לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה | איך לעשות זאת נכון ובקלות?

פריסת תשלומים בקניית דירה יד שניה היא סוגיה קריטית בכל הסכם מכר. מהם השיקולים השונים שכדאי להביא בחשבון? אם אתם עומדים לבצע עסקה ואתם תוהים מהו לוח תשלומים מקובל בקניית דירה, רוצים להבין מהם העקרונות המנחים העומדים בבסיסו ואיך לבנות פריסת תשלומים ברכישת דירה בצורה הבטוחה ביותר ובמינימום תקלות – המדריך הבא יוכל לסייע לכם.

__________

לתשומת לב: אם עדיין לא קראתם את המדריך הראשי שלנו בנושא – התחילו ממנו או היכנסו אליו בהמשך (מומלץ!).


פריסת תשלומים בקניית דירה יד שניה | הקדמה

עומדים לפני רכישת דירה? לפני הכול שיהיה בשעה טובה!

קניית דירה היא אחת מהעסקאות הגדולות ביותר שאנשים עושים במהלך ימי חייהם. לפיכך, חשוב מאוד להבין היטב ולתכנן אותה בקפידה על מנת לערוך חוזה שיגן עליכם באופן אופטימלי.

על פי רוב, עסקה של קניית דירה יד שנייה כוללת מספר שלבים, ולא נעשית בפעימה אחת. תהליך הרכישה מבוצע על פני מספר חודשים, החל למן מועד חתימת הסכם המכר ועד לסיום העסקה בעת קבלת החזקה והשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, כאשר במהלכם משולמת התמורה בכמה תשלומים (ולא בתשלום חד-פעמי).

ככלל, לכל אחד מהצדדים לעסקת מכר דירה ישנם סיכונים שונים. ברם, אין ספק, כי  הקונים הם החשופים לסיכון גבוה יותר. שכן, עד למועד המסירה והשלמת העסקה ברישום הם משלמים בינתיים כספים בסכומים משמעותיים למוכרים, אולם הדירה עדיין אינה מצויה בחזקתם, ובנוסף היא עדיין ממשיכה להיות רשומה על שמם של המוכרים בטאבו.

בכל הסכם מכר מקרקעין הפרק של תשלום התמורה מהווה חלק מרכזי מאוד, בבחינת הליבה של החוזה. הוא מתמקד בכסף ובקביעת לוח מועדי התשלומים. חשיבותו הכה רבה נובעת מהעובדה, כי באמצעותו המוכרים והקונים מגבשים ביניהם מתווה משפטי של מערכת חוזית הכוללת איזונים ובלמים, המאפשרת לכל אחד מן הצדדים לשמור על האינטרסים החיוניים השונים שלו במסגרת מימוש העסקה.

מחד גיסא – המוכרים מצדם לא יהיו מעוניינים למסור לידי הקונים את החזקה בדירה ו/או לאפשר לקונים לרשום את הזכויות בדירה בטאבו, כל עוד המוכרים טרם קיבלו לידיהם את מלוא התמורה עבור דירתם; ומאידך גיסא – הקונים בוודאי ירצו להבטיח מכל משמר את כספם, באופן המיטבי ביותר, על מנת שהם לא ימצאו את עצמם חלילה במצב של חסרון כיס, ושבו הם לא מקבלים את החזקה בדירה ו/או היכולת לרשום אותה על שמם בטאבו, כאשר היא “נקייה” מכל זכות מגבילה, וכו’.

פריסה לא נכונה של התשלומים עלולה לסכן את כספם של הקונים.

תמרור אזהרה! אי עמידה בלוח התשלומים עלולה להביא את הקונים למצב של הפרת חוזה יסודית, שמשמעותה היא שהמוכרים עשויים לבטל מולם את העסקה ו/או לדרוש מהם תשלום של פיצוי מוסכם (לרוב, המדובר על סכום קבוע מראש בשיעור של 10% מהתמורה).

הרציונל העומד בבסיס של פריסת תשלומים בקניית דירה יד שניה הוא – לשאוף לשמירה מקסימלית על האינטרסים החיוניים של המוכרים ושל הקונים, וזאת בהתאמה מיטבית לתזרים הכספי של הקונים, אל מול הצרכים של המוכרים, תוך שמביאים בחשבון את מכלול הנתונים וההיבטים הנוספים הכרוכים בעסקה, וזאת במטרה לצמצם, ככל הניתן, חשיפה לסיכונים.

לפיכך, חשוב מאוד מצדם של הקונים להקפיד ולתכנן את לוח תשלומים באופן נכון, כזה שלא רק ישקף את יכולתם הכלכלית לשלם את תשלומי התמורה לאורך ציר הזמן הנתון למימוש העסקה, אלא גם יכלול מערכת שלמה של הגנות וביטחונות משפטיים מתאימים, באשר לכל תשלום המועבר למוכרים.

לאור האמור, על עורך הדין של הקונים לשאוף ליצור עבורם לוח תשלומים מאוזן ונכון, כזה שישקף לא רק את יכולתם הכלכלית של הקונים לעמוד בתשלומי העסקה, אלא גם יעניק להם את ההגנות והביטחונות המשפטיים האפקטיביים ביותר לסיום חלק ומוצלח של העסקה.

לתשומת לב, העקרונות המנחים של לוח התשלומים המקובל אותם נציג בפניכם במדריך זה הם דומים ומתאימים למרבית העסקאות. אולם, בסופו של יום – מה שהכי חשוב הוא מה שנכון לכם, בהיות שצרכים ונתונים עשויים להשתנות ממקרה למקרה, לפי העסקה הספציפית.

ובמה אמורים הדברים?

  • יש הבדל בין קונים שיש בידיהם את כל הכסף זמין בחשבון הבנק (או בחסכונות נזילים), לעומת קונים הנזקקים לקבלת מימון של משכנתה.
  • יש הבדל בין קונים שמוכרים דירה קיימת שבבעלותם לצורך רכישת הדירה החדשה, לעומת קונים שלא מוכרים דירה במקביל.
  • יש הבדל כאשר רוכשים דירה ממוכרים שיש להם משכנתה, לעומת דירה שלא רובצת עליה משכנתה.
  • יש הבדל כאשר רוכשים דירה הרשומה בטאבו, לעומת דירה הרשומה במרשם אחר (כגון: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, וכו’).

טיפ! ודאו מול עורך הדין שלכם, כי בהסכם המכר הוכנס סעיף המתייחס לנסיבות בלתי צפויות של “כוח עליון”, הכוללות, בין היתר, אך לא רק, גם מלחמה, הכרזה על מצב חירום, מגיפה, שביתה, השבתה, עיצומים וכדומה, שבעטיין בנקים, מוסדות ממשלתיים ורשויות אחרים (כגון: טאבו, מיסוי מקרקעין, עירייה וכו’) הרלוונטיים לקיום הוראות ההסכם לא עובדים באופן סדיר ו/או בכלל, וכן מצבים של עיכובים משמעותיים בהתנהלות הגופים הללו, כך שלא יהוו הפרת חוזה במקרה של איחור בתשלומים מצדכם (ובצירוף תקופת התארגנות).

עכשיו, נתחיל להיכנס לעובי הקורה ונסביר את כל מה שבאמת חשוב לדעת על לוח התשלומים מקובל בעת רכישת דירה יד שנייה.

תכנון לוח תשלומים ברכישת דירה יד שניה – איך מתחילים?

תקציב

הדבר החשוב ביותר שעליכם הקונים לוודא טרם חתימת חוזה רכישת דירה הוא שאכן יש בידיכם אפשרות לגייס מספיק כסף לצורך העסקה.

על מנת להתחיל לבנות את לוח התשלומים לעסקה, ישנן מספר שאלות שעליכם לבחון מבעוד מועד.

בשלב הראשון, הפרמטרים המרכזיים שיש להביא בחשבון מבחינתכם הם

מהו מחיר של הדירה? איזה עלויות נוספות והוצאות נלוות יהיו לכם במסגרת העסקה? האם אתם בטוחים כי תוכלו לעמוד בתקציב הנדרש? מהיכן תגייסו את הכסף עבור הדירה שאתם מתכוונים לרכוש? כמה הון עצמי יש לכם? כמה אתם אמורים לקבל ממכירת דירה אחרת, ומתי? (אם רלוונטי) וכמה משכנתה אתם מתכננים לקחת? (במידת הצורך).

עלויות נלוות

במסגרת בחינת התקציב הכולל הנדרש לעסקה יש להביא בחשבון לא רק את המחיר של הדירה עצמה שהוא, כמובן, ההוצאה העיקרית, אלא גם את כל העלויות של ההוצאות הכרוכות בעסקה, ובין היתר, כגון:

  • תשלום מס רכישה.
  • תשלום שכר טרחת עורך דין.
  • תשלום בגין עמלת תיווך.
  • עלויות יועצים נוספים (כגון: שמאי, אדריכל, מהנדס, וכיו”ב).
  • עלות בגין לקיחת משכנתה (כגון: פתיחת תיק, נוטריון, ועוד).
  • אגרות רישום (כגון: טאבו, רשם משכונות, ועוד).
  • הוצאות בגין מעבר דירה (כגון: אריזה, פירוק והרכבה של ריהוט, הובלה, ועוד).
  • הוצאות בגין שיפוצים בדירה.
  • הוצאות לרכישת ריהוט חדש.
  • הוצאות בלתי צפויות…

טיפ! כדאי מאוד להכין לעצמכם רשימה ו/או טבלת אקסל מסודרת ומפורטת, הכוללת את כל התשלומים השונים שלהם תידרשו, לרבות מועדי התשלום, מועדים שבהם הכסף יהיה נזיל וזמין בידכם, וכו’.

תזרים מזומנים (הון עצמי, משכנתה וכו’)

נוסף על חישוב התקציב, עליכם הקונים לדעת מראש מתי בדיוק יהיה הכסף זמין בידיכם.

אם חלק מהכסף שלכם אינו נזיל באופן מיידי, אלא אמור להתקבל רק בהמשך, למשל: מפירעון של תכניות חסכון, משיכת כספי קרנות השתלמות, קופות גמל, עזרה מאת ההורים, או באמצעות כספי מכירת דירתכם הנוכחית, עליכם לבדוק מתי הכסף יהיה זמין בידכם (על מנת שלא תהיו בלחץ של לוח זמנים צפוף רצוי לקחת מקדמי בטחון, למקרה של עיכובים).

אם אתם מתכוונים לקחת הלוואת משכנתה, חשוב שתדעו כי בעקרון קודם כל יהיה עליכם לשלם למוכרים את מלוא ההון העצמי שלכם, ורק אז הבנק למשכנתאות שלכם יסכים להעביר את כספי המשכנתה. במצב שבו לוח התשלומים אינו מאפשר זאת, אתם חייבים לדאוג לקבל מראש מאת הבנק אישור לנושא (לחלופין, בדקו אופציה של קבלת הלוואת גישור).

תמרור אזהרה! מומלץ (ממש בגדר חובה) לפנות לבנק למשכנתאות ולקבל ‘אישור עקרוני’ בכתב לקבלת הלוואת דיור. רצוי למנוע בעיות והפתעות, ולכן יש לעשות כן עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה (הערה: ב-99% מהחוזים אי קבלת המשכנתה – אינה מהווה עילה לביטול של החוזה מצד הקונים).


פריסת תשלומים בעת רכישת דירה – מהם העקרונות המנחים?

להלן העקרונות המנחים בקביעת פריסת תשלומים מקובלת ברכישת דירה יד שנייה:

  1. התשלום הראשון ישולם במעמד חתימת הסכם המכר (בכפוף לרישום הערת אזהרה).
  2. התשלום האחרון ישולם במועד פינוי הדירה (כנגד קבלת החזקה בדירה + כל מסמכי הרישום לטאבו).
  3. אם למוכרים יש משכנתה על הדירה השאיפה של הקונים תהיה לסלקה מתוך התשלום השני (הערה: במקרים חריגים שמשכנתה רשומה “ללא הגבלה בסכום” – יש לסלקה כבר מהתשלום הראשון).
  4. תשלום ההון העצמי של הקונים ישולם לפני כספי הלוואת המשכנתה.
  5. חשוב להתאים את פריסת תשלומים לפי זמינות הכסף של הקונים (כגון: ממכירת דירה קיימת, או כל מקור כספי אחר).
  6. יש להתאים פריסת תשלומים גם בהינתן הצרכים של המוכרים (כגון: רכישת דירה שאותם הם קנו ו/או מתכוונים לקנות, אם רלוונטי).
  7. מומלץ להכניס בהסכם המכר מנגנון להפקדת כסף בנאמנות בידי עורך הדין המוכרים למקרה שעד למועד המסירה לא יתקבלו איזה מאישורי המסים שהמוכרים מחויבים להמציא לקונים.

פריסת תשלומים בקניית דירה – ככה זה עובד!

תשלום ראשון – מעמד חתימת הסכם המכר

מתי ובאיזה אופן מבוצע התשלום הראשון?

ברוב כמעט מוחלט של המקרים (99%), התשלום הראשון ישולם על ידי הקונים במעמד החתימה על הסכם המכר.

תשלום זה נועד להוות מקדמה בגין מחיר הדירה, המבטאת את הרצינות וההתחייבות של הקונים כלפי המוכרים.

התשלום הראשון פותח למעשה את רצף לוח התשלומים על חשבון התמורה, על פני ציר הזמן של העסקה. וכפועל יוצא מכך – נועד להוות תמורה מספקת עבור המוכרים כנגד הזכות הבסיסית שאותה הם מעניקים  לקונים בדירה, כלומר, לאפשר רישום הערת אזהרה בטאבו על זכויותיהם של המוכרים בדירה; וכן הוא משמש כבטוחה כספית בידי המוכרים במצב של הפרת חוזה מצד הקונים בשלב שלאחר החתימה.

התשלום הראשון בדרך כלל מבוצע באמצעות צ’ק בנקאי המשוך על שם המוכרים.

כמה נהוג לשלם בחתימת חוזה דירה?

ובכן, ככלל אצבע ניתן לומר, כי הסכום (המינימלי) המקובל בעסקאות מכר של דירה יד שניה בישראל עומד על שיעור של בין 10%-15% (וזאת, גם בחפיפה לסכום הפיצוי המוסכם אותו נהוג לקבוע בהסכמי מכר נדל”ן).

עם זאת, בהחלט ניתן להבחין, בלא מעט מקרים, גם בתשלום ראשון העומד על שיעור של 20%-30% מתוך התמורה.

וכפי שנסביר בהמשך, הדבר עשוי להיות תלוי גם בגורמים משתנים, כגון: מחיר הדירה, הנזילות הכספית של הקונים, צורכיהם של המוכרים, ענייני משכנתאות, ועוד.

מדוע חשוב להגן על התשלום? | רישום הערת אזהרה

במהלך פרק הזמן שאחרי מעמד החתימה על ההסכם, שבו גם מבוצע התשלום הראשון למוכרים, נמצאים הקונים בחשיפה לסיכון.

ולמה הכוונה?

בשלב זה, כספם עדיין אינו מוגן, למעט ההתחייבות החוזית מכוח הוראות הסכם המכר עצמו. כלומר, קיים חשש שתירשם הערה ו/או זכות מגבילה לטובת צד שלישי כל שהוא על הזכויות של המוכרים בדירה (כגון: עיקול, שעבוד, התחייבות לביצוע עסקה, וכיו”ב).

רישום הערת אזהרה בטאבו, המבוצע לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מהווה כלי משפטי המאפשר לשמור על הזכויות החוזיות של הקונים ביחס לדירה.

מרגע רישום הערת האזהרה מכוח ההסכם (בגין ‘התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין’) מקנה הדבר לקונים הגנה כפולה:

  • הגנה פנימית – המוכרים יהיו מנועים מלבצע בדירה עסקאות סותרות (כגון: מכירה, שעבוד, וכו’);
  • הגנה חיצונית – זכויותיהם של הקונים הופכות לפומביות, והן קודמות מבחינה משפטית אל מול פעולות מאוחרות של צדדים שלישיים (כגון: עיקול, צו, וכו’).

ובמלים אחרות: רישום ההערה בטאבו מהווה תמרור המסמן לכל רוכש פוטנציאלי ו/או צד שלישי אחר, כי נחתם בין הצדדים הסכם מכר לגבי הדירה; קרי, אם מישהו אחר יבצע בהמשך עסקה נוגדת עם המוכרים, אזי הקונה הראשון שכבר רשם את הערת אזהרה – הוא זה שיקבל את הדירה.

הערת אזהרה היא כלי משפטי המהווה “מחסום” משפטי על הדירה ועל זכויותיהם של המוכרים בה, ולכן המוכרים ירצו להעניק לקונים את האפשרות הזו רק כנגד קבלת תשלום סכום סביר מתוך התמורה.

מכיוון שכך, על מנת להגן על הכסף של הקונים כבר החל למן שלב החתימה ואילך, יש להכניס במסגרת לוח התשלומים שבהסכם סעיף הקובע כי תינתן לעורך הדין של הקונים שהות קצרה על מנת להספיק ולרשום את הערת האזהרה בטאבו, טרם העברת התשלום הראשון לידי המוכרים.

איך זה עובד בפרקטיקה?

המנגנון המקובל לעניין זה הוא שבמעמד חתימת ההסכם מוסרים הקונים את התשלום הראשון, המשולם בצ’ק בנקאי, לידי עורך הדין של המוכרים (ולא למוכרים עצמם). עורך הדין יחזיק את הצ’ק בידיו בנאמנות, ורק לאחר ובכפוף לרישום של ההערה בטאבו הוא יהיה רשאי לשחרר את הצ’יק לידי המוכרים.

ויודגש, כי התנהלות שגויה בהיבט הזה – עלולה לסכן את כספם של הקונים!

לכן, חשוב מאוד (ממש בגדר חובה!) להכניס בהסכם סעיף מסודר של מנגנון נאמנות מסוג זה (וכמובן, גם לדאוג לנסחו כהלכה).

