטים משפטיים חשובים הנוגעים לעסקאות העברה ללא תמורה של מקרקעין ו/או דירות מגורים בישראל.

כעולה מן המקובץ לעיל, פעולת העברת דירה במתנה היא עסקה במקרקעין, לכל דבר ועניין, הכרוכה בחתימה של הצדדים על מסמכים משפטיים, חובת דיווח למיסוי מקרקעין, ביצוע העברה ורישום הזכויות בטאבו, ועוד.

כדי למנוע את האפשרות של ביטול העסקה מצד נותן המתנה, וכן להבטיח את ביצוע העסקה בפועל והשלמתה ברישום בטאבו על-שם מקבל המתנה, מומלץ לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר ובתי ניתן לביטול בפני עורך דין כבר במעמד ביצוע העסקה. לפני ביצוע עסקת העברה ללא תמורה של מקרקעין כדאי לבצע בדיקות משפטיות מקדימות, לרבות תכנון מס נכון ומיטבי, אגב היוועצות עם עורך דין המתמחה במקרקעין, כדי להבין את ההשלכות ו/או התוצאות האפשריות של העסקה, ובכך למנוע טעויות, אי-הבנות ובעיות חמורות בעתיד.

נבהיר, כי המאמר כולל דגשים עיקריים בנושא, אולם נועד למידע כללי לעיון בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או בא כתחליף לו.

לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ואישי – ניתן לפנות למשרדנו.


יצירת קשר

משרד עורכי דין עמית ורד ישמח לסייע לכם בכל עניין משפטי.

אם התרשמתם ממשרדנו ומתהליך העבודה שלנו בכל הקשור עם תחום המקרקעין, לרבות ליווי עסקאות העברה ללא תמורה, כמו גם מהערך המוסף אותו באפשרותנו להעניק לכם, והנכם מעוניינים לקבל מאיתנו ייעוץ ו/או ליהנות משירותינו המשפטיים, הנכם מוזמנים ליצור איתנו קשר ולתאם פגישת ייעוץ ו/או לקבל הצעת מחיר ונשמח להציע לכם מענה ופתרונות מקצועיים ומותאמים אישית.

נשמח לראותכם ולהכירכם.

לייעוץ ו/או תיאום פגישה, התקשרו עכשיו: 03-9499555

לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו צור קשר
up

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים