עורך דין ליקויי בניה
050-7266555
03-9499555

עורך דין ליקויי בניה לשירותכם

משרד עורכי דין עמית ורד נוסד בשנת 1998, ממוקם בראשון לציון ומתמחה בייצוג לקוחות במסגרת תביעות ע"י עורך דין ליקויי בניה נגד קבלנים. אנו מעניקים שירות משפטי מקצועי, אמין ואישי לכל לקוח, להשגת תוצאות מנצחות, בכל פעם מחדש.

עורך דין ליקויי בניה

עמית ורד משרד עורכי דין - מתמחים בתביעות ליקויי בניה

מחפשים עורך דין ליקויי בניה? הגעתכם למקום הנכון... הנכם מוזמנים ליצור קשר (ללא התחיבות מצדכם) עם משרדנו ותוכלו לקבל שירות משפטי איכותי ובמחיר משתלם.
שלום, כניסה ללקוחות
אהבתם? פרגנו בהקלקה...

עורך דין ליקויי בניה

בכ-90% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בניה...

בדירתכם נתגלו ליקויי בניה והקבלן אינו מתקן, או מפצה אתכם?

אל תוותרו על זכויותיכם!

מחפשים עורך דין המתמחה בנושא תביעות ליקויי בניה נגד קבלן?

אנחנו כאן בשבילכם.

תוכן המדריך – תביעות ליקויי בניה

1. מי אנחנו? עורכי דין לתביעות ליקויי בניה.
2. מבוא.
3. מהם ליקויי בניה?
3.1 כללי
3.2 אי התאמה למפרט הטכני.
3.3 אי התאמה לתקן רשמי ותקנות הבניה.
4. מתי בודקים האם יש ליקויי בניה בדירה חדשה?
5. ליקויי בניה ברכוש המשותף.
6. מה עושים כאשר יש ליקויי בניה בדירה?
6.1 כללי
6.2 ליקויי בנייה שלא ניתנים לגילוי בבדיקה סבירה במועד המסירה.
6.3 ליקויי בניה שלא ניתנים לגילוי בבדיקה סבירה במועד המסירה.         
6.4 תקופות בדק.
7. כיצד מודיעים לקבלן על ליקויי בניה?
8. מתן זכות לקבלן לתקן ליקויי בניה.
8.1 כללי.
8.2 חובת קבלן לתקן ליקויים בתוך זמן סביר.
8.3 ליקויי בניה חוזרים.
8.4 ליקויי בניה דחופים.
9. אחריות קבלן לגבי ליקויי בניה לאחר תקופות הבדק.
10. אחריות הקבלן או קבלן המשנה לתיקון ליקויי הבניה?          
11. ליקויי בניה שלא ניתנים לתיקון.
11.1 מהי ירידת ערך בגין ליקויי בניה?
11.2 מי  קובע שווי ירידת הערך בגין ליקויי בניה?
12. הגשת תביעה בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן.
13. עילות תביעה בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן.
14. מה תובעים מהקבלן?
14.1 כללי.
14.2 פיצוי כספי בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן.
14.3 ירידת ערך בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן.
14.4 עוגמת נפש בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן.
14.5 פיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה מקבלן.
14.6 פיצוי עבור דיור חלופי.
14.7 ראשי נזק נוספים.
15. הדיון במסגרת תביעות ליקויי בניה כנגד קבלן.
15.1 כללי.
15.2 מומחה מטעם בית המשפט.
16. טיפים לבחירת עורך דין לתביעות ליקויי בניה.

מי אנחנו? עורכי דין לתביעות ליקויי בניה

עורך דין עמית ורד בעל ניסיון רב של למעלה מ-20 שנה בעריכת דין, בייצוג ובליווי לקוחות בכל הערכאות המשפטיות. במשרדנו צוות עורכי דין מנוסים ביותר בתחום ליקויי בניה וליטיגציה (הופעות בבתי משפט).
 
המשרד מלווה ומייצג רוכשי דירות חדשות מול קבלנים וחברות בניה בכל הארץ לקבלת פיצויים בגין ליקויי בניה.
 
הטיפול המשפטי בנושא ליקויי בניה במשרדנו כולל, בין היתר:
 
  • הפניה למומחים לשם בדיקת הנכס (בדק בית) וקבלת חוות-דעת מקצועית על ליקויי בניה, הקבילה כראיה בבית משפט.
  • בניית אסטרטגיה חכמה לטיפול בתביעת ליקויי בניה מול קבלן.
  • תכתובת משפטית עבור הלקוח וניהול משא-ומתן מטעמו מול קבלן בדרישה לתיקון ליקויי בניה.
  • תכתובת משפטית לקבלת פיצויים כספיים בגין ליקויי בניה.
  • הגשת תביעת ליקויי בנייה כנגד קבלנים לבתי משפט.
  • תביעות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן.
  • תביעות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך דירה עקב ליקויי בניה.
  • תביעות נוספות בקשר עם ליקויי בנייה (צווי מניעה, ראשי נזק נוספים, וכו').
 
במסגרת טיפולנו המשפטי בנושא תביעות ליקויי בניה אנו עובדים בשיתוף פעולה עם חברות בדק בית, מהנדסי בנין, שמאים ומומחים נוספים בתחום ליקויי בניה, הכול במטרה ליתן מענה מקיף ומשולב, לשם השגת הפתרונות המשפטיים הנכונים והמיטיבים ללקוחות, רוכשי דירות בהן מתגלים ליקויי בניה שונים.
 
כל תיק מטופל ע"י המשרד בהתאמה אישית ומדויקת, עד הפרט האחרון, ברמה משפטית מעולה, המעניקה שקט נפשי ובטחון ללקוח, לקבלת תוצאות מוצלחות בתיק.

הניסיון הפרקטי העשיר של המשרד בתחום של תביעות ליקויי בניה, כמו גם האינטגרציה עם התמחותנו בדיסציפלינות משפטיות משיקות של עסקאות מקרקעין, דיני חוזים, נזיקין וכדומה, מאפשרים למשרד לספק לקהל לקוחותיו שירותים משפטיים ברמה המקצועית הגבוהה ביותר אותה ניתן לקבל.
  
בחירה נכונה של האדם, המקצועיות והניסיון של עורך דין מקרקעין המתאים עבורכם לטיפול בתביעת ליקויי בניה – היא המפתח להצלחה!
 
אנו מאמינים, כי חזון יוצר מציאות, ולפיכך פועלים במסירות ובנאמנות, בכל האמצעים ובכל זמן נתון, לשמירה וקידום האינטרסים של לקוחותינו בדבקנות, תוך חשיבה יצירתית 'מחוץ לקופסה', ליישום הפתרונות המיטיבים ביותר עבורם, בכל פעם מחדש, והכול אגב חתירה תמידית למצוינות מקצועית ושירותית בניווט תביעת ליקויי בניה במסלול המתאים ביותר, בהתחשב במאפיינים, בצרכים, במטרות ובשאיפות הייחודיים של הלקוח, כדי להעניק ערך מוסף מקסימאלי, להשגת תוצאות מעולות בתיק.
 
בשביל זה אנחנו כאן.
 
שלכם בנאמנות,

עמית ורד - משרד עורכי דין | נוטריון | גישור
 
לייעוץ ו/או תאום פגישה עם עורך דין ליקויי בניה, התקשרו: 03-9499555 (רב קווי)

מבוא

"ליקויי בניה" הינו מונח שכיח ושגור בפי ציבור רוכשי הנדל"ן בישראל, בעיקר כאלה הרוכשים דירה חדשה מקבלן, אך גם כאלה הרוכשים דירה מיד שניה או משרדים, או כל נכס מבונה באשר הוא. ברם, מהם ליקויי בניה? ומה הבסיס החוקי להגשת תביעות בגין ליקויי בניה?
 
במדריך זה נסביר ונפרט בפניכם, בין היתר, כיצד מוגדרים ליקויי בניה, כיצד יש לנהוג עם קבלת הדירה מהקבלן ולאחר מכן, כיצד מתנהלת תביעה בנושא ליקויי בניה, וכמובן מהם התנאים להצלחתה של תביעת ליקויי בניה.
 
אין כל ספק שהצלחה בתביעות ליקויי בניה תלויה מאוד גם בנוסח הסכם המכר שנחתם בין רוכשי דירה חדשה לבין הקבלן, ולכן מדריך זה יכלול מושגים וטיפים רבים הנוגעים גם לשלב של עריכת וחתימת חוזה הרכישה שלכם מול הקבלן.
 
נציין כי המונח "דירה" מוגדר בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") כחדר או מערכת חדרים שנועדה לכל צורך. כלומר, העקרונות המשפטיים המובאים במדריך זה מתייחסים לא רק לדירות מגורים אלא גם לרכוש המשותף בבתים משותפים, לבניה מסחרית כגון למשרדים ו/או לכל צורך אחר כל עוד מדובר בבנית חדר אחד ויותר.
 
מטבע הדברים, אנו נתמקד כאן בנושא של תביעות ליקוי בניה של רוכשי דירות מגורים חדשות בבתים משותפים כנגד קבלנים.

מהם ליקויי בניה?

כללי

ליקוי בניה למעשה הינו מושג הכולל בחובו מגוון רחב של תקלות ו/או פגמים הנגרמים במהלך בנית דירה ו/או בית משותף, וכן כל אי התאמה בין הבניה, אשר התחייב הקבלן לבצע, הן בהתאם לחוק והן על פי ההסכם, לבין תוצאת הבניה בפועל.
 
ליקוי בניה יכול להיות כישלון מלא או חלקי בתפקוד של אביזר או מערכת בדירה, וכן כל ליקוי בתפקוד ובעמידות של אביזר מסוים או לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של מערכות הדירה בשלמותן.
 
בנוסף, הביטוי ליקוי בניה כולל כל אי התאמה בין מצב הדירה או כל דבר שבה לבין האמור בתקן רשמי או בתקנות הבניה.
 
דוגמאות לכשלים וליקויים קיימים למכביר: סטיות בשטח הדירה, אי התאמות באביזרי הדירה, סדקים בקירות, פגמים בארונות, כתמי רטיבות ועוד ליקויים כאלה ואחרים. חוק המכר (דירות) מתייחס לליקויים ספציפיים אשר מאוד נפוצים בדירות חדשות ואף קובע תקופת בדק נפרדת לכל אחד מהם.
 
הנה כמה דוגמאות לליקויים אשר מפורטים בחוק המכר:
 
(1). ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק.
(2). ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה.
(3). כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים.
(4). ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים.
(5). כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי.
(6). כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב.
(7). כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך.
(8). סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים.
(9). התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ.
 
בנוסף לליקויים וכשלים בדירה עצמה ובמערכותיה, ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן כוללים גם אי התאמה בין מה שהתחייב לו הקבלן במסגרת הסכם המכר לבין הבניה בפועל, וכן אי התאמה לתקן הבניה כחוק, כגון: סטיות במידות ובשטח הדירה ו/או חוסרים לעומת המפרט הטכני, אי התקנה של מסנן ו/או מערכות הגנה בממ"ד, וכיו"ב.

אי התאמה למפרט הטכני כליקויי בניה

רכישת דירה חדשה מקבלן כרוכה בחתימה על הסכם מכר ארוך ומייגע, הכולל נספחים רבים. אחד הנספחים החשובים ביותר להסכם מכר הוא נפח של מפרט טכני.
 
המפרט הטכני שהינו חלק בלתי נפרד מהסכם רכישת דירה חדשה מקבלן, הינו מסמך חשוב ביותר. רוכשים רבים נוטים לזלזל בו, להתעלם ממנו ולחתום עליו כפי שהוא, ללא שינויים כאילו היה מסמך "סטנדרטי" וסתמי, אך זוהי טעות נפוצה של רוכשים וגם של עורכי דין, אשר אינם בקיאים בתחום, ואינם מקפידים לעיין במפרט הטכני ולהביא את תוכנו לתשומת לב הרוכש ולערוך בו שינויים במסגרת מו"מ לחתימת ההסכם.
 
המפרט הטכני כולל, בין היתר, את תכנית הבניין ותוכנית הדירה, כפי שנדרש הקבלן להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר, שטח הדירה הנבנית, שטחים נוספים, כגון: מרפסות ו/או חניות, תיאור מדויק של הבניין והדירה, ציוד הדירה ואביזריה לרבות חומרי הבניה, סוג הריצוף, סוג ארונות המטבח והאמבטיה, מתקני התברואה והאינסטלציה, כלים סניטריים, מתקני החשמל (כולל מספר שקעים ונקודות מאור בכל רחבי הדירה), מתקני קירור ו/או חימום, מערכות משותפות כגון הגז, חיבור הדירה למערכות הבניין, הרכוש המשותף, ועוד.
 
במלים אחרות – המפרט קובע את סטנדרט הבניה של הדירה! החוק מחייב כל קבלן למסור לרוכש מפרט טכני שנוסחו קבוע בחוק וכן מחייב כל קבלן "למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק", כלשון החוק. שינוי כלשהו בין האמור במפרט לבין הבניה בפועל הוא ליקויי בניה. חשוב לציין שיש הבדל משמעותי בין מפרט טכני לבין הפרוספקט, אשר הוצג בפניכם טרם חתימת הסכם רכישת הדירה.
 
רוצים לדעת מה מחייב – המפרט הטכני או הפרוספקט? כנסו לכאן:
 

אי התאמה לתקן רשמי ותקנות הבניה כליקוי בניה

הנוסח הקבוע בצו מכר דירות (טופס של מפרט) קובע, כי כל המוצרים והמלאכות במסגרת בנייתו של בניין ודירות חדשות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי, אם יש כזה.
 
כלומר, קבלן חייב לבנות את הדירה על מערכותיה בהתאם לתקן ישראלי. תקן ישראלי נקבע ע"י מכון התקנים הישראלי.
 
ומה קורה כאשר למוצר מסוים אין תקן ישראלי מחייב?
 
כאן אנו נעזרים בחוק התקנים חוק התכנון והבניה, וליתר דיוק בתקנות התכנון ובניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרותיו) תש"ל -1970, אשר קובעות כי כאשר אין תקן ישראלי הרי שיש לפעול בהתאם לתקן של כל מוסד חבר בארגון הבינלאומי לתקינה (ISO).
 
החוק מחייב קבלנים לבנות בהתאם לתקנות הבניה המפורטות בחוקי התכנון והבניה השונים. כדוגמה לכך, נציין, בין היתר, את התקנות לתכנון, בטיחות אש, תקן קרקע וביסוס, תקן לבטון ופלדה בבניין, תקן לבידוד, חיפוי ועוד.
 
הסתייעות בעורך דין המתמחה בתחום של רכישת דירה חדשה מקבלן מקבלת משמעות רבה יותר גם בעניין הזה. חשוב מאוד להתייחס בהסכם המכר לנושא התקנים, שכן במשך הזמן עשויים תקנות הבניה להשתנות גם לאחר חתימה על הסכם המכר. לעתים מדובר בשינוי תקנות באופן המקל על הקבלן ולעתים מדובר בשינוי תקנות באופן המכביד על הקבלן.
 
כך למשל בשנת 1995 חל שינוי בתקנות מיגון דירות בעקבות מלחמת המפרץ. לשינוי התקנות הייתה השפעה רבה על רוכשי דירות חדשות מקבלן אשר חתמו על ההסכם טרם שינוי התקנות.
 
התייחסות לנושא זה במסגרת הסכם המכר עשויה לפתור בעיות רבות לאחר מסירת הדירה.

מתי בודקים האם יש ליקויי בניה בדירה?

לאחר שהשקעתם את מיטב כספכם ברכישת דירת חלומותיכם ובעיצובה, כפי שמאז ומעולם רציתם, ולאחר ימים רבים מורטי עצבים עד לקבלת ההודעה המיוחלת מהקבלן, קיבלתם הודעה מהקבלן על מועד לקבלת מפתחות הדירה מהקבלן. אך בכך לא תמה סאגת רכישת הדירה מהקבלן...
 
במקרים רבים, מסירת מפתחות הדירה מותנת בחתימה על פרוטוקול מסירה, אשר נערך בדרך כלל על ידי הקבלן, או על ידי נציג מטעמו. בדרך כלל מדובר במעמד מלחיץ מאוד עבור הדיירים החדשים, אשר מרוב התרגשות מעצם קבלת הדירה החדשה שוכחים את הדברים החשובים באמת.
 
יש לזכור, כי עבור הקבלן בעל הניסיון הרב במעמדים האלה, מדובר בהליך פשוט לכאורה אותו הוא מנסה לסיים כמה שיותר מהר, והסיבה לכך תתברר בהמשך קריאת ממדריך זה.  למרבית רוכשי הדירות מדובר במעמד חד-פעמי בחייהם והרי כמה פעמים כבר רוכש אדם דירה חדשה מקבלן? חוסר ניסיונם של רוכשי הדירות החדשות עשוי להיות בעוכריהם.
 
כבר אמרנו שהתנהלות נכונה מול הקבלן מיד עם קבלת מפתחות הדירה הינה קריטית להצלחתה של תביעת ליקויי בניה. הצעד הראשון שעל קונה דירה חדשה מקבלן לעשות הוא, איפוא, לבדוק את הדירה מיד עם קבלתה.
 
רצוי וכדאי להגיע מעת לעת לבניין ולוודא שהדירה נבנית כראוי ועל פי המוסכם בינכם לבין הקבלן. אמנם בדרך כלל בהסכמי מכר מול קבלן, מגבילים הקבלנים את זכות הגישה של רוכשי הדירות לדירה במהלך הבניה, אולם במו"מ נכון מול הקבלן טרם החתימה על הסכם המכר, ניתן ואף רצוי להוסיף סעיף המאפשר לכם הרוכשים לבקר בדירה בתאום מראש עם הקבלן לצורך בדיקתה.
 
המלצתנו הגורפת והבלתי מתפשרת הינה לבדוק את הדירה במועד מסירת הדירה או בסמוך לאחר קבלתה תוך הסתייעות באיש מקצוע, כגון: מהנדס בניין ו/או בחברה מקצועית העוסקת בבדק בית שתערוך עבורכם חוות דעת מסודרת ומקצועית אשר מהווה ראיה משפטית.
 
חשיבות חוות הדעת הינה רבה ביותר להצלחתה של תביעת ליקוי בניה כנגד קבלן. אם בסופו של דבר יתגלע סכסוך עם הקבלן בקשר לליקויי בניה ותאלצו לפנות לבית המשפט, הרי שחוות דעת מקצועית היא הראיה המשפטית המתאימה להתמודד עם טענות הקבלן ו/או עם איש מקצוע מטעמו.
 
ובהמשך, נבהיר גם מדוע מומלץ לא להזניח קיומם של ליקויים אלו ולהודיע לקבלן אודותם מיד.

ליקויי בניה ברכוש המשותף

אמנם מדריך זה מתייחס בעיקר לדירות חדשות מקבלן, אך יש לזכור כי הדירות הם חלק מבניין משותף הכולל מבנים משותפים, כגון: חדרי מדרגות, מעליות, גינות, שטחי חניה, ועוד.
 
כפי שישנם ליקויים בדירות עצמן, ברור שליקויי בניה עשויים להתגלות גם ברכוש המשותף ו/או בתשתיות הבניין כולו.
 
על פי החוק, על כל בית משותף למנות נציגות דיירים, אשר תפקידה לדאוג לאחזקתו של הבית המשותף באמצעות גביית דמי ועד הבית מכל הדיירים לצורך זה.
 
בבניין חדש מומלץ, כי בעת איכלוס הדירות ולאחר שהתאגדתם כועד בניין או נציגות דיירים, תזמינו במשותף חוות דעת של מהנדס מקצועי, אשר יבצע בדיקה הנדסית מקיפה גם לשטחים המשותפים לאיצור ליקויי בנייה ברכוש המשותף.
 
חובות הקבלן לתיקון ליקויים ברכוש משותף זהות לחובות הקבלן לתיקון ליקויים בדירות עצמן.

מה עושים כאשר יש ליקויי בניה בדירה?

כללי

לפני שנפרט את דרכי הפעולה לאחר שמצאנו ליקויים בדירה או ברכוש המשותף, עלינו להתייחס לסוג הליקוי.
 
חוק המכר (דירות) מבחין בין שני סוגים של ליקויי בניה ואי התאמות, כלהלן:
 
(1). ליקויים שניתן לגלותם בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
(2). ליקויים שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

ליקויי בניה שניתן לגלותם במועד המסירה

מדובר באותם ליקויים שניתן לגלותם כבר במועד המסירה, ובדרך כלל מדובר בליקויים הנראים לעין או ניתנים למדידה באופן סביר. ניתן לציין, כדוגמה לכך, ליקויים מסוג של סדקים בקירות ו/או בריצוף, רטיבות בקירות הבית, הפרשי גוון בריצוף, תריסים שבורים ו/או תקולים, דלתות בלתי תקינות, ועוד.
 
במקרה כזה על רוכש דירה חדשה מקבלן להודיע לקבלן על אי התאמה או על ליקויי שכזה בתוך שנה ממועד מסירתה של הדירה. אך על מנת שקונה דירה חדשה מקבלן יוכל להסתמך על אי התאמה מסוימת ו/או על ליקויי בניה מסוים שניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה, עליו לעמוד בתנאי החוק, כלומר, להודיע לקבלן בתוך שנה מיום קבלת הדירה.
 
לכן ציינו לעיל את החשיבות הרבה לבדוק את הדירה היטב כבר בזמן קבלתה או בסמוך לכך באמצעות מומחה בתחום.

ליקויי בניה שלא ניתנים לגילוי בבדיקה סבירה במועד המסירה

אי התאמות נסתרות, פגמים וליקויים נסתרים שאינם ניתנים לגילוי במועד מסירת הדירה לקונה הינם דבר שכיח ביותר. בדרך כלל מדובר בפגמים וליקויים בתשתיות הדירה כגון תשתית הביוב, אינסטלציה, חשמל וגז, במערכות אשר מוטמנות בקירות הדירה ו/או תקלות אשר מתגלות רק לאחר מגורים בדירה ושימוש בה, שנגרמו במהלך הבניה עצמה של הדירה ו/או של הבניין, בין אם כתוצאה מרשלנות של פועלי הבניין או כתוצאה מתכנון לקוי של מתכנני הבניין, שימוש בחומרים לא טובים או שלא על פי התקן וכו'.
 
גם כאן ההמלצה היא להסתייע בבעל מקצוע אשר ידע בין היתר באמצעות שימוש באמצעים אלקטרוניים, לזהות את האי ההתאמה הנסתרת וחשוב מכך, יקבע כי מקור התקלה הוא בעבודת הקבלן ולא בשימוש בלתי תקין של רוכשי הדירות.
 
במקרה שכזה יש להודיע לקבלן בתוך זמן סביר לאחר שגילינו את הליקוי או את אי ההתאמה. זמן סביר נמדד על פי עקרונות של הוגנות, סבירות ותום לב ביחסים שבין הצדדים כמתחייב מדיני החוזים הכלליים הנהוגים במדינת ישראל.
 
המלצתנו היא לא להותיר את העניין לשיקול דעת של בית המשפט ולתעד כל ליקוי מיד עם התגלותו ולהודיע על כך לקבלן מיד עם התגלותו. התנהלות נכונה כמתואר לעיל, מונעת מהקבלן טענות אשר בכוחן להחליש ואף לגרום לדחיית תביעה בנושא ליקויי בניה.
 

כיצד מודיעים לקבלן על ליקויי בניה?

בדרך כלל בחוזה מכר דירה חדשה מקבלן נכלל סעיף המחייב את רוכש הדירה להודיע לקבלן על אי התאמה או ליקוי כלשהו – בכתב.
 
אולם, ההלכה הפסוקה של בתי המשפט קובעת, כי רוכש יכול לצאת לידי חובתו גם במתן הודעה בעל פה, ואם ישנן ראיות לכך שהקבלן קיבל הודעה בעל פה על אי ההתאמה, אזי הקבלן יהא מנוע מלכפור בחבותו רק בשל כך שההודעה לא נמסרה בכתב.
 
בנוסף לאמור לעיל, קבעו בתי המשפט, כי בכל מקרה שבו שוכנע בית המשפט, כי הקבלן ידע על קיומם של הליקויים, ואף עשה לתיקונם, אין הוא יכול לפטור עצמו מאחריות בשל אי מתן הודעה – גם אם לא קיבל הודעה ע"י הרוכש.
 
לדוגמה, אם הקבלן בעצמו פועל לתיקון ליקוי אשר היה קיים במועד המסירה (כגון ליקויים או אי התאמה לתקן רשמי כלשהו) חזקה עליו שהוא יודע על אותה אי התאמה גם אם לא הודיע הרוכש לקבלן בעניין. כפירה בחבות חרף הידיעה על קיום הליקויים או אי ההתאמות תחשב, על-פי הפסיקה, כאי קיום של החוזה בתום לב מצד הקבלן.
 
על מנת להימנע ממחלוקת ראייתית בעניין זה מומלץ וחשוב מאוד לשמור על כל סוג של התכתבות בינכם לבין הקבלן, גם אם מדובר במסרונים ו/או בהודעות דואר אלקטרוני ו/או בכל דרך אחרת.
 
עו"ד ליקויי בנייה מנוסה ומקצועי בתחום ידאג להכניס סעיף בחוזה המכר התואם את פסיקת בית המשפט לעיל, וכן ללוות אתכם תוך כדי תהליך ההתמודדות עם ליקויי בנייה בדירה חדשה.

מתן זכות לקבלן לתקן ליקויי בניה

כללי

לאחר שגילינו ליקויי ו/או פגם כלשהו בדירה ובלשון החוק – אי התאמה הניתנים לתיקון והודענו לקבלן על אותו ליקוי, סעיף 4ב (א) לחוק המכר מחייב אותנו, רוכשי הדירות, להעניק לקבלן הזדמנות ראויה לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר טרם הגשת כתב תביעה בגין ליקויי בניה.
 
נציין, כי ההלכה הפסוקה בבתי המשפט קובעת שהזכות לתקן נתונה למוכר דירה אשר מודה בליקוי ומוכן לתקנו. כלומר, מוכר אשר מכחיש את  עצם קיומם של ליקויי בניה עשוי לאבד את זכותו לתקן את הליקויים לאחר שכבר הוגשה תביעה כנגדו.

חובת הקבלן לתקן ליקויי בניה בתוך זמן סביר

שימו לב לטעות נפוצה בקרב רוכשי דירות ואף עורכי דין רבים אשר אינם בקיאים בתחום. בחוזי מכר רבים מתחייבים הקבלנים לתקן את הליקויים בסוף שנת הבדק, דהיינו בחלוף 12 חודשים מיום העמדת הדירה לרשות הקונה, מלבד ליקויים דחופים אותם מתחייב הקבלן לתקן בהתאם לאופי הליקוי.
 
ברם, הוראות חוזיות כאמור לעיל אינן תואמות את הוראות החוק ולפיכך אינן חוקיות.
 
החוק קובע במפורש כי על קבלן לפעול לתיקון כל סוג של ליקוי בתוך זמן סביר ולא לאחר 12 חודשים, אלא בתוך זמן סביר – בהתאם לאופי הליקוי.
 
משכך, אם מדובר בתיקון דחוף בשל ליקוי בנייה המונע שימוש בדירה, על הקבלן לפעול לתיקונו באופן דחוף (ולעתים במיידי) בהתאם לנסיבות העניין.

ליקויי בניה חוזרים

מה הדין כאשר לאחר שהענקנו לקבלן את הזכות לתיקון הליקויים והקבלן ניצל את הזכות שניתנה לו ופעל לתקן את הליקויים, אולם הליקויים חזרו לאחר זמן מה לאחר התיקון?
 
במצב דברים זה כבר אין חובה על רוכשי הדירות להזהיר את הקבלן ו/או לתת לו אפשרות נוספת לתיקון הליקוי.
 
כאן, מאפשר חוק המכר (דירות) לרוכש של דירה חדשה מקבלן לבצע את התיקון באמצעות בעלי מקצועי מטעמו ולדרוש מהקבלן לשאת במלוא הוצאות התיקון של ליקויי הבנייה.
 
חשוב מאוד להסתייע בנושא עם עורך דין ליקויי בנייה כדי להכין תשתית ראייתית מסודרת ומוצקה מפני טענות של הקבלן בהמשך כאילו לא ניתנה לו הזדמנות מספקת לתקן וכדומה (שכן, הקבלן לרוב יעדיף לתקן בעצמו, מאשר לשלם פיצוי בגין תיקון שביצע צד שלישי, כדי להוזיל מבחינתו עלויות והוצאות...).

ליקויי בניה דחופים

אמרנו לעיל שהקבלן מחויב על פי החוק לתקן את הליקויים הניתנים לתיקון בתוך זמן סביר. אך מה קורה כאשר מתגלים ליקויים משמעותיים אשר מונעים מהדיירים לעשות שימוש סביר בדירה?
 
תארו לעצמכם מצב שבו מתגלה בדירה חדשה תקלה במערכת המים, כגון: 'פיצוץ' בצנרת ו/או דליפת מים חמורה. בוודאי שמדובר בליקוי שתיקונו הינו דחוף ביותר, שכן אי אפשר לחיות בדירה ללא מערכת מים תקינה.
 
גם במקרה זה קובע החוק שאם הקבלן אינו פועל כמצופה ממנו ואינו מגיע לתקן את הליקוי הדחוף בזמן 'סביר' – ביחס לאופי התקלה, הרי שרוכש הדירה רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש מהקבלן לשאת בעלות ההוצאה בגין התיקון.
 
בשני מקרים אלו של ליקויים חוזרים וליקויים דחופים, אם אכן מצאתם לנכון לבצע בעצמכם את התיקון, ככל שהקבלן לא פעל כנדרש ממנו, מומלץ מאוד לתעד את כל פניותיכם לקבלן ובכל מקרה לדרוש מאיש המקצוע אותו הזמנתם לתקן את הליקוי, קבלה מסודרת ומפורטת עבור התשלום. מומלץ כמובן לתעד את עצם קיומו של הליקוי אשר תיקונו נדרש (צילומים, וידאו, וכו').
  
הוראות אלו מדגימות עד כמה חשובה ההמלצה להקפיד ולתעד את מכלול הליקויים בדירה, ולהעלות על הכתב כל הודעה ששלחתם לקבלן בכל הקשור לליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן.
 
אמרנו ונאמר שוב. התנהלות נכונה של הרוכש היא תנאי מרכזי להצלחתה של תביעה להחזר כספי מכוח סעיף זה ובכלל בנושא תביעות ליקויי בניה. המלצתנו היא לא להסתפק בשיחות טלפוניות עם הקבלן או מי מטעמו אלא לשלוח הודעות בכתב ולוודא קבלתן על ידי הקבלן או מורשה מטעמו. התיעוד הינו מפתח להצלחה בתביעות ליקויי בניה, וכמובן כדאי גם להסתייע בייעוץ ו/או ליווי מקצועי של עו"ד ליקויי בניה.

אחריות קבלן לאחר תקופת הבדק

כאמור, חוק המכר קובע תקופות בדק שונות עבור ליקויים שונים. מה קורה אם בכל זאת גילינו ליקוי כלשהו לאחר שחלפה תקופת הבדק? האם איבדנו את זכותנו לתיקון הליקוי על ידי הקבלן?
 
התשובה היא לא.
 
החוק מטיל על הקבלן אחריות יצרן על אותם ליקויים המפורטים בתוספת לחוק המכר גם מעבר לתקופת הבדק.
 
כרוכשי דירה חדשה יש לכם אחריות של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. כלומר תקופת הבדק ותקופת האחריות הינן תקופות מצטברות  ולא חופפות.
 
לדוגמה:
 
קיבלתם דירה ב-1/1/18. על כשל במערכת הצנרת יש תקופת בדק של 4 שנים, והאחריות על מערכת הצנרת היא ל-3 שנים נוספות כלומר עד ל-1/1/25!!
 
ההבדל העיקרי בין חובתו של קבלן לתיקון ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק לבין חובתו של הקבלן לתיקון ליקוי שהתגלה בתקופת האחריות, נעוץ בנטל ההוכחה לגבי מקור היווצרותם של הליקוי או של אי ההתאמה. על מנת שאתם כרוכשי דירה חדשה תהיו רשאים לתבוע בגין ליקוי או אי התאמה שהתגלתה בתוקפת האחריות - עליכם להוכיח כי אי ההתאמה מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים. כלומר, נטל ההוכחה רובץ כאן על רוכשי הדירה להוכיח שהליקוי אינו נובע משימוש לא נכון, מתחזוקה לקויה או הזנחה כלשהי.
 

אחריות הקבלן או קבלן המשנה?

לעתים קרובות בהסכמי מכר, מכניסים הקבלנים או היזמים סעיף לפיו ככל שישנו ליקוי בפרט מסויים בדירה שנגרם כתוצאה מעבודה של קבלן משנה או ליקוי של מוצר שסופק על ידי קבלן משנה כלשהו, על רוכש הדירה לפנות לקבלן המשנה לפני שיפנה לקבלן הראשי.
 
בעניין הזה חוק המכר קובע מפורשות את זהות האחראי לליקוי בניה ו/או אי התאמות בדירה או בבניין כלשהו והוא – מוכר הדירה.  נביא את הגדרת המונח "מוכר" כפי שהיא בחוק המכר:
 
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
 
ציינו קודם שחוק המכר הוא קוגנטי, וכי אין לקבלן כל רשות להתנות על סעיפים בחוק, אלא רק על אותם סעיפים אשר החוק מתיר לו להתנות עליהם. הקבלן אינו מוסמך ואינו רשאי להתנות על הגדרת "המוכר" והמשמעות לכך היא ברורה. האחריות המלאה לתיקון כל ליקויי ו/או אי התאמה מוטלת על הקבלן ו/או היזם, המוגדר כמוכר הדירה בהסכם המכר עליו חתמנו. הוא זה שעל פי החוק בונה את הדירה בין אם מדובר בבניה באמצעות אחר (קבלן משנה), בין אם מדובר בקרקע שאינה בבעלותו ואין לו שום רשות להטיל אחריות על קבלן משנה כזה או אחר לתיקון ליקויים בדירה.
 
אין באמור כדי למנוע מהקבלן הראשי לטעון כנגד קבלני המשנה – במישור היחסים שבינו לבין קבלן המשנה. אולם, במישור היחסים שבין רוכש דירה חדשה לבין הקבלן הראשי – הקבלן הראשי הוא הכתובת לכל ליקוי בדירה חדשה.

ליקויי בניה שלא ניתנים לתיקון

הבהרנו לעיל כיצד עלינו להתנהל מול הקבלן כאשר גילינו בדירה החדשה ליקויי בניה הן גלויים והן נסתרים. התנהלות זו נכונה וראויה כשמדובר בליקויי בניה הניתנים לתיקון. אולם, מה עושים כאשר מתגלים בדירה ליקויים, אשר לגביהם יש בידינו חוות דעת מקצועית הקובעת שהם אינם ניתנים לתיקון?
 
בתהליך בנייתה של דירה ו/או של בית משותף עשויים להיווצר ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון. מדובר ליקויים כדוגמת סטייה ניכרת במידות הדירה ו/או בחלקיה השונים, סטייה ניכרת בשטח הדירה, בגובה התקרה השונה מהקבוע במפרט, חלונות עקומים, ליקויים שתיקונם אינו מתיישב עם ההגיון (כגון צורך בהריסה של קירות), או ליקויים אשר אין להם פתרון קבע כגון איטום לקוי שלא ניתן לתקן אלא לטפל מעת לעת.
 
צריך לזכור שלא כל סטיה במידות הדירה או באביזריה היא סטיה המקנה לרוכש דירה עילת תביעה כנגד הקבלן בגין ליקוי בניה. צו מכר דירות קובע מהי סטיה קבילה:
 
סטיות קבילות:
 
(א). סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח הדירה והצמדותיה לבין השטח למעשה; ולעניין שטחה של גינה עד 5%.
(ב). סטיה בשיעור של עד 5% בין מידות האביזרים במפרט ומידות האביזרים למעשה.
 
משמעות הדבר היא שכל סטיה מעבר למותר תזכה אותנו רוכשי הדירות החדשות בעילת תביעה כנגד הקבלן.
 
במקרים של ליקויים שאינם ניתנים לתיקון על רוכשי הדירות להודיע אודותם לקבלן אך אין כל חובה ליתן לקבלן הזדמנות ראויה לתקנם. כאן עלינו לדרוש פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמת לדירה כתוצאה מאותם ליקויים.

מהי ירידת ערך?

שוויה של דירה אינו מדע מדוייק. ניתן להעריך את שוויה של דירה, בין היתר, על פי מספר קריטריונים ובהם:  גילה של הדירה, שטחה של הדירה, מצבה הפיזי והתכנוני, הצמדותיה של הדירה (חניה, גינה וכו') וכמובן, מיקומה של הדירה.
 
באופן טבעי, דירה אשר קיימים בה ליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון או ליקויים חוזרים ונשנים לעולם לא תהיה שווה לדירה זהה ללא אותם ליקויים. במבחן השוק החופשי, קונה כלשהו יסכים לשלם פחות עבור דירה עם ליקויים מאשר עבור אותה דירה ללא ליקויים.
 
בדיוק כמו שערכו של רכב יורד כתוצאה מתאונה שעבר ו/או כתוצאה של תקלות חוזרות ונשנות בו, כך ערכה של דירה יורד כתוצאה מקיומם של ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ו/או ליקויים משמעותיים חוזרים ונשנים.
 
הפער בין מחיר הדירה ללא ליקויים למחיר הדירה המופחת בשל הליקויים הוא ירידת הערך של הדירה.

מי קובע את שווי ירידת הערך?

הגורם המוסמך לקבוע את שווי ירידת הערך הוא שמאי מקרקעין.
 
שימו לב, מהנדס בניין אשר מוסמך לקבוע את קיומם או אי קיומם של ליקויי בניה בדירה או ברכוש המשותף, אינו מוסמך לשום את ערך הדירה. לשם כך עלינו לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך לקבלת חוות דעת מקצועית.
 
בתחום בדק בית פועלים בעלי מקצוע רבים המוסמכים הן בתחום ההנדסה והן בתחום השמאות.
 
כאשר ישנם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון מומלץ להסתייע מראש במומחה שהינו מהנדס בניין ושמאי מקרקעין אשר יתן חוות דעת הן לעניין ליקויי הבניה והן לעניין ירידת ערך הדירה.

הגשת תביעה בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

אם פעלתם בדרך המפורטת במדריך, והקבלן עדיין מסרב לתקן את הליקויים או מסרב לפצות אתכם עבור ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, לא נותרה בידכם כל ברירה אלא לפנות לערכאה המשפטית.
 
פניה לערכאה משפטית הנכונה תעשה ע"י עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכלל, ובנישה המשפטית של ליקויי בניה בפרט, ובעל ניסיון בליטיגציה (כלומר, בהופעות בבתי המשפט).
 
טרם הגשת התביעה עצמה נכון ורצוי לקבל ייעוץ מקיף מאת עורך דין ליקויי בניה על מנת להערך להגשת התביעה.
 
במסגרת ההערכות להגשת כתב התביעה, יש להכין אסטרטגיה חכמה ומסודרת המתבססת על כלל המסמכים אשר בידכם התומכים בטענותיכם ומבססים את עילות התביעה השונות אותן נפרט להלן, ואת הסעדים אותם נדרוש מהקבלן באמצעות בית המשפט.
 
ככלל, תביעה בליקויי בניה היא תביעה כספית. כמו כל תביעה כספית, היא מוגשת בכפוף לתשלום אגרה. תשלום האגרה בבית המשפט הוא בגובה 2.5% מהסך הנתבע במסגרת כתב התביעה, אולם בשלב פתיחת התיק והגשת התביעה, תידרשו לשלם מחצית האגרה בגובה 1.25% מסכום התביעה. את המחצית השניה של האגרה תידרשו לשלם באם יגיע התיק לשלב ההוכחות ועל כך נדבר בהמשך המדריך.

עילות תביעה בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

ככלל, עילת תביעה היא מכלול העובדות והנתונים עליהם נשענות טענות של התובע אשר הוכחתם בבית המשפט, תזכה את התובע בסעד משפטי.
 
בכתב התביעה יש לייחד פרק ליריעה העובדתית המהווה הלכה למעשה את מכלול הנתונים והנסיבות החל ממועד החתימה על הסכם המכר מול הקבלן ועד להגשת כתב התביעה. עלינו לפרט במדויק ולהראות שהתנהלנו בהתאם לדין ולצרף את המסמכים המבססים את טענותינו לרבות ובעיקר את חוות הדעת המקצועיות בתחום ההנדסה ובתחום שמאות המקרקעין.
 
הבהרנו, כי אין זה מספיק שכל הטענות העובדתיות יוכחו בבית המשפט, אלא שיש להראות בבית המשפט כיצד טענות אלו מקנות לנו התובעים את הסעד המבוקש בהתאם לחוקי מדינת ישראל. הסעד הוא אותה תרופה אותה אנו מבקשים מבית המשפט, כאשר בדרך כלל מדובר בפיצוי כספי.
 
לתובע על ליקויי בניה עומדות 3 עילות תביעה משפטיות עיקריות:
 
  • האחת: מכוח חוק המכר (דירות).
  • השניה: מכוח הסכם המכר ודיני החוזים הכלליים.
  • השלישית: מכוח פקודת הנזיקין ודיני הרשלנות.
 
שילובן של עילות התביעה אינו מובן מאליו והנושא אף הגיע לפתחו של בית המשפט העליון. בית המשפט העליון קבע בפסק דין כי לאור סעיף 7 לחוק המכר (דירות) לפיו חוק המכר אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין, הרי שהוראות חוק המכר אינן מגבילות את עילות התביעה של רוכשי הדירות רק לאותם ליקויים או אי התאמות המפורטים בחוק המכר.
 
לפיכך אין מניעה לבחון את ליקויי הבניה ואת אחריות הקבלן לתיקון ליקויי בניה בהתאם לדיני החוזים הכללים ודיני הנזיקין ולא רק על פי חוק המכר (דירות).
 
לכל אחת מעילות אלו יש משמעויות משלה ויש חשיבות רבה מאוד לניסוח כתב התביעה ולעילות המשפטיות הרלוונטיות בכתב התביעה. להעלאת טענות מתחום דיני הנזיקין יתרונות משמעותיים לתובע. נביא כמה מהן:
 
  • בתביעה נזיקית לא נבחנות תקופות הבדק והאחריות. הליקוי נבחן בהתאם ליסודות עוולת הרשלנות.
  • משום כך גם אין משמעות לנטל משלוח ההודעות לקבלן הקבוע בחוק המכר.
  • מועדי התיישנות התביעה נקבעים ע"פ דיני ההתיישנות הכלליים.

 

התיישנות בתביעות ליקויי בניה

מה תובעים מהקבלן?

כללי

השאלה העומדת בפנינו בשלב זה של ניסוח כתב התביעה, לאחר כתיבת העילות המשפטיות היא מה הסעד שאנו מבקשים מבית המשפט. או במלים אחרות, מה אנחנו רוצים שבית המשפט יפסוק.
 
בתביעה על ליקויי בניה ניתן לתבוע בגין מספר ראשי נזק. בראש ובראשונה נבקש כמובן פיצוי כספי.

פיצוי כספי בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן

סכום הפיצוי הכספי נקבע בכתב התביעה בהתאם לחוות הדעת המקצועיות אשר הכינונו מראש וצרפנו לכתב התביעה. זכרו כי מהנדס בניין קובע את שווי הפיצוי הכספי שנועד לביצוע תיקון הליקויים בדירה.
 
נציין, כי אנו תובעים פיצוי כספי לאחר שנתנו לקבלן הודעה על קיומם של ליקויי בניה, הענקנו לו הזדמנות ראויה לתקן את הליקויים אך הקבלן לא טרח לתקנם או שניסיונות התיקון לא צלחו או שמדובר בליקויים שאינם ניתנים לתיקון והקבלן סרב לפצות. אז תועדף זכותו של הרוכש לקבל פיצוי כספי.

ירידת ערך בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן

כפי שציינו לעיל, קיימים ליקויים שאינם ניתנים לתיקון. כפי שהסברתי לעיל, ליקויים אלו גורמים לירידת ערך הדירה לעומת ערכה של דירה זהה ללא ליקויים.
 
לכן, יש להבהיר בכתב התביעה כי אתם תובעים מכוח ראש נזק זה ואת הסכום הנדרש.
 
בשונה מהפיצוי הכספי בגין ליקויי בניה שניתנים לתיקון, במקרה של ליקויים שלא ניתנים לתיקון, עלינו להיעזר בחוות דעת מאת שמאי מקרקעין שהוא הגורם המוסמך להעריך את שווי ירידת הערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון.

עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מאפשר לכל אדם לתבוע פיצוי כאשר במהלך הפרתו של חוזה כלשהו, נגרמו נזקים שאינם ממוניים, כלומר כאלה שאינם ניתנים למדידה בכסף.
 
המונח עוגמת נפש אינו מוגדר בחקיקה אולם ניתן ללמוד מההלכה הפסוקה כי בתי המשפט נוטים להעריך את מידת הסבל, הצער והטרחה שגרמו ליקויי בניה לרוכש דירה – באופן אובייקטיבי.
 
דהיינו, סבלו של אדם סביר בנסיבות העניין. בשל מדיניות שיפוטית זו זה יש להיזהר בכתב התביעה על מנת שלא להפריז יתר על המידה בסכומים הנתבעים ויש להתאימם לנסיבות.
 
ההלכה הפסוקה מכירה בעקרון כי דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו, נכס אשר הושקעו בו מיטב הכספים של האדם ושל משפחתו, וזו גולת הכותרת של חיינו הכלכליים.
 
מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויי בניה גדולים יותר ככל שהליקויים משמעותיים יותר, המונעים מכם הרוכשים שימוש סביר והנאה סבירה בדירה. כך למשל, כאשר מדובר בליקויי רטיבות ממושכים, נוטים בתי המשפט לפסוק פיצויים בגין עוגמת נפש בסכומים גבוהים יותר, שכן רטיבות מוגדרת כנזק חמור המשפיע באופן ישיר על איכות החיים בדירה.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה מקבלן

בכל חוזה מכר דירה מקבלן חשוב מאוד להגדיר מראש ובאופן ספציפי מהו מועד המסירה.
 
לעתים, נוקב הקבלן בתאריך מסוים, ולעתים נקבע התאריך למועד מוגדר אחר (כגון: 22 חודשים מיום קבלת היתר הבניה), או לפי מועד משוער בלבד.
 
בכל מקרה מחוייב הקבלן למסור את הדירה במועד.
 
חוק המכר (דירות) מאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה החוזי ב-60 ימים, מבלי שהקונה יהיה זכאי לפיצוי כלשהו.
 
בנוסף, רשאי הקבלן לאחר במועד המסירה כאשר האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
 
ובמלים אחרות, מדובר באיחור מוצדק כתוצאה מכוח עליון ו/או סיבה אחרת בלתי צפויה שאינה תלויה בקבלן.
 
במקרים רבים ליקויי בניה שמונעים שימוש סביר בדירה עשויים לדחות את מועד המסירה, זאת אם השכלנו להכניס סעיף מתאים בהסכם המכר שמדבר על מסירת הדירה כשהיא ראויה למגורים.
 
רוצים לקרוא עוד על הנושא? לחצו כאן

פיצוי בגין דיור חלופי

במצבים מסוימים, כאשר מתגלים ליקוי בניה חמורים בדירה מקבלן הם עשויים למנוע שימוש סביר למגורים בדירה.
 
לעתים, נאלצים הקונים לשכור דירה אחרת למגוריהם או לגור בבית מלון עד לתיקון הליקויים.
 
במקרים כאלו, בנוסף לראשי הנזק שפורטו לעיל, ניתן לתבוע גם בגין הוצאות שהוצאתם על דיור חלופי.
 
חשוב מאוד לתעד ולשמור כל קבלה ששילמתם למלון ו/או הסכם שערכתם בגין השכרת דירה חלופית.
 
ניסוח נכון של כתב התביעה באמצעות עו"ד לליקויי בנייה יאפשר לכם לתבוע גם הוצאות של דיור חלופי לעתיד, כלומר, לאחר הגשת כתב התביעה. במקרה שלא ניתן להתגורר בדירה כתוצאה מהליקויים (כגון במקרים חמורים של רטיבות) ו/או לצורך תקופת התיקונים שאמור לבצע הקבלן.

ראשי נזק נוספים

במסגרת תביעת ליקויי בנייה ניתן לתבוע בגין ראשי נזק נוספים, כגון:
 
  • אובדן ימי עבודה.
  • נזק לרכוש שנגרם כתוצאה מליקויי הבניה.
  • פיצוי בגין הצורך באחסנת ריהוט.
  • אבדן דמי שכירות (במקרים של נכס להשקעה).
  • ועוד.
 
הכול בהתאם למסמכים ואסמכתאות שצברתם ושמרתם, ולכן לתעד ולשמור מסמכים וקבלות בגין כל טענה. ככל שלא שמרתם מסמכים ו/או קבלות, הרי שבית המשפט מוסמך לאמוד את גובה הפיצוי לפי ראשי נזק שאינם ממוניים או כאלה שאין עליהם אסמכתאות.
 
גם כאן יש לדאוג לניסוח כתב התביעה בצורה הטובה ביותר שיאפשר לבית המשפט להעניק לכם את הסעד הזה.

הדיון במסגרת תביעת ליקויי בניה

כללי

כאמור, הכנה מלומדת ומדויקת של כתב תביעה לליקויי בנייה, באמצעות עורך דין ליקויי בנייה מנוסה מגדילה מאוד את סיכויי הצלחת התביעה.
 
כתב תביעה ערוך היטב, יסייע לשכנע את בית המשפט הדן בתביעת ליקויי בנייה, כי נטל ההוכחה הדרוש מצדכם הורם ויעביר את האחריות על הקבלן להוכיח אחרת.
 
יש לזכור, כי לקבלן יש את הזכות המשפטית להגיש כתב הגנה ולטעון כנגד האמור בכתב התביעה. כמו כן, נעזרים הקבלנים בעצמם בחוות דעת מקצועית מטעמם אשר בדרך כלל שונה משמעותית מחוות הדעת המקצועית שהגשתם, וכן לרוב הם מקבלים ייעוץ שוטף וייצוג משפטי ע"י עורכי דין לליקויי בנייה מטעמם.
 
במקרים רבים, לצורך הכרעה בין חוות הדעת השונות, ממנה בית המשפט מומחה מקצועי מטעמו.

מומחה מטעם בית המשפט

שופטים הם אנשי משפט ולא אנשי מקצוע בתחום ליקויי הבניה.
 
ולכן, על מנת להכריע בין חוות דעת סותרות, נוהגים בתי המשפט למנות מומחה מטעמו אשר אמור להיות מומחה אובייקטיבי בלתי תלוי.
 
בית המשפט אינו מחויב לקבל חוות דעת כזו או אחרת, אולם חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט נהנית ממעמד מיוחד ובית המשפט יטה לקבל את חוות הדעת של המומחה מטעמו – אלא אם קיימים נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן.

טיפים לבחירת עורך דין לתביעת ליקויי בניה

התנהלות מסודרת ומושכלת בהתאם למדריך המפורט תגדיל באופן ניכר את סיכויי הצלחתה של תביעת ליקויי בניה שתגישו כנגד הקבלן.
 
יחד עם זאת כל מקרה אינו דומה לאחר, ולכל מקרה יש להיערך בהתאם לנסיבות של כל אחד ואחת מכם רוכשי דירה חדשה. בתי המשפט אינם חותמת גומי ובכל תיק עשויות להיות התפתחויות שונות הרלוונטיות לכם.
 
אשר על כן, במסגרת ההיערכות להגשת תביעת ליקויי בניה, חשוב מאוד להפקיד את משימת הגשת התביעה בידי עורך הדין הנכון לכך.
 
בבואכם לשכור שירותיו של עורך דין ליקויי בניה חשוב לעמוד על מספר קריטריונים כדוגמת:
 
  • ותק של עורך הדין.
  • ניסיונו המקצועי של עורך הדין בנושא ליקויי בניה.
  • ניסיונו המקצועי של עורך הדין בהופעות בבתי המשפט.
  • זמינותו של עורך הדין כלפיכם.
  • המלצות מלקוחות של עורך דין לתביעות ליקויי בנייה.
 
לא כל עורך דין באשר הוא יכול להגיש עבורכם ולהצליח בתביעה על ליקויי בניה.
 
חשוב מאוד לדעת, כי רק עורך דין לתביעות ליקויי בנייה, הבקיא ומנוסה באופן ספציפי וממוקד בתחום של תביעות ליקויי הבניה, ידע למצוא את הפתרונות הנכונים בזמן אמת ולהוביל אתכם לתוצאה הרצויה עבורכם.

אולי יעניין אותך גם...

לייעוץ משפטי או תיאום פגישה, צרו קשר עכשיו:

בטלפון: 03-9499555 (רב קווי)
בדוא"ל: info@amitvered.co.il

או מלאו פרטים בטופס הבא:

הפניה הינה ישירות אל עורכי דין ואינה כרוכה בהתחייבות כל שהיא מצדכם. אנו נחזור אליכם בהקדם. סודיות מובטחת.

צור קשר ללא התחייבות

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)

נושאים לעיון

קניית / רכישת דירה

קניית / רכישת דירה

מכירת דירה

מכירת דירה

לחיצת יד בין אנשים

מקרקעין ומיסוי נדל"ן

דף עם זכוכית מגדלת ומילת גירושין

גירושין

גשר מעל לנהר

גישור גירושין

הסכם ממון

הסכם ממון

צוואה

צוואה

נוטריון בראשון לציון

נוטריון בראשון לציון

מאמרים

מה חדש?

שלום וברוכים הבאים

אנו שמחים לארח אתכם באתר הייחודי של משרד עורכי דין עמית ורד.

אנו משקיעים מאמצים רבים כדי לספק לכם מידע איכותי, הכולל הסברים, טיפים, מדריכים ומאמרי עורכי דין.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל ענין.

גלישה מהנה ומועילה.

 

ספטמבר 2013

עו"ד לירן יגודה, שכיהן בעבר כסגן יו"ר מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד הצטרף כשותף למחלקת הנדל"ן במשרד.

 

ינואר 2016

באתר עלו מדריכים מקיפים

בנושא קניית ומכירת דירה

מעודכנים לשנת 2016.

מוזמנים לעיין. תודה.

 



אנא מלאו את הקוד המופיע בתמונה

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם

מעוניין לקבל מידע וטיפים (דיוור)
עמית ורד - משרד עורכי דין

מוזמנים לפנות אלינו גם בטלפון

03-9499555

050-7266555

הפניה הינה ללא התחייבות כל שהיא מצדכם. סודיות מובטחת.