טיפ! כדאי לוודא מול עורך הדין שלכם, כי כאשר הוא  מגיש את הבקשה לרישום הערת האזהרה הוא יזמין גם הפקה של נסח טאבו עדכני, המעיד על כך שלא נרשמו בינתיים פעולות סותרות כל שהן על הדירה (כגון: עיקול, צו, שעבוד, וכיו”ב),

תשלום ראשון – שהוא גם אחרון (החריג של ‘עסקת מזומן’)

הגם שהמדובר על מצב יוצא דופן, הרי שלמען שלמות התמונה נציין כאן, כי במקרה החריג של ‘עסקת מזומן’, המבנה של לוח התשלומים הוא שונה לחלוטין.

מהי ‘עסקת מזומן’?

הכוונה לעסקה שבמסגרתה משלמים הקונים את מלוא התמורה למוכרים בפעימה אחת בלבד, כבר בשלב של מעמד חתימת הסכם המכר; כלומר, התשלום הראשון מהווה את התשלום היחיד (וגם האחרון) עבור הדירה.

על פי רוב, ‘עסקת מזומן’ מתבצעת כאשר הדירה הנרכשת היא פנויה וריקה ומוכנה למסירה לידי הקונים באופן מיידי; ולחלופין, כאשר המדובר במשקיעים הרוכשים דירה במזומן, יחד עם השוכרים שלה (ואז המוכרים ממחים לטובת הקונים כחלק מהעסקה גם את חוזה השכירות, תוך קבלת ‘חזקה משפטית’ על הדירה).

נוסף על כך, ניתן לבצע ‘עסקת מזומן’ גם אם רובצים על הדירה שעבודים (כגון: משכנתה), באופן שמתוך כספי התמורה משאירים (מופקד לחשבון נאמנות ייעודי שאותו פותח עורך הדין של המוכרים) סכום כסף מספק להבטחת סילוק ומחיקה של השעבודים הרלוונטיים, וכן לצורך קבלת אישורי המסים הנדרשים (כגון: אישור מס שבח, אישור עירייה, וכו’) לרישום העברת הזכויות בטאבו, שאותם באחריות המוכרים להמציא לקונים מאת מהרשויות במסגרת העסקה.

במקרה של ‘עסקת מזומן’ מבוצעת מסירה של החזקה בדירה באופן מיידי לקונים, מאחר ומלוא התמורה עבור הדירה כבר משולמת על ידם במעמד החתימה, כאשר לפי הוראות הסכם המכר יהיו גם המוכרים וגם הקונים מוגנים מבחינת האינטרסים של כל צד.

תשלום שני

התשלום השני בלוח התשלומים שאותו קובעים בהסכם המכר יכול להוות גם את התשלום האחרון של מלוא יתרת התמורה עבור הדירה, או תשלום המהווה חלק מיתר תשלומי האמצע המשולמים במסגרת העסקה.

מועד הביצוע והסכום של התשלום השני מושפעים בעיקר ובדרך כלל משלושת הפרמטרים הבאים:

  • הראשון – הוא שאלת קיומה של משכנתה הרשומה על זכויות המוכרים בדירה, שאותה יש לסלק מול הבנק למשכנתאות, ובהמשך גם למחוק מהרישום בטאבו (או מהמרשם המתאים, למשל: פנקסי רשות מקרקעי ישראל, ספרי חברה משכנת, רשם משכונות, וכו’);
  • השני – הוא תזרים המזומנים של הקונים (התלוי גם בשאלה האם הם נדרשים ליטול הלוואת משכנתה לצורך מימון הרכישה).
  • השלישי – הוא נגזרת של מועד המסירה החוזי; כלומר, האם מדובר על עסקה מהירה או ארוכה יותר, כאשר מועד התשלום השני (וכן תשלומי האמצע האחרים, אם ישנם) ייקבע באופן יחסי ובהתאמה קלנדרית.

לרוב, לוח תשלומים מקובל בהסכמי מכר יקבע מועד הנע סביב 30-90 ימים מיום חתימת הסכם המכר לצורך ביצוע התשלום השני.

נציין, כי 45-60 ימים הוא פרק זמן סביר בהחלט, גם כאשר יש צורך למחוק משכנתה של המוכרים הרשומה על הדירה ו/או או לצורך קבלת משכנתה של הקונים לשם מימון הרכישה.

מכל מקום, על מנת שתוכלו להבין טוב יותר במה אמורים הדברים, נסביר מיד את שני המצבים השכיחים הללו.

משכנתה של המוכרים

כאשר על הדירה רשומה משכנתה, יש לבחון מבעוד מועד מהו גובה יתרת הסילוק המלאה והעדכנית של הלוואת המשכנתה.

טרם חתימת הסכם המכר, יש לדרוש מהמוכרים להציג אישור עדכני מאת הבנק למשכנתאות שלהם (ומומלץ לצרפו כנספח להסכם), המעיד על סכום היתרה לסילוק ההלוואה, נכון למועד הנפקת האישור.

כפי שנדגים, לנתון זה יש חשיבות בקביעת קצב התקדמות לוח התשלומים.

דוגמה מספרית –

ניקח דירה ששווייה הוא 1 מיליון ₪, עליה רשומה משכנתה מדרגה ראשונה שהמוכרים לקחו בזמנו בסכום קרן של 600,000 ₪, שיתרתה העדכנית לסילוק נכון ליום חתימת ההסכם היא בסכום של 500,000 ₪.

במקרה כזה, יהיה רצוי שהקונים לא ישלמו למוכרים במסגרת התשלום השני סכום העולה בהרבה על 500,000 ₪ לפני שהמוכרים יסלקו את מלוא המשכנתה, ידאגו להסיר אותה בטאבו (בדרך של פירעון או גרירה לנכס אחר). הסיבה לכך היא, כי במקרה של הפרת ההסכם מצד המוכרים, יקשה על הקונים לקבל את מלוא כספם בחזרה, שכן הבנק למשכנתאות זכאי לגבות מאת המוכרים את מלוא סכום יתרת המשכנתה (לפי ספרי הבנק) לפני כל החזר כספי לקונה (שכון, המשכנתה הרשומה על הדירה מהווה שעבוד קודם). באותה מידה, לא יהיה זה נבון מצדם של הקונים גם לשלם סכום שהוא נמוך מסך של 500,000 ₪, מאחר והאינטרס שלהם הוא שהבנק למשכנתאות יסיר וימחק את המשכנתה.

נוסף על כך, כדאי לקונים לקחת מקדם ביטחון ולהשאיר בשלב זה “רזרבה” של לפחות 20% מתוך סך התמורה של הדירה. שכן, סכום המשכנתה יכול לתפוח במקרה של פיגורים ו/או הפרת הסכם ההלוואה של המוכרים עם הבנק; וכן, מאחר וחשוב לדאוג להשאיר מספיק כסף להמשך לצורך התשלום האחרון של מעמד מסירת החזקה בדירה, וגם להבטחת אישורי המסים שהמוכרים נדרשים להמציא לשם רישום הזכויות בטאבו על שם הקונים (אם האישורים הללו לא יתקבלו עד למסירה ו/או שיוותרו בגין הדירה חובות כל שהם לרשויות).

זאת ועוד, במסגרת מימוש ההסכם, תהליך סילוק המשכנתה יהיה כרוך בהזמנה של מסמך מהבנק למשכנתאות של המוכרים הנקרא: ‘מכתב כוונות’. זהו אישור משפטי רשמי (בניגוד לאישור היתרות המקדמי, שהוזכר לעיל), המפרט כנגד איזה סכום ובאלו תנאים הבנק של המוכרים יסכים ויתחייב למחוק את המשכנתה הרשומה על הדירה מהטאבו.

לתשומת הלב, את ‘מכתב הכוונות’ יש להזמין מהבנק למשכנתאות, כאשר קבלתו עשויה לקחת מספר ימים (נע בממוצע בין 7-10), והאמור בו הוא בתוקף רק לתקופה קצובה. לכן, יש להביא בחשבון גם את הנתון הזה במסגרת קביעת המועד של התשלום השני.

משכנתה של הקונים

במקרה שבו הקונים מתעתדים לקחת הלוואת משכנתה יש להביא בחשבון גם את פרק הזמן שיידרש לצורך הטיפול בנושא הזה.

הטיפול הכרוך באישור תיק הלוואת המשכנתה על ידי בנק כרוך בניירת ובלוגיסטיקה טכנית, ולכן אורך זמן. על כל צד לחתום על מסמכים ייעודיים (מקבלים מהבנק) הנדרשים לצורך קבלת המשכנתה בפני עורך הדין שלו, על הקונים להזמין שמאי מקרקעין מטעם הבנק למשכנתאות (יש לבחור מתוך רשימה) שיתאם ביקור בדירה ויערוך חוות דעת, יש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, לחתום על ייפוי כוח לבנק בפני נוטריון, לדאוג לביטוח משכנתה (חיים ומבנה), ועוד.

לפיכך, לעניין זה מקובל להביא בחשבון פרק זמן של בערך 30-45 ימים לשם ביצוע התשלום השני, ככל שמקורו במשכנתה.

וכמובן, שהדבר עשוי להשתנות לפי הנתונים הספציפיים של כל מקרה ומקרה לגופו.

למשל, כפי שכבר הסברנו למעלה, כאשר הקונים לוקחים משכנתה לרוב הם יידרשו קודם לשלם למוכרים את מלוא את ההון העצמי שלהם לפני קבלת המימון מהבנק. משכך, יש להתאים את מועדי וסכומי התשלומים עד למועד קבלת המשכנתה גם בהתייחס לגובה הון העצמי.

טיפ! מרגע נטילת המשכנתה הקונים יהיו מחויבים להתחיל לשלם את ההחזרים החודשיים לבנק למשכנתאות, ולכן עליהם להביא זאת בחשבון – בייחוד אם הם מתגוררים בשכירות – שכן השאיפה שלהם תהיה שתשלום כספי המשכנתה יבוצע בשלב קרוב, ככל הניתן, למועד המסירה. 

תשלומי ביניים (אמצע) נוספים

בלא מעט מקרים, עולה הצורך בבנייה של לוח תשלומים המורכב ממספר פעימות (ולא רק שני תשלומים).

מועדי התשלום של כל פעימה, כמו גם הסכומים, עשויים להיות מושפעים מלוחות זמנים הקשורים גם במוכרים וגם בקונים.

ולמה הכוונה?

פעמים רבות קורה שמוכרים כבר חתמו (ולחלופין, מנהלים מו”מ במקביל) על הסכם לרכישת דירת מגורים חלופית עבורם; כלומר, הם יהיו כפופים ללוח תשלומים נתון מול המוכרים שלהם, או מול קבלן, שממנו הם קנו את אותה הדירה. ולכן, יתכן שיהיה צורך לסנכרן את התשלומים של הקונים בהתאמה.

מן הצד השני של המתרס, בהחלט יתכן שלקונים יש תזרים מזומנים מסוים העשוי להיות מושפע מקבלת כספים בהמשך עבור מכירת דירתם, הצורך לפרוע ו/או לגרור משכנתה שיש להם, או אילוצים של שחרור כספי חסכונות (קרנות השתלמות, השקעות בחו”ל, וכו’), קבלת כספים מאת המשפחה שלהם וכדומה, כך שהשיקולים הללו בהחלט יכתיבו אף הם את פריסת התשלומים של הסכם המכר.

על כן, עורכי הדין המלווים את הצדדים, יידרשו למצוא ולסייע לצדדים לגבש פורמט המבטא את האיזון הנכון והמתאים של לוח התשלומים, כך שלכל צד תהיה אפשרות לעמוד בהתחייבויותיו, הן כלפי הצד השני והן כלפי הצדדים השלישיים הרלוונטיים (שאינם חלק מהסכם המכר); וכל זאת, כמובן, תוך יצירת מעטפת של הגנה משפטית לשמירת האינטרסים החיוניים של כל צד.

טיפ! כל אחד מהצדדים לעסקה ירצה לוודא שאמנם יש לו מספיק זמן על מנת לעמוד בהתחייבויותיו לפי הקבוע בהסכם המכר, ולא להגיע חלילה למצב של סיכון להפרת הסכם. ולכן, רצוי לקחת באופן הדדי טווח של מקדם בטחון ככל הניתן מבחינת פריסת התשלומים וקביעת המועד החוזי של התשלום השני.

וחשוב לזכור את העיקרון המנחה, כי הכספים הראשונים מתוך כספי התמורה ישמשו, ככל הניתן, לצורך הבטחת האפשרות להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונים כשהיא “נקייה” מזכויות מגבילות; קרי – לשם סילוק משכנתה ו/או תשלום חובות כספיים אחרים של המוכרים, המשפיעים על הסטטוס הרישומי של הדירה.

תשלום אחרון – במעמד קבלת החזקה בדירה

במועד ביצוע התשלום האחרון, מחד גיסא – הקונים משלימים את מלוא התמורה עבור הדירה; ומאידך גיסא –  המוכרים מעבירים לקונים את החזקה בדירה, וכן את כל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונים בטאבו (ולחלופין, במרשם המתאים).

בדרך זו, נשמר המתווה לפיו כל צד מקבל (BACK TO BACK) את הביטחון עבור השלמת העסקה, כלהלן: המוכרים מצדם קיבלו לידיהם את מלוא כספם, ואילו הקונים מצדם קיבלו לידיהם את החזקה בהדירה, יחד עם מסמכי רישום הזכויות.

ככל הנוגע לשאלת האחוזים מתוך התמורה שיש להשאיר לתשלום האחרון, הרי שמדובר על אחוזים משתנים, המושפעים ממכלול של פרמטרים ושיקולים, אותם כבר הסברנו מעלה.

אם אתם מוכרים וגם קונים במקביל, שימו לב – על מנת שתוכלו למסור את הדירה לקונים שלכם, עליכם לקבל לפני כן את החזקה בדירתכם החדשה (ולעבור אליה, ולעתים גם לבצע שיפוץ). לצורך כך, יהיה עליכם לשלם את התשלום האחרון עבור הדירה החדשה. ברם, את התשלום האחרון עבור הדירה שאותה אתם מוכרים תוכלו לקבל רק לאחר שתפנו אותה (ולרוב, זה לא מתבצע באותו היום). המשמעות הפרקטית של מצב הדברים הזה היא שלצורך ביצוע התשלום האחרון עבור הדירה החדשה תזדקקו לגייס מימון ביניים אחר (שמקורו מכסף “רזרבי” שלכם, או באמצעות לקיחת הלוואת גישור קצרת מועד).

כמו כן, יתכן שעד למועד המסירה המוכרים עדיין יקבלו לידיהם את כל האישורים שחובת המצאתם חלה עליהם לצורך רישום העברת הזכויות בדירה על שמכם בטאבו (כגון: אישור פטור ממס שבח, אישור עירייה בדבר היעדר חובות לרבות היטל השבחה, וכו’). במקרה כזה, מתוך התשלום האחרון יש להותיר סכום כסף מסוים בנאמנות בידי עורך הדין של המוכרים, לשם הבטחת קבלת האישורים החסרים (המנגנון הזה מכונה: “פיקדון מסים”). מטרתו לאפשר את קבלת החזקה בדירה על ידי הקונים במועד, ולשמש כבטוחה עד להמצאת כל האישורים.


לוח תשלומים מקובל בקניית דירה – דוגמה מספרית

אחת השאלות הנפוצות ביותר שבה אנו נתקלים היא – מהו לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה?

ובכן, על מנת להקל עליכם את הבנת הנושא, מצאנו לנכון להציג בפניכם דוגמה מספרית של לוח תשלומים, המהווה פריסת תשלומים מקובלת בקניית דירה יד שניה, בהינתן שלמוכרים יש משכנתה על הדירה, כאשר גם הקונים מתכננים לקחת משכנתה לצורך מימון הרכישה.

להלן נתוני העסקה –

  • התמורה: 1,000,000 ₪
  • משכנתה מוכרים: 300,000 ₪
  • הון עצמי קונים: 450,000 ₪
  • משכנתה קונים: 550,000 ₪
  • מועד פינוי: 3 חודשים מהחתימה

להלן פריסת תשלומים אפשרית –

  • תשלום ראשון: במעמד החתימה – 15% = 150,000 ₪ (מקדמה כנגד רישום הערת אזהרה)
  • תשלום שני: 30 יום – 30% = 300,000 ₪ (ישירות לבנק למשכנתאות, כנגד המצאת ‘מכתב כוונות’)
  • תשלום שלישי: 60 יום – 40% = 400,000 ₪ (מתוך כספי המשכנתה של הקונים, בכפוף למחיקת המשכנתה של המוכרים)
  • תשלום אחרון: 90 יום – 15% =  150,000 ₪ (מתוך יתרת כספי המשכנתה של הקונים, במעמד המסירה, כנגד קבלת כל המסמכים הנדרשים לרישום בטאבו)

הערה: גובה הסכום האחרון ייקבע בכפוף להדמיה (סימולציה) מוקדמת בגין מסים אפשריים החלים על המוכרים (ולצורך “פיקדון מסים”).

__________

עמית ורד משרד עורכי דין נוטריון וגישור פועל מאז שנת 1998. המשרד מתמחה בענייני מקרקעין ומיסוי. המשרד צבר ניסיון פרקטי עשיר בליווי חוזי מקרקעין, כולל עסקאות מורכבות ופרויקטים גדולים.

נשמח לייעץ ולטפל לכם משפטית באופן אישי, צמוד ומסור בכל נדבך ורובד בתחום הנדל”ן, תוך הצבת רף של הגנה מקסימלית.

דברו איתנו: 03-9499555

אנחנו כאן בשבילכם לייעוץ משפטי ו/או תיאום פגישה דברו איתנו
up

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעדיפים להתקשר? 03-9499555 | הפנייה אינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מוחלטת מובטחת.
close
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat